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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有
2、关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。A.王某B.王某的代理人C.B房地产开发公司D.A房地产开发公司【答案】 D2. 【问题】 （2017年真题）根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（ ）。A.1B.2C.3D.5【答案】 D3. 【问题】 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，
3、这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】 D4. 【问题】 （ ）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。A.工程造价B.工程量C.定额计价D.设计概算【答案】 B5. 【问题】 开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价( )的佣金。A.1%3%B.0.5%0.9%C.3.5%D.4%【答案】 A6. 【问题】 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。A.1.2%B.10%C.12%D.20%【答案】 C7. 【问题】 下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。A.
4、超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 C8. 【问题】 2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（）。A.9.1B.12.7C.18.7D.37.5【答案】 D9. 【问题】 关于融资成本，下列说法不正确的是( )。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.
5、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D10. 【问题】 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为( )。A.条形基础B.独立基础C.整体式筏式基础D.箱形基础【答案】 C11. 【问题】 下列关于集体土地的表述中，正确的是（）。A.宅基地属于农民集体所有B.集体土地的使用权可以出让、转让或者出租用于非农业建设C.城市郊区的土地属于国家所有D.自留山和自留地属于国家所有【答
6、案】 A12. 【问题】 从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 B13. 【问题】 商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为( )m2的，购房人有权退房。A.97B.103C.105D.A.、B.均可以【答案】 C14. 【问题】 用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（）。A.会计主体假设B.持续经营假设C.会计分期假设D.货币计量假设【答案】 B15. 【问题】 下列关于消费函数的表述，正确的是（）。A.投资等于消费时，
7、国民收入处于均衡状态B.引致消费，是指收入等于零时的基本消费量C.在影响社会总消费的因素中，价格是最重要的因素D.在影响社会总储蓄的因素中，收入是最重要的因素【答案】 D16. 【问题】 在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是（）。A.成本较低B.限制条件较少C.操作较简单D.不需要还本付息【答案】 B17. 【问题】 已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【
8、答案】 A18. 【问题】 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。A.55.6万元B.66.6万元C.77.6万元D.88.6万元【答案】 B19. 【问题】 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查【答案】 D20. 【问题】 关于估价资料归档的说法，错误的是（ ）。A.估价师和相关工作人
9、员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E.城今镇
10、人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖【答案】 BD2. 【问题】 下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有（）。A.会计成本正常利润B.会计成本隐成本C.显成本隐成本D.会计成本经济利润隐成本E.销售收入经济利润【答案】 ABC3. 【问题】 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】 ABC4. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，
11、拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书【答案】 ABC5. 【问题】 下列房地产中，不得抵押的有( )。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】 B6. 【问题】 依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A.营业税B.耕地占用税C.土地增值税D.城市维护
12、建设税E.教育费附加【答案】 ACD7. 【问题】 关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】 AD8. 【问题】 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E 统一付款方式【
13、答案】 BCD9. 【问题】 下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】 AD10. 【问题】 甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住
14、宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。A.甲企业就质量问题向王某负责B.王某可以退房C.王某可以依据合同提出索赔D.若渗漏原因为设计单位责任，则费用由设计单位承担【答案】 ACD11. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m
15、，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.高层住宅建筑宜采用框架结构B.洋房住宅建筑应采用混合结构C.洋房住宅建筑可采用剪力墙结构D.高层住宅建筑宜采用剪力墙结构【答案】 CD12. 【问题】 根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（）。A.信用债券B.公募债券C.担保债券D.抵押债券E.私募债券【答案】 B13. 【问题】 某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征
16、收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.对危房集中地段的改造B.对基础设施落后地段的改建C.组织实施保障性安居工程建设D.改善性高档住宅区的建设【答案】 ABC14. 【问题】 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】 BD15. 【问题】 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的
17、宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】 ABC16. 【问题】 关于房地产拍卖标的的说法，错误的有（）。A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖E.城今镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖【答案】 BD17. 【问题】 法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。A.森林B.矿藏C.水流D.山岭E.荒地【答案】 AD18. 【问题】 下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有( )。A
18、.经济适用住房建设用地B.商品住宅用地C.公办学校用地D.高速公路服务区非经营性用地E.国家重点扶持的能源项目用地【答案】 ACD19. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD20. 【问题】 下列关于强制拍卖的表述，正确的有（）。A.买受人不是强制拍卖的关系人B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施
19、的财产【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验
20、收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资
21、投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改
22、造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
23、2. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综
24、合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住
25、宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行
26、定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。3. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对
27、象【答案】1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费
28、。10.假设开发法中未扣减利息。11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的。12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算8039820.80错。13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。4. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（
29、略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象【答案】1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。8.续建工程中的建安
30、工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。10.假设开发法中未扣减利息。11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用置业公司的。12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算8039820.80错。13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。5. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出
31、让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1小题估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2小题在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？【答案】1小题重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。这样确定重置价格错误在于：(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符；(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。2小题应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。您可能感兴趣的试题