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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C2. 【问题】 以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】 B3. 【问题】 某房地产开发项目在市场前景好、一般、差时的财务净现值分别为6000万元、4000万元、-1
2、200万元。出现市场前景好、一般、差的概率分别为30%、40%、30%，则该项目财务净现值的期望值为（）万元。A.3400B.4000C.6000D.3040【答案】 D4. 【问题】 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。A.形象B.产品C.人员D.服务【答案】 D5. 【问题】 下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率【答案】 C6. 【问题】 以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】
3、B7. 【问题】 物业服务企业应当是具有独立的（ ）。A.机关法人地位的经济组织B.事业法人地位的经济组织C.企业法人地位的经济组织D.非企业法人地位的经济组织【答案】 C8. 【问题】 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】 C9. 【问题】 在评估投资价值时，折现率是（ ）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】 D10. 【问题】 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该
4、厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。A.3752.92B.3786.20C.3875.70D.3892.44【答案】 A11. 【问题】 房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低建安成本D.最高土地取得价格【答案】 C12. 【问题】 甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为28
5、0000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.A.资产业务B.负债业务C.中间业务D.金融信托【答案】 A13. 【问题】 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼的经济折旧为（）万元。A.548.19B.558.15C
6、.567.39D.675.40【答案】 C14. 【问题】 员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（）。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】 A15. 【问题】 下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】 A16. 【问题】 评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020B.7
7、091C.7380D.8580【答案】 B17. 【问题】 利用直线趋势法对某类商品住宅20042013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】 D18. 【问题】 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%
8、。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 C19. 【问题】 （）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】 B20. 【问题】 2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万
9、元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取
10、其他方式筹集资金支付。A.20B.70C.72D.102【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本，而不是实际成本B.应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】 ACD2. 【问题】 下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E
11、.房屋抵押估价【答案】 BCD3. 【问题】 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合【答案】 AC4. 【问题】 下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。A.手续不全的房地产B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产D.未经抵押权人同意拍卖的房地产E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产【答案】 BC5. 【问题】 招标文件应当包括（）等所有实质性的要求和条件。A.招标项目
12、的技术要求B.对投标人资格审查的标准C.招标的监管部门D.投标报价的要求和评标标准E.拟签订合同的主要条款【答案】 ABD6. 【问题】 下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.经济适用住房【答案】 BC7. 【问题】 求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拨款D.所得税E.房屋保险费【答案】 AC8. 【问题】 国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否
13、合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全.社会安全【答案】 AC9. 【问题】 下面( )引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A.更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理B.政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加D.将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率E 通货膨胀【答案】 A10. 【问题】 (2012真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注
14、册E.撤销注册【答案】 ABC11. 【问题】 实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A.可预测性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可变更性【答案】 CD12. 【问题】 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】 ACD13. 【问题】 下列关于房地产抵押权的实现，表述正确的有（ ）。A.抵押权已登记的，优先于未登记的进行清偿B.抵押权登记顺序相同的，按照数额大的优先清C.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例同时清偿D.抵押权均已登记的，按照登记的先后顺序清偿偿E.抵押权均未登记的，
15、按照合同签订的先后顺序清偿【答案】 ACD14. 【问题】 房地产开发的四个阶段是指( )。A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段E 租售阶段【答案】 AC15. 【问题】 申请办理商品房预售许可证应提交的证件和资料有( )。A.商品房预售方案B.商品房预售许可申请表C.关于施工进度的说明D.房地产开发企业的资质等级证书E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资20以上的证明【答案】 ABCD16. 【问题】 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。A.土地B.劳动力C.资本D.环境E.伙伴关系【答案】 ABC1
16、7. 【问题】 下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【答案】 ACD18. 【问题】 沥青嵌缝油膏主要作为（）的防水嵌缝材料。A.屋面B.墙面C.沟D.槽E.卫生间【答案】 ABCD19. 【问题】 根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有（）。A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房【答案】 ACD20. 【问题】 (2015年真题) 关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基
17、本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租
18、金65元/m2（不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房地产估价
19、师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务
20、的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。2. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）封面房地产估价报告估价项目名称：XX市XX路XXX号XX商业房地产价值评估?估价委托人：XX法院房地产估价机构：XX房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX（注册号XXX），XXX（注册号XXX）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供
21、，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.缺估价报告编号。3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4.结果报告中估价目的叙述不清。5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。7.区位缺少交通条件状况的介绍。8.缺少房地产估价基本术语。9.估价原则中有谨慎原则错误。10.不选用成本法理由错误，因为近几年xx市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应
22、选取更加适合的方法进行评估。11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。12.估价结果报告，估价结果缺少单价。13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。14.商业用地出让年限50年错误，出让年限应为40年。3. 某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2004年8月21日至8月25日。四、估价目的房地
23、产拍卖。五、估价时点2004年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以
24、确定拍卖价格。4. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】
25、1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。5. 某投资者以10000元/m2的价格购买了一栋建筑面积为27000m2的写字楼用于出租经
26、营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元/m2，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末
27、，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10%和14%。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。【解】(1)写字楼购买总价：27000m2X10000元/m2=27000万元(2)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.3%)=1296万元(3)投资者投入的资本金：27000万元X30%+1296万元=9396万元(4)抵押贷款金额：27000万元X70%=18900万元(5)抵押贷款年还本付息额：【答案】改错如下：(1)写字楼购买过程中的税费：27000万元X(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1431万元(2)投资者投入的资本金：（27000X30%+!431)万元=9531万元