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1、锦源国际公寓物业管理方案锦源国际际公寓物业管理理方案编制单位位：广州州锦欣物物业管理理有限公公司编制日期期：二00一七年一月五日目 录录第一章 项目目概况第二章 物业业管理服服务设想想第一节 物业业管理思思路第二节 物业业管理目目标第三章 专业业管理服服务方案案第一节 小区区安全管管理方案案第二节 房屋屋建筑与与公用设设施管理理维护方方案及标标准第三节 公共共机电设设备系统统维修与与保养方方案及标标准第四节 清洁洁、环保保与绿化化方案及及标准第五节 消防防管理方方案第六节 车辆辆管理方方案第七节 商业业区域管管理方案案第八节 物业业管理物物资装备备方案第九节 管理理用房标标准及选选址第四章 便
2、民民服务范范围及内内容第五章 物业业管理机机构组建建及人员员配备方方案第六章 物业业管理人人员培训训第七章物物业管理理费用收收支测算算第八章 锦源源国际公公寓三年年物业管管理费收收支测算算第一章 项目目概况一、项目目地理位位置锦源国际际公寓位位于广州州市越秀区区北京路路，总用用地面积积为544.35545公公顷。东东与广州州市接壤壤，西距距佛山市市仅100多公里里，广佛佛高速公公路横贯贯而过，西西江支流流与广州州市直接接通航，水水陆交通通方便。锦源国际公寓锦源国际公寓所属地域东临北江，共有1.8公里的沿江岸线。二、小区区概况锦源国际际公寓总总建筑总总面积为为88665977，其其中322层高层
3、层住宅553栋，共共72997088，别别墅2553栋共共865539。公共共建筑主主要包括括：金碧碧国际大大酒店、幼幼儿园、小小学、锦锦源国际际公寓会会所、污污水处理理站、煤煤气瓶组组站等，共共703350。小区区的综合合容积率率为1.63，绿绿化率440.22%，小小区规划划总户数数为55595户户，其中中别墅3345户户、高层层总户数数为52250户户。小区区规划总总居住人人数1995822人（33.5人人/户）。第二章 物业业管理服服务设想想第一节 物业业管理思思路1经过过多年的的实践摸摸索，不不断总结结和发展展，拟开开拓一套套严谨、先先进的管管理模式式，把锦锦锦源国国际公寓寓精心打打
4、造成一一流的豪豪华公寓寓，用最最新最好好的硬件件设施和和物业管管理模式式来管理理。根据据大厦的总总体布局局，将锦锦源国际际公寓分分区域（高高层住宅宅区、商商业区、公公共配套套区）进进行分区区管理，在在分区管管理上突突显大厦厦业主的的超值服服务：在在保安、清清洁、绿绿化、客客服等方方面通过过专区、专专人、专专管。大大厦在硬硬件上运运用大量量成熟的的高科技技、智能能化的设设备，打打造“智能化化”小区，并并在物业业管理上上导入物物业管理理信息软软件系统统，使物物业管理理信息化化、数据据化，加加快物业业服务反反应速度度；通过过宽带网网、社区区网络终终端打造造“社区网网络平台台”:通过过网络发发布小区区
5、的概况况、小区区地形、楼楼盘情况况、小区区物业管管理各类类服务信信息等相相关信息息,实现现业主的的费用查查询、报报修、投投诉、网网上购物物等。通通过建立立社区网网站、社社区论坛坛等形式式让业主主与业主主间，业业主与物物业公司司间建立立互动的的沟通交交流渠道道。物业业管理模模式上推推出“以人为为本”贴身式式的酒店店式物业业管理特特色服务务,让物物业管理理公司与与业主之之间不再再仅仅局局限于管管理者与与被管理理者的关关系，而而是充分分体现服服务提供供者与服服务接受受者的关关系,在在管理上上强调服服务技巧巧和服务务意识，为为业主提提供周到到细致的的酒店式式服务，如如：精心心编写、印印制精美美的用用户
6、手册册,向向每一位位业主介介绍进驻驻流程、装装修规定定、环境境卫生、安安全保卫卫、日常常维护、车车场管理理乃至防防火知识识等服务务说明；编制服服务指南南将提提供的特特色服务务以菜单单式列出出;在别别墅设管管理处，高高层大堂堂设门童童,专职职负责客客人的迎迎送等, 让业业主在所所拥有的的物业空空间里，也也同样能能享受到到只有在在酒店里里才会提提供的服服务让业业主感受受到与众众不同的的尊贵和和自豪,体现整整个小区区的服务务“超豪华华”，让业业主住得得安心、省省心、放放心、舒舒心。2服务务定位21为为业主创创造安全全、整洁洁、舒适适、高效效、有序序、尊贵贵的毫宅宅生活居居住环境境；22提提供生活活、
7、商务务、信息息、娱乐乐、休闲闲等全方方位的服服务，以以满足业业主需求求；23关关注楼宇宇价值，作作为投资资性物业业，要求求物业管管理服务务通过优优质的服服务使楼楼宇保值值、增值值。3分解解实施管管理方案案31前前期管理理工作序号项目内容时间备注一拟订物业业管理方方案1 展开调查查研究；2 针对园区区特点，拟拟订管理理方案。二组建物业业管理队队伍1 人员的选选拔；2 人员的培培训；3 人员的上上岗。三完善管理理及办公公条件1 安排管理理用房；2 安排员工工宿舍；3 管理用物物质装备备。四制定管理理规章制制度1 制定切合合实际的的各项制制度；2 引入ISSO90001质质量保证证体系。五对住户、商
8、商户的宣宣传和培培训1 举办智能能展览，建建立智能能化示范范单元进进行智能能化的宣宣传和培培训；2 开展住户户、商户户培训六物业的验验收与接接管1 依据标准准，逐项项检查发发现问题题，督促促整改；2 办理书面面移交手手续，做做好遗留留工程备备案。32住住期管理理工作序号项目内容时间备注一入住手续续办理1 准备好入入住资料料，举办办入住仪仪式；2 合理设置置办理入入住手续续的流程程和岗位位；3 为住户办办理入住住手续，提提供便利利服务。二住户装修修管理1 对住户和和装修队队伍的培培训；2 装修申报报审批；3 装修施工工过程监监管；4 装修的验验收。三档案的建建立和管管理1 收集档案案资料；2 科
9、学分类类；3 建档；4 运用。33正正常期管管理工作作计划序号项目内容时间备注一房屋及公公共设施施维修保保养1 制定房屋屋养护和和维修计计划方案案；2 维修基金金的管理理；3 房屋的维维修管理理；4 房屋的养养护服务务。二机电设备备的维修修养护设备的基基础资料料管理；设备的运运行管理理；设备的维维修管理理；设备能源源和安全全管理。三安全管理理1 治安管理理；2 交通、车车辆管理理；3 消防管理理。四智能化设设施管理理1 智能化设设施的日日常使用用操作；2 智能化设设施的维维护；3 智能化系系统的完完善。五小区环境境管理1 园林绿化化管理；2 清洁卫生生管理；3 环保管理理。六财务管理理财务帐务
10、务；费用收取取。七社区文化化活动开开展1 社区宣传传；2 举办社区区活动；3 提供社区区服务。八便民服务务和完善善配套为住户提提供便民民服务；协助完善善学校、交交通、医医疗等机机构的配配套4、会所所是锦源源国际公公寓锦源源国际公公寓的特特色和亮亮点，由由物业公公司统筹筹经营最最能体现现金碧特特色，不不但能达达到经营营目标而而且能支支撑品牌牌建设，建建议由物物业管理理公司经经营管理理。考虑虑到会所所经营是是一项系系统的重重点工作作，锦源源国际公公寓的定定位和超超豪华标标准对物物业管理理公司提提出了比比较高的的要求，本本物业管管理方案案未列入入会所经经营方案案，由物物业管理理公司另另行制定定会所经
11、经营管理理方案。5、锦源源国际公公寓小学学采取和和名校和和办的方方式运作作，小学学的体育育运动设设施作为为小区的的配套设设施，学学校和住住户可共共用。篮篮球场、足足球场等等主要运运动场地地设两个个门口，学学校使用用时关闭闭住户进进入的门门，住户户使用时时则关闭闭学校进进入的门门，使用用时互不不干扰。第二节 物业业管理目目标通过锦源源国际公公寓锦源源国际公公寓物业业管理的的三个管管理时期期：前期期介入期期；中期期现场管管理期；后期的的巩固提提升期，物物业管理理要达到到以下目目标12年年内实施施并通过过ISOO90001国际际质量标标准体系系认证2在日日常物业业管理中中引入环环保理念念，将IISO
12、1140001环境境管理体体系标准准运用到到管理之之中33年年内获得得“广东省省物业管管理优秀秀示范小小区”称号44年年内获得得“全国城城市物业业管理优优秀示范范小区”称号4 参照全全国城市市物业管管理优秀秀小区达达标评分分细则、广广东省物物业管理理示范小小区考核核评比标标准制制订如下下管理指指标及措措施：序号指标名称称国家评分分标准及及指标管理指标标管理指标标实施措措施1房屋及配配套设施施完好率率98%99%落实责任任人，实实行巡视视制度，建建档记录录，确保保房屋完完好，无无违章搭搭建及损损坏公共共设施。2清洁、保保洁率100%100%落实责任任人进行行24小小时保洁洁工作，实实行巡查查制度
13、，建建档记录录，并由由管理公公司监督督执行，以以确保小小区内垃垃圾日产产日清，空空气清新新，设施施完好。3绿化完好好率95%98%落实责任任人进行行养护，实实行巡查查制度，建建档记录录，无践践踏，无无黄土裸裸露现象象，发现现问题立立即修复复。4路灯完好好率85%90%落实责任任人进行行养护，实实行巡查查制度，建建档记录录，管理理公司经经理监督督执行，以以确保路路灯无损损、正常常使用并并进行定定期清洁洁、养护护。5道路完好好率及使使用率95%95%落实责任任人，实实行巡视视制度，建建档记录录，管理理公司经经理监督督执行，以以确保道道路完好好、畅通通。停车场完完好率100%100%落实责任任人进行
14、行养护，实实行巡查查制度，建建档记录录，管理理公司经经理监督督执行，以以确保设设施完好好，方便便使用。6大型设施施设备完完好率100%100%落实责任任人，建建立设备备设施的的预防性性维护保保养制度度，配备备专业技技术人员员，所有有维修人人员培训训并持证证上岗；实行224小时时专人值值班，实实行巡视视制度，建建档记录录，并定定期维护护和检修修以确保保设施完完好无损损、正常常使用。7房屋零修修、急修修及时率率99%100%接到维修修通知55分钟内内到达现现场，及及时完成成并建立立回访档档案记录录。8维修工程程质量合合格率100%100%分项检查查，一步步到位，并并进行回回访制度度，以确确保维修修
15、工程合合格，满满足客户户需要。维修服务务回访率率60%80%对于进行行维修的的项目，实实行回访访制度，建建档记录录，以确确保维修修服务满满足客户户的需要要。9违章发生生率与处处理率发生率001%处理率995%01%95%建立巡视视制度，跟跟踪管理理，及时时发现、及及时处理理，并加加强宣传传工作，取取得居民民的理解解，杜绝绝违章事事情发生生，并进进行回访访档案记记录。10住户有效效投诉率率及处理理率投诉率11%月处理率率95%1%100%按照政策策规定，做做好各项项工作，同同时加强强与业主主/住户户的沟通通，定期期举行业业主恳谈谈会，建建立回访访制度了了解客户户的愿望望和要求求，满足足客户的的需
16、要，发发生投诉诉及时处处理并记记录，同同时建立立档案跟跟踪处理理结果。11火灾发生生率01%以下01%以下管理公司司全员义义务消防防员制，并并定期进进行培训训和演习习，加强强宣传，设设置专人人负责日日常巡视视发现隐隐患，及及时处理理并通知知管理公公司，以以确保小小区消防防安全。12小区内治治安案件件发生率率01%以下01%以下保安员经经培训考考核后方方能上岗岗，并每每周训练练三次，每每次两小小时，以以保障保保安队伍伍的素质质，明确确责任，实实行244小时巡巡视制度度，以确确保小区区的安全全。13居民对物物业管理理满意率率95%98%在日常工工作中及及时收集集客户的的需求信信息，尽尽可能的的满足
17、客客户的需需要，加加强双方方的沟通通，以确确保居民民对物业业管理工工作的满满意。14管理费收收缴率98%98%按照规定定收取，不不擅自提提高收费费，使管管理费取取之于民民、用之之于民。15化粪池、雨雨水井、污污水井完完好率100%100%落实责任任人，实实行巡视视制度，建建档记录录，管理理处经理理监督执执行，以以确保沟沟、渠、井井完好，并并定期疏疏通、清清理。16公共文体体设施、休休息设施施以及小小区雕塑塑完好率率95%98%落实责任任人进行行养护，建建档记录录，管理理公司经经理监督督执行，以以确保设设施完好好，美观观清洁。管理人员员专业培培训合格格率80%90%员工分别别进行入入职培训训、在
18、职职培训、定定期培训训等常规规培训，并并予以考考核，不不合格者者予以淘淘汰；于于特种作作业、行行业性要要求的员员工，实实行外送送有关部部门培训训、考核核、并就就有关技技术、技技能进行行定期培培训，并并予以考考核，确确保培训训合格率率达1000%，以以保障员员工的素素质。第三章 专业业管理服服务方案案第一节 安全全管理方方案一、安全全管理思思路根据锦源源国际公公寓占地地宽广，道道路纵横横交错，各各区域功功能不一一的特点点，安全全护卫工工作将实实行分区区域管理理，主要要采取两两个“结合”，即重重点部位位与一般般区域的的相结合合，固定定岗与巡巡逻岗的的结合。高高层楼宇宇组团周周边采用用园林式式围蔽，
19、利利用绿化化植物围围蔽照顾顾高层组组团的私私密性。别别墅区实实行全封封闭式管管理，人人防和技技防相结结合，并并全面通通过一系系列行之之有效的的管理制制度和工工作方法法，竭力力为业主主提供既既有安全全性、又又富人性性化的优优质服务务，给人人以温馨馨、自然然、亲切切的感觉觉。二、管理理架构设一个保保安部，下下辖三个个护卫中中队，一一个巡逻逻队;按按照早、中中、晚轮轮流值班班；每队队分别再再设护卫卫一班、二二班及护护卫三班班，每分分队负责责一个区区域。组织架构构图：合合计2336人。三、公共共区域安安全管理理1锦源源国际公公寓锦源源国际公公寓D11栋首层层设保安安指挥中中心，负负责闭路路电视监监控系
20、统统、周界界翻越报报警、可可视访客客对讲报报警和家家庭报警警及电话话、来人人报警及及咨询、投投诉、求求助等，指指挥保安安员在最最短的时时间内以以最快捷捷的方式式出警执执行任务务。该中中心作为为小区各各保安防防卫系统统的中枢枢和中央央控制室室，位置置处于小小区的中中心，保保安员出出警时到到达小区区各处路路线最短短，有利利于节省省出警时时间。保保安指挥挥中心相相邻处设设消防监监控中心心，该中中心为小小区消防防自动报报警控制制中心，负负责监控控小区的的消防安安全，指指挥和调调度义务务消防队队员进行行消防工工作，紧紧急时启启动相关关消防设设备。2整个个小区实实行封闭闭式管理理，园区区周边红红线（除除门
21、口外外）全部部采用铸铸铁通透透栏围蔽蔽，通透透栏每隔隔15米设设柱顶灯灯，灯的的高度以以1.66M为限限，夜晚晚22：00时前前通透栏栏柱顶灯灯全开，22：00时至次日早晨柱顶灯隔一盏开一盏。3设周周界防越越报警系系统，该该系统不不受天气气影响。具具体在每每两个柱柱顶灯之之间设置置主动双双光束红红外对射射探测器器，一旦旦有人非非法翻越越围栏（或或系统器器件遭到到破坏），系系统可立立即报警警。在系系统报警警的同时时，管理理中心的的报警键键盘上会会显示报报警区域域、时间间、报警警类型等等信息，同同时在电电子地图图上显示示相应防防区提示示保安人人员进行行处理，保保安员接接警2分钟内内到达报报警现场场
22、，报警警信息将将被储存存并可即即时打印印出来。该该系统采采用市电电和备电电双电源源供电，确确保244小时可可靠布防防。该系系统采用用模块化化设计，故故障率低低且便于于维护，除除主机外外发生故故障可在在30分钟钟内恢复复使用功功能。4小区区大门口口设保安安岗亭，大大门两侧侧各设一一个形象象岗，此此3个岗位位分别安安排保安安员一名名实行224小时时值班。大大门口并并分别设设机动车车门禁系系统和行行人门禁禁系统。行行人门禁禁系统仿仿照“中海康康城”的行人人门禁系系统设计计，业主主持ICC卡住户户证通过过刷卡开开门进入入，租户户持临时时住户IIC卡刷刷卡进入入，访客客与岗亭亭保安员员联系，通通过岗亭亭
23、访客对对讲系统统与被访访住户联联系，被被访住户户认可后后遥控开开门放行行，若住住户不在在家则系系统自动动记录访访客留言言，住户户在家中中可听取取访客留留言。机机动车门门禁采用用IC卡开开门道闸闸系统，车车辆行至至大门到到闸时，住住户持停停车证刷刷卡，到到闸可自自动开启启，收费费车辆由由岗亭保保安员发发给临时时停车IIC卡一一张，并并每卡收收取工本本费押金金50元，持持卡人通通过刷卡卡进入，离离开园区区时再次次刷卡系系统自动动计费，缴缴费后保保安员收收回卡准准予车辆辆放行。丢丢失ICC卡除赔赔偿工本本费外，车车主须按按停车224小时时时间缴缴交停车车费，大大门口保保安员并并登记车车主身份份证和车
24、车辆行使使证资料料，费用用缴清后后保安员员刷卡放放行。获获悉ICC卡丢失失3分钟内内系统取取消已报报失ICC卡权限限予以作作废。5区内内设闭路路监控系系统，小小区主出出入口、主主要要路路口、人人口密集集处、小小区停车车场内、楼楼宇大堂堂、楼宇宇天面、视视野较远远的地域域均设置置室外监监控镜头头，电梯梯轿厢内内安装防防爆彩色色半球摄摄像头，每每个主出出入口至至少单独独安装摄摄像头一一个，所所有摄像像镜头可可红外夜夜视不受受昼夜影影响，监监控镜头头安装在在云台上上，尽量量利用地地形和装装饰隐蔽蔽安装，可可视角度度满足被被监控区区域范围围，监控控区域覆覆盖小区区内所有有公共区区域。闭闭路监控控系统通
25、通过中央央监控中中心远距距离遥控控摄像角角度，并并可遥控控镜头的的焦距调调整摄像像效果，全全部采用用模块化化设计，系系统稳定定便于维维护，除除主机外外发生故故障当天天可修复复，录象象资料使使用硬盘盘保存，记记录可保保存7天，可可查阅人人员及车车辆出入入记录。该该系统使使用市电电和备电电双电源源供电，确确保所有有监控镜镜头244小时正正常使用用。监控控过程中中任何地地方发生生警情保保安员33分钟内内到达现现场。闭闭路监控控系统覆覆盖周界界防越报报警系统统，技术术上采用用双重保保安系统统。6别墅墅区组团团边界安安装通透透栏并设设置周界界防越报报警系统统，为别别墅区业业主提供供超级的的安全防防卫，充
26、充分的体体现别墅墅区业主主的尊贵贵身份。别别墅区组组团周界界防越报报警系统统与小区区红线通通透栏周周界防越越报警系系统的安安全性、技技术性能能相同。7别墅墅区组团团出入口口设保安安岗亭，保保安员224小时时站岗值值班，访访客进入入别墅区区前先和和岗亭保保安员联联系，通通过岗亭亭可视访访客对讲讲系统与与被访住住户联系系，被访访住户通通过声音音与图象象辨认后后遥控开开门放行行。8小区区设置电电子巡更更系统，在在小区内内保安员员须巡查查的区域域和公共共通道分分布电子子巡更签签到点。该该系统可可检测保保安员是是否按规规定时间间和路线线进行巡巡查，确确保保安安员严格格落实巡巡查工作作保护住住户生命命财产
27、安安全，还还可对保保安员的的人身安安全给予予实时的的监护，如如果保安安员巡更更过程中中出现中中断，系系统将立立即报警警，保安安指挥中中心可立立即予以以支援或或采取相相应措施施，夜间间巡更保保安员还还可从两两人一组组变为一一人单独独巡查，物物业公司司可节省省成本。9小区区设对讲讲呼叫总总机，除除形象岗岗保安员员外，当当值保安安员每人人配备对对讲机一一台，对对讲机可可通过拨拨号与总总机或其其他岗位位保安员员联系，此此对讲方方式通话话时不会会对其他他人造成成干扰，尤尤其是保保安员夜夜间通话话时可最最大限度度减少对对住户的的干扰，同同时可实实现多对对对讲机机同时通通话。10小小区公共共区域设设置小区区
28、广播，该该系统为为两用系系统，非非紧急时时可播放放背景音音乐，宣宣传小区区文明公公约或进进行社区区文化活活动，紧紧急时系系统可强强行切换换为紧急急广播，提提醒住户户采取必必要的行行动。该该系统具具有与消消防系统统联动接接口，可可与消防防系统联联动进行行消防广广播。11高高层住宅宅停车场场安全管管理引进进自动导导航系统统，车辆辆入库前前可从门门口的电电子屏幕幕了解该该车库是是否尚有有车位，进进入车库库电子屏屏幕指示示车辆向向最近的的车位停停靠，需需要出来来的车辆辆也可通通过电子子屏幕发发现来车车作好会会车准备备，使司司机从容容进出车车库，最最大限度度避免交交通事故故。四、私人人住宅安安全管理理1
29、锦源源国际公公寓锦源源国际公公寓引进进智能化化家庭防防盗报警警系统，每每户的子子系统通通过模块块和导线线与中央央控制室室相联，可可对盗警警、火警警、煤气气泄露、医医疗求助助、紧急急事件进进行报警警，任何何一户子子系统损损坏不会会影响整整个系统统正常运运行。防防盗是住住户最基基本的安安全需求求，锦源源国际公公寓锦源源国际公公寓住户户的门和和窗安装装有线单单幕帘探探测器或或双幕帘帘探测器器（视窗窗户位置置和面积积而定），大大门并且且安装有有线报警警门磁，住住户离开开家时或或有需要要时用遥遥控或手手控进行行布控，不不需要时时用遥控控或手控控进行撤撤防。一一旦住户户门、窗窗被非法法打开，2秒钟内住户家
30、中出现声、光报警信号，报警信号同时传输到保安指挥中心，保安指挥中心设备也发出声、光报警信号，电子屏幕立即显示报警位置。接警3分钟内保安员赶到事发现场，采取相应措施进行有效处理。2家中中煤气泄泄露报警警器也与与防盗报报警系统统相联，发发生煤气气泄露时时住户家家中和保保安指挥挥中心同同时发出出声、光光报警信信号，电电子屏幕幕立即显显示报警警位置，接接警3分钟内内保安员员到达现现场。若若住户家家中发生生火警、爆爆水管、重重病求助助等紧急急情况时时，按下下家中报报警按钮钮，保安安指挥中中心接警警3分钟内内安排人人员到达达现场进进行处理理。4 小区的可可视门铃铃对讲系系统同时时具有报报警功能能，住户户可
31、随时时在家中中拿起可可视对讲讲电话与与保安指指挥中心心联系，向向保安指指挥中心心反映紧紧急情况况或进行行求助。物物业管理理公司可可以利用用该系统统向住户户发布信信息，提提醒住户户在紧急急情况时时采取必必要措施施。五、别墅墅安全管管理整个别墅墅区管理理要突出出别墅区区业主的的尊贵地地位及身身份，相相应的就就要有不不同于高高层住宅宅业主的的安全管管理服务务：1别墅墅区采取取全封闭闭管理模模式，分分为B-1区，B-2区，B-3区，B-4区。每每个区域域设一个个出入口口，其中中B-11区，B-2区出出入口建建永久保保安亭，B-3区，B-4区设置可移动保安亭，车辆出入采用智能化管理系统。2区内内设置三三
32、层安全全防护系系统：AA、在公公共区域域布点设设置闭路路监控电电视系统统B、周周界防越越报警装装置C、每每户业主主分隔栏栏区域内内设置家家庭防盗盗报警系系统；别别墅区内内固定专专职保安安人员（固固定岗与与机动岗岗相结合合）并在在区内设设置保安安自动巡巡更系统统。第二节 房屋屋建筑与与公用设设施管理理、维护护方案及及标准一、房屋屋建筑管管理维护护方案（一） 房屋建筑筑物业管管理内容容与要求求目的：通通过对建建筑有计计划的保保养，使使建筑美美观耐用用，保持持完好，延延长其使使用寿命命。原则：日日常发现现建筑有有缺陷的的，及时时进行维维修；并并有计划划地对建建筑物实实行系统统的保养养。职责：一一般情
33、况况下，建建筑物的的清洁保保养由清清洁环卫卫部按照照有关规规定负责责执行，填填写相应应的清洁洁记录；其它保保养内容容由工程程维护部部负责执执行，填填写公共共设施保保养记录录。工程程维护部部每年初初根据公公共建筑筑设施保保养计划划标准，结结合管理理实际情情况，制制定出公公共设施施年度保保养计划划。（二） 房屋建筑筑本体共共用部位位的维修修管理1、要求求标识明明显；投投入使用用后，由由清洁工工进行日日常清洁洁，工程程维护部部根据损损坏情况况进行保保养）：1) 在商业设设施和每每层楼电电梯厅和和疏散楼楼梯处设设楼层号号标志，每每层楼电电梯厅设设防火疏疏散示意意图（其其中应注注明电梯梯、消火火栓、警警
34、铃、住住户门、疏疏散楼梯梯的位置置），安安全出口口灯箱。2) 地下室设设备房门门贴标志志牌，各各类设备备应有标标识牌。3) 园区主入入口处设设小区总总平面图图、不锈锈钢宣传传栏(电电子公告告屏)。4) 警示牌，如如：“设备重重地 非非公勿入入”、“机房重重地 闲闲人免入入”、“高压带带电 打打开危险险”、“库房重重地 烟烟火禁入入”、“线路工工作 请请勿合闸闸”、“高压危危险 请请勿靠近近”、“设备故故障 暂暂停运行行”、“火警无无情 通通道禁停停”、“有电危危险 闲闲人免进进”、“消防通通道 禁禁止停车车”等。5) 为便于今今后管理理，应要要求施工工单位对对所有的的强弱电电配电箱箱、接线线箱
35、以及及箱内的的进出线线加设标标识。6) 设指示牌牌标识，并并应在适适当位置置设置导导向牌。7) 绿化物种种应有标标识牌，绿绿化地应应标有“请勿践践踏”等警示示牌。8) 儿童游戏戏场等场场地应标标明“儿童玩玩耍时需需有大人人陪同”的警示示标志。9) 施工场地地应设有有“施工危危险，请请绕行”的警示示标志。10) 车库车位位按指定定位置做做标识。2、各部部位无乱乱搭建、乱乱堆放现现象.为为加强装装修管理理，有效效制止违违章装修修行为，保保障房屋屋的结构构安全和和外观统统一，维维护环境境整洁、美美观，协协调及住住户的正正常生活活秩序，使使物业使使用人有有一个安安全、清清洁、优优美、舒舒适的交交易、购
36、购物环境境，凡业业户进行行室内装装修，应应当保证证建筑工工程质量量和结构构安全,符合物物业管理理、消防防、供水水、供电电、燃气气、环境境保护等等有关规规定和标标准，并并需遵守守对房屋屋装修有有关问题题的规定定。垃圾圾/杂物物清理区区的装修修垃圾由由管理公公司委托托清运公公司集中中统一清清运。各各户装修修垃圾必必须装袋袋后按管管理公司司指定的的方式和和时间堆堆放到装装修垃圾圾中转站站内。原原则上户户内装修修垃圾清清运时间间定为每每日中午午12:00-14:00，晚晚上8:00-10:00。以下内容容为禁止止之列：1) 擅自占用用楼宇外外墙、楼楼内公共共走廊及及墙面，在在公共走走廊等公公共用地地上
37、进行行任何形形式的搭搭建、安安装、铺铺设。2) 一切屋外外更改或或加建。例例如：遮遮蓬、天天线、附附加建筑筑物及标标志等。3、建筑筑物外观观始终保保持完好好、整洁洁；外墙墙建材贴贴面无脱脱落；玻玻璃幕墙墙清洁明明亮、无无破损；无乱贴贴、乱涂涂、乱画画和乱悬悬挂现象象。1) 主体工程程:屋盖、梁梁、板、柱柱、剪力力墙等在在修缮时时应查清清隐患。损损坏、变变形严重重的，应应加固、补补强或拆拆换；不不合理的的旧结构构、节点点，若影影响安全全使用的的，大修修时应整整修改做做；对钢钢筋混凝凝土构件件，如有有轻微剥剥落、破破损的应应及时修修补；混混凝土碳碳化产生生裂缝、剥剥落，钢钢筋锈蚀蚀严重的的，应通通
38、过检测测计算鉴鉴定构件件承载力力，采取取加固或或替代措措施。2) 装修工程程：门窗窗修缮后后应牢固固、平整整、美观观，开关关灵活，接接缝严密密，不动动。门窗窗开关不不灵活、松松动、脱脱榫、变变形、腐腐烂的，应应修理更更换，小小五金应应修换配配齐；大大修时，内内外玻璃璃一次配配齐，打打好玻璃璃胶；门门窗损坏坏严重、无无法修复复的，应应更换，更更换的门门窗应与与原门窗窗一致；挂镜线线、窗帘帘盒、窗窗台板等等的装修修，属一一般损坏坏的，应应原样修修复；严严重损坏坏的，应应更新或或在不降降低标准准、不影影响使用用的条件件下，用用其他材材料代用用更新；踢脚板板局部损损坏、残残缺、脱脱落的，应应修复。3)
39、 楼地面工工程：木木地板的的损坏占占自然间间地面面面积以下下的，可可修复；损坏超超过以上上或缺乏乏材料时时，可改改做相应应标准的的高级地地坪。普普通水泥泥地面起起砂、空空鼓、开开裂，应应拆补、修修补或重重做；水水磨石或或块料地地面损坏坏时，应应尽量修修复，实实在无法法修复的的，应改改做相应应标准楼楼地面。面面砖地面面损坏、破破碎、高高低不平平的，应应拆补或或重铺，室室内潮湿湿严重的的，可增增设防潮潮层或做做块料地地面。4) 屋面工程程：屋面面结构有有损坏的的，应修修复或拆拆换；不不稳固的的应加固固；如因因为原结结构本身身的原因因造成屋屋面渗水水、漏雨雨严重，按按原样修修复仍不不能排除除屋漏的的
40、应翻修修改建。屋屋面上的的压顶、泛泛水、天天沟、水水落斗、水水管等损损坏渗水水时，应应修复；损坏严严重时，应应翻做。内内墙、烟烟囱等屋屋面附属属构件损损坏严重重的，在在不影响响使用和和市容的的条件下下，可改改修或拆拆除。5) 饰面工程程：外墙墙饰面起起壳、开开裂、剥剥落的，应应照原样样修复；损坏面面积过大大的，可可全部铲铲除重做做，重做做时，在在不降低低用料标标准、不不影响色色泽协调调的前提提下进行行。外墙墙勒脚损损坏的，应应修复。内内墙饰面面起壳、开开裂、剥剥落的，应应修复；每面墙墙损坏超超过一半半以上时时，可铲铲除重抹抹；原无无踢脚线线的，可可加做踢踢脚线；各种墙墙裙损坏坏的情况况应根据据
41、墙身的的需要予予以修复复；因室室内外高高差等原原因，引引起墙面面长期潮潮湿，如如有必要要，可加加做防水水层。天天棚损坏坏：抹灰灰层松动动，有下下坠危险险的，须须铲除重重抹；原原线脚损损坏的，按按原样修修复；损损坏严重重的复杂杂线脚，应应全部铲铲除后，原原样修复复或适当当简略。6) 油漆粉饰饰工程：木门、裙裙板、木木栏杆等等油漆起起壳、剥剥落、失失去保护护作用的的，应周周期性地地进行保保养，上上述木构构件整件件或零件件拆换应应油漆。钢钢门、铁铁晒衣架架、铁栅栅、铁围围栏、空空调架、上上水管、雨雨水管、煤煤气管、铸铸铁污水水管或其其他各类类铁构件件，其油油漆起壳壳、剥落落或铁件件锈蚀，应应先除锈锈
42、，再刷刷防锈涂涂料或防防锈漆，然然后刷其其他面漆漆；钢门门或各类类铁件油油漆保养养周期一一般为年年。木地地板原油油漆褪落落的，应应重做。室室内墙面面、天棚棚等修缮缮时可刷刷新，其其用料应应采取新新型涂料料，如胶胶白等；高级抹抹灰损坏坏应原样样修复。高高层建筑筑外墙原原油漆损损坏的，应应修复，其其色泽应应尽量与与原建筑筑保持一一致。4、不得得改变建建筑物结结构和外外观。以下内容容为禁止止之列：1) 随意改动动或损坏坏房屋主主体和承承重结构构（柱、梁梁、板、承承重墙）。2) 在承重墙墙上穿洞洞，随意意剔凿梁梁、板、柱柱，拆除除连接阳阳台门窗窗的墙体体，扩大大原有门门窗尺寸寸或者另另建门窗窗。3)
43、改动上下下水管道道、消防防管道、煤煤气管道道、供电电线路、通通讯/智智能化线线路。4) 随意增加加楼地面面静荷载载，在室室内砌墙墙或者超超负荷吊吊顶、安安装大型型灯具、铺铺设大理理石地板板等。5) 任意蚀凿凿顶板，不不经穿管管直接埋埋设电线线或者改改线。6) 破坏或者者拆改厨厨房、厕厕所的地地面防水水层，以以及水、暖暖、电、煤煤气等配配套设施施。7) 改动屋面面的防水水隔热层层。8) 改变厨房房、卫生生间的结结构和功功能，严严禁将生生活污水水排入雨雨水管道道。9) 改变建筑筑的外观观及造型型，厅、房房外阳台台封闭或或安装防防盗网，改改变外墙墙的颜色色及窗的的形式和和颜色（更更换窗玻玻璃或在在其
44、上喷喷漆）。10) 改动进户户门的位位置；改改变房屋屋附属的的铁栅栏栏、不锈锈钢栏杆杆等。11) 安装防盗盗门不得得妨碍邻邻近住户户出入及及占用公公共通道道，不准准改变原原有门洞洞尺寸，不不得损坏坏门洞四四周的墙墙面。12) 窗户允许许在内侧侧安装防防盗窗花花，允许许在厨房房内阳台台安装防防盗网。13) 空调支架架符合国国家有关关规范要要求，必必须安装装在管理理公司指指定的位位置，必必须使用用不锈钢钢材质，固固定螺栓栓须经防防锈处理理，以确确保建筑筑美观整整齐。二、共用用设施的的管理维维护方案案1、共用用设施完完好，无无随意改改变用途途。1) 屋顶：每每年对对隔热层层进行保保养一次次，对面面砖
45、破碎碎或裂缝缝较大的的应及时时更换，并并对面砖砖表面用用白水泥泥勾缝；2) 外墙饰面面：每年年对重点点部位进进行清洗洗；每年年进行全全面清洗洗；在清清洗时，发发现有外外墙饰面面脱落的的应及时时进行修修补，恢恢复原样样；对于于外墙渗渗水的，须须作防水水补漏后后，恢复复原样。3) 内墙饰面面：每22年进行行全面保保养。对对粉刷面面发现有有裂缝应应修补；对磁砖砖面裂缝缝较大的的应予以以更换，对对认为可可疑部位位用小铁铁锤轻轻轻敲击，发发现有空空鼓的地地方，进进行更换换或在以以后日常常巡查中中注意，发发现有脱脱落及时时修补。4) 楼梯间：楼梯间间踏步每每2年进进行保养养一次，发发现问题题及时修修理。楼
46、楼梯间墙墙面粉刷刷，日常常发现有有裂纹、龟龟裂、剥剥落等应应及时修修理；每每年进进行一次次全面保保养，对对粉刷内内部有损损坏的，用用小铁锤锤在可疑疑的地方方轻轻敲敲击，如如发出空空壳声，则则有起壳壳现象，确确定起壳壳范围后后进行修修补；5) 门：对防防火门日日常发现现有生锈锈或掉漆漆的，应应及时修修理；每每年全面面保养一一次，对对生锈、掉掉漆或起起皮部位位应重新新刷漆；对防火火门轴承承上油一一次。对对其它类类型门每每年对轴轴承上油油一次。 6) 防盗网、锦源国际公寓围栏：根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每年应刷油一次，最长时间不超过4年。7) 窗：每年年保养一一次，对对门窗框框松动、翘翘曲，应应将锚固固铁脚的的墙体凿凿开，将将铁脚取取出扭正正，损坏坏的应焊焊接好，并并将门窗窗框矫正正后，用用木楔固固定，墙墙清理干干净洒水水润湿后后，用高高强度水水泥砂浆浆把脚重重新锚固固，并填填实墙洞洞，等砂砂浆强度度达到要要求后，撤撤去木楔楔，把门门窗框与与墙壁间间的缝隙隙修补好好。对断断裂损坏坏部位可可按原截截面型号号