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1、哈尔滨理工大学学士学位论文供求关系系对房地地产价格格的影响响分析摘要随着我国国经济的的快速发发展，房房地产业业对国民民经济的的基础作作用、先先导作用用和支柱柱作用日日益突出出，商品品房作为为房地产产中最主主要的组组成部分分，其发发展、变变化和运运行情况况直接影影响整个个房地产产行业的的发展，进进而影响响着国民民经济的的运行和和国民的的生活质质量。近几年年来，我我国大部部分大中中城市的的房地产产价格达达到了相相当的高高位，并并且呈现现出持续续上涨之之势，严重超过过了我国国绝大多多数国民民的心理理承受能能力和实实际购买买力，对此，我我国的房房地产价价格亟需需进行调调控和抑抑制，以以稳定房房地产市市
2、场。房地产产价格持续续快速上上涨的主主要原因因是商品房房的供需需失衡，因此，本本论文选选择商品品房的供供给与需需求为研研究对象象，再根根据一般般供求定定理，利利用计量量经济学学知识和EViiewss运行软软件，通通过从中中国统计计局收集集到的样样本数据据，引入入房地产产价格与与商品房房供给，房房地产价价格与商商品房需需求的关关系模型型，并通通过经济济学检验验、变量的的拟合优优度、回回归方程程的显著著性和异异方差性性检验等等方法来来验证模模型的正正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点
3、合理的政策性建议。关键词房房地产价价格；供需失失衡；模模型分析析；政策策性建议议The Anaalyssis on thee Immpacct oof SSuppply andd Deemannd oon RReall Esstatte PPricceAbsttracctWithh Chhinaas rappid ecoonommic devveloopmeent, thhe rrolee offthee reeal esttatee inndusstryyonthhe bbasiis oofthhe nnatiionaal eeconnomyy, thhe lleaddingg roolea
4、and pilllarrinccreaasinnglyy prromiinennt rroleeincoommeerciialrreall esstatteassthee moost impporttanttcommponnentt off ittsdeevellopmmentt, cchannge, annd ddireectlly aaffeect theeopeerattionn offthee enntirre rreall esstatteinndusstryy,thhereeby afffecttinggthee opperaatioon oofthhe nnatiionaal e
5、econnomyyandd thhe ppeopples qquallityy off liife. Inn reecennt yyearrs,mmostt off ouurciitieesreeal esttatee prriceesreeachhed afaairllyhiigh levvel, annd sshowwingg arrisiingttrennd, theevasst mmajooritty oof oourccitiizennsseerioousllythhanmmenttal cappaciityaand thee acctuaalpuurchhasiing powwer
6、, whhichh, CChinnass reeal esttatee prriceesurrgennt nneedd foorreegullatiion anddsupppreessiion,to staabillizee thhereeal esttatee maarkeet.RReall esstatte ppriccescconttinuued to risse rrapiidlyymaiinlyy duue ttoreeal esttateesuppplyy annd ddemaand imbbalaancee, ttherrefoore, thhis pappercchoooseh
7、houssinggsuppplyy annd ddemaandaas tthe ressearrch objjectt, aaccoordiing to thee geenerralssuppply andd deemanndthheorry,knoowleedgee anndusse oofecconoomettriccsofftwaareEEVieewsrrunssthrrouggh ttheccolllecttionnfroom ttheCChinneseeBurreauu off Sttatiistiicsttosaamplle ddataa, tthe inttrodducttion
8、n off reeal esttatee prriceesanndhoousiing suppplyy, hoousiing priicessanddhouusinngdeemanndreelattionnshiip mmodeel, andd thhrouugh ecoonommetrric tesstinng, gooodneess of fittvarriabbless, thhe ssignnifiicannce oftthe reggresssioon eequaatioonanndheeterrosccedaastiicittyteestssandd ottherr meethoo
9、ds tovvaliidatte tthe moddelccorrrecttnesss. Acccorddingg tooreaal eestaate priicessandd thhehoousiing suppplyyandd deemanndmoodell offanaalyssis ressultts, commbinned witth tthe currrenntdeevellopmmentt sttatuus oofChhinaas reaal eestaatemmarkketaand proobleemsffor Chiinatto ccurbb hoousiing priice
10、ssconntinnuedd too riise,staabillizee thhe rreall esstattemaarkeettoo maake a ffewssenssibllepooliccy rrecoommeendaatioons.KeywworddsReeal esttatee prricees；Suppplyy annd ddemaand imbbalaancee；Moddel anaalyssis；Pollicyy reecommmenndattionns.不要删除除行尾的的分节符符，此行行不会被被打印- IV -目录摘要IAbsttracctIII第1章绪绪论11.1研研
11、究背景景11.2研研究内容容21.3研研究方法法21.4研研究意义义2第2章房房地产市市场的相相关概念念及理论论基础332.1房房地产的的相关概概念32.1.1房地地产价格格32.1.2商品品房的供供求关系系32.2房房地产的的相关理理论32.2.1商品品房的供供求定理理32.2.2商品品房供求求函数模模型4第3章我我国房地地产市场场发展现现状及存存在问题题53.1我我国房地地产市场场发展现现状53.1.1投资资增速放放缓但总总量创新新高53.1.2房地地产价格格持续上上升53.1.3商品品房需求求依然旺旺盛53.2我我国房地地产市场场存在的的问题663.2.1房地地产制度度不完善善刺激了了市
12、场的的投机性性63.2.2住房房保障体体系相对对滞后773.2.3我国国住房供供需失衡衡7第4章商商品房供供求函数数模型设设计与实实证结果果分析994.1商商品房供供求模型型设计与与样本数数据收集集94.1.1商品品房需求求与供给给函数模模型的设设计94.1.2商品品房供求求函数模模型样本本数据的的收集994.2商商品房供供求函数数模型参参数的估估计1004.2.1商品品房需求求函数模模型参数数的估计计104.2.2商品品房供给给函数模模型参数数的估计计114.3商商品房供供求模型型的检验验与修正正124.3.1商品品房需求求与供给给函数模模型的检检验1224.3.2商品品房需求求与供给给函数
13、模模型的修修正一八八4.4商商品房供供求函数数模型实实证结果果分析1194.4.1商品品房需求求函数模模型实证证结果分分析1994.4.2商品品房供给给函数模模型实证证结果分分析199第5章解解决我国国房价持持续上涨涨的政策策性建议议215.1完完善房地地产市场场制度遏遏制投机机性需求求215.2构构建住房房保障体体系来调调节供求求关系2215.3减减少商品品房供给给量来调调控房价价22结论233致谢244参考文献献25附录A226附录B333千万不要要删除行行尾的分分节符，此此行不会会被打印印。在目目录上点点右键“更更新域”，然然后“更更新整个个目录”。打打印前，不不要忘记记把上面面“Abb
14、strractt”这一一行后加加一空行行第1章 绪论1.1 研究背景景近些年来来，房地地产行业业成了我我国拉动动国民经经济的关关键引擎擎，一直直推动着着我国经经济的迅迅速发展展。但就就在我国国经济蓬蓬勃发展展的同时时，我国国的房价价也正在在迅速攀攀升，特特别是220044年以来来，我国国房价的的增长速速度明显显加快，导导致房价价收入比比过高，严严重超过过了我国国居民的的心理承承受能力力和实际际的购买买能力，这这样就给给我国居居民的生生活带来来了沉重重的负担担，也直直接给我我国带来来了房地地产泡沫沫与金融融风险的的风险，进进而阻碍碍了我国国经济又又好又快快的发展展，这与与我国要要求发展展健康经经
15、济的宗宗旨相背背离。我国的房房价局部部过高过过热，尤尤其是一一线城市市，大部部分二三三线城市市的房价价正处在在飞速上上涨的时时期，尤尤其是一一些小县县城。并并且，我我国现在在的房地地产市场场存在了了较严重重的泡沫沫，为了了避免房房地产泡泡沫的破破灭阻碍碍了我国国经济持持续的良良好发展展势头，我我国在几几年前就就开始积积极调控控，相继继出台了了一系列列的调控控房价的的相关政政策，并并且这些些调控政政策一年年比一年年严厉，但但这些调调控政策策并没有有取得预预想的结结果，房房价依然然在高位位持续上上涨居高高不下。我我国政府府于200一三年2月20日出台了了有史以以来最严严厉的房房价调控控政策“国国五
16、条”，但据20一三年3月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价的持续上涨之势并没有得到好转，在70个大中城市中，新建商品住房（不含保障性住房）的价格与上月相比，价格下降的城市有1个，持平的城市为1个，上涨的城市有68个，环比价格上涨的城市中，涨幅最高的达到了3.2%；与去年同月相比，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个，同比价格上涨的城市中，涨幅最高的达11.2%。二手房住房价格与上月相比，价格下降的城市有3个，持平的城市有1个，上涨的城市有66个，环比价格上涨的城市中，涨幅最高的为3.1%；与去年同月相比，价格下降的城市有9个，持平的城市有2个，上涨的城市有59个，
17、同比价格上涨的城市中，涨幅最高的为9.1%，涨幅比2月份回落的城市只有两个1。而当前，我我国又正正处于快快速城镇镇化的时时期，随随着城镇镇化的推推进，大大量的农农村居民民涌入到到城市，对对住房的的需求量量明显增增加，导导致了房房价的持持续上涨涨。并且且至20008年年以来，我我国经济济也受到到全球金金融危机机的影响响，我国国的通货货膨胀的的压力加加大，物物价持续续上涨，建建材价格格普遍升升高，造造成房地地产的成成本上升升，推动动了房价价的上涨涨。并且且我国政政府对房房价的调调控也影影响着我我国的房房价。不不过实际际上这些些都是由由这些影影响着住住房的供供给和需需求，由由其供求求关系来来决定着着
18、住房的的价格。1.2 研究内容容根据所要要分析的的问题，本本论文主主要通过过以下几几个方面面进行说说明：第第一章最最主要是是对本论论文的背背景，内内容以及及分析方方法进行行简单的的阐述；第二章章主要是是对本论论文中所所要提到到的概念念加以界界定并给给出所需需的理论论基础；第三章章主要是是对我国国房地产产市场现现状和存存在的问问题进行行阐述；第四章章主要是是利用计计量经济济学模型型理论和和方法及及EViiewss软件对对住房的的供求对对房价的的影响进进行分析析；第五五章主要要是通过过第三章章的分析析来给出出结论并并进行政政策评价价。1.3 研究方法法本论文主主要是以以经济学学中的供供求理论论以及
19、计计量经济济学中的的计量经经济学模模型理论论为基础础，建立立经济模模型，然然后根据据收集到到的可靠靠的经济济数据，在在结合EEVieews软软件对采采集来的的经济数数据进行行回归实实证分析析，最后后根据分分析的结结果得出出样本回回归模型型，再根根据样本本回归模模型对我我国经济济前景进进行预测测和对我我国的经经济政策策进行评评价。1.4 研究意义义住房是我我国居民民赖以生生存的安安居场所所，是我我国建设设小康社社会的先先决条件件，而现现在我国国的高房房价只能能让大部部分居民民（特别别是我国国的普通通老百姓姓）望房房兴叹。一般商品品的价格格最主要要是由该该商品的的供给量量与需求求量来决决定的，而而
20、住房也也有其自自己的供供求关系系，所以以笔者对对本论文文研究的的主要意意义在于于通过住住房的供供给量和和需求量量对房价价影响的的分析，对对我国的的经济前前景进行行估计预预测，并并对我国国在这一一年中施施行的经经济政策策进行评评价。根根据研究究分析得得出的定定论，希希望能为为我国政政府在制制定房价价调控政政策时提提供有力力依据。通通过我国国政府的的房价调调控，让让我国居居民能够够买得起起房、住住得起房房，不再再为居住住而烦恼恼；房价价也是影影响我国国经济平平稳持续续发展的的关键因因素，希希望我国国政府能能对我的的分析结结论加以以运用，使使我国的的经济能能够又快快又好地地持续发发展。第2章 房地产
21、市市场的相相关概念念及理论论基础2.1 房地产的的相关概概念2.1.1 房地产价价格房地产和和其他商商品一样样有其自自己的价价值，也也可以用用其货币币来衡量量，即房房地产价价格。房房地产价价格也就就是我们们通常所所说的房房价。它它是一种种综合性性特殊的的货币表表现，是是建筑物物连同其其所占用用土地在在特定时时间段内内房产的的市场价价值，也也就是：房地产产价格=土地价价格+建筑物物价格。房房地产价价格是房房地产市市场上一只无无形的手手，对房房地产经经济的运运行进行行调控和和对资源源进行合合理配置置。尤其其是在220088年全球球金融危危机之后后，我国国房价迅迅速攀升升，给我我国居民民造成了了极大
22、的的负担，房房价随之之也进入入到我国国普通老老百姓的的视野，成成为了他他们茶余余饭后的的谈资。2.1.2 商品房的的供求关关系商品房的的供求关关系是指指在市场场经济条条件下，商商品房的的供给量量与需求求量之间间的相互互关系，也也是商品品房供给给者（主主要是房房地产开开发商）和和商品房房购买者者之间的的关系在在市场上上的反映映。商品品房的供供求关系系和一般般的供求求关系一一样存在在三种情情况：即即供不应应求、供供大于求求和供求求均衡。假假定房价价只取决决于自身身的供求求而不受受其他因因素的影影响，那那么供不不应求会会导致房房价的上上涨；供供大于求求会引起起房价的的下降；而供求求均衡则则是人们们最
23、理想想状态的的供求关关系，将将不会引引起房价价的变化化2。我国是一一个人口口大国，对对住房的的需求量量极大。现现在，我我国的城城镇化步步伐明显显加快，对对住房的的需求也也日益剧剧增，使使得我国国的房地地产开发发商们争争先恐后后地开发发出自己己的商品品房，在在最大化化地赚取取利润的的同时也也满足我我国房地地产市场场的需求求，通过过供求关关系的合合理配置置，调节节着房地地产市场场的价格格，而这这价格反反过来也也作用于于供求关关系。2.2 房地产的的相关理理论2.2.1 商品房的的供求定定理供求定理理的具体体内容是是在其他他条件不不变的情情况下，需需求变动动分别引引起均衡衡价格和和均衡数数量的同同方
24、向的的变动；供给变变动引起起均衡价价格的反反方向的的变动，引引起均衡衡数量的的同方向向变动 PPS3S11PD2DD S22D3D11S P3EE3 P2 EE2E11P1E11 PP1 EE2P3E33P2Q QO QQ3 Q1 Q22 OO Q33 QQ1 Q2 图2-11需求的的变动对对均衡价价格的影影响图2-22 供给给的变动动对均衡衡的影响响在供给曲曲线S不变的的情况下下，给定定最初的的需求曲曲线D11，均衡衡价格为为P1。当当需求曲曲线D11向右移移动到DD2时，均均衡价格格由P11增加到到P2，数数量由QQ1增加加到Q22；当需需求曲线线由D11向左移移动到DD3时，均均衡价格格
25、由原来来的P11减少为为P3，均均衡数量量由Q11减少到到Q3（如如图2-11）。在需求曲曲线D不变的的情况下下，给定定最初的的供给曲曲线S11，均衡衡价格为为P1，当当供给曲曲线由SS1向右右移动到到供给曲曲线S22时，均均衡价格格由原来来的P11减少到到P2，均均衡数量量由Q11增加到到Q2；而而当供给给曲线SS1向左左移动到到供给曲曲线S33时，均均衡价格格由原来来的P11增加到到P3，均均衡数量量由Q11减少到到均衡数数量Q33（如图2-22）。上面说的的只是在在其他情情况不变变的情况况下，但但是在实实际生活活中，往往往会遇遇到需求求和供给给都会同同时发生生变动的的情况，在在这种情情况
26、下，商商品的均均衡价格格和均衡衡数量的的变化是是难以确确定的，这这要结合合需求和和供给变变化的具具体情况况来确定定。如果果均衡价价格是由由需求和和供给这这两种因因数同时时作用的的，那么么这将将将取决于于需求和和供给各各自的增增长幅度度3。2.2.2 商品房供供求函数数模型商品房的的供求函函数模型型就是以以房地产产价格为为被解释释变量，以以商品房房的供给给量和需需求量分分别作为为解释变变量构建建一个方方程模型型，根据据该模型型来对生生活中房房地产价价格上涨涨的本质质原因进进行本质质性的描描述。商商品房供供求模型型的构建建包括理理论模型型的设计计、样本本数据的的收集、参参数估计计和变量量和商品品房
27、供求求函数模模型的检检验。样样本数据据的收集集是最重重要的组组成部分分，数据据的准确确与否直直接关系系到模型型的准确确与否，所所以收集集到的样样本数据据要具有有可靠性性、全面面性和一一致性。第3章 我国房地地产市场场发展现现状及存在问问题3.1 我国房地地产市场场发展现现状3.1.1 投资增速速放缓但但总量创创新高20122年，我国完成成房地产产开发投投资7一八044亿元，同同比增长长16.2%，增幅较上上年回落落了111.9个个百分点点，但也也达到了了历史新新高。其其中，住住宅开发发投资总总额4993744亿元，同比增增长111.4%。仅从从增长幅幅度看，房房地产开开发投资资大于住住宅投资资
28、。房地地产开发发投资全全年表现现平稳，除除一季度度季节性性因素外外，二、三三、四季季度都保保持了22万亿元元左右的的投资规规模。在房屋屋施工方方面，全全年房屋屋施工557344一八万平平方米，同同比增长长一三.22%，涨幅幅较去年年下122.1%。其中中住宅新新开工面面积一三三06995万平平方米，同同比下降降11.2%，办公公楼新开开工面积积59886万平平方米，同同比增长长10.9%，商业业营业用用房新开开工面积积220077万万平方米米，同比比增长66.2%。在竣竣工面积积方面，全全年房屋屋竣工面面积9994255万平方方米，同同比增长长7.33%，较20011年年下降66个百分分点，竣
29、竣工增长长幅度缩缩小。其其中，住住宅竣工工面积7790443万平平方米，同同比增长长6.44%，办公公楼竣工工面积223一五五万平方方米，同同比增长长2.11%，商业营营业用房房竣工面面积1002266万平方方米，同同比增长长8.00%，全年年竣工面面积增长长不断放放缓。3.1.2 房地产价价格持续续上升20122年1-88月期间间，我国国房屋销销售均价价同比涨涨幅扩大大，百城城住宅均均价环比比涨幅收收窄。在在这期间间，我国国商品房房和住宅宅销售均均价分别别为59924元元/平方米米和55567元元/平方米米，与220111年同期期相比分分别上涨涨6.66%和7.44%，涨幅幅较1-7月份分分
30、别扩大大0.11和0.66个百分点点。中国国房地产产指数系系统百城城价格指指数显示示，8月，全全国1000个城城市住宅宅平均价价格环比比上涨00.244%，涨幅幅较上月月缩小00.099个百分分点，其其中633个城市市环比上上涨，337个城城市环比比下跌。但是，在20一三年3月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，上涨的有68个，一个下降，一个持平。房价的持续上涨，调控压力依然严峻。3.1.3 商品房需需求依然然旺盛尽管20003年年以来，各各界关于于房地产产泡沫和和房价过过高的声声音不绝绝于耳，但但居民的的购房热热情依然然不减，销销售量持持续大幅幅度增长长表明需需求依然然旺盛。需需求是销销售
31、量增增长的基基础和支支撑，而而支撑是是需求持持续增长长的动力力。首先先是国民民经济增增长带动动城镇居居民收入入的增加加，超过过住宅价价格增长长速度。1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均增长率为3.82%。在2012年的8月份，虽然增幅略有下降，但同比也增长了12.9个百分点4。随着收入的增长，生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。其次是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求，旺盛的市场需求以城镇居民可支配收入持续增长为支撑，而国民经济的持续高速增长是城镇居民可支配收入持续增长的基础和保障。3.2 我国房地地产市
32、场场存在的的问题房地产市市场失衡衡的原因因中国房房地产市市场起步步较晚，改改革开放放以来经经历了一一个从无无到有的的过程，房房地产市市场一直直呈现出出不均衡衡状态，而而且不均均衡程度度波动较较大，其其原因有有多种，具具体可归归纳为以以下几种种原因:3.2.1 房地产制制度不完完善刺激激了市场场的投机机性我国的房房地产业业经过近近些年来来的持续续高速发发展，使使房地产产市场逐逐步多极极化的市市场结构构，多样样化的交交易方式式，产业业化与社社会化的的市场信信息，开开放，统统一，同同时又有有封闭，垄垄断的房房地产市市场，相相比之下下，房地地产经营营与管理理制度法法规体系系建设明明显滞后后，导致致房地
33、产产开发与与消费，投投资，投投机等多多种不良良行为的的产生，在在一定程程度上影影响了我我国房地地产的持持续，健健康发展展和人民民群众生生活水平平提高的的进程5。1.税收收制度存存在缺陷陷。到目目前为止止，我国国还没有有对住房房财产征征收相应应的财产产税，这这是重大大的制度度缺陷。自古以来，中国人积累下来的财富都表现为住房，这和我国税收制度体系的不完善有更大的关系。从国外的实践看，在住房的建设、持有和转让三个阶段都需要征收税收，而我国在住房的持有环节没有税收，这样的安排进一步刺激了住房的投机性需求。2.土地地制度不不够完善善。我国实实行的是是土地公公有制度度，土地地是属于于国家和和集体的的，但在
34、在土地转转让和交交易过程程中，土土地的国国家所有有制和集集体所有有制实际际上演变变成了政政府所有有制，由由少数官官员说了了算。目目前呈现现出了以以下问题题：土地是重重要而稀稀缺的资资源，土土地市场场是中国国最大的的资产市市场。目目前存在在的主要要问题有有以下几几个方面面：（1）在在征用农农地方面面，一是是借设立立开发区区等多种种名义，采采取化整整为零、越越级审批批、未批批先用、多多征少用用、购买买指标等等多种手手段大规规模“圈圈地”。二二是没有有与农民民集体或或真正的的代表充充分协商商和平等等谈判，随随意解除除承包合合同，欺欺骗或隐隐瞒相关关政策和和信息，以以较低的的补偿标标准强制制性征用用农
35、民承承包的土土地；三三是在征征地时故故意拖欠欠、挪用用、截留留和侵吞吞土地补补偿安置置费。（2）在在土地出出让转让让方面，一一是仍然然采取地地价优惠惠、协议议方式和和假招标标等形式式出让土土地，导导致国有有资产严严重流失失。二是是用地单单位私自自进行土土地出租租和转让让。三是是公司和和个人通通过特殊殊关系，从从事各种种批文、协协议、立立项批准准书、规规划许可可证等的的炒卖。四四是利用用对城镇镇国有土土地的管管理权，从从事经营营，进行行土地炒炒作，哄哄抬地价价。（3）在在土地利利用方面面，一些些公司或或单位大大量囤积积土地，购购而不用用。一些些用地单单位擅自自改变用用途。一一些用地地单位私私自开
36、发发无偿划划拨的土土地。（4）在在拆迁安安置方面面，未与与动迁户户协商，擅擅自制定定不合理理的拆迁迁计划和和拆迁补补偿。甚甚至采取取暴力手手段，摧摧毁居民民房屋设设施，强强迫被拆拆迁居民民就范。再再就是片片面追求求发展政政绩，片片面追求求改善形形象，盲盲目扩大大拆迁规规模66。3.2.2 住房保障障体系相相对滞后后住房制度度改革重重在改变变过去那那种福利利性住房房制度，实实现住房房商品化化和社会会化，这这无疑是是正确的的。但这这种改革革从某种种意义上上讲矫枉枉过正了了，从一一个极端端偏向了了另一个个极端，忽忽视了低低收入住住房困难难家庭的的住房保保障问题题。住房房是生活活必需品品，住房房问题是
37、是重要的的民生问问题，应应当使“人人享享有适当当住房”，仅靠靠市场解解决不了了低收入入住房困困难家庭庭的住房房问题。因因此，在在住房商商品化和和社会化化的同时时，应当当解决好好低收入入住房困困难家庭庭的住房房问题。近年来来，住房房保障体体系的建建设一直直成为房房地产市市场调控控政策的的一个重重要组成成方面，但但是由于于资金落落实不到到位，地地方政府府对于住住房保障障体系建建设缺乏乏动力等等种种原原因，住住房保障障体系建建设的速速度仍十十分缓慢慢。当前，部部分城市市还没有有建立廉廉租住房房制度，廉廉租住房房的资金金保障还还不到位位，廉租租房的覆覆盖面仍仍比较低低，经济济适用房房开发投投资的增增幅
38、业连连续多年年低于住住宅开发发投资的的增幅，甚甚至有两两年出现现负增长长，其占占住宅开开发投资资的比重重也逐年年下降。同同时，对对经济适适用房管管理上的的一些突突出问题题，如户户型面积积偏大，保保障对象象界定不不严，资资金渠道道来源不不稳定等等等。还还没有认认真规范范管理。而而住房公公积金缴缴纳率和和使用率率偏低，住住房公积积金管理理过程中中的风险险不断显显露。总体体上看，住住房保障障在整个个住房市市场中所所占比例例仍然较较小，导导致大量量中低收收入家庭庭的刚性性住房需需求被推推向市场场，这在在一定程程度上加加剧了住住房市场场上的供供求矛盾盾，并加加剧了商商品房价价格的上上涨77。3.2.3
39、我国住房房供需失失衡国家统计计局200一三年4月一五日公布的的数据显显示，一一季度，全全国房地产开发发投资一一三一三三3亿元，同同比名义义增长220.22%，增速速比上年年同期回回落3.3个百百分点；其中住住宅投资资增长221.11%，分别别加快22.1和和9.77个百分分点。但但是供求求失衡的的现象仍仍在持续续。一季季度房屋屋新开工工面积3388773万平平方米，同同比下降降2.77%；其中中住宅新新开工面面积下降降0.88%。全国国商品房房销售面面积2008988万平方方米，同同比增长长37.1%，增速速比上年年全年加加快355.3个个百分点点。新开开工面积积在下降降，而销销售面积积增幅超
40、超过3成，这这说明目目前供求求压力仍仍然较大大。如果果供求关关系不能能改善，房房价就依依旧存在在上涨的的动力。去去年四季季度以来来，各地地加快了了土地供应应步伐，尤尤其是今今年3月以来来，北京京上海等等热点城城市的土土地供应应量明显显增长。今今年一季季度北京京土地交交易522宗，土土地出让让金4880亿元元，比去去年同期期增长339.6%，其他他重点城城市的土土地成交交量也大大幅增长长。但即即使如此此，一季季度全国国房地产产开发企企业土地地购置面面积6一三4万平方方米，同同比下降降22.0%。在商商品房销销售面积积和销售售额均大大幅增长长的背景景下，房房企购地地面积均均出现两两成下降降，这个个
41、数据对对后市商商品房的的影响显显然不可可乐观8。第4章 商品房供供求函数数模型设设计与实实证结果果分析4.1 商品房供供求模型型设计与与样本数数据收集集4.1.1 商品房需需求与供供给函数数模型的的设计1.商品品房需求求函数的的设计住房的需需求量主主要是由由购房者者决定。是是指有意意愿购买买并且有有能力购购买住房房的数量量。而本本论文是是针对住住房供求求对房价价的影响响展开研研究的，所所以在住住房需求求函数的的模型设设计中以以房价为为被解释释变量，以以住房需需求量（商商品房的的销售量量）为解解释变量量。并收收集了119988年到20011年年我国的的房地产产市场上上商品房房的数据据来进行行研究
42、。以以收集到到的样本本时间序序列数据据来研究究房价水水平的需需求函数数模型设设计为：其中表示示城市的的房价，表示城市的住房需求量，表示影响城市房价的随机误差项，与为待估参数。2.商品品房供给给函数模模型的设设计住房的供供给主要要是由房房地产商商提供的的，是指指房地产产商提供供的并且且愿意在在一定价价格下卖卖出的住住房数量量。住房房的供给给是本论论文主要要的研究究因数之之一，所所以本论论文在供供给函数数模型的的设计中中以房价价为被解解释变量量，以住住房的供供给量（商商品房的的竣工量量）为解解释变量量，同样样以收集集到的119988年到20011年年我国的的房地产产的商品品房数据据来进行行研究。以
43、以收集到到的样本本时间序序列数据据来研究究房价水水平的供供给函数数模型设设计为：其中表示示城市的的房价，表示城市房地产商为该城市提供的住房数量,为随机误差项，表示影响城市房价的其他因数的集合，与为待估参数9。4.1.2 商品房供供求函数数模型样样本数据据的收集集样本数据据得收集集是进行行计量经经济学研研究得重重要一环环，样本本数据的的质量直直接关系系到最终终得研究究分析结结果。样样本数据据主要有有三大类类：时间间序列数数据、截截面数据据和虚变变量数据据。时间间序列数数据是一一批按照照时间先先后顺序序排列的的统计数数据；截截面数据据是指一一批在同同一时间间截面上上得调查查数据；而虚变变量数据据是
44、一种种二进制制数据，一一般都是是取0或者是是1。而我我们是要要根据自自己所研研究的对对象、影影响因数数及其研研究方法法来选择择哪一种种数据10。本论文研研究分析析的是供供求对房房价的影影响分析析，所以以笔者将将对房价价、需求求量、供供给量的的时间序序列数据据进行研研究。笔笔者收集集了19998年到到20111年我我国房地地产市场场上商品品房的销销售量和和供给量量数据，确确保样本本数据的的完整性性；而收收集的样样本数据据来源为为中国统统计年鉴鉴，确保保了样本本数据的的准确性性和权威威性。在在收集数数据时尽尽量满足足计量经经济学模模型中要要求样本本数据完完整性、准准确性、可可比性和和一致性性的特点
45、点。尽可可能让所所研究分分析出来来的结果果尽可能能地反映映实际情情况。因因房价与与销售额额存在紧紧密的定定性关系系，所以以在供求求对房价价的影响响研究分分析时，我我们将用用商品房房的销售售额来代代替商品品房价格格来进行行研究。笔笔者所收收集到的的样本数数据如表表4-1。表4-11我国19988年年到20011年年的房地地产情况况统计表表年份房价(元元)需求量（平平方米）供给量（平平方米）199882063312一八八530000一三6666933000019999205331455565330014433193300002000021122一八6337一三三00一五1669一三三0000200
46、1121700224111900001668837660000200222250026800829900一八9997344000020033235993371176330022122581100002004427788382331644002592252220000200553168855488622200304990433000020066336776一八55707700345一一五2000000200773864477355472200414994一八八000020088380006596698330048911106600002009946811947555000005773357330
47、000201005032210477646650007063379220000201115357710933667750009170063770000注：商品品房销售售量包括括期房。数据来源源：中华华人民共共和国国国家统计计局编，中中国统计计年鉴（20112），北北京：中中国统计计出版社社，20012。4.2 商品房供供求函数数模型参参数的估估计4.2.1 商品房需需求函数数模型参参数的估估计如果我们们要想根根据所得得到研究究结果对对我国的的经济进进行预测测或是对对我国的的经济政政策进行行评价，那那么在这这之前我我们必须须要做一一项工作作，就是是根据前前面设计计的需求求函数模模型和收收集到的的样本数数据来进进行模型型得参数数估计，从从而得到到样本需需求函数数模型，根根据样本本需求函函数模型型才能对对我国经经济前景景进行预预测和对对我国施施行的经经济政策策进行评评价。对于本论论文，笔笔者主要要是根据据计量经经济学中中的最小小二乘法法和Evviewws软件件来对上上面所收收集到的的样本数数据进行行回归，在在根据回回归结果果得出样样本回归归函数，也也就是样样本需求