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1、天津南门门外大街街高层公公寓项目目市场分分析报告告目录1 天津津概况篇篇2 天津津区域发发展篇2.1 天津中中心城区区分区分分析2.1.1天津津中心城城区分区区状况2.1.2各大大城区分分析阐述述3 天津津经济、规规划及发发展篇3.1 天津经经济现状状及发展展3.1.1经济济现状3.1.2经济济发展3.2 城市规规划3.2.1城市市建设及及定位3.2.2规模模性生活活小区规规划3.2.3城市市交通规规划3.3 城市发发展目标标4 经济济与房产产市场发发展互动动篇4.1 天津经经济对区区域房产产市场的的推动4.1.1产业业与消费费的改变变4.1.2固定定资产与与房产开开发4.2 天津房房产对经经
2、济的作作用4.2.1房市市处于快快速发展展期4.2.2在经经济发展展基础上上房市不不产生泡泡沫4.2.3房产产分额加加大，经经济得到到提高5 天津津房产市市场篇5.1 天津楼楼市发展展及现状状5.1.1开发发状况分分析5.1.2目前前楼市呈呈现特点点分析5.1.3天津津楼市供供求关系系5.1.3和平平区市场场供求状状况 5.1.4天津津楼市产产品调整整5.1.5天津津楼市价价格演变变5.1.6天津津楼市成成交状况况5.2 天津中中心城区区区域分分析5.2.1六大大区域描描述5.2.2各大大区域房房产市场场总结5.3 和平区区板块市市场阐述述5.3.1和平平区及本本项目周周边部分分个案分分布状况
3、况5.3.2产品品分析5.3.3价格格分析5.3.4去化化分析5.4 和平区区及天津津市场客客源分析析5.4.1天津津客源区区域选择择性比较较5.4.2天津津客源两两极分化化5.4.3和平平区客源源走向及及组成5.5 和平区区市场出出路小析析5.5.1和平平区及本本项目问问题点及及出路5.5.2天津津小户型型市场概概述5.5 天津楼楼市总结结6 项目目立地篇篇7 项目目方案定定论篇7.1 项目方方案思路路7.2 方案一一论证及及定位7.3 方案二二论证及及定位7.3.1方案案提出目目标及依依据7.3.2项目目市场定定位7.3.3项目目产品面面积及户户型定位位7.3.4项目目产品面面积及户户型定
4、位位7.3.5项目目运作建建议7.3.6项目目附加值值建议8 总结结及展望望1 天津津概况篇篇天津市是是中央四四大直辖辖市之一一（北京京、上海海、天津津、重庆庆），中中国北方方最大的的沿海开开放城市市，素有有“渤海海明珠”之之称。介介于北纬纬3834至400155，东东经1116443至至1188044之间间。属于于国际时时区的东东八区。北北起蓟县县古长城城脚下黄黄崖关附附近,南南至大港港区翟庄庄子以南南的沧浪浪渠，南南北长1189公公里；东东起汉沽沽区盐场场洒金坨坨之东陡陡河西排排干大渠渠，西至至静海县县子牙河河畔的王王迸庄以以西滩德德干渠，东东西宽1117公公里。总总面积1119119.7
5、7平方公公里。常常住人口口9522.6万万人，其其中市中中心地区区3699.3万万人，辖辖13个个区、55个县。天津市地地处华北北平原的的东北部部，海河河流域下下游，东东临渤海海，北依依燕山，西西靠首都都北京，是是海河五五大支流流南运河河、子牙牙河、大大清河、永永定河、北北运河的的汇合处处和入海海口，素素有“九九河下梢梢”、“河河海要冲冲”之称称。天津市疆疆域周长长约9000公里里，其中中海岸线线长1552.88公里，陆陆界长7700多多公里。天天津距北北京1220公里里，历来来是拱卫卫京畿的的要地和和门户。天天津区位位优势明明显，地地处中国国北方黄黄金海岸岸的中部部，不仅仅毗邻首首都，还还是
6、华北北、西北北广大地地区的出出海口，是是中国北北方对内内外开放放两个扇扇面的轴轴心，是是亚欧大大陆桥中中国境内内距离最最短的东东部起点点。天津津港是中中国北方方最大的的综合性性贸易港港口，拥拥有全国国最大的的集装箱箱码头，与与世界上上1700多个国国家和地地区的3300多多个港口口保持着着贸易往往来。天天津滨海海国际机机场有多多条国际际国内航航线，是是华北地地区最大大货运中中心。天天津铁路路枢纽是是京山、京京沪两大大铁路干干线的交交汇处。天天津公路路四通八八达，交交通基础设施施建设有有了长足足发展。目目前，天天津已形形成以港港口为中中心的海海陆空相相结合、立立体式的的综合性性的现代代化的运运输
7、网络络。天津是祖祖国首都都的门户户、历史史悠久的的工商大大埠、渤渤海湾上上璀璨的的明珠！作为中中国北方方最大的的港口城城市，改改革开放放二十年年以来，天天津人民民将“积极、合合理、有有效地利利用外资资”融入天天津经济济发展战战略目标标，靠着着“精卫填填海”般的顽顽强毅力力，在较较短的时时间内，使使大多数数老工业业企业焕焕发青春春，使近近百万人人民喜迁迁新居，在在荒芜的的滩涂上上崛起外外向型工工业新城城，取得得了令人人瞩目的的成就。历史沿革革天津地区区的形成成始于隋隋朝大运运河的开开通。唐唐中叶以以后，天天津成为为南方粮粮、绸北北运的水水陆码头头。宋金金时称“直直沽寨”，元元朝改称称“海津津镇”
8、，是是军事重重镇和漕漕粮转运运中心。明明永乐二二年（114044年）筑筑城设卫卫，称“天天津卫”。117世纪纪以来，天天津地区区经济、社社会有了了进一步步发展，城城市规模模不断扩扩大。118600年被辟辟为通商商口岸，工工业生产产和口岸岸贸易额额仅次于于上海，成成为当时时中国的的第二大大工商业业城市和和北方最最大的金金融商贸贸中心。119311年，天天津有商商号1770000多家，以以现代机机修工业业为主的的工业及及手工业业40000多家家，外贸贸出口占占全国总总量的225%。119355年，天天津有华华资银行行10家家，分行行、支行行93家家，外资资银行116家。新新中国成成立时，天天津建成
9、成区面积积61平平方公里里，人口口1799万，后后经多次次行政区区划变更更，19973年年后形成成目前的的辖区范范围和区区县建制制。人口民族族天津市119977年末常常住人口口总数9952.59万万人，户户籍人口口为8999.880万人人，在我我国百万万人口以以上的大大城市中中，人口口总数仅仅次于上上海、北北京、重重庆。19966年末，天天津市的的人口中中除汉族族外，有有29个个少数民民族。在在这些少少数民族族中。回回族人口口最多，其其次为满满族、蒙蒙族、壮壮族、朝朝鲜族、苗苗族等。自然资源源及气候候条件天津早期期是茫茫茫大海。天天津陆地地是在漫漫长的历历史时期期海退陆陆进逐步步形成的的。地质
10、构造造：天津津地区由由太古界界、元古古界、古古生界、中中生界及及新生界界地层组组成。天天津在我我国地质质构造体体系中，处处于燕山山纬向构构造体系系与新华华夏构造造体系的的交接部部位。天天津市区区处于沧沧县隆起起的北端端。 地貌：天天津地貌貌特征是是北高南南低、西西高东低低。最高高峰八仙仙桌子（又又名蝈蝈蝈笼子）海海拔10052米米，最低低处大沽沽口海拔拔为零。地地貌类型型可划分分为山地地、丘陵陵、平原原、海岸岸带四类类。山地地面积约约6511平方公公里，占占总面积积的5.75%，主要要分布在在蓟县北北部。丘丘陵海拔拔在2000米以以下，相相对高度度501000米，分分布在蓟蓟县的燕燕山南侧侧。
11、平原原是天津津陆地的的主体部部分，有有106664平平方公里里，占总总面积的的94%，分布布在燕山山之南至至渤海之之滨的广广大地区区。气候：天天津位于于中纬度度欧亚大大陆东岸岸。四季季分明，景景象多姿姿。介于于大陆性性与海洋洋性气候候的过渡渡带上，属属暖温带带半湿润润季风型型气候。气气候的主主要特征征是季风风显著，气气温差较较大。冬冬季多为为偏北风风，寒冷冷、干燥燥、降水水少；夏夏季多东东南风、偏偏南风，高高温、降降水集中中。天津津年平均均气温在在摄氏111以以上，平平均无霜霜期为1190天天左右，年年平均降降水量在在6000毫米左左右，年年平均日日照射22610030090小小时。生活环境境
12、对于普通通的天津津市民，生生活的现现代化首首先是从从日常生生活开始始的。电电视机、电电冰箱、洗洗衣机已已是普通通家许的的平常之之物，电电脑、高高档音响响也已开开始进入入百姓家家居。天津人的的住房条条件，近近向年得得到很大大改善。随随着天津津历史上上规模最最大的危危陋平房房改造全全面展开开，十几几万户居居民搬进进了新居居，城市市面貌发发生着日日新月异异的变化化。良好的社社会风气气，朴实实淳厚的的民风，安安居乐业业的生活活，使天天津成为为中国社社会治安安环境最最好的地地区之一一。美国摩托托罗拉公公司在一一顶调查查报告中中，把天天津称为为“充满温温馨的东东方式大大家庭”。2 天津津区域发发展篇2.1
13、 天津中中心城区区分区分分析2.1.1天津津中心城城区分区区状况天津城区区图天津中心心城区主主要分为为六大板板块，分分别为：和平区区、南开开区、河河西区、河河东区、河河北区和和红桥区区，其中中和平区区为天津津老城区区，是市市中心所所在地。城市内环环线和中中环线贯贯穿这六六大区域域，而外外环线包包含了天天津整个个中心城城区。以下我们们针对天天津这六六大中心心城区进进行阐述述和分析析。2.1.2各大大城区分分析阐述述和平区和平区位位于天津津市中心心，是天天津市党党政机关关所在地地，也是是全市的的政治、商商贸、金金融和信信息中心心，区域域面积不不足100平方公公里，常常住人口口48万万。改革开放放以
14、来，全全区经济济进一步步发展，主主要经济济指标始始终名列列市内六六区前茅茅，滨江江道地区区集聚了了天津市市现有的的商业、饮饮食业、服服务等行行业的精精华，商商业网点点密度全全市聚首首，商品品零售额额居全市市第一，日日客流量量保持在在60万万人次左左右，是是国内外外公认的的代表天天津城市市特色的的中心商商业区。和平区作为天津中心区域，具备了六大中心的特点。政治中心心：中共共天津市市委、天天津市人人大常委委会、天天津市人人民政府府、天津津市警备备司令部部均座落落在和平平区。全全市国民民经济各各主管部部门、各各工业、行行政、事事业、国国家、省省、市级级驻津机机关、民民主党派派、群众众团体、专专业公司
15、司等有近近3000个机构构、单位位都设在在和平区区。因而而，它是是国际友友人、台台澳同胞胞、海外外侨胞和和全国各各地来津津人员涉涉足之地地。商业中心心：商业业发达是是和平区区的特点点之一，闻闻名遐迩迩的滨江江商业区区既是外外地来津津人员的的必到之之处，也也是天津津百姓购购物的首首选之地地。该商商业区包包括滨江江商厦、劝劝业场、和和平商业业大厦、国国际商场场、百货货大楼、华华旭商厦厦、吉利利大厦、祥祥云商厦厦等大中中型商厦厦及上千千个摊亭亭。这里里市声喧喧闹，顾顾客友人人摩肩擦擦踵，入入夜霓虹虹闪烁。日日客流量量近600万人次次，被人人们公认认为全市市最繁华华的地区区。金融中心心：在号号称天津津
16、市“金金融街”的的解放北北路上，屹屹立着近近百幢建建筑风格格各异的的大厦。其其中既有有巍峨壮壮观的凯凯悦饭店店，又有有风格迥迥异的的的文艺复复兴时期期欧洲古古罗马建建筑和哥哥特式建建筑。这这些建筑筑多为当当年专门门为银行行建造的的，如今今仍然成成为金融融机构。信息中心心：市人人民广播播电台、电电视台、广广电局、电电信局、市市内电话话局及七七户邮电电支局、一一个国际际邮电业业务局、市市人民出出版社等等重要新新闻单位位的驻津津记者站站、办事事处等都都设在和和平区。还还有天津津市对外外科技交交流中心心等277个科研研机构，涉涉及化工工、机械械、电子子、邮电电、地质质、建筑筑、仪器器仪表、交交通、轻轻
17、工、冶冶金、医医药、农农业等225个专专业大类类，在全全国具有有一定的的技术实实力、人人才优势势和信息息优势。为为交流信信息、加加强合作作、促进进经济发发展发挥挥了积极极的作用用。文化中心心：本区区教育文文化事业业十分繁繁荣，医医疗卫生生事业具具有一定定实力，体体育活动动相当活活跃。和平区要要全面实实施“三、三三、三”发展战战略，进进一步推推动全区区经济持持续、快快速、健健康发展展。实施三步步走的发发展目标标。第一一步，到到19998年底底，实现现我区三三年翻一一番的目目标；第第二步，到到20000年，完完成“九五”计划；第三步步，到220022年，经经济持续续保持较较高的发发展速度度，国内内
18、生产总总值力争争在19997年年的基础础上再翻翻一番，保保持并发发展天津津市中心心区的各各项优势势。从三方面面优化产产业结构构。一是是振兴商商业零售售和餐饮饮服务业业等优势势产业。二二是发展展潜力产产业、高高科技工工业、食食品加工工业、建建筑业等等是我区区相对比比较薄弱弱，但具具有发展展前景的的第二产产业。三三是开发发房地产产业、信信息咨询询业等新新兴产业业。建设三个个繁华区区。逐步步建成与与现代化化大都市市商贸中中心区位位置相称称的滨江江道、小小白楼和和南市商商业繁华华区，形形成“一根扁扁担挑两两头”的局面面。河西区河西区，位位于市中中心东南南部的海海河西岸岸，面积积40平平方公里里，人口口
19、70万万。具有有良好的的市政设设施、美美观的市市容街景景、发达达的 交交通网络络，形成成优越的的区位优优势；商商贸、商商务业迅迅速发展展，辐射射能力日日益增强强；基础础教育居居全市首首位；体体育、卫卫生、文文化、博博览、新新闻等各各类中心心汇集河河西； 全区社社会秩序序稳定，居居民素质质较高，是是国内外外宾客来来津商贸贸洽谈、文文化交流流、旅游游交往、投投资经营营的良好好地区。河西区跨跨世纪发发展的总总体奋斗斗目标是是:经过过全区人人民的共共同努力力，力争争到20015年年，将河河西区建建设成为为特 色色突出的的商贸商商务区,新兴的的都市型型工业区区,现代代化的文文博中心心区,使使河西区区的综
20、合合经济实实力居市市区领先先地位，进进而建成成现代化化的一流流城区。1、特色色突出的的商贸商商务区。通过完善规划，调整布局、挖掘潜力，优化结构，沿主要道路建设若干条 各具特色的商贸街；在繁华地区形成一批繁荣的商贸群；在重点地带构建商务区和经贸展览区；扩建和新建 一批专业批发市场和生产要素市场；充分发挥大型商贸商务设施的载体功能，形成布局合理、功能突出、服 务优质、吸引力和辐射力较强的发展特色。2、新兴的都市型工业区。在河西区的东南部，采取多种形式，充分利用现有企业闲置的场地厂房，发 展占地少、污染低、技术含量高为主要特征的都市型工业，形成天津市都市型工业的聚集区域。以产品的升 级换代为重点，扶
21、持壮大一批具有发展优势的工业骨干企业和名牌产品，成为都市型工业的支柱，提高市场 竞争力和占有率，实现区街工业企业向都市型工业发展的战略转移。 3、现代化的文博中心区。充分挖掘资源，利用河西区文化、展览、旅游业特有的优势，大力发展文化 产业，引入市场机制，新建和扩建一批新的载体设施，扩大文化博览规模，提高城区第三产业档次和文化品 味，使之成为一流城区的一个重要标志，使文化产业在拉动其他产业的发展、增强城区的繁荣度中产生重要 的作用和综合的效益。南开区南开区是是天津市市区之一一，位于于市区西西南部，东东临海河河，西至至外环线线，北与与红桥区区相接，南南与西青青、河西西二区相相连。全全境总面面积38
22、8.755平方公公里，东东西长约约3.66公里，南南北长约约9.22公里。截截止19997年年底，全全区辖112个街街道办事事处，3350个个居民委委员会，总总人口773万人人，含336个少少数民族族，少数数民族人人口1.7万人人，其中中回族11.4万万人。南开区是是智力密密集、科科技发达达的高教教科研基基地。境境内有112所高高等院校校。其中中，南开开大学、天天津大学学为全国国重点院院校，并并是国际际认证的的大学；天津中中医学院院是国家家培养中中医博士士、硕士士生的重重点院校校，也是是全国唯唯一面向向世界的的国际中中医学院院。南开开区科研研院所麇麇集，883588所、海海洋研究究所、第第五设
23、计计院等中中央驻津津和市属属各类科科研机构构83家家。科研研领域广广泛，涉涉及工业业、农业业、建筑筑、电子子、通信信、卫生生等多种种门类，每每年有大大量的科科研成果果从这里里诞生。强强大的科科技力量量促进了了本区技技术密集集型产业业和科技技先导型型产品的的迅速发发展。市市图书馆馆、市档档案馆、国国际交流流中心等等重要设设施也坐坐落在南南开区。南开区也也是高新新技术产产业区。天天津市高高新技术术产业园园区政策策区坐落落在南开开境内。888年底底，区政政府相继继创建了了科技贸贸易街和和南开工工业园。南开区的的城市建建设日新新月异。到到19997年，全全区拆除除危陋平平房1112.22万平米米，居全
24、全市第一一，新建建住宅开开工3228.886万平平米，竣竣工2771.118万平平米，还还迁安置置居民4408995户。先先后建成成了王顶顶堤、嘉嘉陵道、密密云路、澄澄江路、西西湖村、川川府新村村、风荷荷园、复复康花园园、华苑苑小区等等居民小小区。其其中川府府新村是是闻名全全国的示示范小区区。通过过7条道道路拓宽宽改造工工程，更更新了水水、电、气气、热、通通讯、泵泵站等一一批基础础设施。全全区热化化率已超超过400%，老老城乡地地区改造造已初见见成效，不不久的将将来，老老城将以以新的面面貌展现现在世人人面前。河东区河东区是是天津市市市区之之一，位位于市区区东部，因因地处海海河东岸岸而得名名。河
25、东东区现有有居民663万人人，占地地40平平方公里里。从地地图上看看，期形形状宛如如一只迎迎风展翅翅的鸽子子。河东东区是天天津市历历史上形形成最早早的城区区，区内内“大直直沽”是是天津的的发祥地地。该区区是天津津市冶金金、纺织织、轻工工、机械械等工业业较为集集中的城城区，是是市区通通往天津津机场、港港口的必必经之地地，具有有地理位位置、历历史悠久久、交通通便利、商商贸流通通等优势势和开发发潜力。在在50年年的发展展历程中中，尤其其是经过过近200年来的的蓬勃发发展，河河东区的的经济建建设、城城市建设设、社区区卫生、教教育、文文化、体体育以及及精神文文明建设设等各项项事业均均取得了了长足的的发展
26、和和辉煌的的成就，河北区河北区是是天津市市的发祥祥地，市市内六个个中心区区之一，地地理立置置优越。全全区总面面积277.866平方公公里；人人口611.5万万。作为为重要交交通枢纽纽的天津津站、天天津北站站和京津津塘高速速公路进进出口均均座落区区内，交交通十分分便捷。河北区是是老居民民区，破破旧平房房多，在在全市七七片“三三级跳坑坑”住宅宅改造工工程中占占了四片片，小树树林、小小关、小小王庄“三三小”地地区因危危陋平房房密集而而闻名全全市。据据统计，中中华人民民共和国国建立初初期有破破旧平房房2466万平方方米，人人均住宅宅面积仅仅2.33平方米米。党的的十一届届三中全全会以来来，区委委、区政
27、政府把改改善群众众的居住住条件，尽尽快改变变老城区区的面貌貌作为一一件大事事来抓，全全区住宅宅建设和和城市面面貌发生生了翻天天覆地的的变化。到到19993年，已已拆除破破旧平房房70多多万平方方米，先先后建成成望海北北里、中中山北里里、宜白白路、靖靖江路等等一批住住宅小区区，竣工工面积达达1300多万平平方米。特特别是从从19994年以以来，河河北区按按照全市市五至七七年危改改目标的的要求，进进一步加加快了改改造步伐伐，新建建了万科科城市花花园、王王串场、桥桥园里、北北斗村等等70多多个新型型住宅小小区。截止19998年年底，全全区累计计拆除危危陋平房房1222.122万平方方米，提提前两年年
28、完成了了市下达达的危改改任务；施工面面积5886.555万平平方米；竣工面面积3668.229万平平方米；还迁居居民3997700户，还还迁居民民占全市市还迁居居民总数数的四分分之一。119988年人均均居住面面积达到到8.66平方米米。红桥区红桥区是是天津市市六个中中心市区区之一，位位于天津津城区西西北部，因因横跨子子牙河上上的大红红桥而得得名。红红桥区东东南与河河北、南南开两区区相交，西西北与西西青、北北辰两区区相邻。全全区面积积21.31平平方公里里。辖有有十个街街道办事事处，总总人口553.99万人。红红桥区是是多民族族聚居区区，除汉汉族外，还还有177个少数数民族，其其中回族族4万多
29、多人，约约占全市市回族人人口总数数的四分分之一。红桥区是是天津市市重要的的商业区区之一。全全区现有有商业企企业和新新兴第三三产业达达42000多户户，各类类商业网网点星罗罗棋布，市市场繁荣荣，流通通活跃。红桥区工工业历史史悠久，区区内的三三条石地地区是华华北民族族工业的的摇篮。自自十一届届三中全全会以来来区域经经济得到到全面迅迅速发展展，目前前区内注注册工业业企业116000多家，产产品门类类繁多，行行业全，形形成了具具有相当当规模的的生产体体系。现现共有十十几个行行业，近近千种产产品，形形成了一一批骨干干企业和和拳头产产品。红桥区教教育科研研能力雄雄厚，境境内高等等学府云云集，有有河北工工业
30、大学学（原北北洋大学学）、商商学院等等全国重重点院校校，各类类科研机机构3993家，科科研领域域广泛涉涉及工业业、建筑筑业、电电子、化化工、通通讯等多多种门类类。红桥桥区的城城市建设设，配套套设施日日臻完善善。红桥桥区是我我市危改改任务最最重的市市区。几几年来，经经过全区区建设者者的努力力，全区区住宅面面貌发生生了巨大大改观。截截止到目目前，全全区拆除除危陋平平房1112.553 万万平方米米，新建建住宅2257.21 万平方方米，还还迁安置置居民3329551 户户。邓小小平、万万里等中中央领导导同志莅莅临我区区的咸阳阳北路庭庭院式居居民小区区参观。扩扩宽了芥芥园道、三三号路、广广开四马马路
31、、光光荣道、纪纪念馆路路等一批批重要交交通道路路。更新新了水、电电、气、热热、通讯讯等基础础设施，全全区热化化率达到到42.77%,绿化化率达到到24.76%。大搞搞绿化、环环境管理理使小街街景、小小游园、小小绿地遍遍布全区区。3 天津津经济、规规划及发发展篇3.1 天津经经济现状状及发展展3.1.1经济济现状20033年上半半年，天天津市各各地区、各各部门按按照新阶阶段天津津发展“三三步走”目目标，全全面启动动五大战战略举措措，努力力克服非非典的不不利影响响，一手手抓防治治非典，一一手抓经经济建设设，全市市经济继继续保持持了稳步步加快的的增长态态势。工工业、投投资、出出口、利利用外资资高速增
32、增长，经经济运行行质量稳稳步提高高，金融融贷款对对经济增增长的支支持力度度显著增增强，私私营个体体经济和和中小企企业日趋趋活跃，居居民消费费和市场场物价保保持平稳稳，形成成了供给给结构明明显改善善，需求求总量不不断扩大大的良好好局面，为为实现我我市“三三步走”第第一步目目标奠定定了坚实实的基础础。天津目前前经济发发展主要要体现以以下几点点特点： 非典疫情情得到有有效控制制，经济济继续保保持快速速增长。 供给结构构明显改改善，工工业对经经济增长长的贡献献显著提提高。 投资、消消费、出出口三大大需求同同向大幅幅扩张。 经济运行行质量稳稳步提高高。 金融贷款款对经济济增长的的支持力力度明显显增强。
33、私营个体体经济和和中小企企业发展展渐趋活活跃总的来看看，天津津市经济济运行总总体保持持了快速速增长态态势，基基本实现现时间过过半，完完成任务务过半，取取得了抗抗击非典典与经济济建设的的双胜利利。这主主要得益益于全市市人民在在市委、市市政府的的坚强领领导下，切切实加快快推进五五大发展展战略，支支撑我市市经济发发展的增增长点明明显增多多，经济济发展潜潜力得到到进一步步发掘，有有效地抵抵御了非非典对我我市经济济增长的的影响。天津市国国民经济济继续保保持快速速增长势势头，今今年一季季度实现现国内生生产总值值4900.6亿亿元，比比去年同同期增长长14.9%，增增幅同比比提高22.6个个百分点点，为近近
34、10年年来同期期最高水水平，GGDP增增幅居四四大直辖辖市首位位。市统计局局最新统统计资料料显示，一一季度，天天津市主主要经济济指标增增速全面面提升，投投资、消消费、出出口3大大需求指指标呈现现同步大大幅增长长态势。固定定资产投投资大幅幅增长。一一季度，全全社会完完成固定定资产投投资1225.007亿元元，增长长49.2%，比比去年同同期加快快24.6个百百分点。其其中，国国有经济济基本建建设、更更新改造造和房地地产3项项投资增增幅分别别达到558.11%、558.00%和550.11%。消费费品市场场销售大大幅上扬扬。一季季度，全全市完成成社会消消费品零零售总额额2733.244亿元，同同比
35、增长长15.2%，比比去年同同期提高高2.11个百分分点。外贸贸出口增增势强劲劲。一季季度外贸贸出口总总额322.577亿美元元，同比比增长442.44%。天津20003年年1至55月份全全市国内内生产总总值完成成8699.844亿元，比比去年同同期增长长13.66%。其中中，第一一产业增增长5.38%，第二二产业增增长177.533%，第第三产业业增长99.144%。五五月下旬旬以来，各各行业企企业已经经开始渐渐渐出现现快速增增长的势势头。二二季度，天天津的企企业家信信心指数数为1226.668，虽虽较经济济高起步步的一季季度下浮浮6.003点，但但仍高于于去年同同期7.76点点。城市居民民
36、收入水水平继续续提高，据对天天津市城城市15500户户居民家家庭的抽抽样调查查结果显显示，今今年一季季度，天天津市城城市居民民家庭人人均可支支配收入入为26692.05元元，比上上年同期期增长110.55%。从从收入构构成上看看，工薪薪收入、经经营净收收入、财财产收入入、转移移性收入入等均呈呈增长趋趋势。3.1.2经济济发展未来，天天津市将将在以下下六个方方面发生生大的变变化：一是高新新技术产产业将有有大的发发展，天天津工业业的整体体素质和和国际竞竞争力不不断提高高，通过过科技创创新、体体制创新新，嫁接接改造调调整老企企业，初初步建成成以高新新技术产产业为主主导，以以电子信信息、汽汽车、生生物
37、技术术和现代代医药等等骨干产产业为依依托的现现代化工工业基地地。二是信息息、金融融保险、现现代物流流、旅游游、房地地产、咨咨询等现现代服务务业发展展速度加加快，以以海港、空空港为依依托的北北方国际际性物流流中心，全全国性、国国际性的的信息集集散枢纽纽逐步建建成，天天津城市市功能得得到较大大提升，构构筑起北北方重要要经济中中心的基基本框架架。三是城市市基础设设施建设设进度加加快。一一批城市市地铁、高高速轻轨轨、通信信、供电电、供排排水等重重点基础础设施，以以及国际际会展中中心、大大体育馆馆、博物物馆、歌歌剧院等等大型公公建项目目加快兴兴建，以以港口为为中心的的现代化化交通体体系逐步步形成，现现代
38、化大大都市的的载体功功能得到到明显提提升和完完善。四是社会会保障制制度基本本建立，就就业机会会和就业业岗位有有新的增增加，人人民群众众收入有有较大增增长，生生活环境境有明显显改善，文文化品位位进一步步提高。五是我国国加入世世贸组织织给天津津带来新新的机遇遇，天津津的对外外开放度度将有大大的提高高，滨海海新区开开发建设设进一步步加快。经经过努力力使天津津成为跨跨国公司司的投资资基地、外外资企业业的研发发基地、海海外留学学人员的的创业基基地。六是精神神文明建建设进一一步加强强。素质质教育全全面推进进，高等等教育加加快发展展，不同同层次的的高素质质人才队队伍不断断壮大，文文化体育育事业有有大的发发展
39、，社社会治安安继续成成为全国国最好的的地区之之一。跨入新世世纪，天天津经济济和社会会发展进进入了一一个新的的时期。今今后五到到十年，是是各项工工作全面面上水平平、实现现跨越式式发展的的重要时时期，是是人民生生活质量量显著提提高、各各方面发发生历史史性变化化的重要要时期，是是深化改改革、扩扩大开放放、力争争率先基基本实现现现代化化的重要要时期。在在这个时时期，我我们要完完成三大大历史性性任务，就就是把天天津建设设成为现现代化国国际港口口大都市市和我国国北方重重要的经经济中心心，建立立起比较较完善的的社会主主义市场场经济体体制，成成为全国国率先基基本实现现现代化化的地区区之一。实现经济济总量上上新
40、台阶阶。全市市国内生生产总值值年均增增长100以上上，财政政收入增增长高于于国内生生产总值值增长幅幅度，全全社会固固定资产产投资比比前5年年显著增增加。实现经济济结构上上新层次次，服务务业占全全市国内内生产总总值比重重达到550以以上，高高新技术术产品占占工业总总产值比比重达到到35以上，个个体私营营经济占占国内生生产总值值比重达达到300以上上。实现技术术创新的的新跨越越。科技技综合实实力继续续保持全全国前列列。实现对外外开放上上新水平平。利用用外资高高于“九九五”水水平，外外贸出口口翻一番番。滨海海新区国国内生产产总值和和外贸出出口占全全市比重重分别达达到455和660。实现经济济体制改改
41、革的新新突破。搞好国有企业和各项配套改革，完善社会保障制度，养老和失业保险覆盖面达到100。实现城市市功能的的新提升升。初步步构建起起现代化化国际港港口大都都市和我我国北方方重要经经济中心心的框架架。切实实加强生生态建设设和环境境保护，努努力实现现可持续续发展。实现社会会事业的的新发展展。教育育、文化化、卫生生、体育育等各项项事业全全面发展展。社会会主义精精神文明明和民主主法制建建设达到到新水准准。实现人民民生活水水平的新新提高。把增加群众收入、改善生活环境、提高文化品位作为新三件事常抓不懈，年年要有具体的目标和措施。城镇居民收入增幅高于“九五”水平。3.2 城市规规划3.2.1城市市建设及及
42、定位19866年国务务院函19886992号指指出：天天津应当当成为拥拥有先进进技术的的综合性性工业基基地，开开放型、多多功能的的经济中中心和现现代化的的港口城城市。19977年底，中中央在新新形势下下又一次次宣布了了对天津津城市的的定位，即即：“天天津市是是环渤海海地区的的经济中中心，要要努力建建设成为为现代化化港口城城市和我我国北方方重要的的经济中中心”。天津根据据自己的的经济实实力和优优势，按按照中央央提出的的发展战战略和加加快建立立社会主主义市场场经济体体制的要要求，确确定了经经济和社社会发展展的总体体目标：经过115年的的奋斗，到到20110年努努力把天天津建设设成为基基本实现现现代
43、化化的地区区之一，成成为我国国北方的的商贸金金融中心心、技术术先进的的综合性性工业基基地、全全方位开开放的现现代化国国际港口口大都市市。就是是天津要要努力成成为我国国北方的的经济中中心，具具体是建建设好“一一个基地地、五个个中心”，即即工业基基地和商商贸中心心、金融融中心、科科技开发发和信息息中心、交交通运输输中心、国国际交流流中心。整体采用“一个基地、五个中心”的发展模式一个基地地 建设好工工业基地地。五个中心心 建设好商商贸中心心。 建设好金金融中心心。 建设好科科技开发发和信息息中心。 建设好交交通运输输中心。 建设好国国际交流流中心。天津城市市未来将将发展并并完善成成为：以以海河为为轴
44、线，市市区为中中心，包包括塘沽沽和海河河下游工工业区构构成天津津城市主主体，形形成“一一条扁担担挑两头头”的格格局，与与周围滨滨海城镇镇、近郊郊卫星城城、五个个县城和和建制镇镇以及重重点乡镇镇组成多多层次的的群星拱拱月式的的城镇网网络体系系。3.2.2规模模性生活活小区规规划90年代代看“华苑”， 221世纪纪看“梅江”，天津津未来遍遍地开花花华苑居住住区为解决城城镇中低低收入家家庭的住住房问题题，天津津市政府府于200世纪990年代代在市区区西南部部规划，建建设华苑苑居住区区。华苑苑居住区区占地1167公公顷，总总建筑面面积1885方平平方米，目目前已入入住80000多多户居民民。华苑居住住
45、区分为为10个个住宅小小区。小小区规划划总体布布局合理理，组团团组合各各具特色色。配套套设施完完备，建建有金融融、商贸贸、学校校、幼儿儿园等设设施。华苑居住住区是天天津市首首屈一指指的超大大规模居居住社区区，国家家重点安安居工程程。总规规划建筑筑面积万万平方米米，总居居住人口口万人人。座落落于天津津市西南南上风口口，无大大重工厂厂，空气气纯净度度高，无无污染，是是全市至至今为止止唯一成成熟的纯纯粹居住住区，而而久华里里正是华华苑最后后一个也也是距市市区最近近的小区区。华苑生活活设施完完善，已已建项目目包括中中学二所所，小学学三所，幼幼儿园、医医院、银银行、邮邮局、百百货商场场、超市市、农贸贸市
46、场、公公交总站站等等，其其中包括括政府投投巨资兴兴建高标标准学校校天天津中学学。公交交地铁线线正在规规划中。华苑是本本市最大大的居住住区之一一，占地地1677公顷，自自19996年开开始建设设以来，结结合房地地产市场场的不断断发展，整整个居住住区的开开发理念念也随着着不断发发展提高高梅江居住住区梅江生态态居住区区位于天天津市南南部，地地处河西西区、津津南区、西西青区交交汇处。它它东临解解放南路路，南至至潭江道道，西起起卫南洼洼风景区区，北到到郁江道道，与黑黑牛城道道接壤，地地理位置置优越（距距离市中中心区66公里，距距离高教教区8公公里、距距滨海国国际机场场21公公里，距距津沪高高速公路路口1
47、44公里，距距津京塘塘高速公公路口223公里里）。靠靠近友谊谊路涉外外区，友友谊商场场、科技技馆、水水晶宫大大酒店以以及即将将建成的的历史博博物馆近近在咫尺尺，天津津市的经经济建设设将逐步步向南部部发展，南南中环的的建成，卫卫津河、南南围堤河河的改造造，所有有这些使使梅江成成为具有有极大升升值潜力力的一方方宝地。梅江生态态居住区区占地1191.98公公顷，总总建筑面面积1778.224万平平方米，其其中住宅宅1566.122万平方方米，公公建222.122万平方方米,容容积率为为0.9928。水水面233公顷，占占总用地地面积的的11%。整个个居住区区共分为为15个个住宅区区和2个个公建区区。梅江生态态居住区区计划分分两期建建设，445年年建成。一一期为起起步区。起起步区东东起友谊谊路，南南至珠江江道，西西起紫金金山路，北北到郁江江道。建建筑面积积70.12万万平方米米，其中中住宅661.550万平平方米，公公建8.62万万平方米米,水面面7.665公顷顷,共分分5个住住宅区和和1个公公建区。住住宅