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1、黑龙江省地方税务局财行税处关于城镇土地使用税和土地增值税有关征管问题的解答2011年以来，省局党组将加强城镇土地使用税和土地增值税（以下简称“两土”税）征管作为需要突破的管理难点和税收增长点，为贯彻落实省局党组要求，省局陆续通过下发文件、召开会议等形式，对如何进一步加强“两土”税管理作出了系列规定。为方便基层理解和掌握这些规定、减少执行中的偏差，省局财行税处对今年下发的政策文件、局长讲话等进行了认真的梳理汇总，现将有关问题解答如下：一、土地使用税方面的问题解答（一）如何应用“二调”信息开展税源评估？答：1、信息采集。国土“二调”信息验收或达到可使用状态后，利用装有省局研发的提取数据程序的U盘，
2、到国土部门提取“二调”数据。2、确定评估对象。将提取的“二调”数据导入城镇土地使用税税源评估软件（以下简称“评估软件”），即可看到土地部门调查面积成果表和全部宗地的“土地类别、地籍号、土地坐落地、土地使用者名称、实测面积、土地用途”等6类信息，根据工作量、人力和税源分布状况，确定评估对象。在软件设计时，省局考虑到各地工作量，对数量较多但税源较小或不征税的宗地没有纳入评估范围，本着投入最小人力取得最大效果的原则，选择了6大类、13小类与纳税有关的经营性宗地信息。即051 批发零售用地、052 住宿餐饮用地、053 商务金融用地、054 其他商服用地、061 工业用地、062 采矿用地、063 仓
3、储用地、082 新闻出版用地、086 公共设施用地、095殡葬用地、105机场用地、106港口码头用地、118水工建筑用地。同时设定了200、500、1000平方米3个标准，各地可根据自身情况选择，条件允许的也可对全部经营性宗地进行评估。但总体原则是进行评估的宗地面积不低于全部经营性宗地面积的90%。因房地产开发用地土地使用税税源动态变化，同时国土部门住宅类用地无法与之完全匹配，因此“城镇住宅用地”利用房开建安软件进行评估。3、数据清分。确定评估对象后，由县（市、区）局综合部门结合土地坐落地和税源管辖范围对宗地信息进行预清分，报主管局长审核后，正式下达给税源管理分局（科、股），税源管理分局（科
4、、股）按照下达的任务和宗地信息，分配给税收管理员。4、实地核查。税收管理员按宗地信息提供的土地坐落地进行实地核查，确认该宗地内纳税人（一个或多个）实地经营和占地情况。实地核查出的占地面积，要与国土宗地实测面积相吻合，实现国土宗地内全部纳税人（一宗地内多个纳税人）、纳税人所属全部国土宗地（一个纳税人与多个宗地）对接。5、比对登记。税收管理员将核查的数据输入“评估软件”进行比对登记，按照国土宗地信息与纳税人登记信息的匹配程度，分为六大类：A、经营状态正常、信息匹配（即通过名称检索在地税征管系统中能够找到的正常经营的纳税人）。B、经营状态正常、信息不匹配(即在征管系统中通过名称检索找不到，但经过下户
5、走访，此户确实为在地税部门登记正常经营的纳税人）。C、漏管户(即在征管系统中通过名称检索找不到，经过下户走访，此户已经从事生产经营，但未办理税务登记)。D、倒闭、注销(即在征管系统中通过名称检索找不到，经过下户走访，发现原为经营用地，但目前企业已倒闭或已在地税部门注销)。E、未用于经营(即在征管系统中通过名称检索找不到，但经过下户走访，发现此户已转为民用或其他非经营性用地)。F、异地管理(即税源管理划至其他局)。按不同的匹配程度，查找出面积差异和税额差异。比对登记后，生成宗地信息比对登记表，其中【国土“二调”信息】来自于采集的、不可更改的宗地信息；【实地核查信息】根据税收管理员实地核查后，按“
6、宗地比对登记”模块要求逐项填录后自动生成；【征管登记信息】按照宗地内对应的纳税人管理编码，从征管数据库中自动提取；【税源差异】是根据实地核查确认情况与征管系统登记情况进行比对，所产生的占地面积差异和税额差异。这里主要是占地面积的比对，通过对免税土地进行核实确认后，比对出的面积差异全部为应税面积。6、异地管辖。对坐落在本辖区内但不在本地缴税的土地，用U盘导出，上报上级机关，由上级机关将信息传递给税源管理地的地税机关。税源管理地税机关在评估软件异地税源导入模块导入，然后按上述步骤进行。7、税源评估。比对登记后，软件自动生成税源情况统计表，“比对增加税源”加上“征管登记税源”和“房地产估算税源”，即
7、为某一地区评估年度土地使用税税源总量。（二）税收征管系统开业登记附加资料土地信息登记有哪些注意事项？1、房地产业土地信息如何登记？答：税收征管系统开业登记附加资料中填录房开企业的办公用地和分期开发房地产项目尚未开发的后期项目用地信息；处于开发阶段的建设用地统一在房开建安软件中登记。2、纳税人注册登记地与土地使用税缴税地不一致时，土地信息应如何登记？答：纳税人注册登记地与土地使用税缴税地不一致时，由实际征收土地使用税的地税机关，在缴税特户项下设立明细，注明纳税人名称，登记相关土地信息。3、出租、承租土地应如何登记？答：在税收征管系统开业登记房屋、土地、车船信息登记租赁土地承租土地项下增加“出租人
8、名称”项。凡土地使用税由出租人（土地使用权人）缴纳的，该项登记出租人名称，其他各项均不登记；土地使用税由承租人（土地实际使用者）缴纳的，该项不登记，其他各项必须全部据实登记。4、“地籍号”怎样登记？答：在运用评估软件进行比对登记时，将A类和B类的地籍号，填入该宗地所对应的纳税人征管系统附加资料“地籍号”项中；对C类，在补办税务登记后，在征管系统附加资料中录入对应的地籍号。（三）房地产、建筑业税收管理软件中如何登记开发用地信息？其计算的原理是什么？1、一次性开发用地如何登记？（1）在哪个项目内登记？按什么登记？答：对新立项的房开项目，要在房地产、建筑业税收管理软件“项目认定管理”“房开项目登记”
9、项下，依据发改委批准文件中记载的该项目配套建造的免征土地使用税的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和改造安置住房的建筑面积，填录“免税建筑面积”；依据该项目所处地段对应的土地等级，选择“土地等级”，同时自动生成“土地单位税额”；依据该项目土地使用证登记面积或国土部门出具的证明材料或实地测量的结果，填录“占地面积”；依据发改委批准文件中记载的批准开工建筑面积，填录“建筑面积”。（2）开发用地土地使用税从何时开始计征？答：按照签订土地转让合同、办理土地使用证、实际开发日期孰先的原则确定，从次月起计征开发用地土地使用税。（3）开发用地土地使用税从何时终止计征？答：产权已实际转移，从开具销售不动产发
10、票的次月起停征土地使用税。对开发企业非主观原因无法开具发票的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，将已达到可使用状态的房屋交付给购房人使用（即交钥匙），经主管地方税务机关审查同意后，也可视为土地使用税停征时间。开具销售不动产发票时，对于地税机关代管监开和代开发票的，地税机关除查验原来要求的各项资料外，还需查验入户证明资料并留存备查，方可开具销售发票；对于自开票的，开具发票时比照上述规定办理。（4）非开征区内的开发用地如何登记？答：同开征区内开发用地一样登记，在房开建安软件“土地等级”下拉式菜单中选择“非开征区”项，其对应的“单位税额标准”为0。2、分期开发用地土地信息在哪里登记，如何登记？答
11、：处于开发阶段的一期用地同一次性开发用地一样，在房地产、建筑业税收管理软件中登记一期用地面积。尚未开发的后期项目用地，仍在税务登记-开业登记-开业附加资料中登记，待进入开发阶段后转入房地产建筑业税收管理系统中登记管理。3、补录信息之前已销售房屋部分如何登记相关信息？答：对于在补录信息之前已销售的房屋，要在有明确证明的前提下（入户证明、销售发票存根等），将其面积录入“免税建筑面积”项中，在计算税额时直接剔除。4、软件中每月自动生成的应缴税额是如何计算出来的？答：（1）计算原理：在开发阶段，按照土地使用证、土地转让合同或实际勘测确认的开发用地面积和适用单位税额，由软件自动计算应纳土地使用税税额；达
12、到使用状态开始销售后，按照已销售房屋建筑面积占整体项目建筑面积的比重，从销售的次月起，由软件在应纳土地使用税税额中自动计算扣除，全部销售后，开发用地应纳土地使用税自动归零。（2）计算公式：免税建筑面积，记为A；已售应税建筑面积，记为B，为已销售的商品房、公建房和其他房产的建筑面积，以开具某套房产最后一张销售不动产发票时间为已售时间，取该时点的已售面积计算下月应纳税额；土地使用税单位税额标准,记为C；占地面积，记为D；总建筑面积，记为E；应税面积，记为F；估算年应纳税额，记为G；月应纳税额，记为H。计算公式：F=D(E-A)/EG=FCH=G/121-B/(E-A)（五）对哪些土地使用税备案类减
13、免事项需要进行审核确认？答：按现行土地使用税政策减免的规定，主要分为特殊行业特殊用地按用地面积减免和生产特殊产品提供特殊服务按收入比例减免两大类，在办理备案手续时，地税机关需要对相关证明资料或到生产经营地进行审核确认。具体备案类减免事项为：特殊行业特殊用地类：1. 火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管道、铁路专用线用地。2. 水电站除发电厂房、生产、生活、办公用地之外的其他用地。3. 供电部门的输电线路用地、变电站用地。4. 水利设施及其管护用地。5. 机场飞行区用地、场外道路用地、场内外通讯导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地。6. 中国石油天然气总公司所属企业的石油地质勘探、钻
14、井、井下作业、油田地面工程等施工临时用地，各种采油（气）井、注水（气）井、水源井用地，油田内办公、生活区以外的公路、铁路专用线及输油（气、水）管道用地，石油长输管线用地，通讯、输变电线路用地，工矿区内与各种采油（气）井相配套的地面设施用地，包括油气采集、计量、接转、储运、装卸、综合处理等各种站的用地，与注水（气）井相配套的地面设施用地，包括配水、取水、转水以及供气、配气、压气、气举等各种站的用地，供（配）电、供排水、消防、防洪排涝、防风、防沙等设施用地，职工和家属居住的简易房屋、活动板房、野营房、帐篷等用地。7. 中国统配煤矿总公司、东北内蒙古煤炭工业联合公司所属煤炭企业的矸石山、排土场用地，
15、防排水沟用地，矿区办公、生活区以外的公路、铁路专用线及轻便道和输变电线路用地，火炸药库库房外安全区用地，向社会开放的公园及公共绿化带用地。8. 矿山企业（包括黑色冶金矿和有色金属矿及除煤矿外的其他非金属矿）的采矿场、排土场、尾矿库、炸药库的安全区、采区运矿及运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地，和未利用之前的采掘地下矿造成的塌陷地以及荒山占地。9. 各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地。10. 企业范围内尚未利用的荒山、林地、湖泊等占地。11. 开山整治的土地和改造的废弃土地。12. 石灰厂、水泥厂、大理石厂、沙石厂等企业的采石场、排土场用地，炸药库的安全区用地以及采区运岩
16、公路。13. 林区的有林地、运林道、防火道、防火设施用地，和林业系统的森林公园、自然保护区用地。14. 廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位出租的廉租住房用地。15. 开发商住房项目中建造或配套建造的廉租住房、经济适用住房占地。16. 哈尔滨铁路局所属的铁路运输企业自用土地。17. 在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地。18. 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用土地。19. 营利性医疗机构自用的土地，免3年。20. 经国务院批准转制为企业的科研机构科研开发自用土地，免5年。21.符合条件的大学科技园和科
17、技孵化器自用土地，以及无偿或通过出租等方式提供给科技园、孵化企业使用的土地。22.符合条件的安置残疾人就业单位自用土地。生产特殊产品提供特殊服务类：1.供热企业为居民供热所使用的土地。2. 军队、武警部门生产军品或对内提供服务所用的土地。二、土地增值税方面的问题解答（一）土地增值税清算的工作要求有哪些？答：1、统一部署。土地增值税清算工作是今年我省地税重点工作之一，是4个突破的难点工作之一，也是各级领导干部要关注的四个税收增长点之一。各级主要领导要高度重视，清算工作要亲自过问，统一部署，要责成分管领导挂帅，整合各方力量，组成若干清算小组。各地财行税管理部门牵头，具体负责组织、协调和指导清算工作
18、的开展。2、突出重点。对于清算对象的选择：一要选择本地区房价较高、涨幅较快、并在当地有影响力的房地产开发项目进行清算。选户要有的放矢，要选能清算出大额税款、能起示范作用的项目作为清算的对象。二要对实行查账征收所得税企业及所得税国税管理企业符合清算条件的全部项目要往前排，率先清算。3、统筹兼顾。省局下发了进行四项成本核定的文件，并在土地增值税清算软中增加了“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费”四项成本（以下简称“四项成本”）全部核定和部分核定两个模块。各地要结合本地区的实际情况，通过市场调研和数据测算确定四项成本单位面积金额标准，由政府或住建部门发文明确。另外，各地不能只对一个房
19、地产开发公司的所有项目进行清算，要统筹兼顾，对不同类型的房地产开发公司要选取典型的项目进行清算。4、明晰责任。清算工作终身负责制。各地要选用政治坚定、熟悉土地增值税清算业务、明白会计基本原理、会操作微机的业务骨干进行土地增值税清算，保证清算结果经得起检验。另外，主管土地增值税清算业务的副局长也要对清算结果进行签字确认，要对土地增值税的清算结果负责。5、按时上报。各市（地）局要按时准确上报应清算项目数和已清算项目的数量和进度。一是凡达到清算条件的项目，必须上报省局监控。擅自不报的项目省局通过项目监控软件查询发现后，由省局组织人员直接进行清算，并追究相关人员的责任；二是凡已经清算完了的项目，必须报
20、省局备案，以备抽查或进行纳税评估。（二）如何利用土地增值税软件进行土地增值税清算？答：1、根据核算情况确定清算方式一是对于账簿健全、核算规范的，采用查账清算方式，利用软件进行清算；二是对开发成本核算不实的，按照本地确定的四项成本单位面积金额标准，采用扣除成本核定（小核定）清算方式，利用软件进行清算；三是对有土地增值税核定清算情形之一的，在核实收入的基础上，按规定的核定征收率直接进行核定（大核定）。2、根据清算方式选择使用软件（1）准确确认收入无论采取哪一种清算方式，都要充分利用房开建安软件中已经销售房屋的信息核准销售收入，实现以票控税。对于以前年度没有纳入到房开建安软件中的部分企业，要通过软件
21、中销售收入补录表来确认其实现销售收入。（2）核准扣除成本 根据确定的清算方式选择使用软件：查账清算。利用土地增值税清算软件省局模式进行清算。要对成本费用逐项核准核实，录入到土地增值税清算软件查账清算模块中。另外，各地要掌握收入与成本配比原则，杜绝“部分收入、全部成本”问题；对于清算后再转让的房地产，要通过土地增值税后续管理的模块征收土地增值税。扣除成本核定清算。为解决扣除项目核算不实问题，各地要对四项成本进行核定，确定一个单位面积最高扣除金额标准，具体分为全部核定和部分核定。各地要结合本地政府的文件，选择其中一种作为本地区四项成本核定的方法。一是四项成本全部核定。利用土地增值税清算软件绥化模式
22、进行清算。主要通过企业申报的方式进行税负测算，软件中设定个基准税负，高于基准税负即为通过，确认清算结果；低于基准税负，由税务机关重新进行审核。二是四项成本部分核定。利用土地增值税清算软件牡丹江模式进行清算。其中：不核定的是政府部门或按政府文件收取的各项规费，要到政府相关部门去确定，当中要注意的是土地出让金的退还问题；核定的是政府部门有明确标准以外的其他费用，各地要会同当地住建部门按照不同类型确定各个年度的四项开发成本单位面积金额标准，作为软件中单位面积最高扣除限额。（三）税收业务管理系统中完善了哪些土地增值税事项？1、房地产建筑业税收管理软件中对于土地增值税管理进行了哪些完善？答：一是对住宅类
23、型进行了完善。将以前的“住宅”、“非住宅”两类统一改成“普通标准住宅”、“非普通标准住宅”、“其他”三类。在房地产税源监控表、房开项目认定登记、项目申报、项目巡视、预收款票据金额与预征土地增值税比对、房地产税源监控表、房源平面图查询、房开建安汇总查询八大模块中都相应地做了修改。二是为了便于各级税务机关掌握符合土地增值税清算条件的房开项目，新增了“预（销）售许可证发证日期”。三是根据本年度下发的最新两率标准，在参数设置税率设定模块中，根据住宅类型重新设定预征率与核定征收率。四是在项目注销登记和项目注销审批环节中，对土地增值税清算情况审核进行修改。审核通过条件不再是应缴、已缴，而是预缴及清算结果（
24、补退税额、清算文书号）情况。五是为了方便土地增值税清算，在项目管理认定模块下增加了项目补录和销售明细补录表。2、税收征管软件中对土地增值税管理进行了哪些完善？答：一是在税种登记模块下，土地增值税税目重新进行了设定，根据住宅三个类型和四种征收（预征、查账清算、核定清算、清算后结算）方式，一共设定12个税目。二是在注销管理模块下的“注销登记”，添加了注销税务登记申请审批窗口，并添加了“开发所有项目是否进行土地增值税清算”选项。选项下有“土地增值税清算文书号”如果选是，填列土地增值税清算文书号，即通过；选否，不允许通过。其目的是在房地产开发企业注销前，检查核准其所有房地产开发项目是否都进行了清算。3
25、、区县集中综合查询平台土地增值税管理进行了哪些完善？答：为了方便于清算工作，新增加一个按项目所有年度进行查询的税源监控表。4、省级集中综合查询平台土地增值税管理进行了哪些完善？答：为了便于省局掌握应清算项目数，按地市、区县生成销售年限大于等于三年仍未销售完毕以及销售比例在85%（含）以上的汇总查询表。由房源信息表和房地产销售明细表生成房地产税源情况表，查询房地产税源情况，将住宅和非住宅修改为普通标准住宅、非普通标准住宅和其他房地产项目。在房地产建筑业开票与税款入库比对审核模块下，将住宅类型进行了重新划分，分为普通标准住宅、非普通标准住宅和其他房地产项目，在通过开票金额计算土地增值税时，需分别计
26、算。（四）如何理解和把握土地增值税征管中一些特殊事项？1、关于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的收入如何认定？答：房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励、购置土地使用权价款返还等与房地产开发有关的款项，在计算土地增值税时，原则上应抵减相应房地产项目的开发成本。2、关于停车位收入是否征收土地增值税？答：房地产开发企业利用地下基础设施建造的停车场所，凡与购房人(单位或自然人)签订合同转让车库、车位的有限产权或永久使用权以及长期出租地下车位，一次性收取价款相的，原则上应视同销售，征收土地增值税。3、如何认定普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类房地产项目？答：2008年12月31日之
27、前和2011年1月1日之后开发销售的房地产，普通标准住宅的标准是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.4倍以下；从2009年1月1日起至2010年12月31日止，普通标准住宅的标准是：容积率在1.0以上，建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。对跨越2008年和2010年的房地产开发项目，在土地增值税清算时，普通标准住宅认定的标准为销售时间。4、如何把握预征率和核定征收率的执行时间？答：凡是未按规定预征税款和应核定而未核定的房地产开发项目，在新的预征率和核定征收率执行后进行预征和核定的，均应执行新的预征率和核定征收率标准。已经核定清算的剩余未转让的房地产，清算后销售的，按销售时的核定征收率执行。5、如何认定拆迁安置户的补差价款？答：房地产开发企业和回迁户双方互相支付的补差价款，按照国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第六条第一款规定执行。6、对于没有利息支出的房地产开发企业，房地产开发费用如何扣除？答：对全部使用自有资金，没有利息支出的房地产开发企业，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。16