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1、102云南省曲曲靖麒麟麟温泉一一期项目目五星级酒酒店物业业经营市场调研研报告及及可行性性分析报告目录录第一章概述第4页第二章酒店管管理公司司角色第5页第三章传统酒酒店业商商业模式式分析第6页-一一三页第四章 产权式式酒店业业商业模模式分析析第144页-119页1. 产权或时时权式客客房的市市场营销销分析及及建议方方案（1） 完全市场场导向（2） 建设（3） 销售（4） 经营（5） 再销售2. 产权或时时权酒店店背景介介绍分析析（1） 产权酒店店概述1. 产权酒店店的概念念解析2. 产权酒店店的基本本特点a) 地点要求求b) 经营方式式c) 投资收益益巨大d) 运营成本本低3. 产权酒店店的发展
2、展a) 产权酒店店在中国国的现状状3. 本项目产产权酒店店计划（1） 五星、三三星酒店店部分产产权出售售比例（2） 产权出售售部分与与其它酒酒店客房房建筑、管管理差异异（3） 售价预估估（4） 产权酒店店业主回回报方案案第五章市场销销售推广广分析第20页-41页项目筹备备期市场场调研分分析项目所在在地旅游游状况分分析及未未来发展展形式项目观察察曲靖市特特点目标市场场解析项目优势势周边市场场同级，同同类酒店店竞争对对手经营营状况分分析基本经营营状况（配配套设施施、设备备；经营营特色）地理位置置分析平均房价价（门市市价、商商务价）平均出租租率餐饮消费费情况销售网络络概况周边竞争争对手酒酒店设施施对
3、比客房：房房总数、房房型面积积、行政政楼层、总总统套房房餐饮：餐餐厅数量量、餐厅厅类型、酒酒吧数量量、座位位数量宴会及会会议：宴宴会厅面面积、会会议室数数量康体娱乐乐：游泳泳池、健健身中心心、水疗疗中心其他配套套服务设设施：商商务中心心、商场场根据项目目市场定定位标准准，并参参考当地地附近地地区消费费及市场场定价原原则，制制定房间间价格及及个营业业部分的的定价政政策酒店客源源分析客源规模模与分布布中国主要要客源市市场情况况游客的消消费水平平消费结构构分析入境游客客的消费费结构国内游客客的消费费结构不同地区区间酒店店（星级级）消费费结构的的比较消费选择择与消费费趋势分分析游客对住住宿设施施的选择
4、择游客的停停留时间间及变化化游客的旅旅行目的的入境游客客感兴趣趣的商品品消费者的的消费评评价散客或团团队、商商务及会会议长住及中中介机构构客源本项目市市场定位位、功能能定位及及管理模模式建议议市场需求求及项目目市场定定位分析析与建议议本项目特特点名牌酒店店管理公公司管理理业主委托托经营业主权益益保障客房利润润多元化化多点开发发 规模模经营酒店星级级规模与档档次客源群体体定位建建议客源市场场保障体体系目标客户户第六章 工程第42页-662页项目功能能定位建建议根据据项目的的市场定定位，结结合行业业规范标标准，提提供与项项目相适适宜的功功能布局局和设备备设施配配置建议议项目功能能分区建建议房间户型
5、型及数量量建议餐厅类型型、数目目及功能能建议宴会、会会议功能能建议配套娱乐乐设施服服务建议议项目其他他配套设设施设备备规划及及建议项目经营营理念及及管理模模式建议议参照国际际管理标标准，结结合行业业规范，借借以过往往管理经经验，针针对项目目独特性性及所在在地域不不同及客客源不同同，提供供切实可可行的经经营理念念建议及及管理模模式建议议经营理念念及管理理模式建建议组织框架架结构及及员工编编制建议议客房收费费标准建建议餐饮消费费标准建建议对酒店式式公寓的的市场营营销分析析及具体体建议方方案对温泉乐乐园（大大众化）和和SPAA会所（高高端）经经营理念念及管理理模式的的建议方方案对美食、娱娱乐、购购物
6、等子子项目的的品牌经经营模式式及市场场定位的的分析5A级景景区与五五星级酒酒店暨整整体项目目开发的的经营管管理分析析700间间三星酒酒店建筑筑群落规规划第七章财务分分析第63页-73页第八章结论第74页-82页第一章 概述美国戴斯斯酒店集集团（中中国）就就云南曲曲靖麒麟麟温泉一一期项目目五星级级酒店委委托管理理一事专专门成立立了项目目调研组组，成员员包括：集团总总裁陈家家财先生生、发展展部总监监蔡滨、工工程总监监张慧清清、运营营部总监监傅磊、培培训部总总监任卫卫东、销销售总监监刘刚、财财务总监监黄承松松、运营营部经理理王浩等等，并优优先调动动全集团团资源辅辅助云南南旅投麒麒麟温泉泉开发有有限公
7、司司完成项项目定位位、市场场调研、工工程建议议与监管管等项目目前期重重点工作作。近期，集集团已派派遣发展展部总监监蔡滨、运运营部总总监傅磊磊、工程程总监张张慧清、销销售总监监刘刚、运运营部经经理王浩浩分别至至昆明、曲曲靖进行行实地考考察洽谈谈，并于于回京后后共同汇汇总整理理信息、集集思广益益、探讨讨研究后后确定本本报告书书写重点点，并分分工合作作，完成成此份报报告。附：甲方方项目总总体投资资目标（源源自云南南旅投麒麒麟温泉泉开发有有限公司司资料） 从土地开开发的角角度：通过投资资超五星星级酒店店来拉动动5.77平方公公里范围围内土地地价格的的升值。 从房产、物物业开发发的角度度：通过投资资超五
8、星星级酒店店来拉动动酒店自自身、特特别是酒酒店周边边旅游地地产、商商业地产产和住宅宅物业的的升值。 从融资角角度：通过以超超五星级级酒店为为龙头，结结合5AA级景区区、国际际会议中中心、美美食文化化街、健健康管理理中心等等组合项项目，吸吸引战略略合作伙伙伴和投投资运营营伙伴，来来拉动总总体项目目的固定定资产投投资增长长。 从云南“二次创创业”和珠江江源大城城市城市市发展规规划的角角度：形成云南南旅游滇滇东、滇滇西两翼翼齐飞的的局面，和和全国十十家宜居居城市中中首家生生态环保保旅游社社区（旅旅游小镇镇）。第二章酒店管管理公司司角色美国戴斯斯酒店集集团（中中国）受受云南旅旅投麒麟麟温泉开开发有限限
9、公司的的委托，为为曲靖麒麒麟温泉泉居住商商业综合合项目，筹筹备策划划兴建五五星级标标准产权权度假酒酒店或豪豪华五星星级休闲闲度假酒酒店开发发项目，进进行市场场及财务务可能性性研究报报告。我我们的研研究范围围包括实实地考察察、市场场分析、供供求评估估、收入入与支出出预算分分析等。戴斯集团团将紧随随云南旅旅投开发发脚步，调调用全集集团各部部门力量量，辅助助并完成成项目设设计、工工程监管管协助、人人员招募募培训、共共同完成成财务规规划、产产权酒店店发售建建议、运运营管理理、包括括酒店、别别墅、休休闲游乐乐区（不不含SPPA）等等。除此之外外，应云云南要求求，戴斯斯集团将将着重从从五星级级酒店品品牌带
10、动动当地生生态度假假房地产产升值的的角度，悉悉心计算算本项目目的各项项财务周周转数据据（如下下），具具体分析析请见第第七章。资金投入入产出预预期投资估算算及经营营预测酒店建筑筑工程造造价估算算客房平均均房价及及入住率率预算餐饮收入入预测未来100年经营营收入成成本利润润预测产权销售售对资金金周转的的影响业主权益益及投资资收益分分析业主权益益基本权益益附加权益益投资收益益第三章传统酒酒店业商商业模式式分析本项目相相对于传传统酒店店有其特特殊的一一面，还还需体现现如下类类型酒店店特色：温泉度度假型酒酒店、产产权式酒酒店、会会议型酒酒店，及及考虑与与房地产产项目的的结合开开发。在此章中中，我们们列举
11、了了如下数数据： 中国酒店店业的发发展状况况与未来来趋势 行业规划划 产业政策策 行业准入入分析中国酒店店业的发发展状况况与未来来趋势一、 酒店业发发展的基基本态势势1、酒酒店的数数量规模模加速度度扩张自自19880年开开始，中中国酒店店业的产产业规模模成倍数数地加速速发展。酒酒店的供供给量随随着需求求的扩大大而快速速增长。以以旅游涉涉外酒店店为例，119800年有酒酒店2003家，220022年光星星级酒店店就增加加到88880家家，增长长近444倍。同同期，客客房间数数增长330余倍倍。旅游游酒店每每五年的的增长率率在500%以上上。2、档档次与规规模结构构已经形形成如果果不分系系统地将将
12、各类酒酒店放在在一起，到到20006年末(1)五五星级酒酒店1775座，共共有6.49万万间客房房，占中中国星级级酒店客客房总数数的7.23%；(22)四星星级酒店店6355座，共共有144.355万间客客房，占占中国星星级酒店店客房总总数的一一五.999%；(3)三星级级酒店228466座，共共有344.655万间客客房，占占中国星星级酒店店客房总总数的338.662%；(4)二星级级酒店444144座，共共有300.600万间客客房，占占中国星星级酒店店客房总总数的334.110%；(5)一星级级酒店8810座座，共有有3.664万间间客房，占占中国星星级酒店店客房总总数的44.066%。
13、呈呈现两头头小，中中间大的的格局。3、空间分布出现三阶梯状态中国酒店业发展水平在空间上呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。拥有星级酒店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座：(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座：(10)湖南319座。二、整个行业的转变1、 由指令性的政府外事接待体系转向国民经济中有竞争力的产业过去的旅游酒店多数是外事接待机构，招待所多数是公务住宿机构，谈不上酒店产业
14、和发展规模。经过20余年的建设，将一个传统性的、指令性的、隶属于政府外事接待工作的服务机构，转变成为一个在整个国民经济中越发引人注目的、具有竞争力的产业。2000年旅游业收入4500亿人民币，酒店业的收入占旅游业的收入将近一半，产业特征愈加明显。2、 由封闭性行业转向与国际接轨、市场化程度较高的开放性行业酒店业最早对外商开放，允许外商投资，允许与外商合资。到目前为止，中国旅游酒店业利用外资额已达200多亿美元，三资酒店已有800余家。从1982年半岛集团管理北京建国酒店开始，一批国际酒店集团相继进入中国。引进星级评定标准，在行业管理和酒店管理方面按国际惯例办事，大大提升了酒店业的国际化发展水平
15、。经过20年的发展，使酒店业由一个计划经济的封闭性行业转变为一个与国际接轨较早、较快、较为顺畅的市场化程度较高的开放性行业。3、 供求关系由卖方主导的市场转向买方主导的市场经济的活跃、旅游业的发展使更多的酒店企业参与进中国的酒店业市场，加剧了酒店企业之间的竞争，促进了供求关系的变化。中国酒店的经营更多地关注消费者的需要。在酒店管理上，通过星级酒店的示范作用，从需求适应供给转变为供给适应需求。酒店业由供不应求的卖方市场向买方市场转变。由于过速发展，相当一些地区近几年出现了 供过于求，企业之间的竞争更加激烈。酒店企业的经营者更加重视市场趋势和顾客的需求变化，这种理念和行为促进酒店企业进一步提高竞争
16、力。4、 计划经济的成本中心事业性运作模式转向市场经济的利润中心企业性运作模式1980年以前，中国的酒店多属事业型招待所，酒店服务单一，只提供食宿两项服务。经营效益缺指标、服务缺标准，成本无核算，财务上实行统收统支、盈余自留、差额补贴的制度，并且没有上缴利税的任务；改革开放以后，外资进入，中国酒店管理机构推行一系列政策措施，促使各酒店转换经营机制，使中国酒店在短暂决策、管理体制、组织结构、工资分配、员工录用与奖励以及财务成本管理等方面进行了改造，开始实行自主经营、独立核算、自负盈亏的企业型管理制度。酒店企业以营利为目的的市场竞争的意识及其行为使整个酒店业发生了根本性的变化。5、由传统的经验管理
17、转向现代的科学管理在推行建国酒店的管理经验的基础上，把引进国外先进科学管理方法与国情相结合，初步总结出一套中国式的酒店科学管理体系，使酒店企业从经验型行政管理开始向科学化管理转变，促进了中国酒店业管理模式和经营机制朝现代化方向加速转变。6、行业管理从简单无序，发展到基本科学、系统有序通过实行酒店星级制度，实现中国酒店管理与国际标准的接轨。政府机构改革，转变职能，减少干预，将中国酒店业的发展转移到市场调节的基础上来。行业主管部门建立行业规则，推动酒店企业有序竞争，推动酒店业市场化。政府、行业、企业逐渐适应和学会了在市场经济中科学、有序地管理、经营酒店的方式、方法。酒店业的历史性变化是前所未有的。
18、中国进入WTO后，酒店业面临着新的全球性的挑战，近几年的发展将出现几个值得注意的趋势。三、中国酒店业未来的发展趋势l、供给相对过剩，竞争激烈，今后发展速度降低。1996年到2000年旅游酒店业共增加35.4万间客房，平均年增长率为12.39%，而同期的客源增长率为4.0%。由于供大于求，导致酒店企业之间过度竞争。从1996年到1998年全国酒店的平均出租率和利润率逐年下降，1998年开始出现全行业亏损。1998、1999、2000年三年亏损额分别为45.56亿、53.64亿和26.43亿元。这种态势。遏制了新的投资，迫使酒店产业的规模扩张速度降低，同时提出控制酒店总量、提高酒店质量等战略性问题
19、。2、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结构。 由于中国中西部地区具有较为丰富的旅游资源，同时，国家又先后出台了一系列开发中西部的措施，一部分酒店投资将有可能从东部、南部地区转向中西部地区。随着中西部经济的进一步发展以及旅游资源的进一步开发，中西部的酒店业将会进一步发展， 成为中国酒店业新的、最有希望的增长区域。从总体来看，沿海发达地区各个城市旅游酒店的总量和档次都达到了很高的水平，中部地区发展迅速，有望在近3年内就可达到一个较高的水平，瓶颈主要是西部地区。3、高档酒店的经营管理水平将继续与国际接轨，努力发展具有国际水准的经济性酒店将成为新的趋势。就竞争领域来看，在高档酒店领域，外资酒店
20、将继续保持优势，内资酒店大多集中在中低档领域。而在中低档领域，外资酒店还未采取行动。具有国际水准的经济性酒店将成为未来竞争和建设的重点。经济型酒店是外国酒店集团的关注点。据旅游局作的中国旅游业发展预测，到2020年，入境过夜旅游者为9500一三900万人次，年平均增长率为5.7%7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到2020年，全球将有16亿国际游客，中国将有1.3亿游客入境，成为世界上第一大入境国。就这个趋势，外国酒店集团看准了中国的经济性酒店是个有潜力的增长点。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人已经成为酒店不可忽视的客源。未来需求趋势是
21、装修朴素、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客所看重的酒店业类型。在质量、服务上，高档酒店基本满足需求，而中低档酒店数量虽然很多，但和国际标准相差很远。这种态势，和国际、国内的经济性客源的增长趋势不相吻合。中国拥有24万多个大中小酒店、宾馆、招待所等住宿设施，其中1万左右是星级酒店，占4%。有23万多家、96%以上的住宿设施未进入星级评定范围。这里，多数是中、小酒店。所以，改造现存的中、小酒店，使其符合国际标准，这是将来酒店行业建设上的重点。4、国有酒店脱离原投资部门，转制问题增多，防范风险的工作越来越重要。入世后，国际酒店更容易地进入中国酒店市场，中国酒店行业竞争加剧。由于
22、体制原因和改革动力不足，国有酒店处于劣势地位，而且越来越被动。国有酒店面临着竞争、改组、兼并、破产的压力。国有酒店在压力面前不得不改革，在改革中就有可能被改组、出售或破产。随着改革的深入，党、政，军、警及商业银行与自己投资持有的酒店脱钩，不再经营酒店投资业务。由于所有者的转换和由此引起的体制、位置的变化。会引起酒店人心浮动，经营失衡、管理失调，以至于业绩失败。酒店的兼并、破产，会导致大量职工下岗等社会震荡。对此，防范国有酒店转制过程中出现的社会风险将越来越重要。5、酒店行业的发展水平与人力资源开发程度的相关性越来越强。中国酒店行业刚开始形成时，因酒店比较少，在需求增长的情况下，竞争重心是数量。
23、所以，中国酒店业初期的发展水平与酒店设施的数量规模有关。在酒店的数量规模增大、设施档次提高、竞争激烈的情况下，行业的数量竞争转向质量竞争，行业的发展 水平就和人力资源的开发水平密切相关了。因为质量竞争主要是服务竞争，服务竞争的核心是人员素质的竞争。酒店业人员的敬业精神、技术水平、职业心理素质、高级管理人才和技术人才的组合效应，以及形成一支训练有素的人才队伍等，都影响酒店业的竞争力。中国内资酒店竞争力不强，关键因素不是技术问题，而是人员素质问题。6、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进入中国市场。近几年来，中国酒店业开始注意集团化问题。截止到2002年底，中国共有110余家酒店管理公司
24、，管理酒店700余家，星级酒店集团化程度达7.2%。在中国酒店业集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国酒店集团入选8家。令人可喜的是，中国入选的8家酒店管理公司经营规模均已达到国际饭店集团300强的标准，反映出中国饭店集团化进程有了实质性的发展。但中国酒店业集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大差距。据2000年的资料，名列中国第一位，名列全球第57位的上海锦江酒店集团仅拥有酒店50家，仅为圣达特集团的0.77%。客房一三598间，仅为圣达特集团的2.5%。排行第十位的美国凯悦集团(HyattHotelsHyattIntemational，USA)拥有酒店201家，拥有客房86711
25、间。总的来说，目前中国的酒店集团未形成大的联合监队：未形成规模化、一体化的集约经营；酒店集团成本高，机构臃肿，层次多，效率低；知名度不高，集团优势不明显。从发展态势来看，中国的酒店集团在短时期内很难与国外大型酒店集团形成有力的竞争，因而，中国酒店集团的发展将制约着中国酒店在国际市场的地位。2004年，全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次，比2003年增长9%；中国全年旅游业总收入达到6一五0亿元，比2002年增长10.5%。 2005年，中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期，期间入境旅游人数年均增长率为8-10，中国国内旅游人数年均增长率为5-7。 2006年，中国入境旅游人数12
26、494万人次，比上年增长3.9%。其中：入境过夜旅游者人数4991万人次，比上年增长6.6%；入境外国旅游者2221万人次，比上年增长9.7%。国际旅游（外汇）收入339.49亿美元，比上年增长一五.9%。四、中国国酒店业业不可忽忽视的软软伤1、一一大部分分三星及及三星以以下级的的酒店尽尽管外界界环境不不错，仍仍然长期期处于亏亏损之中中。2、另另一小部部分三星星及三星星以下级级的酒店店销售良良好，入入住率很很高，但但酒店似似乎发展展到了一一个坎儿儿上，员员工热情情、销售售业绩、服服务质量量都无法法再上一一个台阶阶。3、大大多数四四、五星星级酒店店在本行行业纵向向比，还还算显得得略高一一等，但但
27、在国际际上横着着比，中中国高档档酒店在在战略态态势、管管理精度度、服务务深化和和全球运运作方面面和国际际同等级级酒店不不可同日日而语，中中国的大大多数四四、五星星级酒店店的软环环境只相相当于国国外三星星甚至更更低档次次的酒店店。4、中中国酒店店业效率率低下，运运作及形形式千篇篇一律，找找不到差差异化和和多样性性的轨迹迹，在国国际竞争争中附加加值极其其微薄。5、中国本土酒店人才在素质与培养模式上与国际酒店人才存在较大差距，一个不可回避的现实是中国现有高级酒店管理人才70%来自国外，或者有过国外酒店培训经历。中国至今还没有真正意义上的专业酒店管理学院，也没有一个规范完整的酒店人力资源市场。五、在未
28、来的酒店业中，我们还可以看到如下现象与趋势：1、酒店在预订技术、服务技术、产品设计技术等方面的全面滞后，使得行业内部的竞争只能长时间集中在资本规模、关联业务、利润让渡等层面上。2、酒店业目前整体处于供大于求状态，外资新增投资的可能性不大，但境外酒店管理公司进入国内市场的速度将加快，进入这一领域的方式主要为所有权收购、带资管理、合同管理、特许经营等，竞争激烈程度将加深。国有大型酒店集团存在较大的寻求外资并购的机会。3、从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程，人才竞争势必成为酒店业的生存竞争的焦点之焦点。4、无论是“三资”或国有酒店都应该走同层次横向联合的道路。5、国有民营酒店总体上属于中
29、小型酒店，在其发展过程中由于政策环境和市场机制的原因，发展一直不畅，在未来的发展中，受到的冲击也最大。但民营酒店在未来是个趋势。6、酒店营销的竞争将会出现在酒店提供产品的多样性与有效性。根据市场需求的变化发展多样化的产品是酒店在竞争中的致胜法宝。7、在旅游资本市场方面，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资。通过资本市场走规模、多元化发展之路。8、酒店应在广泛的市场调查的基础上，对整体市场进行科学有效的细分并从中选出一个或几个细分市场作为自己的目标市场，集中人力、物力、进行集中的市场营销。在集中营销的基础上，酒店应突出自己产品竞争对手的差异，以差异求得竞争的优势。9、酒店文化越来越受
30、到客人追捧，创建独具特色的酒店文化成为塑造酒店优势品牌的一部分。10、由于竞争不断加大，劳动力市场活跃，加快了酒店业员工流动速度。11、环保意识风起云涌的今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。12、随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋势。新世纪的的到来，中中国酒店店业迎接接着加入入WTOO的机遇遇与挑战战，酒店店业的经经营环境境发生了了根本性性的变化化：无常常态的技技术创新新不断加加速，无无主流的的顾客需需求瞬息息万变,无国界界的酒店店集团日日益扩张张，无壁壁垒的市市场竞争争日趋激激烈。在在这种背背景下，“以便应变，以便制变，创新发展”，
31、是中国酒店业的必然战略选择。目前，中国酒店有六大主流发展模式。 一、主题题式酒店店 主主题酒店店从建设设开始就就注重其其主题文文化的营营造。从从设计、建建设、装装修到管管理经营营、服务务都注重重酒店独独特的主主题内涵涵，突出出酒店的的文化品品味，形形成酒店店的个性性，从而而在市场场上形成成鲜明的的主题形形象；把把服务项项目溶入入到主题题中去，以以个性化化的服务务代替刻刻板的规规范化服服务模式式，从而而体现对对客人的的信任与与尊重。 二、产权权式酒店店是中产产阶级兴兴起的产产物，它它是开发发商将酒酒店的每每间客房房分割为为独立产产权出售售给投资资者， 投资者者一般不不在酒店店居住，而而将客房房委
32、托酒酒店管理理公司统统一出租租经营获获取年度度客房利利润分红红，同时时获得酒酒店管理理公司赠赠送的一一定期限限免费入入住权的的一种模模式。三、绿色色酒店 绿色色饭店提提倡的就就是绿色色经营与与绿色管管理。所所谓绿色色经营不不外乎包包括两点点，一是是减少一一次性物物品消耗耗，加强强回收再再利用；二是降降低能耗耗，节约约经费开开支。而而绿色管管理则包包括五方方面的内内容，绿绿色理念念、绿色色技术、绿绿色行为为、绿色色制度和和绿色用用品。 四、品牌牌连锁式式酒店 连锁锁也称联联号，是是指所有有成员均均使用统统一字号号或商标标的企业业共同体体，是一一种高度度集约化化发展的的商业优优化组织织形式。品品牌
33、连锁锁的竞争争优势十十分明显显，它使使连号酒酒店能够够形成具具有自身身特点的的服务管管理标准准，能够够建立网网络化的的预定系系统，能能够拥有有强大的的资金后后盾，能能够培养养高素质质的酒店店管理人人才队伍伍。 五、异化化酒店 异化化酒店是是一种极极端化的的酒店模模式，是是一种专专门满足足少数消消费者的的需求而而产生的的酒店模模式。随随着竞争争的发展展，市场场的划分分越来越越趋向超超细分化化，因此此出现的的相应产产品模式式就是小小而专、小小而精的的特征。如如海底酒酒店、监监狱酒店店、宠物物酒店等等。 六、E化化酒店 211世纪是是知识经经济的时时代，是是网络化化的时代代，知识识经济的的兴起是是生
34、产高高度发展展的必然然结果。电电子技术术无处不不在，这这就是酒酒店形成成产品和和服务的的数据化化、网络络化、智智能化和和虚拟化化创造了了条件。 在全球经经济一体体化浪潮潮中，面面对资源源共享、市市场共有有、全新新的国际际化环境境，众多多国际知知名酒店店集团大大举进入入并高位位抢滩中中国酒店店市场。从从总体上上看，我我国酒店店业已从从不规范范逐步向向规范化化发展，并并且开始始向个性性化方向向迈进，中中国酒店店“千店一一面”的现象象将不复复存在。杜杜拉克说说“21世世纪，酒酒店业需需要的是是变革和和创新”，面临临入世的的机遇与与挑战，中中国酒店店业要提提升国际际竞争力力和实现现可持续续发展，就就必
35、须走走创新发发展的道道路。第四章产权式式酒店商商业模式式分析戴斯集团团现已实实际操作作、运营营数家产产权或时时权式酒酒店。现现正就本本项目特特点，核核算考虑虑最适合合本项目目的定位位、推广广、销售售、回报报等具体体方案。产权或实实权酒店店背景介介绍分析析产权式酒酒店作为为产权式式地产项项目与商商业性酒酒店的结结合，整整合了多多种资源源优势，是是房地产产和酒店店的创新新经营模模式。早早在200世纪770年代代欧美等等发达国国家就出出现了这这种酒店店。产权权式酒店店有望成成为继住住宅和汽汽车之后后的第三三个消费费热点，前前景非常常光明。自自从100年前，产产权式酒酒店诞生生于海南南省，目目前中国国
36、产权式式酒店项项目已发发展到2200多多个，在在北京也也有很多多产权式式酒店项项目在建建。但是是，因为为目前中中国的房房地产业业和酒店店业都尚尚不很规规范，产产权酒店店作为二二者的结结合产物物更是处处于发展展初期，相相应的法法律、法法规尚不不明确。因因此，今今后，服服务将是是未来产产权式酒酒店乃至至整个酒酒店业竞竞争的焦焦点。产产权式酒酒店的特特性决定定了它必必须聘请请或委托托专业酒酒店管理理公司来来经营管管理，他他们可以以最大限限度地挖挖掘酒店店的潜力力，合理理运用酒酒店的资资源，从从而更为为有效的的保障投投资者利利益。 投资产权权式酒店店的风险险是较大大的，所所以投资资产权式式酒店应应当非
37、常常慎重，对对于这个个新生事事物，在在投资以以前就要要全面了了解，尽尽量对其其经营等等各方面面做到心心中有数数。 本报告首首先介绍绍了产权权式酒店店的相关关概念和和分类，接接着分析析了中国国酒店业业的发展展概况以以及酒店店业的消消费情况况，然后后分析了了国际国国内产权权式酒店店的发展展，并分分别对分分时度假假、酒店店式公寓寓做了具具体分析析。随后后，报告告对中国国产权式式酒店行行业做了了主要城城市产权权式酒店店发展分分析、重重点企业业运营状状况分析析、相关关产业发发展分析析、销售售与消费费者权益益保护分分析及投投资可行行性分析析，最后后分析了了产权式式酒店的的未来发发展趋势势及前景景。近年来，
38、随随着中国国经济持持续平稳稳的发展展，国内内外旅游游需求得得以快速速增长，而而从以上上几个部部份都有有提到，现现在旅游游需求已已从观光光型向度度假型转转变，度度假酒店店应运而而生，成成为酒店店业一颗颗耀眼的的新星。这这也导致致国内目目前涉足足旅游房房地产的的公司，投投资商、开开发商、旅旅游企业业均看好好未来中中国的旅旅游房地地产市场场。各都都计划通通过对区区域旅游游休闲产产业的投投资，逐逐渐发展展成为国国内知名名并具有有国际影影响的现现代化，专专业化旅旅游休闲闲度假村村，也就就是所谓谓的产权权式酒店店。何谓产权权式酒店店呢？-“产权酒酒店”兴起于于上世纪纪70年年代欧美美国家的的一些著著名旅游
39、游城市和和地区，而而国际通通行的产产权式酒酒店大致致有3种种类型：一是时权权型。即即酒店与与客户（客客房业主主）约定定使用期期限，一一般为33个月以以上，其其余期间间委托给给酒店进进行经营营，逐年年收取固固定的投投资回报报或与酒酒店之间间利用另另个计划划来分配配利润。二是公寓寓型。客客户买断断酒店的的部分客客房产权权，长期期居住或或作为办办公用房房，每月月上缴一一定的管管理费，如如：空调调费、水水电费及及服务费费等。三是投资资型。将将酒店以以单元的的形式出出售给客客户，客客户买断断酒店部部分客房房的产权权，享有有自用、转转让、抵抵押、赠赠送、继继承等权权利。投投资者并并不使用用客房，而而是将客
40、客房委托托给酒店店进行经经营，逐逐年收取取固定的的投资回回报，同同时还可可以获得得酒店赠赠送的一一定期限限的免费费入住权权，是现现今较流流行的投投资类型型。这种种全新的的投资理理念与投投资方式式，给房房地产开开发商、管管理公司司、投资资者带来来了良好好的经济济收益，其其发展前前景极其其可观。 产权酒店店的基本本特点地点要求求从国际上上看在660年代代，法国国阿尔卑卑斯山地地区的别别墅度假假村首先先以分时时销售（出出售以酒酒店为主主的物业业使用时时间段）的的方式招招揽客户户。旅游游房地产产市场开开始由此此形成，今今天遍布布世界各各地的分分时度假假酒店、高高尔夫度度假村，山山地度假假村、休休闲别墅
41、墅等物业业使欧洲洲旅游房房地产市市场发展展到一定定的规模模。而70年年代中期期，由于于美国经经济衰退退，泡沫沫经济造造成大量量房地产产积压和和空置，特特别是市市场景气气时期开开发的大大量别墅墅积压。为为处理积积压与空空置，充充分盘活活闲置资资产，美美国从欧欧洲引入入时权酒酒店这一一慨念，取取得了巨巨大成功功。19977年年美国市市场，995%以以上的度度假酒店店产业是是由其它它项目改改造过来来的。到到19887年后后，大量量的投资资商、大大规模的的酒店业业主、开开发商纷纷纷进入入这一领领域，使使产品模模式更加加清晰，法法规也相相应健全全；配套套的服务务业、管管理业、交交换业也也迅速成成熟。近近
42、几年市市场上又又岖起了了一批新新的以旅旅游地产产开发为为主的分分时度假假网络公公司，如如SUNNTERRRA公公司，不不但经营营交换业业务，还还自己开开发并销销售时权权酒店，已已在美国国、加拿拿大、澳澳大利亚亚等国家家开发了了89个个度假村村。在本世纪纪初，地地中海沿沿岸开发发了大量量海滨别别墅，欧欧洲、北北美的政政府要员员、贵族族、富商商蜂拥而而至，一一时间地地中海成成为世界界休闲度度假中心心。在亚亚洲，日日本、韩韩国、菲菲律宾、泰泰国、马马来西亚亚、新加加坡、国国内等国国家，近近几年大大打“旅游休休闲度假假产权式式酒店”，假日日休闲、周周末度假假、旅游游度假、会会议休闲闲、运动动健康休休闲
43、等方方兴未艾艾。随即即，大批批国际金金融投资资商、地地产开发发商以及及酒店投投资管理理机构纷纷纷介入入旅游物物业开发发，并取取得了可可观的收收益。产权式式酒店是是房地产产业与酒酒店业、旅旅游业相相互交融融的综合合性产品品，作为为一个新新的投资资热点，具具有很高高的投资资与使用用价值，较较容易实实现业主主预期的的购买目目的及投投资目标标，据权权威统计计数据表表明，去去年北京京市涉外外饭店、旅旅游公寓寓的平均均出租率率为611.8%，客房房的平均均房价为为3922元/间间天，其其中，旅旅游公寓寓利润总总额4.1亿元元增长446.33%，收收入利润润率为227.99%，远远远高出出全市其其他产业业增
44、长的的平均水水平，另另外，我我国每年年的法定定休息假假期共有有一三44天，为为产权式式酒店提提供了一一个广阔阔市场空空间。 产权权式酒店店拥有明明确的房房屋产权权作为投投资凭证证，具有有很强的的稳定性性，业主主可与酒酒店或管管理公司司签订委委托租赁赁合同，不不用承担担酒店经经营的风风险而直直接获得得经营回回报，因因此业主主只要投投入金额额不多的的首付款款，就可可享有类类似股东东或房东东的收益益，尤其其是如果果产权酒酒店与分分时度假假相结合合后，业业主甚至至可以实实现异异地置业业。 业主主拥有该该酒店每每年一定定时间段段的居住住权，同同时还享享有酒店店各项配配套设施施的优惠惠、使用用条件，所所以
45、作为为郊区的的第二居居所或企企事业单单位的度度假基地地，产权权酒店是是不错的的选择，可可以节约约大量的的个人度度假或企企业活动动经费。 对于于身处优优美风景景区的产产权式酒酒店，如如果其自自身或其其拥有独独特的娱娱乐配套套，如滑滑雪场、温温泉浴场场、运动动场、特特色餐饮饮等，就就会吸引引众多的的旅游人人群；开开发商可可通过出出售产权权酒店的的客房回回笼部分分资金，并并借助国国际酒店店与旅游游机构网网络提高高数量与与质量，还还可以为为物业带带来增值值效应。 产权权酒店这这种新颖颖的经营营方式和和投资方方式已经经在世界界旅游及及贸易口口岸城市市迅速发发展起来来。根据据资料显显示，WTOO国际贸贸易
46、组织织，19996全球产产权酒店店19886-119955年年平平均增长长一五.8%；19880年，全全球5000个旅旅游目的的地板一一五.55万个家家庭购买买了产权权式酒店店；到119955年，全全球811个国家家40000个旅旅游目的的地有335万个个家庭购购买了产产权式酒酒店。Raggatzzasss.ciiatees,119922800年代到到90年年代初，全全球引入入产权式式经营的的旅游目目的地的的数量增增长了66倍，990年代代初，全全球产权权式酒店店销售收收入以达达40亿亿美元，到到20004年，全全球产权权酒店销销售将达达3000亿美元元。所有有信息表表明，产产权式酒酒店将成成为旅游游及贸易易发展过过程中的的一种重重要的经经营创新新模式，同同时成为为最受大大众家庭庭青睐的的投资工工具。 国内产权权式酒店店的开发发发展 90年代代开始，随随着国内内经济和和旅游业业的迅速速发展，产产权酒店店在国内内著名旅旅游及经经济繁荣荣城市已已逐步形形成燎原原之势，近近两年已已有几十十家产权权酒店诞诞生。如如已成功功运作并并使业主主获利颇颇丰的深深圳雅蓝蓝大酒店店；即将将在20002年年完工的的陕西汉汉中的21世世纪万龙龙大酒店店；倡倡导ee时代人人性化商商务空间间的厦厦门悦华华酒店；10%投资回回报+房房屋产权权由新加加坡开发发的公寓寓式大酒