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1、绍兴县220100年上半半年房地地产市场分析析报告(绍兴县县房地产产管理局局)纵观20010年年上半年年的房地地产市场场，可谓谓是冰火火两重天天。为了了给高烧烧的楼市市降温，从从年初开开始，国国家密集集出台了了一系列列调控政政策，尤其是是4月份份的“新国十十条”更是被被称为“史上最最牛调控控政策”。在这“最有力力的调控控组合拳拳”下，我县县房地产产市场也也步入调调整期，房地产产销售量量下降明显显，市场场观望气气氛浓厚厚，整个个房地产产业面临临较大的挑挑战与考考验。为为此，我我局多次次组织银银行和部分房房地产企企业进行行座谈、交流，就就当前房房地产市市场存在在的问题题倾听各方方声音，以以实际行行
2、动促进进房地产产业健康康有序发发展。一、房地地产市场场运行情情况及特特点（一）房房地产开开发投资资情况根据对绍绍兴县房房地产开开发企业业上半年年在建项项目投资资情况调调查，显显示如下下：区域开发项目目个数新增项目项目总投投资(亿亿元)累计完成成投资(亿元)1-6月月已完成成投资(亿元)去年同期期完成投投资(亿亿元)同比%柯 北3882374311218230041177796柯 中5115222981145551666174柯 南8122991722113331955-32乡 镇2563877339967166481149柯开委3014221100414440455220滨 海31412907
3、331466-50合计821733255187138225221173由于去年年下半年年土地供供应量相相对较大大，所以以上半年年我县房房地产开开发投资资继续保保持一定定增速。据统统计，11-6月份全全县完成成房地产产开发投投资477.277亿,同同比增长长75%；新开工工面积1178.87万万平方米米, 同同比增长长2533%，竣工工面积55027万万平方米米，同比比增长113%；1-66月，累累计房地地产税收收6.55亿，同同比增长长1222%。（二）商商品房供供销情况况1、新建建商品房房批准预预售大幅幅增加。资料显示示，20009年年7月至220100年6月，我我县住宅宅住商土土地成交交3
4、8宗宗，面积2272万万平方米米,其中中未建、待待建的224块，在建的14块。上半年，全县在建开发项目共计82个，今年新增17个。批准预售商品房92万平方米，同比去年上升183%。2、新政政之下商商品房销销售急转转直下。20100年上半半年各类类房产销销售情况况统计：月份住宅商业商务写字字楼面积（万）套数（套）金额（亿元）均价（元）面积（万）套数（套）金额（亿元）均价（元）面积（万）套数（套）金额（亿元）均价（元）一月11.3367339.588843333.5222472.899821000.244290.16666666二月4.8773533.433704331.0771330.88882
5、2440.766380.38850000三月6.6224684.288646550.299390.5551896650.788410.47760255四月17.4491062213.225757551.4551942.0661420060.444490.34477277五月3.72552.811759441.7112472.0331187710.233300.18878266六月363182.2618551.11281.2111559015523011171955合计47663189935555721669.144988961112100526210184467400这份上半半年各类类房产销销
6、售情况况统计表表，折射射出楼市市调控效效应正在在显现。数据显示，上半年我县商品房销售共计4387套，成交面积59.34万平方米，成交金额47亿元。二手房累计成交581套，成交面积63053，成交金额2.95亿元。受4月份密集出台的房地产新政特别是二套房金融政策的影响，5月份，我县商品房成交急转直下，传统的楼市“红五月”在新政之下遭遇“倒春寒”，商品住宅成交套数跌至255套，环比下降76%，成交面积3.7万平方米，环比下降79%，成交金额2.81亿元，环比下降79%。五月和六月商品住宅的成交量不到上半年成交总量的二成。3、市场场观望氛氛围浓厚厚。受国家调调控政策策的影响响，许多多潜在的的购房者者
7、近期纷纷纷推迟迟购房计计划，是是造成成成交量下下滑的主主要原因因。根据据最近一一次市场场调查显显示，有有九成的的刚性需需求者上上半年未未出手购购房。在该项项调查中中，当问问及购房房目的时时，有336.449%的的消费者者选择“改善住住房条件件”；有228.65%的消费费者选择择“满足居居住要求求即第一一次购房房”；选择择“给父母母住”和“为孩子子购房”的占119.446%；选择“投资”的占111.008%，选选择“其他”的占44.322%。显显然刚性性需求和和改善性性需求占占市民购购房目的的八成以以上；而而选择“用于投投资、其其他”的消费费者仅占占15.4%。调调查结果果说明：为了满满足居住住
8、需求并并改善居住住质量，老老百姓的的购房动动机和欲欲望相对对比较强强烈，但但目前市市场观望望气氛日日浓，置置业者不不敢轻易易入市；发展商商谨慎应应对，整整个楼市市呈现疲疲软态势势。4、房贷贷新政打打击改善善型需求求。为了遏制制投机性性需求，改改善型需需求也被被殃及。根根据新政政策的规规定，有有过买房房房贷经经历的，再再次买房房时如申申请住房房贷款，不不管是出出于何种种目的，都都会被当当成第二二套房来来对待。此此新政策策的打击击面非常常广，改善善型需求求也纳入入其中。此外，五五六月份份以来，不不少楼盘盘都出现现了退房房现象，其其中原因因除了观观望情绪绪导致购购房意愿愿下降外外，更主主要是由由于4
9、月月份房贷贷新政落落下了“后遗症症”，在银银行贷不不到款，只只得被逼逼退房。5、我县县房价比较较平稳健健康。目前我县县商品住住房平均均成交价价格72216元元，柯桥桥城区新新开楼盘盘均价维维持在77000080000元，与与去年年年底相比比未出现现明显改改变。应应该说，近年来，我县房价在国内部分城市增长过速的市场环境中保持了较为平稳的增长。和周边萧山、上虞、诸暨等地住房均价的九千元左右相比，柯桥的房价仍是一个“价格洼地”。因此，我县的房价水平仍处在一个较合理的发展趋势下，价格偏低，这种定位是站在一个合理的位置来评价的。像“湖畔春秋”的排屋均价8000元左右，在目前的淡市下，仍迎来不少杭州、萧山
10、等地的外地买家。在他们看来，这样的房价以及柯桥独有的区位优势、环境优势，与杭州、萧山的同类房型相比具有更大的上升空间。6、调控控下商业业地产现现投资价价值。与住宅市市场不同同，随着着调控的的逐渐深深入，并并未受到到直接冲冲击的商商业地产产逐渐博博得投资资者的青青睐。16月份，以以商铺、写写字楼为为主的商商业地产产销售11198套套，占了了商品房房成交总总套数的的近三成成。尤其其是在五五月份，商商业地产产成交量量逆市攀攀升，当当月以商商铺、写写字楼为为主的商商业地产产销售2277套套，市场场份额近近几年来来首次超超过商品品住房。二、新政政下房地地产后市市预测分分析及关关注问题题按照当前前市场运运
11、行趋势势，我局预测，下下一阶段段我县房房地产市市场短期期内回暖暖仍有难难度。但但是，房房地产业业作为国国民经济济的重要要支柱产业业，政府府还是希希望市场场能够平平稳过渡渡、促进进其健康康稳定发发展。所所以我局预计，我我县房地地产市场场调整状状态仍将将持续一段段时间，然然而特殊殊时期的的市场波波动并不不影响我我们对中中长期市市场趋势势的乐观观看法。所谓前途是光明的，道路是曲折的。随着我县城市化进程的不断深化，居民对住房水平改善的需求将持续存在，家庭财富增加所形成的累积性投资需求也会不断增加，加之县城柯桥经过这几年的快速发展，一个宜商宜居的城市环境已具规模，而绍兴城市“西连”思路加快实施和杭州湾都
12、市经济圈加快构建所带来的增值效益更让柯桥板块备受关注。综合考虑，我县房地产市场低迷将延续一段时间，但不会很久，我县房地产业将会由此进入一个数量扩张与质量提高并举的新时期。当前房地地产市场场运行中中还存在在着一些些问题值值得关注注。主要要有：1、企业业分化将将进一步步加剧。国家的强力宏观调控对我县房地产市场下一步走势的影响将是不可避免的。房地产业竞争将更加激烈，企业的两级分化现象将日渐明显。一些龙头企业凭借雄厚的资金实力和强有力的品牌效应，比较优势明显；而一些中小企业经营环境日益严峻，实力弱的房地产企业将被淘汰出局，企业之间优胜劣汰、合并及重组的步伐将会加快，这对于进一步规范房地产市场具有深远意
13、义。2、万达达相对低价价销售引争争议。万万达广场场首期住住宅最近近正式开开盘销售售，活动动期间一一次性付付款价格格优惠到到93折折，这样样的优惠惠幅度在在业界掀掀起不小小波澜。这这是不是是意味着着柯桥的的房价开开始松动动了呢？我县大大多数开开发商表表示，根根据开发发预期，将保持销售价格稳定，近阶段不会跟进采取较大幅度优惠措施。据分析，万达以较低价位开盘是为了配合整个综合体开发节奏和当前房地产市场形势，保证顺畅现金流，而通过优惠折扣较大的方式，更能营造氛围、提升人气。然而，业内人士普遍认为，房价一旦下降幅度加大，容易造成对整个房地产及相关行业的打击，市场观望氛围进一步加剧，也会带来更多的社会问题
14、。3、中小小户型普普通商品品房供应应不足。从上半年各楼盘的销售情况看，中、小户型依然是市场的热销户型。然而从当前的市场看，中小户型项目并不多，各开发商推出的中小户型比例偏低，这和大多数工薪阶层的住房需求是相脱节的。4、退房房纠纷不不断增多多。五六六月份以以来，不不少楼盘盘都出现现了退房房现象，像像“元垄.新浪琴湾湾”自4月110日开开盘后，本本来交付付定金的的有1440多名名客户，但但最终签签约的只只有近百百名，还还有400多名客客户至今今没来签签约，其其中不少少客户已已提出退退款。经经走访调调查了解解，各楼楼盘都出出现了签签约客户户以各种种理由退退房的现现象，其其中主要要原因：一是投投资客对
15、对新政后后的市场场预期不乐观；二是目前前各大银银行严格格执行差差别化住住房信贷贷政策，导导致贷款款购买二二套房成成本增加加，这使使得不少少改善型型买家降降低购房房意愿而而选择退房房；三是是购买三三套及以以上住房房的，大大多数银银行则已已暂停发发放购房房贷款，让让不少客客户被逼逼退房。5、精品品楼盘相相对较少少。主要要原因：一是开开发商的的思路、理理念问题题；二是是专业性性、大品品牌房地地产开发发不多；三是楼楼盘建设设中容积积率相对对较高。三、下一一阶段房房地产工工作打算算1、加大大监管力力度，改改善发展展环境。要要根据整顿顿规范房房地产交交易秩序序专项活活动方案案的内容容，以点点面结合合的方式
16、式，对商商品房预预售许可可管理、商商品房预预（销）售售活动的的动态监监管、房房地产广广告发布布管理、商商品房预预（销）售售合同管管理、房房地产经经纪（中中介服务务机构）管管理开展展检查，营营造公正正、透明明、诚信信的良好好市场氛氛围。同同时对房房地产中中介市场场要加强强管理力力度，净净化中介介队伍，进进一步规规范二手手房市场，以以此推动动整个房房地产市市场的良良性发展展。2、增加加普通商商品房供供给。开开发商要要根据市市场变化化和需求求，调整整房地产产投资、开开发节奏奏和经营营策略，强强化诚信信和社会会责任意意识，加加大供求求结构调调整力度度，增加加中低价价位、中中小户型型普通商商品房的的有效
17、供供给。对对已批未未建、已已建未售售的普通通商品住住房项目目，要督督促有关关企业加加快开工工建设，符符合条件件的要加加快上市市销售。3、加快快绍兴县县房地产产市场信信息系统统建设。根根据“通过22年的系系统建设设和实施施，基本本建立绍绍兴县房房地产信信息系统统”的总体体目标，今今年力争争完成系系统一期期建设任任务，即即完成“绍兴县县房地产产综合业业务平台台”和“绍兴县县房地产产网上交交易平台台”两大业业务平台台建设，基基本达到到内部业业务的全全计算机机管理、无无纸化办办公和网网络审批批。目前前已完成成房地产产市场信信息系统统软件部部分招标标工作，并并开展硬硬件部分分招标工工作。在在建设信信息系
18、统统的同时时，我们们还要切切实加强强内部协协调管理理，包括括做好原原有数据据、原有有系统的的有效衔衔接，提提高工作作人员的的责任意识识、操作作水平与系系统的匹匹配等。4、倡导导品牌理理念，提提升住宅宅品质。应应引导开开发商加加强自身身融资能能力、抗抗风险意意识，进进行必要要的资金金储备，拓拓展融资资渠道；积极鼓鼓励房地地产企业业打造一一流楼盘盘、创一一流物业业管理，多多开发能能提升柯柯桥人居居环境品品牌的楼楼盘，使使一批景景观环境境好、智智能化水水平高、设设施完善善的优秀秀住宅小小区脱颖颖而出，可可在土地地批租、税税费减免免方面予予以政策策倾斜。开发商应提升企业管理水平、售后服务水平以强化企业
19、品牌意识、提高企业公信度，从而赢得市场。四、几点点建议1、加强强舆论宣宣传，提提振市场场信心。通过报报刊媒体体等舆论论的引导导，多宣宣传报道道柯桥房房地产开开发特有有的区位位优势、环环境优势势、市场场优势。加快接轨杭州都市经济圈，是柯桥正在实施的城市发展战略，随着以道路交通为重点的配套设施建设不断加快完善，我县房地产市场的前景也不断开阔。以此为良机，着力打响“创业在柯桥，居住在柯桥，休闲在柯桥”品牌，逐步形成“居住在柯桥”的心理氛围，为房地产业健康发展创造一个良好的外部环境，增强房地产市场的信心。建议：一是政府相关部门力争将杭州地铁延伸到柯桥的设想变为现实，这必将加快柯桥接轨杭州都市经济圈，为
20、柯桥房地产业长远发展创造更多机会。二是在近期我局组织的部分房地产企业座谈会上，开发商对完善市政配套的呼声较高，政府应进一步优化环境，加大对公用基础设施的投入力度，为开发项目做好基础配套服务。2、进一一步完善善住保体体系。近近年来，县委、县政府高度重视低收入家庭住房问题，住房保障水平走在全省前列。然而，目前我县廉租住房、经济适用住房、人才住房等保障性住房房源多由拆迁安置小区建设业主单位负责落实提供，而城区的拆迁安置余房已剩不多，已无法满足申请对象的需求。所以，为进一步解决我县保障性住房有效供应问题，建议：一是抓紧落实今年保障性住房房源，尤其是目前人才住房房源紧缺的问题比较突出，难以保证今年申请对
21、象的需求，所以应增加柯桥城区人才住房房源；二是县政府今年启动在柯桥城区集中规划、分期建设城市保障性住房，或在今后出让土地时明确一定比例用于保障性住房；三是最近住房城乡建设部等七部门联合发文关于加快发展公共租赁住房的指导意见，这是对我国现行保障住房政策的创新和补充，是对既不符合廉租房要求又无力购买经济适用房的城镇群体实行了一种政策覆盖，我县也要加快“公共租赁住房”的建设和实施。3、缓解解企业资资金困难难问题。由于去年房地产市场异常火爆，使许多开发商投入大量资金购置土地。而今年银行贷款收紧、销售萎缩给大部分企业的资金周转带来了困难。从目前走访企业的基本情况来看，资金紧缺是许多企业当前最大的困难。为
22、缓解企业资金困难问题，建议：一是金融部门要加大对房地产业的支持，尤其是对土地款已全部缴清而暂时出现资金困难的开发企业，给予金融支持，满足其开发阶段合理的融资需求。二是政府要切实帮助开发企业解决实际问题，建立政府、银行、企业沟通机制，县政府可否出面组织银行、企业对接会，在不违背中央政策的前提下，协调商业银行增加信贷投入，从而进一步优化发展环境，为开发企业正常融资创造良好的条件。4、部分分集聚柯柯桥人口口政策可可延续。为促进柯桥城区人口集聚，引导干部群众参与和支持县城建设，建议：部分集聚柯桥人口政策可延续，比如人才购房补助政策有效期至今年年底,可否再延续。另外，鼓励县政府机关单位干部购房的政策是否可扩大到镇街干部。机关事业单位干部职工在柯桥置业，不仅对提升房地产市场消费起到引领示范作用，更为柯桥商贸三产的发展注入一股新的活力。二O一00年七月月一日8