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1、万达地产WANDA REAL ESTATES项目经营策划书编制提纲工作指引: PIG201A发布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/181 项目介绍1.1 城城市发展概概况主要包括城城市概貌、主主要综合经经济指标、基基础设施建建设、重点点产业建设设、金融商商贸、自然然资源、城城市总体发发展规划、住住宅发展等等。1.2 项项目所在区区位发展概概况主要包括分分区规划、周周边发展规规划、基础础生活配套套设施、地地块基本情情况（现状状、环境、交交通、配套套等）、周周边楼盘情情况等。1.3 项项目的技术术指标主要包括总总占地面积积、代征地地面积、净净用地面积积、绿化面面积、道路路面积
2、；住住宅建筑面面积、公建建建筑面积积，公建的的内容，并并区分经营营性和非经经营性公建建的面积；停车位（或或地下车库库）；综合合容积率、住住宅容积率率、建筑密密度等。1.4 项项目的总体体经营目标标 主主要包括项项目的开发发周期、投投资规模、盈盈利水平等等。1.5 项项目面临的的主要问题题主要包括住住宅市场容容量、推广广费用、开开发周期、盈盈利能力等等方面存在在的问题。2 整体策策划 2.1 市市场现状及及竞争对手手分析 主主要包括市市场容量、消消费水平、消消费习惯、按按揭贷款、住住宅市场调调查等。2.2 项项目的优势势、劣势分分析 主主要包括品品牌、规模模、规划、交交通、潜力力、环境、配配套、
3、物业业管理等。2.3 客客源分析主要包括客客户群分析析、客户年年龄分析、客客户消费动动因等。2.4 项项目定位 主主要包括目目标客户、销销售价格等等2.5 营营销概念 主要要包括概念念主题、功功能性概念念、个性空空间概念、文文化概念、健健康概念等等。 2.6 分分析结论3 营销策策划3.1 营营销体系的的建立 主主要包括建建立营销体体系、确定定部门职责责、细化岗岗位分工、确确定销售奖奖励办法等等。3.2 销销售价格策策略 主主要包括价价格制定总总体原则、具具体方案、推推广周期、付付款方式、优优惠策略、折折扣规定等等。3.3 推推广促销策策略 主主要包括总总体推广策策略、确定定推广理念念、制定推
4、推广阶段、分分阶段实施施推广目标标、细化推推广内容等等。3.4 项项目包装 主主要包括建建立CISS（企业形形象识别系系统）：具具体建立VVI（视觉觉识别系统统）、建立立MI（企企业管理识识别系统）、建建立BI（行行为识别系系统）。3.5 销销售费用的的估算3.6 整整体及年度度销售计划划方案4 产品策策划4.1 规规划设计指指引 主主要包括规规划概述、总总体规划原原则、交通通布局、停停车设施、配配套设施等等。4.2 景景观环境设设计指引 主主要包括绿绿地景观设设计、硬质质景观设计计、水体景景观设计、建建筑布局设设计等。4.3 建建筑设计主要包括户户型设计、户户型搭配设设计、装修修标准、设设备
5、选型、结结构形式等等。4.4 卖卖场设计 主主要包括售售楼处的结结构设计、位位置设计、功功能设计等等。4.5 公公建设计主要包括会会所、幼儿儿园、学校校等的设计计、装修要要求。5 当地工工程施工管管理指引5.1 当当地的工程程建设政策策、法规、条条例。5.2 当当地的建设设管理规定定、程序（含含规划、招招投标、报报建、安全全生产等）。5.3 当当地的建筑筑材料使用用主流、价价格、质量量评价。5.4 当当地自然条条件（例如如冬季、雨雨季等）下下的工程施施工管理要要求。5.5 当当地的验收收组织程序序、验收内内容。5.6 当当地档案管管理程序、制制度等。5.7 当当地勘察单单位、施工工单位、监监理
6、单位、设设计单位的的基本情况况。5.8 当当地建筑产产品质量通通病调查报报告。5.9 质质量管理目目标（指标标）及措施施。6 财务管管理6.1 建建立财务管管理制度 项项目所在公公司财务部部参照房地地产管理公公司的财务务管理制度度指引，结结合项目所所在公司具具体情况建建立财务管管理制度。6.2 编编制项目投投资计划 项项目所在公公司财务部部会同其他他部门编制制土地投资资计划、工工程支出计计划、费用用开支计划划、税金缴缴纳计划，进进而形成项项目投资计计划。6.3 编编制工程支支出计划、费费用开支计计划明细表表。6.4 编编制项目资资金流量计计划 结结合项目开开发、销售售的具体情情况，编制制年度内
7、的的现金流量量分析表、项项目总体资资金流量表表。6.5 融融资计划 依依据项目具具体情况编编制融资计计划，详细细列明贷款款银行名称称、贷款额额度、贷款款期限、还还款计划等等内容。6.6 项项目的总体体财务分析析确定项目的的主要经营营指标，测测算利润总总额、净利利润、销售售利润率、销销售毛利率率、成本利利润率、投投资回报率率等指标。7 成本控控制7.1 市市场调研获获得数据的的收集、整整理、分析析，包括但但不限于：a) 政府规费；b) 项目报建费费用；c) 当地工程造造价指标。7.2 结结合公司原原有项目的的目标成本本管理评价价报告，提提出借鉴预预防措施。7.3 提提出项目成成本分类总总汇。7.
8、4 提提出实施过过程中成本本控制的主主要节点和和方法或原原则如在规划设设计中，实实行限额设设计，推行行价值工程程；在施工工图设计中中提出含钢钢量、混凝凝土含量等等指标；招招投标阶段段合理低价价选择施工工单位；施施工阶段材材料限价，控控制现场签签证；竣工工结算阶段段审查结算算等7.5 材材料设备价价格及供应应商的考察察。7.6 编编制建设项项目目标成成本表。8 物业经经营管理8.1 对对当地现行行物业管理理法律、法法规（包括括管理费、维维修基金等等）、当地地物业管理理市场现状状的调查、分分析8.2 物物业经营管管理目标8.2.11在遵循当当地现行法法律、法规规，适应当当地人文地地理的前提提下，进
9、行行规范、优优质的物业业管理服务务。8.2.22 在现有有万达物业业管理品牌牌基础上，进进一步提升升万达物业业管理品牌牌形象。8.2.33 确立经营营目标，如如建设文明明小区、IISO90000质量量体系认证证、服务功功能定位、社社区文化定定位等。8.3 物物业公司筹筹建计划8.4 项项目物业管管理运做的的特殊要求求（即根据据项目当地地特色，与与常规物业业管理不同同之处的要要求）8.5 物物业经营管管理要求8.5.11 商业公公建8.5.22 会所8.5.33 幼儿园园、学校8.5.44 物业管管理办公用用房、宿舍舍8.5.55 其他，如如垃圾收集集与转运、停停车场（库库）、管理理控制室、水水电气暖等等配套工程程用房、区区内标志、标标牌等8.6 提提出物业收收支估算和和物业管理理收费标准准第 5 页 共 5 页