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1、 华龙大厦厦营销策策划执行行报告第一部分分 产产品概述述一、本案案项目名名称 华龙大大厦二、本案案地理位位置位于江场场西路，东东面紧邻邻共和新新路，北北临彭浦浦公园和和改造中中的场中中路，南南临正在在进行中中环线建建设的汶汶水路，地地铁1号号线的延延伸段位位于地块块东侧。三、本案案基本数数据总占地面面积：225700平方米米总建筑面面积：1128220平方方米+地地下室110288平方米米容积率：4.999建筑高度度：566.4米米停车位数数：地上上8辆，地地下500辆总层数115层，商商业用房房三层，44-155层为酒酒店单元元间；其中：三三层商业业用房共共计30084平平方米，可可售面积积
2、22999平方方米； 酒店单单元间-25.94平平方米单单元 455.4平平方米单单元 商业地地产500年用地地性质。第二部分分 市场场分析早期小户型公寓产品户型单一，产品力不强景观改造交通拓建市政建设商圈发展产品演变多元化产品形态功能完善，附加值提高。酒店式公寓产权式酒店各区租金金投资回回报率：（各类类小户型型公寓、产产权酒店店、酒店店式公寓寓）20033年，该该类产品品供应量量的持续续上升，已已使供需需达到相相对平衡衡格局。此此外，由由于过渡渡的放量量使得小小户型投投资回报报率下浮浮，前景景不再光光明，投投资客抛抛盘现象象明显。另另一方面面，20003年年底推出出带包租租的酒店店式公寓寓及
3、产权权式酒店店（美丽丽园大酒酒店），由由于品质质高、回回报稳定定、风险险小等优优势，一一推出就就受到市市场的青青睐，市市场反应应火爆。随随着小户户型市场场的发展展及日趋趋成熟、规规范，高高品质、高高服务、高高管理、高高回报的的小户型型产品将将成为今今后市场场的热点点。第三部分分 SWWOT分分析一、优势势分析1、地理理位置处处于交通通便捷，商商业较为为繁华地地段基地周边边拥有多多条公交交线路，共共和新路路南北高高架以及及市政规规划中的的轨道交交通延伸伸线（汶汶水路站站）经过过区域附附近，可可以在较较短的时时间内直直达市区区；紧邻邻大润发发超市和和肯德基基专卖店店，几个个大型专专业市场场（欧培培
4、德）等等。周边边拥有充充分的人人气。2、分隔隔面积小小，利于于总价控控制有效控制制物业的的总体价价格，使使产品的的受众面面更为广广泛。3、产品品在本区区域内具具有稀缺缺性本案所处处整个区区域乃至至上海中中心区域域市场，目目前几乎乎均无可可售之产产权酒店店，本案案的适时时推出，将将有效聚聚集商业业地产投投资人气气。4、产权权年限长长本物业产产权使用用年限为为50年年，给客客户充分分的获利利时间。二、劣势势分析临近高架架，江场场路噪音音污染严严重，周周边工厂厂厂房和和拆迁房房屋较多多，环境境嘈杂。三、机会会点分析析1、委托托专业酒酒店管理理公司进进行经营营管理为增强本本案的核核心竞争争力，必必须引
5、进进专业的的酒店管管理公司司进行酒酒店管理理。除借借助其行行业内的的知名度度、丰富富的管理理经验，有有效加强强投资客客的信心心，实现现投资的的安全性性及获利利性。2、小户户型类产产品投资资已被市市场广泛泛接受作为房地地产投资资的细分分类别，酒酒店式公公寓和产产权酒店店投资已已逐渐为为广大投投资客所所接受，其其中总价价较低的的小面积积单元市市场接受受程度较较高。3、5年年不低于于6.77%回报报增强投投资信心心与酒店管管理公司司协商后后，在销销售执行行中提出出5年平平均每年年不低于于6.77%的投投资回报报的概念念，保证证客户前前五年的的投资回回报，减减少客户户的收益益风险。四、风险险点分析析1
6、、转让让后的回回报降低低酒店单元元在经过过转让后后总价上上涨而投投资收益益率将降降低，这这将直接接影响投投资者的的置业热热情，增增加短期期炒作的的难度。2、近期期媒体舆舆论对投投资产品品不利近阶段有有关国家家政策的的调控、上上海房地地产出现现泡沫等等媒体舆舆论导向向，将使使部分客客户出现现持币观观望的心心态，市市场方面面据不少少房产中中介门店店的抽样样调查显显示，近近期准备备购买小小户型公公寓的客客户，只只占总量量的111%；而而同一时时期内小小户型公公寓的挂挂牌出售售量，却却一度达达到总房房源的330%，两两者相差差近200%。由由此可见见，对于于一些想想通过出出售小户户型公寓寓来获取取投资
7、回回报的客客户，市市场前景景不容乐乐观。这这些因素素对于本本案的快快速去化化会产生生一定的的不利影影响。3、众多多的小业业主会对对酒店的的经营管管理产生生一定的的影响，降降低投资资回报。第四部分分 产品品定位一、卖点点整合1、地理理位置优优越2、小面面积3、低总总价4、专业业酒店管管理公司司经营管管理5、精装装修，配配套齐6、具有有稳定的的回报率率及升值值空间7、完全全自主产产权8、提供供业主专专业全程程服务第五部分分 客户户定位由于本案案同时具具备地段段佳、总总价低的的特性，本本案将面面对市级级客户甚甚至来源源范围更更广的目目标客户户。针对对本案，我我们的目目标客户户主要为为投资客客。投资客主主要消费费特征如如下：1)有闲闲散资金金，但缺缺乏投资资方向2)看重重产品的的地段和和总价特特色3)多为为二次或或多次房房产投资资客户，属属中端投投资客4)看好好本案区区域地段段的商业业价值与与规划前前景5)外地地投资客客将占有有一定比比重6)对专专业酒店店管理公公司的经经营管理理有信心心总计推广广费用为为1166.7万万元。