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1、【厦门大大学教职职工住宅宅区】物业服务务策划方案案（征求意意见稿）目 录录 一、厦门门大学住住宅区现现状11二、实施施物业服服务策划划方案之一：服服务模式式及区域域划分1之二：收收费标准准2之三：经经费预算算3之四：物物业服务务内容和和标准7厦门大学学住宅区区现状“厦门大大学住宅宅区”包括白白城、海海滨、东东区、敬敬贤、凌凌峰、勤勤业、笃笃行、大大南、国国光、南南光等十十个片区区。分别别座落于于厦门大大学校内内东、西西部，其其中白城城31幢幢楼、海海滨599幢楼、东东区300幢楼、敬敬贤133幢楼、凌凌峰100幢楼、勤勤业4幢幢楼、笃笃行3幢幢楼、大大南3幢幢楼、国国光3幢幢楼、南南光3幢幢楼
2、、总总1599幢住宅宅，33319户户，住宅宅区绿化化及道路路占地面面积约11000072平平方米（其其中道路路面积约约322206平平方米，绿绿地面积积约6778666平方米米），住住宅区总总建筑面面积为22293392.81平平方米。实施物业业服务策策划方案案一、物业业服务模式式及区域划划分（一）物物业服务务模式：整体服务务模式以整个住住宅小区区为单位位由一个个物业公公司来服服务，成成立一个个业主委委员会，将按下下述四区区域成立立四个业业主委员员分会。（二）区区域划分分：拟将各片片区划分如下下：凌峰、敬敬贤住宅宅区：凌凌峰1#133#，敬敬贤1#5#，7#155#，大大南155#116#，
3、国光1#3#，笃行1#3#，勤业1#3#，敬贤6#、南光7#9#、勤业5#，40幢楼，需绿化面积6100平方，需硬化面积1300平方；海滨住住宅区：海滨11#550#，博博士后公公寓1#4#，共554幢楼，需需绿化面面积52200平平方，需需硬化面面积23300平平方；白城住住宅区：白城77#117#，118#31#，共225幢楼楼，需绿绿化面积积20000平方方，需硬硬化面积积10000平方方。海滨东东区：11#330#，海海滨511#555#，共共35幢楼；(三)实实施各住宅宅小区物物业管理理前期需需要投入入的费用用(1)配配套设施施：绿化费费用：校校内住宅宅区尚未未绿化的的总面积积达13
4、33000平方，暂暂按300元/平平方造价价进行概概算，约约需399.9万万元；围栏费费用：有有条件进进行半封闭式式服务的小小区，周周边需要要安装浸浸塑隔离离栅和铸铸铁隔离离栅，经经概算，此此部分费费用需1123.84万万元；植草砖砖铺设：由于各各个小区区情况各各异，为为了结合合住户的的使用情情况，局局部需要要进行铺铺设植草草砖，有有些地方方需要采采取硬化化处理的的措施（铺铺设水泥泥），经经概算，此此部分需需经费224.77万元；各个小小区门的的制作费费用：全全部采用用铸铁制制造进行行概算，需需经费116.44万元；上述四部部分合计计约投入入经费2204.84万万元。我我校已决决定先期期投入1
5、160万万元此部部分的基基础设施施建设。(2)安安防设施施：由于我校校教工生生活区基基本为开开放式格格局，因因此安防防措施也也应结合合其特点点来设定定。由于于我校安安全、保保卫系统统是一个个整体，目目前我校校除了几几个校门门正在建建立新的的车辆出出入管理理系统外外，公共共区域也也正在建建立全球球眼安防防系统，我我校住宅宅物业服服务是开开发式管管理的模模式，将将住宅小小区安防防系统与与校园公公共保卫卫系统相相结合，全全球眼布布设深入入到各个个住宅小小区主要要出入口口和重点点位置，将将全校的的安防系系统连成成一体，以以便能更更便捷、迅迅速、有有效的实实现全校校的大保保卫。开开放式小小区出入入路四通
6、通八达，难难以设定定固定岗岗位，以以“技防为为主，人人防为辅辅”为工作作方针，应应用电子子巡更统统，有效效的保证证保安员员巡逻的的时效性性与完整整性，及及时掌握握小区动动态，保保证小区区的安全；而而对有条条件半封封闭管理理的小区区，坚持持“人防、技技防、物物防三结结合”的原则则充分发发挥社区区内配置置的摄像像监控、防防盗对讲讲、电子子巡更等等智能系系统作用用，建立立立体交交叉的安安全防范范体系。目前详细方案还在商议中，待业主委员会成立后交由主委员会审定。二、收费费标准（一）综综合服务务费（1）根根据厦门门市即将将颁布的的厦门门市物业业服务收收费等级级政府指指导价方方案中中的规定定，服务务收费标
7、标准等级级划分为为一至五五级，最最高为五五级，最最低为一一级。我我校教工工生活区区将参照厦厦门市物物业服务务收费等等级政府府指导价价方案中中最低一一级等级级收费标标准（按按建筑面面积0.73元/平方米米.月）来来定价，待业主主委员会会成立后后由业主主委员会会与物业业服务公公司协商商。（2）单单间宿舍区区按多层层公寓按按15元元/月.间，向向业主或或房屋使用用人收取取。（二）公公共维修修金拟按多层层住宅按按0.22元/平平方米.月收取取，单间间宿舍区区则不予予收取。其其使用与与管理办办法参照照：厦大大资产20001119号厦厦门大学学住房维维修基金金管理办办法。综合服务务费与公公共维修修金每季季
8、度收取取一次，公公共维修修金由相相关部门门设立专专项帐户户。综合合服务费费与公共共维修金金每季度度收取一一次，业业主或物物业使用用人逾期期缴纳物物业服务务费用的的，从每每季度最最末一日日起，按按欠缴服服务费用用的千分分之三向向服务单位位缴纳违违约金。（三）住住宅区车车位使用用费由于我校校停车费费收取方方案也正正在拟定定中，将将另行通通告。（四）房房屋装修修保证金金装修保证证金由物物业服务务方按单单元建筑筑面积每每平方115元的的标准向向装修人人收取（最最高限额额为50000元元）。装装修完毕毕由服务务方验收收，对装装修人员员履行装装修协议议的，服服务方应应在装修修人向其其报告装装修项目目竣工验
9、验收合格格后的五五个工作作日内退退还；服服务方对对装修人人违反装装修协议议的，服服务方可可责其整整改，如如坚持不不改的，可可报请学学校相关关部门处处理。三、经费费预算（一）各各区服务务费汇总总表：暂暂按建筑筑面积0.4元/平平方米.月，0.7元/平平方米.月分别别进行测测算，仅仅供参考考。序号片区名称称建筑面积积（m22）服务费 (00.4元元/月)服务费 (00.7元元/月)公维金（0.22元/月月）1海滨东区区684888.885273995.554479442.22136997.7772海滨小区区650559.338260223.775455441.557130111.993白城小区区3
10、05002.004122000.882213551.44361000.4114凌峰、敬敬贤小区区366331.559146552.664256442.11173266.322小 计2006681.8696.333万元元/年168.57万万元/年年48.116万元元/年(2)单单间宿舍舍共计6551间，按按15元/间月计计，可收收取服务务费111.722万元/年(3)上上述两项项合计可可收取物物业服务务费1088.055万元/年，1800.299万元/年，公维金金48.16万元元/年。（二）分分项核算算服务费费：按分项核核算服务务经费测测算，物物业服务务投入成成本每年年需：1355.599万元，
11、而全球球眼的费费用经概概算每年年需255万元，则则成本每每年需：1600.599万元。若物业服服务费按按80%收取（参参照066年厦门门市物业业行业服服务费平平均收费费率800%），按按0.44元/平平方米.月收取取服务费费，则可可收入886.444万元元，资金金缺口还还差：74.155万元（若若收取率率按1000%，服务费费缺口还还差522.544万元，服服务费则尚有结余余）。1、 整体服务务模式经经费测算算：表1-11：人员员配备表表序号片区名称称配备海滨东区区海滨小 区白城小区区大南小区区筒子楼小小区小计（人人）1主管（人人）112管理员（人人）114班组长（人人）33其他用工工人员（人
12、人）56合 计61表1-22：各项项经费测测算表：序号项目名称称经费计算算小计 (万万元/年年）备注1人头经费费其他用工工人员101.791、(112+11)按新新劳动动法第第四十七七年规定定：“经济补补偿.,每满一一年支付付一个月月工资的的标准向向劳动者者支付”2、参照照06年年厦门市市物业行行业各工工种每月月最低工工资标准准：管理理员21129元元，保洁洁、绿化化11552元，保保安12277元元2保洁费用用消杀费（万万元/年年）313消毒、防防疫、除除四害药药垃圾容器器（万元元/年）2.5按四年更更新一次次垃圾三轮轮车（万万元/年年）4按四年更更新一次次易耗品（万万元/年年）3.5扫把、
13、畚畚斗等3绿化费用用工具及农农药（万万元/年年）33每年施肥肥、药及及工具购购置4安防装备备费装备费（万万元/年年）11用于购置置对讲机机、应急急灯、手手电筒等等5综合管理费108.0510%100.8万万元10.88综合管理理费包括括企业办办公费、员员工培训训费、福福利劳保保、奖金金、服装装等6税金108.055.555%6万元6按总收入入的5.55合计135.59(注：其其中安防防人员按按最低人人数进行行经费测测算，若若实际安安防人员员增加，则则相应的的人工成成本也要要增加)四、物业业服务内内容和标标准（一）物物业服务务内容1、综合合服务2、住宅宅区内共共用部位位、共用用设施的的增加、使使
14、用、维维修和更更新3、房屋屋共用部部位、共共用设备备的使用用、维修修和更新新4、安防防服务5、交通通及停车车场地的的服务6、绿化化养护服服务7、保洁洁服务8、装修修服务与与特约有有偿服务务；（二）物物业服务务质量和和标准根据厦门门市即将将颁布的的厦门门市物业业服务收收费等级级政府指指导价方方案中中的规定，服务收收费标准准等级与与其相应应的服务务内容与与质量划划分为一一至五级级，最高高为五级级，最低低为一级级。我校校物业服服务内容容及质量量将参照照厦门市市物业服服务三级级的服务质量量标准实施施物业服服务。1、综合合服务（参照厦厦门市物物业服务务三级标准准，按建建筑面积积计费）序号服务细目目服务质
15、量量与标准准1-1办公场所所条件设物业服服务处，有有配套的的办公设设备1-2服务处主主任（经经理）资资格物业服务务处主任任和管理理员必须须具有执执业资格格证1-3物业服务务人员着着装、举举止安防和服服务人员员按不同同工作岗岗位着统统一制服服，整洁洁大方。挂挂牌上岗岗，言行行举止文文明，精精神饱满满，规范范用语；有较好好的企业业文化。1-4服务处对对住户的的服务接接待周一至周周五、周周六和周周日的其其中1天天，8：0018：00时时有接待待服务。1-5住户报修修8：000188：000时受理理住户报报修。一一般维修修事项半半天内完完成（预预约除外外），急急修事项项15分分钟内到到现场处处理。1-
16、6住户投诉诉对住户的的投诉、建建议，在在2天内内处理，并并答复投投诉人处处理情况况、结果果，征询询处理满满意度。1-7收费与资资金的公公示在服务窗窗口公示示所有服服务收费费项目和和标准。每每月在收收费窗口口公示上上个月公公共维修修资金，代代收代付付资金的的收支的的明细清清单，并并按规定定建立财财务账目目；代收收代付收收支按年年度结清清，收支支余额为为零。建建立并公公开社区区公共财财产，公公共资源源的经营营与收支支，做到到收支清清楚，账账目清晰晰。1-8档案资料料的建立立与查阅阅服务建立小区区物业服服务档案案，必要要时在当当天内提提供查询询服务：1、工工程竣工工验收档档案；22、业主主装修服服务
17、档案案；3、住住户资料料档案；4、设设备资料料与服务务档案；5、住住户投诉诉登记与与处理档档案；66、日常常服务档案案。有条条件的要要建立信信息化服服务系统统，方便便业主查查询。1-9住户违规规行为的的规劝、处处理对在社区区内的人人员违反反小区公公约和物物业服务务规定的的行为进进行劝阻阻、制止止。不听听劝阻的的，根据据情节和和法定权权责报告告有关部部门处理理，并有有跟踪，直直至落实实。1-100社区主要要工作情情况和事事件的通通报社区开展展的主要要物业工工作情况况和事件件每2个个月1次次向业主主委员会会书面报报告，尚尚未成立立业主委委员会的的，书面面公告。1-111社区活动动等与住住户的沟沟通
18、交流流采取单独独或集体体活动或或信函网网络等多多种形式式与住户户进行沟沟通，每每年沟通通不少于于2次。每每年组织织最少33次社区区活动。服服务满意意度不低低于855。1-122建立突发发事件应应急处理理预案建立火警警等常见见突发事事件应急急处理预预案。每每年有11次消防防预案演演练。其其他预案案每2年年演练11次。1-133服务处的的服务制制度公示示在服务窗窗口公开开服务制度度建立服服务人员员监督台台，张贴贴彩色照照片和工工号，人人员变动动及时更更换。1-144服务便民民措施印送社区区每家住住户“社区物物业服务务事项手手册”。手册册内容包包括：物物业服务务质量标标准、物物业服务务收费办办法与标
19、标准、小小区公约约、装修修须知、物物业管理理条例、业业主大会会议事规规则、物物业服务务的联系系电话等等。在已已知业主主或租户户更换的的2周内内送达“社区物物业服务务事项手手册”。2、楼外外的公共共区域保保洁、卫卫生服务务（按实实际保洁洁面积计计费）序号服务细目目服务质量量与标准准2-1地面、绿绿地、道道路的场场所的保保洁每日清扫扫2次，扫扫后无明明显土头头、杂物物、纸片片、烟头头。2-2明沟的保保洁每周清扫扫2次，扫扫后无杂杂物、无无积水。2-3宣传栏的的保洁及及各种乱乱张贴、涂涂画的清清除（含含楼内）凡乱张贴贴、涂画画，发现现后及时时清除，清清除后基基本恢复复表面原原状；最最长滞留留时间不不
20、超过22周。2-4蚊、蝇、蜂蜂、鼠四四害的消消杀灭治治（含楼楼内）每季度22次对窨窨井、明明沟、楼楼道等“四害”易滋生生的地方方药剂喷喷杀或投投药。3、楼内内的公共共区域保保洁、卫卫生服务务（按建建筑面积积计费）序号服务细目目服务质量量与标准准3-1垃圾桶、果果皮箱设设置与住住户垃圾圾的收集集、清运运合理设置置垃圾收收集容器器，方便便投放，做做到每日日清倒。容容器内不不留垃圾圾残余，容容器内外外侧、周周边保持持干净。垃垃圾容器器每周清洗2次。3-2廊道、大大堂、楼楼梯地面面保洁每天清扫扫1次，清清扫后无无垃圾。每每周拖洗洗2次，拖拖洗后地地面清洁洁。3-3楼梯扶手手的保洁洁楼梯扶手手每周擦擦拭
21、2次次。3-4墙面、门门窗、天天花板及及其附挂挂物件的的保洁每2个月月清扫11次，清清除后清清洁、无无尘、无无蜘蛛网网丝、无无明显污污渍。每每半年做做一次检检查、维维护、保保养3-5屋顶、天天台的保保洁每年清理理2次，保保持清洁洁，无垃垃圾，无无积水，无无野草杂杂物。4、绿化化服务（参照厦厦门市物物业服务务四级标准，按按绿化面积积计费）序号服务细目目服务质量量与标准准4-1浇水、施施肥按照植被被生长特特点适时时、适量量浇水、追追肥，保保持不枯枯黄，生生长正常常、茂盛盛。有积积水及时时排除并并进行积积水洼地地填平处处理，达达到草坪坪的地基基不坑洼洼。4-2树种与修修剪有70种种以上品品种，草草坪
22、、造造型乔灌灌木；大大部分新新的枝芽芽、草叶叶超过115厘米米就修剪剪；修剪剪后，草草坪保持持平整、无无斑秃，绿绿化造型型的轮廓廓型态清清晰，线线型流畅畅。树木木等植物物每年修修剪、整整理3遍遍以上。修修剪下来来的枝叶叶不过夜夜清理。4-3清除杂草草与耕种种松土绿地内无无明显杂杂草；成成片状杂杂草或高高大杂草草发生时时，随时时除草。树树基土壤壤每年定定期进行行松土除除草。各各灌木、草草种之间间定期清界界，维持持绿化的的层次分分明。4-4植被的防防害与保保护有病虫害害发生随随时喷杀杀除虫。保保证存活活率在995以以上，发发生死亡亡在2个个月内按按原有品品种补种种。乔、木木发生倒倒伏及时时扶正并并
23、采取必必要加固固。草坪坪被过度度踩踏出出现死亡亡时要采采取防护护措施，恢恢复草种种生长。5、社区区的安全全防范与与秩序服服务（按按建筑面面积计费费）序号服务细目目服务质量量与标准准5-1安防人员员的技能能熟悉安防防知识和和岗位要要求，能能正确使使用安防防器材。具具有基本本安防技技能。5-2门卫要求求小区出入入口设置置门卫值值守，主主要出入入口244小时值值班；建建立外来来人员和和货品运运送的询询问登记记制度，无无误后方方可放行行。建立立门卫交交接班制制度，重重大事项项交接清清除。禁禁止闲杂杂人员进进入。搬搬运物品品走地下下通道。日日间门卫卫行注目目礼。5-3设备监控控的值守守设置监控控室，定定
24、时定员员巡视监监控录像像情况。5-4巡逻防范范建立完善善流动巡巡逻登记记制度，劝劝止不文文明行为为，及时时消除不不安全隐隐患，每每班次间间隔不大大于2小小时。夜夜间清查查滞留闲闲杂人员员。5-5住户的安安全救助助住户紧急急救助时时，6分分钟内赶赶到现场场采取措措施协助助救助。发发生险情情、案情情10分分钟内赶赶到现场场采取措措施，及及时报告告。积极极配合有有关部门门的调查查。5-6交通的秩秩序安全全标志标识识标线清清楚。公公共秩序序和车辆辆停放规规范有序序。不占占用消防防通道和和公共场场地，及及时劝导导不规范范行为。6、共用用部位、设设备、设设施的维维护服务务（按建建筑面积积计费）序号服务细目
25、目服务质量量与标准准6-1维护人员员的服务务保障正常工作作时间最最少要有有1名设设施设备备技术人人员。排排除障碍碍，设施施设备运运行正常常。6-2房屋结构构的维护护按照建筑筑质量要要求验收收业主的的装修，每每周巡查查2次，及及时发现现劝阻违违规装修修行为，监监督恢复复原状，不不听劝阻阻及时向向校内有关关部门报报告。对对房屋结结构、使使用安全全的部位位，每季季度巡查查2次；发现损损坏和不不安全因因素及时时维修、排排除。巡巡查情况况做好文文字记录录。房屋屋外观改改动率不不超过33。6-3公共内外外墙面、地地面、井井盖与各各类门窗窗的维护护。每季度巡巡查3次；有有损坏、丢丢失、脱脱落、变变形的在在1周内修修复。6-4各类管道道、水沟沟、窨井井等每季度巡巡查3次；出出现破损损、堵塞塞、积水水、泻溢溢及时疏疏通，修修复。台台风季节节及时检检查，防防止内涝涝。6-5安全标志志对小区内内存在危危险、安安全隐患患区域要要设置安安全警示示标志或或防护设设施。每每半年检检查1次次。6-6强电系统统每月巡查查1次。应应急灯亮亮灯率990以以上。日日常做好好强电系系统维护护保养清清洁。保保证设备备在应急急情况下下正常运运转。