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1、土地估价价理论与与方法从目前掌掌握的资资料来看看，20111年全国国土地估估价师资资格考试试大纲沿沿用20110年版大大纲，明明确的考考试范围围和内容容没有发发生变化化，考试试委员会会不指定定考试教教材。220111年全国统统一按照照以下时时间进行行考试：9月17日土地管管理基础础与法规规 830-930土地地估价理理论与方方法 10030-1200土地地估价实实务基础础 14430-17009月18日土地估估价案例例与报告 900-1130土地估估价相关关知识 14430-1700通过近近几年来来的考试试总体情情况来看看，“土地估估价理论论与方法法”科目考考试重点点考查考考试大纲纲中的第第三
2、部分分地价理理论、第第四部分分土地估估价方法法、第七七部分地地上定着着物及相相关财产产估价知知识等方方面的内内容，也也有极少少量的涉涉及对土土地分等等定级、土土地估价价行业管管理、相相关统计计知识等等方面的的知识，考考题内容容趋于灵灵活，考考查的知知识点更更具综合合性特点点。从考考题类型型上看，土土地估价价理论与与方法科科目考试试，目前前共考85题，题题型分为为判断、单单选、多多选、情情景分析析四个题题型。考考试中一一定要注注意对判判断题的的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只
3、做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。考试时间为一个半小时，土地估价理论与方法 1030-1200。本科目从从考题涉涉及的知知识面上上看，考考查的知知识面主主要是对对土地估估价理论论和方法法、地价价基础理理论、建建筑物及及地上附附着物估估价，其其中重点点是对估估价理论论方法的的考查。例例如在20009年的考考试中，估估价理论论方法的的考点分分值就占占了将近近70分，涵涵盖估价价原理、收收益还原原法、市市场法、成成本逼近近法、剩剩余法、路路线价法法、基准准地价法法等知识识点，在在45道单选选题中，就就有29道题。其次是对对地价基基础理论
4、论的考查查，在考考试分值值中占20分左右右，以判判断、单单选的题题型为主主，多选选中也会会出现一一到二道道，涵盖盖价格概概念、地地价影响响因素、区区位理论论、地租租理论等等方面知知识。例例如09年题中中判断10道中就就占了很很大比重重。对建筑物物估价和和地上附附着物知知识点的的考查，单单独算来来约占10分左右右，知识识点涉及及建筑物物重置、折折旧、估估价等方方面内容容。另外各年年考试中中，对地地上附着着物和建建筑物估估价的知知识点的的考查，经经常是与与土地估估价方法法的考试试点联系系一起，进进行综合合考查，以以此检验验考生掌掌握土地地估价理理论知识识的综合合能力。通过我们们对历年年考试的的一个
5、简简单的分分析，使使我们对对土地估估价理论论于方法法这一科科目的知知识点的的考试重重点和知知识框架架有一个个大致的的认识，在在以后的的讲课中中，我们们将逐一一对各知知识点进进行讲解解。下面首先先对第三三部分地地价理论论进行讲讲解。该该部分内内容是土土地估价价理论的的基础理理论部分分，虽然然占据的的考点和和考试分分数在20006、20007年相对对较多，20008年、20009年略微微减少，但但由于该该部分内内容属于于土地估估价理论论中基础础理论知知识，通通过对该该部分的的学习理理解，会会对土地地估价方方法的学学习带来来帮助，因因此我们们对此部部分的学学习仍不不可忽视视。第一节土土地价格格概念一
6、、考试试大纲1土地地价格概概念(1)土土地价格格的内涵涵(2)我我国土地地价格的的形式2土地地价格的的特征3不同同类型土土地价格格及特征征(1)土土地所有有权价格格、使用用权价格格、租赁赁权价格格、抵押押权价格格和其他他他项权权利价格格(按土地地权利分分类)的特征征(2)交交易价格格、理论论价格、评评估价格格等(按产生生方式分分类)的特征征(3)申申报地价价、公告告(示)地价等(按政府府管理目目的分类类)的特征征(4)土土地总价价格、土土地单位位面积价价格、楼楼面地价价等(按结果果表示方方法分类类)的特征征(5)生生地价格格、熟地地价格、毛毛地价格格、净地地价格等(按土地地形态划划分)的特征(
7、6)拍拍卖价格格、招标标价格、协协议价格格、挂牌牌价格等等(按土地地交易方方式划分分)的特征征(7)买买卖价格格、租赁赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等(按使用目的划分)的特征(8)其其他一些些划分方方法形成成的土地地价格的的特征4我国国土地价价格评估估的发展展历史大纲要求求掌握土土地价格格的内涵涵，土地地价格的的特征；熟悉不不同类型型土地价价格及特特征；了了解我国国土地价价格评估估的发展展历史。二、重点点内容讲讲析：1、土地地价格概概念1）土地地价格的的内涵土地价格格是指土土地的购购买价格格，是土土地未来来年期纯纯收益的的资本化化。在资资本主义义制度下下，任何何一定的的货币收收入都可可以
8、资本本化。根根据马克克思的劳劳动价值值理论，价价格是商商品价值值的货币币表现，而而商品价价值是凝凝结在商商品中的的人类抽抽象劳动动。自然然土地不不是人类类劳动产产品，不不包含人人类的抽抽象劳动动，土地地能向人人类永续续的提供供产品和和服务，即即在一定定的劳动动条件下下土地本本身能产产生收益益，随着着土地权权利的转转移，这这种收益益的归宿宿也发生生转移，因因此土地地在交易易过程中中实际上上是对土土地权利利的转移移，土地地纯收益益现值的的总和就就表现为为土地价价格。2）我国国土地价价格的形形式我国开始始土地使使用制度度改革以以来，城城镇土地地逐步由由无偿使使用改为为有偿使使用，土土地市场场也逐步步
9、建立，土土地价格格的体现现形式也也日趋多多样化，有有土地出出让、作作价入股股、授权权经营、国国有土地地租赁和和行政划划拨等多多种形式式。由于于我国实实行的是是土地公公有制，土土地所有有权归国国家或集集体所有有，实际际交易中中的土地地价格只只是为取取得一定定时期土土地使用用权而支支付的一一种代价价，是土土地所有有权在经经济上的的一种实实现形式式，仅是是土地所所有权价价格的一一部分。但但我国土土地使用用年期较较长，一一般都在在50年左右右，而且且在使用用期间也也同样拥拥有转让让、出租租、抵押押等权利利，又类类似于土土地所有有权。历年考题题如下：1按照照我国现现行法律律的规定定，土地地价格是是指(
10、BB )。A为购购买土地地产品而而支付的的代价B为购购买获取取土地预预期收益益的权利利而支付付的代价价C为购购买土地地实体而而支付的的代价D为购购买土地地所有权权而支付付的代价价解析：从从内涵上上看，土土地价格格实际上上是土地地经济价价值的反反映，是是为购买买获取土土地预期期收益的的权利而而支付的的代价，即即地租的的资本化化。在我我国，市市场上交交换的是是土地使使用权。2我国国的土地地价格不不包含( )。A、土地地所有权权价格B土地地使用权权价格C、土地地租赁权权价格D土地地抵押权权价格答案：AA解析：我我国实行行土地公公有制，土土地价格格是取得得多年土土地使用用权时支支付的一一种代价价，而不
11、不是土地地所有权权的价格格。2、土地地价格的的主要特特征1）土地地价格是是权益价价格。土土地是一一种资产产，能给给人们提提供恒久久的产品品和服务务，这种种产品和和服务的的获得都都以土地地权利的的限定为为基础。另另外，土土地自身身位置不不能移动动，可转转移的是是该土地地的权利利和收益益。谁购购买土地地，就必必须为获获得这项项权利付付出代价价，谁获获得了土土地权益益，就可可以从这这块土地地收获产产品和服服务，这这种产品品和服务务的获得得都是以以土地权权利的限限定为基基础。因因此，土土地买卖卖实质上上是土地地权益的的买卖，土土地价格格是土地地权利和和收益的的购买价价格。2）土地地价格不不由生产产成本
12、决决定。一一般商品品都是人人类劳动动的产品品，具有有劳动价价值，其其交换价价格是其其价值的的货币表表现，因因此，人人们可以以根据其其生产成成本确定定其价格格。但土土地价格格不是土土地成本本的货币币表现，不不能依生生产成本本定价。这这是因为为，土地地不是人人类劳动动的产物物，作为为地球自自然物，自自身没有有人类劳劳动价值值，无所所谓生产产成本；并且人人类长期期的土地地利用过过程中所所固化在在土地中中的劳动动，不足足以表现现其价格格，现实实中土地地的开发发成本，主主要是土土地的投投资与回回收及其其应得投投资收益益，实质质是地价价的附加加。因此此土地价价格不由由生产成成本决定定3）土地地价格主主要由
13、土土地需求求决定。土土地价格格虽在一一定范围围和条件件下，也也受土地地市场供供给与需需求的影影响，但但是从宏宏观上看看，土地地的自然然供给是是一定的的，土地地经济供供给的弹弹性很小小，而社社会经济济发展和和人口增增加引致致对土地地的需求求会不断断变化，因因此，从从长远和和总体上上看，需需求是影影响地价价的主要要方面。这这与一般般的商品品价格受受其本身身供给与与需求的的双向影影响是不不同的。4）土地地价格呈呈上升趋趋势。这这是因为为在一定定时期内内，土地地的供给给弹性很很小，但但随着社社会的发发展和人人口的增增长，人人类对土土地的需需求趋势势不断增增长，致致使地价价不断上上涨；社社会经济济的发展
14、展也就意意味着高高技术、高高投资的的产业日日趋发达达，工人人的劳动动支出在在生产成成本中的的比重日日趋缩小小，使得得社会平平均利润润率下降降，导致致利息有有下降的的趋势，从从而使地地价呈上上升势态态。5）土地地价格具具有明显显的地域域性。在在地区性性市场之之间，因因为土地地位置的的固定性性，土地地无法像像一般商商品那样样可以自自由移动动，致使使地价具具有明显显的区域域性特征征，各地地域土地地市场受受到当地地政治、经经济等诸诸多因素素的影响响，相互互之间很很难影响响，不能能形成统统一的市市场价格格；即使使在同一一地区城城市内，土土地的位位置差别别、用途途差别等等也决定定了土地地价格个个别性明明显
15、，难难以标准准化，因因而土地地价格千千差万别别。附：土地地价格和和一般物物品价格格的区别别：1）生产产成本不不同。一一般物品品是劳动动的产物物，而土土地本质质上不是是劳动创创造的，是是大自然然的恩赐赐，所以以，一般般物品的的价格必必然含有有生产成成本因素素，而地地价不一一定含有有生产成成本因素素。从更更深的角角度考察察，一般般物品的的价格是是人类劳劳动价值值的货币币表现，围围绕着价价值而上上下波动动；地价价本质上上不是“劳动价价值”的货币币表现，是地租的资本化，即地价地租/利息率。2）折旧旧不同。一一般物品品的寿命命有限，可可以大量量重复生生产，其其价值通通常随着着时间的的流逝而而降低，因因此
16、有折折旧。而而土地不不能引再再生产而而增多，其其价格通通常随着着时间的的流逝而而上升，不不仅无折折旧，而而且会自自然增值值。但需注意意的是，在在我国有有期限的的出让土土地使用用权是一一个特例例，在这这种情况况下土地地应计提提折旧。因因为这种种土地使使用权的的剩余年年限随着着时间的的流逝越越来越短短，最终终会被国国家无偿偿收回（土土地所有有权最终终归国家家和集体体所有），因因此，购购地者必必须在土土地使用用权年限限内将包包括购地地资本在在内的所所有投入入收回。而而如果是是无期限限的土地地所有权权，就无无需计提提折旧。3）价格格差异不不同。一一般物品品，如汽汽车、衣衣服，人人们可以以大量制制造，同
17、同一品牌牌、同一一型号的的很多，故故其价格格较一致致。土地地由于具具有独一一无二的的特性，所所以基本本上是一一宗土地地一个价价格，而而且不同同的土地地之间价价格差异异较大，有有的寸土土寸金，有有的可能能一文不不值。4）市场场性质不不同。一一般物品品的市场场为较完完全市场场，形成成的价格格较客观观，而土土地市场场为不完完全市场场，形成成的地价价受主观观因素的的影响较较大。5）价格格形成时时间不同同。一般般物品由由于相同同的很多多，易于于比较，为为较完全全市场，且且价值不很大大，因此此，价格格形成时时间通常常较短。由由于土地地具有独独一无二二的特征征，不易易于比较较，为不不完全市市场，而而且价值值
18、量大，其其交易一一般需要要经过长长期考虑虑后才能能达成，因因此，地地价形成成的时间间通常较较长。6）供求求变化不不同。地地价与一一般物品品的价格格虽然都都受供求求变化的的影响，但但因土地地数量难难以增减减且不可可移动，所所以其供供给弹性性较小。从从全社会会的角度度看，土土地的自自然供给给是完全全无弹性性的，不不会随着着地价的的变化而而增减。但但对于某某种特定定用途的的土地来来说，土土地的供供给是有有弹性的的。因为为土地往往往可以以在不同同的用途途之间进进行选择择，从而而一种用用途可以以挤占其其他用途途的土地地。例如如：住宅宅可以挤挤占工业业用地，工工业可以以挤占农农业用地地。3、不同同土地价价
19、格的类类型及特特征1）按土土地权利利分类分分为土地地所有权权价格、使使用权价价格、租租赁权价价格、抵抵押权价价格和其其他他项项权利价价格。其其中，土土地所有有权价格格指土地所所有权的的转移价价格，也也可以说说是卖断断价格。在在我国，土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。土地租赁权价格，在一定时期内取得土地租赁权所形成的价格。土地抵押权价格是指被抵押土地使用权的抵押担保价格。抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的抵押程
20、序就该财产优先受偿的权利。其他他项权利价格是指取得土地地上权、地役权、空间利用权的价格等。这类土地地价格的的特征：、该类类土地价价格是以以土地权权属为基基础进行行划分，在在实体一一定的情情况下，获获得何种种土地权权利决定定了对土土地的拥拥有程度度，根据据不同的的土地权权利类型型也就形形成了为为获取该该种土地地权利而而必须支支付的代代价，即即形成不不同权利利的土地地价格。、该类类土地价价格的高高低受到到获得的的土地权权能大小小的制约约。在我我国，土土地权利利可以分分解为四四项权能能，即占占有权能能、使用用权能、收收益权能能和处分分权能。土土地权利利价格因因获得的的土地权权能的不不同而千千差万别别
21、。例如如地役权权是为了了满足自自己土地地利用的的特殊需需要，而而从他人人土地上上获得的的一种权权利，为为获取该该种权利利所形成成的价格格，就会会受到地地役权限限实现大大小的制制约。2）按土土地价格格形成方方式分类类分为交交易价格格、理论论价格、评评估价格格等。土土地交易易价格指指土地买买卖双方方按市场场交易规规则，在在土地市市场中实实际成交交的价格格。其特特点是必必须通过过市场交交易双方方达成并并实现的的土地价价格协议议，是卖卖方实际际接收的的买方支支付的代代价，没没有完成成的协议议价格或或没有真真正成交交的价格格，均不不是土地地交易价价格。土土地理论论价格指指在经济济学理论论假设具具备完善善
22、的土地地市场条条件下取取得的土土地价格格。土地评评估价格格指由专专业评估估机构和和人员，按按照规定定的估价价程序和和方法评评定的土土地价格格，例如如基准地地价、交交易底价价等。3)按政政府管理理手段分分类分为为申报地地价、公公告(示)地价等等。申报报地价：向人民民政府申申报的地地价。公公告(示)地价：是政府府定期公公告的地地价。申报地价价并不是是随便进进行随意意申报，申申报地价价必须依依据当地地的市场场水平，或或者实际际交易取取得的价价格进行行。公示示地价是是由政府府部门评评估并定定期向社社会公布布的地价价，其一一是因为为不同的的管理目目的而形形成，二二是更具具时段性性，有效效期根据据实际情情
23、况而不不等。4)按土土地价格格表示方方法分类类分为土土地总价格格、单位位面积价价格、楼楼面地价价等。土地地总价格格指宗地地整体价价格。单单位面积积价格指指每单位位面积的的土地价价格。楼楼面地价价又称单单位建筑筑面积地地价，即即是土地地总价格格分摊到到每单位位建筑面面积上的的土地价价格。他他们之间间的关系系特点是是楼面地地价宗宗地总地地价宗地总总建筑面面积=土地单单价规划容容积率。规划建筑筑总面积规划容积积率容积率=地上建建筑总面面积规划用用地面积积5）按土土地的存存在形态态分类分分为：生生地价格格、熟地地价格、毛毛地价格格、净地地价格。依依据城镇镇土地估估价规程程定义，生地价格指在正常市场条件
24、下的，未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整，但已完成土地使用批准手续的一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指在正常市场条件下的，完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的一定年期的土地使用权价格。6）按土土地交易易的方式式分为：拍卖价价格、招招标价格格、协议议价格、挂挂牌价格格。拍卖卖价格是是以拍卖卖方式出出让或转转让形成成的价格格。招标标价格是是以招标标方式出出让或转转让形成成的价格格，通常常
25、由市、县县土地行行政主管管部门发发布招标标公告，公公民、法法人和其其他组织织参加投投标，根根据土地地估价结结果和政政府产业业政策综综合确定定的。协协议价格格指土地地买卖双双方通过过协商而而成交的的土地价价格。挂挂牌价格格是指采采用挂牌牌方式出出让或转转让的土土地成交交价格。7）按土土地价格格使用目目的分为为：买卖卖价格、租租赁价格格、抵押押价格、课课税价格格、征地地价格等等。土地地买卖价价格是对对土地未未来年期期纯收益益权利的的交易价价格。租租赁价格格即指租租赁土地地的价格格。抵押押价格：是以土土地作为为信用担担保而确确定的价价格。课课税价格格：是专专为国家家或地方方政府征征收土地地税收而而确
26、定的的价格。征征地价格格：指国国家征用用集体土土地而给给予的补补偿金额额。8）其他他划分方方法形成成的土地地价格这里着重重讲解我我国地价价体系中中形成的的土地价价格及特特点。在在我国的的土地市市场中，已已经存在在或正在在形成一一系列表表示不同同的特性性和满足足不同作作用的地地价形式式,根据我我国地价价管理制制度的特特点和中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法的的有关规规定，在在我国的的地价体体系中土土地价格格主要有有以下几几种类型型：基准地地价，基基准地价价是某一一时点的的土地使使用权价价格，这这一时点点就是基基准地价价评估的的基准日日。基准准地价的的评估年年期就是是各类用用地国有有土地使使
27、用权出出让的最最高年期期。基准准地价是是现状开开发程度度下的土土地使用用权价格格。标定地地价是政政府根据据管理需需要评估估的具体体宗地在在公开市市场和正正常经营营管理条条件下某某一期日日的土地地使用权权价格。标标定地价价是宗地地地价的的一种，由由政府组组织或委委托评估估，并被被政府认认可作为为土地市市场管理理的依据据，其评评估方法法与一般般宗地估估价方法法相同。标标定地价价与基准准地价一一样，由由政府定定期公布布。标定地价价的作用用主要表表现在：A政府出出让土地地使用权权时确定定土地出出让金的的依据；B企业清清产核资资和股份份制改造造中确定定土地资资产的依依据；C国家核核定土地地增值税税和税制
28、制改革的的依据；D政府制制定土地地市场管管理政策策的依据据。此外还还有交易易评估价价和成交交地价；以及由由此衍生生出的土土地出让让、土地地转让、土土地税收收、土地地征用、资资产核算算等等方方面使用用的地价价。上述类型型的土地地价格相相互作用用，相互互联系，在在我国地地价体系系中起到到不同的的作用，具具有不同同的地位位，显示示出不同同的特点点。从地价的的性质看看：基准准地价、标标定地价价、交易易底价以以及由此此衍生出出的其他他宗地地地价，是是根据过过去成交交地价及及土地收收益情况况评估得得到的评评估地价价，而成成交地价价则是在在地产交交易中直直接实现现的现实实价格。从地价的的特点看看，基准准地价
29、属属于区域域平均地地价的一一种，是是目前我我国最常常见的区区域平均均地价形形式，标标定地价价、交易易底价、成成交地价价及其他他派生出出的地价价都是对对于具体体宗地而而言，故故都属于于宗地地地价类型型。若按各地地价在地地价体系系中的作作用和地地位分析析，基准准地价和和标定地地价是政政府为管管理地价价和地产产市场而而组织或或委托评评估的，对对地价体体系中的的其他地地价具有有一定的的导向和和控制作作用，因因而是我我国地价价体系的的核心；标定地地价、交交易地价价或交易易评估价价是地产产市场中中最常见见、最大大量发生生的地价价形式，因因而是地地价体系系的主要要成分；而成交交地价反反映的是是地产市市场的现
30、现实，故故是地价价体系内内最关键键的参照照指标。近年考题题中对该该知识点点的考查查：1土地地交易双双方经过过充分协协商最终终达成协协议，并并由买方方支付给给卖方一一定数目目的款项项。这笔笔款项被被称为( BB )最为确确切。A土地评评估价格格B土地成成交价格格C客观市市场价格格D申报地地价解析：反反映具体体宗地在在地产交交易或交交换等活活动中现现实价格格，由土土地交易易双方认认可并据据此支付付地价款款的是土土地成交交地价2如果果把申报报地价、公公告(示)地价归归为一类类，这种种分类是是按照( CC )划分的的。A土地地交易方方式B土地地价格形形成方式式C政府府管理手手段D土地地价格使使用目的的
31、解析：该该题考察察地价分分类。土土地价格格按政府府管理手手段分为为：申报报地价、公公告(示)地价等等。3政府府为管理理土地市市场，由由专门部部门、专专门人员员评定的的不同等等级或不不同区域域的土地地使用权权市场平平均价格格称为( )。A交易底底价B公告价价格C基准地地价D标定地地价答案：CC4( )指已完完成使用用批准手手续而未未进行或或部分进进行基础础设施配配套开发发和平整整的正常常市场条条件下土土地使用用权价格格。A标定地地价B基准地地价C毛地价价格D生地价价格答案：DD解析：已已完成使使用批准准手续而而未进行行或部分分进行基基础设施施配套开开发和平平整的正正常市场场条件下下土地使使用权价
32、价格是生生地价格格。指已已完成基基础设施施配套开开发而未未进行宗宗地内拆拆迁平整整的正常常市场条条件下，一一定年期期的土地地使用权权价格是是毛地价价格。5土地地价格按按( )方式分分类，可可以分为为交易价价格、理理论价格格、评估估价格等等。A土地权权利B土地的存存在形态态C土地价价格形成成方式D土地价价格使用用目的答案：CC4、我国国土地价价格评估估的发展展历史20世纪纪80年代中期期以来，我我国土地地价格理理论伴随随着土地地市场的的发展逐逐步发展展形成，在在马克思思地租理理论的基基础上，形形成了社社会主义义级差地地租理论论、社会会主义绝绝对地租租理论和和社会主主义城市市地租理理论。发发展了马
33、马克思主主义地价价形成理理论，并并成功借借鉴了西西方地价价形成理理论(土地收收益理论论、土地地供求理理论)，来指指导我国国的土地地使用制制度改革革与实践践。20世纪90年代初初期，我我国先后后出台了了城镇镇土地分分等定级级规程、城城镇土地地估价规规程、土土地估价价师资格格考试暂暂行办法法、土土地估价价机构管管理暂行行规定等等一系列列规定制制度，使使我国的的土地估估价制度度的基本本确立，形形成了一一整套适适合我国国国情的的土地估估价的理理论、方方法和技技术标准准，土地地估价已已经成为为一项法法律制度度，成为为土地市市场的一一个必不不可少的的环节。在在农用地地估价方方面，农农用地分分等规程程、农农
34、用地定定级规程程、农农用地估估价规程程三个个规程也也已经作作为行业业标准发发布，为为建立农农用地估估价制度度奠定了了基础。第二节土土地价格格影响因因素1考试试大纲要要求：(一)考考试目的的测试应考考人员对对土地价价格影响响因素的的种类、特特点的理理解与掌掌握程度度。(二)考考试范围围1一般般情况下下的地价价影响因因素2主要要地价影影响因素素的作用用规律3不同同用途地地价影响响因素的的特点(三)考考试基本本要求掌握：主主要地价价影响因因素的种种类；熟悉：主主要地价价影响因因素的作作用规律律，不同同用途地地价影响响因素的的特点。2知识识点:一、一般般情况下下的地价价影响因因素对土地价价格产生生影响
35、的的因素很很多，这这些因素素或影响响土地的的供给和和需求，或或影响土土地的收收益，或或影响土土地还原原利率。依依据城镇镇土地估估价规程程，一般般情况下下，可将将影响土土地的因因素分为为一般因因素、区区域因素素和个别别因素。三、影响响地价的的一般因因素一般因素素是指影影响城镇镇地价总总体水平平的自然然、社会会、经济济和行政政因素等等，是影影响土地地价格的的一般的的、普遍遍的、共共同的因因素。这这些因素素会影响响土地价价格的整整体水平平，是决决定各个个地块土土地价格格的基础础。包括括：1、土地地制度：是指在在特定的的社会经经济条件件下土地地关系的的总称，是是一个国国家人地地关系的的法定结结合形式式
36、，包括括土地所所有制、土土地使用用制和土土地管理理制度等等。土地地制度是是一切社社会形态态中最重重要、最最基本的的制度，直直接制约约着土地地价格的的存在、上上涨或下下跌。2、住房房制度：住房制制度改革革是我国国经济体体制改革革的重要要组成部部分，是是对城镇镇居民住住房保障障体制的的改革，包括改革住房建设投资体制、改革住房建设、分配、维修、管理体制、改革住房分配体制、建立双轨制的住房供应体系、建立住房公积金制度、建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险、建立规范化的房地产交易市场等，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。3、城市市规划：城市规规划对城城市的性性
37、质、功功能及宏宏观区位位产生决决定性影影响，这这在整体体上影响响城市地地价水平平。城市市规划对对用途、容容积率和和建筑密密度的规规定，很很大程度度上对地地价产生生影响；土地因因其用途途和利用用强度的的不同会会具有不不同的收收益能力力，同一一块土地地在用于于商业、住住宅和工工业时的的地价有有很大的的差异，一一般商业业用地效效益最高高。4、相关关政策：主要有有房地产产开发政政策、地地价政策策、税收收政策等等，对地地价会产产生较大大影响。高高地价政政策意味味着政府府放开对对地价的的管制，会会促使地地价上涨涨；低地地价政策策是政府府采取各各种手段段抑制地地价的上上涨，从从而导致致地价水水平的下下跌或停
38、停滞；地地价管理理政策也也影响着着房地产产投资者者的投资资兴趣，从从而影响响地价的的高低；税收政政策通过过增加税税赋，会会使居民民和企业业的储蓄蓄减少，从从而减少少社会投投资，降降低经济济增长幅幅度，企企业无力力或不想想扩大投投资，促促使土地地需求降降低，土土地价格格降低。5、人口口状况：人口状状况是最最主要的的社会经经济因素素，对地地价的影影响很大大，主要要包括：人口密密度、人人口素质质和家庭庭人口构构成等。人口密度通常提高时，使土地需求上升，导致地价上涨。人口素质一般对住宅用地价格的有较大影响。人口素质高的住宅区通常社会秩序较为安定，受教育程度和文化素养群体集中，环境整洁优雅，更适宜人们选
39、择居住，引起该类住宅区需求增加，促使地价上涨。随着社会经济的发展，家庭人口构成逐步由大家庭模式向以夫妻为中心的小家庭模式转变，家庭结构越来越小，家庭数量相应增多，对住宅的需求增加，导致住宅用地价格上涨。6、社会会发展和和安定状状况：社社会稳定定，房地地产投资资相对来来说风险险小，收收益大，资资金可以以按预期期的目标标在预期期期限内内得到回回收并取取得利润润，从而而投资者者的投资资信心增增强，带带动地价价上升。社社会秩序序良好，人人们会感感到安全全，从而而愿意投投资、购购物、居居住，因因此带动动地价上上升。7、城镇镇发展过过程：随随着经济济的发展展，城镇镇化进程程的加快快，会增增加对建建设用地地
40、的需求求，提高高城镇土土地价格格水平，另另外，城城市化发发展越快快，就业业机会就就多，人人口迁入入就大，城城镇人口口分布就就越密集集，地价价涨幅也也会相应应较大。8、国际际经济状状况：世世界经济济逐步向向一体化化、多元元化发展展，任何何一个国国家经济济都不可可能脱离离世界经经济而快快速发展展，随着着国家间间、经济济区域集集团间经经贸关系系的逐渐渐密切，一一个国家家的经济济情况与与世界经经济的变变化休戚戚相关，地产市场状况和地价水平更会受到影响。例如当前的世界金融危机对各国的地价造成的强大冲击，使各国地价水平大幅下降。9、国际际政治因因素：国国家间政政治关系系密切为为经济的的快速发发展创造造了良
41、好好的外部部环境，有有利于投投资者跨跨国投资资，使土土地需求求上涨，推推动地价价水平提提高；如如果国家家之间对对立，彼彼此断绝绝各种往往来，就就会限制制人员流流动和资资金流向向，如果果发生战战争还会会直接对对经济造造成严重重破坏，直直接使土土地需求求下降，地地价暴跌跌。10、经经济发展展状况：经济发发展越快快，公共共投资和和私人投投资水平平越高，财财政金融融景气，就就业机会会增加，物物价、工工资处于于有利于于经济发发展的状状态，社社会总投投资增加加，因建建设需要要而增加加对土地地的需求求，地价价水平就就会上升升；反之之，如果果经济不不景气投投资就会会减少，对对土地的的需求就就会减少少，引致致地
42、价下下降。11、财财政金融融体制：在国家家的财政政金融体体制下，政政府通过过财政金金融达到到对经济济的干预预，若政政府收入入主要用用于经济济性投资资，政府府干预经经济的程程度就较较大，如如某些地地方政府府为追求求地方经经济的高高速发展展，不断断提高投投资水平平，会导导致土地地需求的的大幅增增加，引引致土地地价格水水平飞涨涨。12、税税收制度度：在税税收制度度上，如如果国家家对以土土地为主主体的税税务制度度较完善善健全，土土地囤积积、投机机行为就就会相应应较少，土土地市场场和地价价水平相相对平稳稳。13、居居民收入入、消费费水平：随着居居民收入入、消费费水平的的提高，会会对物质质、精神神方面的的
43、要求逐逐步提高高，在住住宅方面面，则会会对房屋屋的质量量、面积积、外观观、舒适适度等方方面的要要求会越越来越高高。直接接促进较较高水平平的房地地产市场场的活跃跃，提升升相应房房地价水水平。14、利利率水平平：房地地产交易易的主要要特点之之一，是是巨额款款项的往往来，因因此，投投资或购购置房地地产与可可运用的的资金有有关。人人们在购购买房地地产时需需要支付付巨额款款项，如如果自身身暂时不不能达到到时，需需要向银银行贷款款或是以以其他房房地产作作抵押取取得贷款款。利率率水平的的变化也也会影响响人们为为购买房房地产而而支付的的代价，间间接影响响地价水水平的高高低。行政隶属属变更：行政隶隶属变更更一般
44、都都会引起起当地土土地价格格的变动动。通常常分为以以下两类类，一是是级别升升格，如如某一城城市由县县级市上上升为地地级市，或或某非建建制镇上上升为建建制镇等等等；另另一类是是级别不不变，其其管辖权权由原地地区划归归另一地地区。如如广东省省宝安县县的行政政隶属关关系由原原地区划划归深圳圳市管辖辖后，该该县利用用特区的的优惠政政策吸引引了大批批外资，经经济迅速速发展，从从而带动动了地价价的上涨涨。房地产投投机：是是指投机机者期望望并利用用房地产产价格的的变动获获得超常常利润的的行为。这这个因素素对市场场地价水水平有突突出的影影响。土土地供不不应求，投投机者抢抢购哄抬抬地价；土地供供大于求求，投机机
45、者抛售售使地价价下跌。储蓄和投投资水平平：储蓄水水平和投投资水平平是正相相关的，即即储蓄增增长则投投资也相相应增长长。这是是经济学学中的“储蓄、投投资一致致性”的原理理。因此此，分析析储蓄和和投资水水平对地地价的影影响，就就可以用用分析储储蓄水平平对地价价水平的的影响来来概括。当当储蓄能能力愈大大而且储储蓄意愿愿愈高时时，储蓄蓄额越多多，资本本积累就就越快。从从资本积积累的角角度看，房房地产价价格比其其他财产产价格总总量要高高。一般般家庭购购买不动动产时，必必须经历历一段较较长时间间的储蓄蓄，而储储蓄率高高，有利利于资本本的积累累，才能能提供足足够的购购屋准备备款。所所以，储储蓄率水水平的高高
46、低与家家庭储蓄蓄行为的的循环过过程与房房地产市市场的波波动有密密切的关关系。一一般地讲讲，一系系列储蓄蓄率高的的时期往往往是超超额储蓄蓄累积期期；储蓄蓄率在连连续较高高的情况况下突然然转为较较低时，则则是房地地产热潮潮期，此此时地价价会飞涨涨。物价变动动：物价价变动对对每个人人都有影影响。房房地产越越是在物物价变动动时期越越能体现现其保值值性，因因此物价价变动对对房地产产市场的的影响成成正比，即即物价上上涨率越越高，房房地产价价格也越越高。需需要说明明的是，房房地产价价格巨涨涨，只会会发生在在城市地地区，乡乡村地区区较少受受影响，甚甚至在某某些人口口外流严严重的地地区地价价还有下下跌现象象。上
47、述的一一般因素素，通常常是从宏宏观上对对地区整整体的地地价水平平产生全全局性影影响，在在这些因因素的影影响下，产产生了地地区与地地区之间间，乃至至国家间间地价水水平的差差异。而而同一地地区内不不同区域域、不同同地块的的地价差差异，还还要受到到区域因因素和个个别因素素的影响响。四、影响响地价的的区域因因素区域因素素是指影影响城镇镇内部区区域之间间地价水水平的商商服繁华华程度及及区域在在城镇中中的位置置、交通通条件、公公用设施施及基础础设施水水平、区区域环境境条件、土土地使用用限制和和自然条条件等，这这些条件件相互结结合，相相互作用用对区域域间地产产价格水水平有决决定性的的影响。1、商服服繁华程程
48、度：主主要是指指城市中中各区域域商业、服服务业的的集聚规规模等级级，商服服业越集集中，规规模越大大，对土土地利用用的效用用就越高高，该地地段的土土地价格格水平就就会越高高。2、交通通条件：区域内内和区域域之间交交通类型型较多，交交通结构构合理，道道路状况况良好、公公共交通通发达，居居民对外外联系方方式、出出行便捷捷，都会会对当地地地价水水平产生生影响。3、基础础公用设设施水平平:区域内内道路交交通畅通通、供水水、供电电、通信信、煤气气、暖气气设施齐齐全，幼幼儿园、学学校、公公园、医医院等设设施状况况良好，等等级较高高。对当当地地价价会产生生较大影影响。4、环境境质量：主要指指人文环环境、自自然环境境和社会会环境，包包括地质质、地势势、水文文、风向向、社会会治安、居居民素质质、人地地比例、环环境污染染程度、居居民职业业类别、教教育程度度和收入入水平等等环境条条件对地地价水平平的影响响。5、区域域土地利利用性质质、用地地结构、用用地限制制条件、区区域交通通管制等等等方面面的城市市规划限限制。五、影响响地价的的个别因因素