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1、御景苑小小区前期期物业管管理投标书连云港万万山物业业管理有有限公司司二OO八八年五月月十九日日我们的服服务理念念居民满意意 我们们满意！投标书目目录一、公司司简介二、投标标书三、授权权委托书书四、人员员配备、培训管管理五、 服服务标准准六、内部部管理七、物资资装备八、各项项规章制制度九、物业业管理经经营成本本的测算算十、附件件1、公司司营业执执照2、公司司资质证证书3、项目目责任人人资格证证书一、企业业简介第一节、企业基基本情况况连云港万万山物业业管理有有限公司司成立于于20002年，系系有限责责任公司司，注册册资本550万元元，主要要经营：物业管管理等，线线有各类类中、高高级工程程技术管管理
2、人员员20人，连连云港华华阳物业业管理公公司自成成立以来来，始终终把“业主至至上、服服务第一一”作为公公司经营营信念，坚坚持发扬扬“重合同同守信誉誉，保优优质、创创品牌”的企业业精神，坚坚持经济济效益和和社会效效益并举举的企业业方针，坚坚持把做做优，做做新、做做强作为为企业发发展的战战略来考考虑。公司严格格执行国国家有关关行业规规定，遵遵纪守法法，把企企业信誉誉视为企企业的生生命，公公司成立立以来的的投诉绿绿为零。通过公公司全体体员工不不懈努力力，公司司的诚信信度、美美誉度受受到社会会的广泛泛赞誉。连云港万万山物业业管理公公司所取取得的成成就和荣荣誉，已已经成为为过去，我我们决心心戒骄戒戒躁，
3、勇勇于开拓拓，奋力力拼搏，积积极为社社会提供供更加优优质的服服务，把把企业做做优，回回报社会会，回报报港城人人民。公司通过过数年的的努力和和品牌的的精心打打造，在在连云港港市物业业管理行行业界已已享有了了一定的的声誉。公司在在物业管管理探索索与实践践过程中中注重经经验的总总结和理理论的提提升，为为推动连连云港市市物业管管理行业业进步作作出了积积极的贡贡献。一、企业业管理模模式连云港万万山物业业管理有有限公司司是一家家专业从从事物业业管理工工作，经经验丰富富具备三三级物业业管理企企业资质质的公司司。公司司建立现现代企业业制度，以以市场运运作为核核心，以以物业管管理法规规为准绳绳，采用用专业化化、
4、一体体化、科科学化、职业化化的管理理运作模模式，对对所托管管的物业业进行精精细化管管理。公公司实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，决决策层将将“企业对对业主负负责、对对社会负负责”作为职职业准则则，寻求求“社会效效益、企企业效益益”双赢的的执业业业绩。 二零零零八年五五月十九九日二、投标标书 连云云港御景景房地产产开发有有限公司司 ： 1. 在考察察了物业业现场和和研究了了上述项项目的投投标人须须知、合合同条款款、技术术规格、图纸等等后，我我方愿以以人民币币 肆拾拾贰万零零玖佰陆陆拾元整整（大写写）（RRMB44209960 元）的的总价或或上述招招标文件件确定（算算术上的的核实与与改正
5、后后）的另另一金额额，按招招标文件件的要求求，承担担上述项项目的全全部物业业管理工工作。 2. 如果贵贵方接受受我方投投标，我我方保证证在接到到项目命命令后 115 天介介入，并并在招标标文件规规定的期期限内完完成合同同规定的的全部工工作。 3. 我方同同意在从从规定的的递交标标书截止止之日起起 445 天内遵遵守本投投标。在在该期限限满期之之前，本本投标对对我方始始终有约约束力，并并可随时时被接受受。 4.在在正式合合同协议议制定和和签署之之前，本本投标书书连同贵贵方的中中标通知知书成为为约束贵贵、我双双方的合合同。 5.我我方理解解，贵方方不一定定接受最最低报价价的投标标或其他他任何你你们
6、可能能收到的的投标。 投标人人（盖法法人章）： 法定代代表人（盖盖章或签签字）： 委托代代理人（盖盖章或签签字）：三、授 权 委委 托 书本授权委委托书声声明： 邵明银银 系 连连云港万万山物业业管理有有限公司司 法法定代表表人，现现授权委委托 谭新玲玲为我的的代理人人，以我我的名义义参加项项目前期期物业管管理招标标活动，授授权委托托人所签签署的一一切文件件和处理理与之有有关的一一切事务务，我均均予以承承认。代代理权限限的有效效期为本本委托书书签字之之日起至至招标工工作结束束止。代理人无无转委权权，特此此委托。代理人：谭新玲玲性别： 女女 年龄： 499 单位：(盖章)物业管管理公司司部门：
7、管理理处 职职务：经经理 投标人：（盖法法人章）法定代表表人：日期：220088年5月月19日日四、人员员配备、培训和和管理一、组织织架构、人员配配备管理处主任1人行政财务部工程部安保部 部环境服务部主管0人会计1人维修1人人主管1人队长1人保安5人主管0人保洁员2人绿化员1人本项目的的技术装装备表序号装备名称称单位数量备注1电脑(含含打印机机) 套12对讲机套33办公桌椅椅套84文件柜套45沙发套16保险柜只17饮水机只38管道疏通通机套19剪草机套110电焊机套111值班岗亭亭个112五金工具具套113强光电筒筒只214巡逻灯只215干粉灭火火器只416普通灭火火器只50五、服务务标准1、
8、值守守有完善的的值班制制度和交交接班制制度；工工作记录录。2、服务务时限急修服务务15分分种到位位，8小小时内修修复，若若不能，要要有紧急急处理措措施，并并对业主主（使用用人）做做出合理理解释，做做出限时时承诺。小修22日内修修复，特特殊情况况必须作作出说明明和限时时承诺。服务时时限不得得以节假假日和休休息时间间拖延。（居民民预约、雨天筑筑漏可不不受2日日限制）3、油漆漆粉饰木门窗、百叶门门窗、封封檐板、木栏杆杆等油漆漆起皮、剥落或或更换的的新木件件应油饰饰，5年年油饰11次；钢钢门窗、铁皮雨雨水斗、落水管管、铁皮皮屋面、钢屋架架及支撑撑或其他他各类构构件（铁铁栅栏、铁栏杆杆铁门）其其油漆起起
9、皮、剥剥落或铁铁件锈蚀蚀应除锈锈、刷防防锈涂料料后再油油饰，铸铸铁污水水管、水水管、煤煤气管在在刷防锈锈漆后应应刷两道道银粉，上上述部件件应3年年油饰11次；楼楼梯间、共用走走廊的室室内墙面面每5年年应粉刷刷1次。4、给水水设施饮用水水水池（箱箱）半年年消毒11次，操操作人员员具有相相应操作作资格，按按照程序序操作，清清洗时无无二次污污染，有有严密的的管理措措施；水水质每33个月化化验1次次，有供供水卫生生许可证证、水质质化验单单、操作作人员健健康合格格证，保保持箱体体完好，池池体内清清洁，没没有对水水质构成成污染的的因素，保保持水池池（箱）结结构完好好，无渗渗漏，表表面和支支架不锈锈蚀，漆漆
10、膜脱落落处及时时修补。每月检检查保养养2次水水箱入孔孔、进水水管、溢溢水管、泄水管管、水位位计、液液位传感感器、浮浮球阀和和各类闸闸门；冬冬季水箱箱有可靠靠的保温温措施，且且不得对对水质产产生污染染。保持泵房房清洁卫卫生，良良好的通通风、照照明和采采暖，地地面排水水畅通，每每3个月月（结合合清洗水水池）清清洗1次次泵房；水泵运运行正常常，每22小时巡巡查泵房房1次，以以防低位位水池液液压阀（浮浮球阀）失失灵，各各种仪表表指示稳稳定正常常，阀门门开关灵灵活，发发现滴漏漏及时维维修；消消防泵、喷淋泵泵、污水水泵等不不经常启启动的水水泵，每每月启动动1次，保保持水泵泵能正常常运行，每每月检查查检查1
11、1次消防防泵及管管道阀门门，使之之处于完完好和正正常开启启状态；水泵运运转部件件经常加加油，保保持润滑滑灵活；每年对对水泵机机组清洁洁保养一一次；泵泵房内设设备2年年后，每每年更新新各种标标志一次次；每日日填写水水泵运行行记录，建建档备查查；每年年对共用用明装给给水管道道进行11次全面面检查维维修，中中修更新新改造后后的电梯梯应有质质量验收收证明；更改部部分须有有变更设设计的证证明文件件；小区区如有共共用空调调系统应应承担系系统及配配套设施施的操作作，应保保持设备备完好。5、排水水设施化粪池每每年清理理2次，每每季巡查查1次。出入口口畅通，井井内无积积物浮于于面上，池池盖无污污渍，污污物，清清
12、理后及及时清洁洁现场;楼面落落水管落落水口等等保持完完好，开开裂、破破损等及及时更换换，定期期检查，每每3年全全面更换换1次；每周清扫扫1次以以上排水水明沟内内的泥沙沙，纸屑屑等垃圾圾，拔出出沟内生生长的杂杂草；达达到目视视基本干干净无污污渍，无无杂草，排排谁通畅畅，无积积水，臭臭味。每2个月月对地下下管井清清理1次次，捞起起井内泥泥沙和悬悬浮物；每季度度对地下下管井彻彻底疏通通1次，清清理结束束地面冲冲洗干净净。清理理时地面面竖警示示牌，必必要时加加护栏。清理后后达到目目视管道道内壁无无黏附物物，井底底无积淀淀物，水水面无漂漂浮物，水水流通畅畅，井盖盖上无污污渍，污污物。6、供配配电系统统建
13、立和完完善有关关规章制制度，包包括电气气设备运运行操作作规程、安全操操作规程程、事故故处理规规程、巡巡视检查查制度、维护制制度、安安全及交交接班制制度；值值班人员员具备变变配电运运行知识识和技能能，具备备上岗资资格，持持有上岗岗证书；保持配配电房清清洁卫生生，每周周清扫地地面及擦擦拭配电电柜表面面，要求求地面干干燥无积积灰，配配电柜表表面无污污渍；每每日检查查变压器器电压、电流互互感器、断路器器、隔离离开关、高压熔熔断器及及避雷器器、配电电箱、导导线等供供配电系系统的运运行状况况，并定定时抄表表做好记记录，出出现异常常及时处处理；每每年委托托专业单单位对变变压器、高压开开关柜进进行1次次测试、
14、试验等等项目的的维修保保养；每每年对变变压器外外部、低低压配电电柜进行行2次清清洁保养养；保证证正常电电力供应应，限电电、停电电按规定定时间通通知业主主（使用用人）；每年检检测1次次保安接接地电阻阻；每年年检测11次配电电房主要要电器设设备的绝绝缘强度度；每年年检测22次配电电房内消消防器材材，保持持消防器器材完好好；妥善善保管高高压操作作工具，并并每年送送供电部部门检测测1次；潮湿天天气时，采采用安全全有效措措施，保保持配电电房内主主要电器器设备干干燥；每每月检测测1次配配电房内内有无蛙蛙、鼠、蚁等虫虫害，如如发现马马上采取取措施杜杜绝；每每日填写写运行记记录，建建档备查查。7、弱电电系统操
15、作人员员受过专专业培训训，持证证上岗；工作时时认真负负责，精精神集中中，对异异常情况况能及时时识别；发现异异常，及及时处理理；有切切实可行行的维修修保养计计划；保保养、检检修及时时；对相相关设备备、设施施定期进进行调试试，使系系统处于于最佳工工作状态态；工作作、维修修、养护护有记录录，特殊殊系统、设备的的进入经经过授权权，密码码有有效效保护；分系统统定时检检查和记记录各部部分、各各监控点点的工作作及运行行状态，定定期对各各类信息息、数据据进行统统计分析析，形成成日、月月报表。8、共用用楼道保保洁、共共用卫生生间保洁洁每日打扫扫1次各各楼层通通道和楼楼梯台阶阶，每日日清洁一一次楼梯梯扶手；每周擦
16、擦抹1次次各层和和通道的的防火门门、消防防栓、玻玻璃箱内内侧、灯灯具、墙墙面、地地脚线、指示牌牌等公共共设施；每季度度楼梯间间墙面除除尘1次次；每季季度擦11次楼梯梯道共用用门窗玻玻璃；无无垃圾、杂物、无明显显污迹，无无乱堆乱乱放，无无乱贴乱乱划，无无擅自占占用现象象，目视视基本干干净；梯梯间顶面面无明显显蜘蛛网网、灰尘尘；外墙墙玻璃无无积灰。每日早早、中、晚对共共用卫生生间清洁洁3次，保保洁时悬悬挂醒目目标志；（清洁洁内容包包括：通通风换气气；冲洗洗烟灰缸缸、洁具具；清扫扫地面垃垃圾、清清倒垃圾圾篓垃圾圾、换新新的垃圾圾袋；清清洗大小小便器；用拖把把拖干净净地面；喷洒空空气清新新剂或香香水，
17、小小便器内内放置香香球等）;每日早早上用玻玻璃清洁洁工具清清洁共用用卫生间间的玻璃璃镜；每每周1次次用毛巾巾擦灯具具；每月月2次对对共用卫卫生间进进行消杀杀，发现现墙壁有有字及时时清洁。室内无无异味、臭味，地地面无烟烟头、纸纸屑、污污渍、积积水，天天花板、墙面无无灰尘、蜘蛛网网、墙壁壁干净，便便器洁净净无黄渍渍。9、停车车场、共共用车库库或车棚棚维护、保洁每日清扫扫1次车车库的纸纸屑和垃垃圾；每每日用拖拖把拖11次场地地；每日日将墙面面及箱柜柜上的灰灰尘掸掉掉，用湿湿布擦拭拭1次用用湿布擦擦拭干净净；及时时清除地地下室进进出口的的垃圾；发现油油迹、污污迹、锈锈迹，应应及时擦擦洗干净净；每周周打
18、开地地下室、车库的的集水坑坑和排水水沟盖板板彻底疏疏通冲刷刷1次；每周擦擦洗1次次门窗、消防栓栓、指示示牌、指指示灯、车位档档、防火火门等公公共设施施；每月月进行11次地下下室管线线；每月月进行22次地下下室消杀杀工作。地面无无明显垃垃圾、果果皮、纸纸屑、无无积水、无明显显灰尘、无油迹迹、无污污迹和杂杂物；无无异味、空气流流通；管管道标识识清楚、油漆鲜鲜亮，无无脱落、无锈迹迹；标志志、指示示牌等公公共设施施无明显显灰尘；墙面管管线无污污迹、无无灰尘。加强道路路维修与与养护，制制定详细细计划，按按合同约约定实施施；建立立报修渠渠道，并并有巡查查制度，专专人负责责，及时时修补。停车场、棚、房房完好
19、无无损，有有大、中中、小修修计划。停车场场、棚、房内照照明设施施完好，通通道畅通通，配备备必要的的消防设设施，符符合停车车场规范范要求，便便于管理理和车主主停放车车辆。10、道道路保洁洁每日对道道路、两两侧人行行道清扫扫3遍，白白天专人人不间断断的循环环保洁，保保洁人员员往返一一周时间间不超过过40分分钟；旱旱季每周周冲洗一一次路面面，雨季季每月冲冲洗一次次，夏季季每日洒洒水1次次，目视视道路、人行道道干净无无浮尘、无杂物物、无油油污、无无积水、积雪，污污渍、泥泥沙；每每2000m2痰迹控控制在11个以内内；每1100 m2内烟头头、纸屑屑平均不不超过两两个，无无直径11厘米以以上的石石子；地
20、地面垃圾圾滞留时时间不能能超过440分钟钟；雨雪雪天气及及时清扫扫路面，确确保无积积水、积积雪；每每月清洁洁2次，目目视灯具具无灰尘尘，灯具具内无蚊蚊虫，灯灯盖、灯灯罩、灯灯座明亮亮清洁。11、标标识、宣宣传牌、信报箱箱保洁标识、宣宣传牌每每日擦拭拭1次，雕雕塑每周周擦拭11次。清清洁后检检查无污污渍、无无积灰，不不损伤被被清洁物物；每天天擦拭11次业主主（使用用人）信信报箱，干干净无灰灰尘、无无污迹。12、绿绿化带保保洁每日清扫扫2次绿绿化带、草地上上的垃圾圾，拣干干净草地地、绿化化带上的的烟头、棉签等等小杂物物，秋冬冬季节或或落叶较较多季节节增加清清洁次数数，花坛坛表面洁洁净无污污渍，外外
21、观整洁洁，绿化化带每1100 m2烟头不不超过33个，座座椅无积积灰，地地面垃圾圾滞留地地面不超超过400分钟。13、门门卫、岗岗亭保洁洁监控探探头保洁洁门卫、岗岗亭每日日清洁22次，内内外地面面拖洗干干净，擦擦洗干净净内外门门窗玻璃璃、窗台台及其他他台面；室内外外墙面每每月清洁洁2次，发发现不卫卫生随时时处理，保保持墙、地面干干净、光光亮、整整洁，工工、器具具排放整整齐有序序；监控控探头每每周擦拭拭1次，镜镜头用专专用纸，探探头外表表用微湿湿的毛巾巾；擦拭拭不得刮刮伤镜片片，清洁洁后镜头头光亮洁洁净，探探头外表表干净无无灰尘。14、垃垃圾桶、果皮箱箱垃圾桶、果皮箱箱每日清清运2次次；每日日抹
22、布抹抹1次；每2周周清洗11次，清清洗工作作在夜间间集中在在指定场场地进行行；垃圾圾桶、果果皮箱周周围地面面无散落落垃圾、无污水水、无明明显污迹迹；垃圾圾桶、果果皮箱无无明显污污迹、油油污；经经常喷洒洒药水，防防止发生生虫害。15、垃垃圾收集集与处理理每日上门门收集生生活垃圾圾2次，垃垃圾日产产日清；垃圾运运送人员员巡回收收取垃圾圾桶内垃垃圾，保保证垃圾圾桶内呈呈半空状状态，方方便业主主（使用用人）使使用、回回收垃圾圾桶垃圾圾后重新新铺好新新的垃圾圾袋，铺铺垃圾袋袋时将垃垃圾袋口口完全张张开，袋袋口反卷卷5cmm拆贴在在垃圾箱箱外沿，再再盖好垃垃圾桶盖盖；垃圾圾分类收收集，对对于可回回收物资资
23、应当回回收利用用；对有有毒物质质分离特特殊处理理；建筑筑垃圾定定点堆放放；废弃弃涂料、油漆等等流质性性垃圾在在运送途途中注意意容器的的封闭，防防止溢流流污染路路面；垃垃圾在运运送途中中应加以以遮挡，防防止垃圾圾掉落或或飞扬引引起二次次污染；运送垃垃圾避开开人流高高峰，不不可使用用客用电电梯运送送垃圾；垃圾收收集车表表面洁净净、外观观光亮，无无突出噪噪音，无无污染，全全封闭，无无垃圾外外溢、气气味四散散、垃圾圾撒落。16、卫卫生消杀杀夏季等蚊蚊、蝇、孳生季季节每月月消杀11次，其其他根据据季节和和当地情情况制定定具体计计划；灭灭鼠：每每季进行行1次；确保操操作人员员和业主主（使用用人）安安全，有
24、有切实可可行措施施 ，干干扰业主主（使用用人）正正常生活活，检查查仓库、地下室室，目视视无明显显蚊虫在在飞；检检查办公公室、食食堂，目目视无苍苍蝇在飞飞；抽查查楼道、业主（使使用人）家家无明显显鼠迹，用用布粉法法检查老老鼠密度度，不超超过1%。17、草草坪草坪斑秃秃不明显显，成活活率在995%以以上，生生长茂盛盛；整块块草地没没有已开开花杂草草，整块块草地没没有明显显阔叶杂杂草；无无大面积积病虫害害，并能能及时防防治；绿绿期2550日以以上，草草坪平整整或坡度度平缓，留留茬高度度控制在在60mmm以下下；绿地地基本整整洁，无无明显的的堆物堆堆料、搭搭棚、侵侵占等现现象；无无较严重重人为破破坏，
25、无无绿化生生产垃圾圾，对人人为损坏坏和违法法行为能能及时处处理；根根据草坪坪种类、季节、生长周周期、天天气、土土质等情情况实施施淋水、施肥、修剪和和灭虫。18、园园林树木木生长长势势强，生生长与该该树种、该树木木的平均均生长量量；树木木树冠基基本完整整，有，一一定绿化化效果，没没有死树树和明显显枯枝死死杈。树树干无明明显的机机械损伤伤，叶色色基本正正常，严严重黄叶叶、焦叶叶、卷叶叶以及有有虫屎、虫网、积尘叶叶的蛀树树在5%以下；乔木根根部无110cmm高以上上荫栗枝枝，无过过长杂草草、杂物物。无明明显缺株株；管理理期间树树木基本本未出现现钉栓、捆绑现现象。绿绿篱生长长造型基基本正常常，整形形修
26、整表表面和棱棱角基本本划齐，叶叶色基本本正常，无无明显的的死株，有有虫株率率在2%以下。被啃咬咬的叶片片最严重重的每株株在5%以下，无无蛀虫害害虫的活活卵、活活虫；介介壳虫危危害不明明显。19、花花坛花卉长势势良好，体体现花坛坛设计要要求，造造型优美美；在花花坛开花花期间，每每周剪残残枝、花花5-77次，保保持清晰晰的图案案和适宜宜的高度度；宿根根花卉管管理及时时，花期期长，花花色正，缺缺株率在在8%以以下；有有轻微病病虫害及及人为损损害，处处理后对对花卉生生长影响响很小，泥泥面不开开裂，花花木不缺缺水枯萎萎现象；叶色、大小正正常，无无非常落落叶、黄黄叶；株株型丰满满、整齐齐、姿态态匀称优优美
27、。20、假假山、亭亭、廊、雕塑等等建筑小小品每月清洁洁1次，细细致、认认真、全全面的检检查1册册，主要要检查山山石之间间是否牢牢固；每每日巡视视1次，需需要刷白白或刷油油漆的部部位每11年粉刷刷1次，大大理石雕雕塑每月月擦洗11次，保保持清洁洁卫生。六、 内部管理理一、 人人员配备备1、要求求具备良良好的政政治思想想素质，讲讲求社会会公德和和职业道道德；热爱物物业管理理工作，追追求卓越越，勇于于创新，勤勤奋敬业业，具有有奉献精精神：有一定定的社会会经验和和工作能能力：管管理处主主任、主主任助理理大学本本科毕业业，持物物业管理理资格上上岗证；管理人人员中专专学历以以上；工工程技术术人员持持劳动部
28、部门统一一颁发的的资格上上岗证：护卫人人员以退退伍军人人为骨干干。身体条条件达标标。2、岗位位设置(1)决决策层：1人管理处主主任(2)管管理层：3人安全护卫卫队长(1人)，工程程设备主主管(11人)、行政财财务(11人)(3)操操作层：9人安全护卫卫员(55人)、设备管管修人员员（1人人）、保保洁员(2人)、绿化化工(11人)3、招聘聘主要骨干干由万山山物业管管理有限限公司派派出，其其他员工工公开招招聘(须须办理严严格的入入职担保保手续)，试用用期为33个月，试试用期满满，视工工作能力力、工作作表现确确定是否否转正。二、 管管理机制制(一)管管理原则则近几年来来，万山山物业之之所以取取得了超
29、超规模发发展的骄骄人业绩绩，管理理创新是是其中的的原动力力之一，而而人事管管理则是是其核心心部分。公司在在员工录录用考核核、晋升升淘汰等等方面已已建立了了一整套套高效运运作的体体系。竞争上上岗机制制 建立“岗位能能上能下下、人员员能进能能出、工工资能高高能低”的竞争争上岗机机制。管管理人员员实行竞竞争上岗岗、优胜胜劣汰，能能者上、平者让让、庸者者下，创创造平等等竞争的的良性环环境，促促进人才才的脱颖颖而出。激励机机制在御景苑苑小区的的人事管管理中，我我们将一一如既往往地以员员工的需需要、行行为、动动机、目目的作为为确定激激励机制制的根本本，充分分发挥人人的积极极性、创创造性、能动性性。根据据员
30、工的的服务态态度、质质量意识识、工作作技能、工作绩绩效确定定物质奖奖励和精精神奖励励的标准准。以物物质奖励励调动员员工的积积极性，降降低劳动动成本，改改善服务务质量，提提高管理理水平：以精神神奖励使使员工树树立正确确的人生生观、价价值观，通通过精神神奖励对对员工的的行为方方式和价价值观念念给予充充分的肯肯定、认认可和赞赞赏，以以此激发发员的精精神动力力。实施全全员量化化考核制制对每位员员工的工工作进行行量化考考核记分分，考核核人每月月对员工工的上月月工作实实绩，按量化标标准进行行考核。考核实实行百分分制按实实际分数数比例与与工资挂挂钩。各各类考核核要求有有检查、有记录录、有结结果、有有存档。实
31、行首首数晋升升和尾数数淘汰制制年终，公公司将根根据员工工全年工工作实绩绩考核分分数，实实行首数数5%加加薪或工工资晋级级，尾数数5降降职或淘淘汰，以以增加员员工职业业危机感感，强化化员工竞竞争意识识。 (二)录用与与考核 1、录录用要求求 根据御御景苑小小区的运运作特点点，我们们将确定定御景苑苑小区人人员录用用的四个个硬性指指标： (1) 知识识层次：为符御御景苑小小区高品品质物业业管理的的要求，管管理层及及技术人人员必须须1000大专专以上文文化程度度，持证证上岗，一一专多能能，一岗岗多队；操作人人员1000高高中以上上文化程程度；安安全护卫卫员以退退伍军人人为主，确确保队伍伍素质。 (2)
32、 职业业技能：所有管管理层人人员除通通过正常常的笔试试、面试试、心理理测评，成成绩合格格者予以以录用，作作业人员员全部通通过技能能考核。 (3) 年龄龄结构：管理决决策层人人员300-455岁；管管理层人人员255-400岁：保保安员220-228岁：其他操操作人员员2040岁岁； (4) 工作作经验：所有人人员必须须具有与与其岗位位相关的的工作经经验。三、安全全管理 1、人员员组织专职安全全护卫人人员，身身体健康康，责任任心强，工工作认真真负责；接受过过相关的的安全护护卫知识识与技能能岗位培培训，能能胜任小小区安全全护卫工工作，对对小区日日常规护护卫事项项作出正正确反应应，并定定期进行行安全
33、防防范学习习，增强强安全防防范能力力；思想想品质好好，作风风正派，热热爱安全全护卫工工作，无无犯罪记记录；当当班时应应佩戴明明显标志志，穿戴戴统一制制服，制制服干净净、整齐齐，配备备对讲装装置和其其他配备备的安全全护卫工工具；交交接班制制度完善善，并有有工作及及交接班班记录。2、门卫卫主出入口口24小小时有人人值班看看守，次次出入口口每日66:000-244:000有1人人值守；按照委委托合同同要求进进行进出出车辆管管理体制制；访客客登记，谢谢绝业主主拒绝访访问人员员和未经经业主委委员会批批准的商商贩入内内，大件件物品搬搬出实行行登记、实施交交通指挥挥与疏导导等工作作。3、巡逻逻白天巡逻逻次数
34、不不少于66次，夜夜间巡逻逻次数不不少于88次，重重点部位位、重点点时间以以及特殊殊情况加加强巡逻逻；及时时发现和和处理不不安全隐隐患；接接受业主主（使用用人）投投诉和求求助，回回答用户户的询问问；在遇遇到突发发事件时时，及时时报告警警方与管管理处，必必要时采采取正当当防卫，防防止事态态扩大，协协助保护护现场和和证据；安全巡巡逻有记记录有检检查。4、交通通、车辆辆管理有较为完完善的车车辆管理理制度；小区设设置明显显的交通通标志；维持交交通秩序序，发现现车辆未未上锁及及乱停乱乱放进行行忠告或或纠正，发发现偷盗盗车辆、破坏交交通设施施等现象象及时制制止；设设置露天天停车场场经过业业主委员员会批准准
35、并经过过公安交交管部门门审批，符符合规划划要求。5、消防防管理有健全的的消防管管理制度度，建立立消防责责任制。消防设设施有明明显标志志，定期期对消防防进行巡巡视、检检查和维维护。定定期进行行消防训训练，保保证有关关人员掌掌握消防防基本技技能。四、装饰饰装修管管理服务务有健全的的装修管管理服务务制度。查验业业主装修修方案，与与业主、施工单单位签定定装修管管理协议议，告知知业主装装修注意意事项。装修期期间，对对装修现现场进行行巡视与与检查，严严格治安安、消防防和房屋屋安全管管理；对对进出小小区的装装修车辆辆、装修修人员实实行出入入证管理理，调解解因装修修引发的的邻里纠纠纷。业业主装修修结束后后，应
36、进进行检查查。对违违反装修修协议的的要进行行处理，问问题严重重的报行行政管理理部门处处理；及及时清运运装修垃垃圾，集集中堆放放时间不不得超过过2天。七、 物物资装备备计划及及开办费费一、办公公文体用用具类序号名称序号名称序号名称1办公桌椅椅5数码照相相机9文件柜2电脑6电话10标识一批批3打印机7复印机4传真机8员工服装装二、维修修机具用用具类序号名称序号名称序号名称1铝合金人人字梯4水工工具具7应急灯2冲击钻5管道疏通通工具3电工工具具6木工工具具三、清洁洁绿化类类序号名称序号名称序号名称1吸尘器4高压喷雾雾机7手推垃圾圾车2清洁工具具5手动喷雾雾器3绿化工具具6大垃圾桶桶四、安全全、交通通
37、、消防防类序号名称序号名称序号名称1对讲机4钢盔7消防斧、消防桶桶2橡皮警棍棍5消防靴8消防用具具箱3电警棍6强光电筒筒9消防服八、各项项规章制制度住宅装装修管理理公约为确保住住宅小区区业主的的根本利利益，并并对装修修施工队队伍有序序管理，特特制定本本规定。一、任何何施工队队进人本本小区施施工，都都要接受受资质审审查，提提供：1连云云港市室室内装饰饰企业营营业执照照；2连云云港市建建设局发发执业许许可证；3连云云港市装装修企业业资质等等级证书书；4法人人企业技技术状况况情况表表。同时，要要接受管管理处对对其进行行的小区区装修基基本要求求、行为为规范、注意事事项和违违规处罚罚等方面面的培训训和管
38、理理。二、本小小区内装装修队实实行凭装装修施工工许可证证进场场和施工工人员凭凭出人人证进进出制度度。各施施工队还还必须加加强内部部管理，不不得使用用三无人人员，政政府要求求需持证证上岗的的技术工工种工人人要证件件齐全。三、装修修施工时时间：每每天施工工时间为为8:00012:00，114:00018:00。超时施施工，管管理处有有权责令令停工，扣扣留或没没收工具具；如需需延长施施工工期期必须向向管理处处申报。四、施工工队在取取得进人人本小区区施工资资格并在在接到工工程后需需办理如如下手续续：1交纳纳施工押押金，按按施工人人数乘以以10000元计计收；2交纳纳施工管管理费，按按施工人人员每人人每
39、天55元计收收；3办理理装修施施工许可可证，每每人交纳纳工本费费20元元；4办理理施工人人员出人人证，每每位施工工人员需需交一寸寸免冠相相片两张张；办理理一个交交纳工本本费 110元。五、施工工人员只只能在“装修施施工许可可证”指定的的现场作作业，不不得乱窜窜现场地地，违者者每人每每次扣违违约金1100元元；更不不得私下下再接工工程而不不办手续续，违者者除补交交有关费费用外，每每队每次次扣违约约金10000元元。六、施工工过程中中要注意意垃圾袋袋装清运运，每天天垃圾应应按指定定地方放放置并当当天清运运，楼梯梯、过道道、天台台丸道路路及其他他公共地地方不得得作为加加工、堆堆放材料料和垃圾圾的地方
40、方，不得得损坏公公用设备备、设施施，保持持公用地地面、墙墙壁完好好和整洁洁。七、施工工队应绝绝对按连连云港市市住宅装装修管理理规定、新港港国际风和日日丽装修修管理规规定执执行。八、施工工后施工工队和业业主共同同向管理理处申请请验收时时交回进进场“装修施施工许可可证”和“出人证证”，如丢丢失“装修施施工许可可证”扣违约约金5000元，丢丢失“出人证证”者每证证扣违约约金1000元。九、每项项工程验验收后，经经1个月月再复验验，确定定无质量量问题和和其他违违章现象象时，可可退回施施工押金金。物品搬搬进（出出）管理理规定一、目的的。本规规定旨在在加强、规范物物品搬进进（出）管管理。有有效控制制偷盗等
41、等治安案案件。维维护区内内居民及及商家、单位利利益。二、申报报制。住住宅区住住户及商商家、单单位凡有有物品搬搬出本区区，须事事先向管管理处管管理中心心申报，管管理中心心应及时时通知公公共事务务助理，并并向其它它部门传传达，并并保证在在搬进（出出）物品品时提供供方便。三、盘查查制。管管理处治治安队人人员均有有责任对对所有物物品搬进进（出）进进行盘查查；发现现可疑情情况及时时处理，并并在有需需要时联联系治安安大队支支援；本本区出人人口岗亭亭值勤治治安员须须密切注注意进出出车辆及及人员，发发现可疑疑情况及及时进行行检查、处理。四、应急急处理。区内发发现有关关可疑情情况并且且当事人人逃脱时时，应立立即
42、以对对讲机、电话等等迅速与与出人口口岗亭及及执勤治治安队员员联系，报报告有关关特征并并请示截截停，有有关人员员接到截截停请示示时须及及时反应应并予截截停、盘盘查。五、案件件处理。经盘查查发现有有违法现现象时，须须及时移移交派出出所处理理。六、登记记。发现现可疑情情况，及及时向治治安大队队长汇报报，治安安大队长长应准确确及时记记录在案案，做到到凡事有有案可查查；记录录时间、地点、人、事事等要素素齐全。管理处交交通、车车辆管理理员岗位位职责为了维护护本区交交通秩序序，发挥挥交通管管理员的的积极作作用，使使车辆管管理规范范化，特特制订交交通管理理员职责责：一、住宅宅区交通通、车辆辆管理员员在保安安部
43、主管管的直接接领导下下，对小小区交通通安全、停车场场行使管管理权。二、上班班时间必必须着装装整洁，佩佩带标志志，上岗岗姿态端端正。对对待车主主、住户户热情有有礼，保保持严谨谨的一丝丝不苟的的工作作作风。认认真做好好上岗记记录，不不在岗位位上聊天天、会客客、做私私活。三、在多多层停车车场的值值班保安安员，要要认真做做好交接接班时车车辆查对对记录，不不定时轮轮流巡逻逻，发现现可疑情情况立即即与治安安办值班班人员联联系并一一起调查查处理。四、凡入入小区的的机动车车辆，一一律发给给司机“进出卡卡”并登记记，出小小区时即即收“进出卡卡”，核对对无误后后放行。当住户户搬家或或搬贵重重、大件件物品离离开小区
44、区时，没没有管理理处签发发的放行行条，不不予放行行。五、负责责摩托车车和自行行车的值值班保安安员，凡凡进入保保管库的的摩托车车、自行行车，一一律按固固定车位位停放，并并发给与与该位相相应的停停车卡，车车主取车车时保管管员即收收“停车卡卡”。六、当班班巡逻时时要注意意巡查车车辆停放放情况，检检查车辆辆装备配配件及车车厢内存存放物资资，发现现可疑或或有安全全漏洞及及时采取取有效措措施立即即通知车车主，同同时报告告治安办办进行处处理。七、严格格照章办办事，若若发现车车主未锁锁车门时时，要及及时通知知车主，不不得随便便翻动车车内一切切物品，违违者除处处以罚款款外立即即辞退。八、负责责摩托车车、自行行车
45、的保保安若发发现车牌牌号与停停车位号号码不相相符者，要要认真核核实无误误后方可可放行，否否则保管管员有权权扣留该该车或送送派出所所处理。九、244小时轮轮换值班班，分固固定岗和和流动岗岗两种，服服从统一一调度，严严守工作作岗位，不不得随意意换岗。对岗位位上玩忽忽职守，造造成5000元以以上经济济损失的的，由直直接责任任人负责责赔偿，超超过5000元以以上，根根据责任任轻重给给予适当当的处理理。十、熟记记车辆车车主、车车牌号码码和车辆辆固定车车位，熟熟悉小区区道路和和停车场场环境，每每日在交交接班要要严格查查对车辆辆，并作作好详细细的记录录备查。十一、负负责车辆辆的停放放次序，指指挥进出出车辆行行驶，学学习交通通管理知知识，熟熟悉小区区出入口口环境，加加强独立立工作能能力，能能迅速果果断处理理一般交交通事宜宜，保持持小区交交通秩序序井井有有条。十二、负负责按市市政府规规定的收收费标准准