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1、 目录l 序 言l 项目总论论l 产品定位位篇l 市场营销销篇l 经济效益益篇l 组织管理理篇l 项目工作作进度序言建设“东东营广利利港海鲜鲜批发市市场”是东营营经济社社会的一一件大事事，项目目建设在在即将兴兴起的国国家一级级渔港-广利利港，被被东营市市政府列列为发展展“海上东东营”的龙头头项目，项项目建成成后将产产生明显显的社会会效益和和巨大的的经济效效益。本本策划书书在“效益，谨谨慎，创创新”的原则则下，注注重项目目的可行行性、创创新性、价价值性、集集中性、信信息性和和安全性性，目的的在于帮帮助企业业负责人人回答五五个问题题，即项项目为什什么要去去做？做做什么样样的？怎怎样去做做？实现现哪
2、些效效益？由由谁来做做？一、可行行性该策划是是结合房房地产市市场营销销理论和和实践方方法，从从项目初初始就导导入策划划营销，充充分结合合项目的的实际情情况，涵涵盖投资资、设计计、质量量、工期期、形象象、营销销推广等等多项内内容,作为指导导项目操操作的重重要依据据，注重重项目实实施过程程中的技技术性和和可操作作性。虽虽然本策策划有别别于“项目可可行性研研究报告告”，但也也是基于于项目的的可行而而进行的的，项目目不可行行，任何何的策划划都将失失去意义义。二、创新新性创新是事事物得以以发展的的动力，是是人类赖赖以生存存和发展展的主要要手段。美美国学者者S阿阿瑞提普普说：“单单靠靠科学上上的创造造力是
3、不不能解决决人类一一切领域域里的不不幸和苦苦恼的，甚甚至可能能给世界界上的生生活增加加潜在的的危险。而而在伦理理学、政政治学、社社会学和和宗教方方面的创创新能够够回答人与与人之间间的信任任以及互互相帮助助而提出出来的问问题。”可见，优优化生存存环境，策策划人间间动态，创创新性原原则首当当其冲，这这也是本本项目策策划的一一个最基基本的出出发点之之一。本本策划从从产品定定位、市市场营销销、效益益分析、管管理模式式等诸多多方面进进行了有有益的探探索和创创新。三、价值值性任何一项项策划必必然以价价值量的的形式来来衡量，一一个优秀秀的项目目策划其其价值一一定很大大，相反反，无价价值的项项目策划划，不能能
4、称之为为一个好好的策划划。策划的的结果都都要能创创造一定定的价值值，只有有这样，策策划才能能体现其其自身的的价值所所在。本本策划根根据企业业目前的的资产、市市场、管管理等实实际情况况，对如如何发挥挥各自内内在价值值潜力做做出了科科学的、可可操作性性的价值值回报方方案，并并对每一一个项目目进行组组合，更更便于企企业领导导决策。四、集中中性在战争中中，集中中优势兵兵力攻击击对方关关键性的的部分，成成为军事事谋略的的上策。不不论是军军事项目目，还是是体育项项目，都都可以借借此达到到胜利的的目标。本项目也不例外，针对项目开发与否的两个关键问题，即市场和资金，本策划进行了集中性的关注，并重点进行了剖析。
5、五、信息息性俗话说“多存芝芝麻好打打油”。一个个好的项项目策划划，是以以信息的的收集、加加工、整整理、利利用开始始的，而而好的开开始就意意味着成成功的一一半，因因此，信信息性原原则是本本策划的的基础性性原则，也也是关键键性的原原则。为为此，我我们进行行了大量量的策划划前期信信息的收收集和整整理工作作，力争争使本策策划更贴贴近市场场，促成成企业取取得预期期的经济济和社会会效益。六、安全全性东营鑫奥奥特建材材公司正正处于高高速发展展的势态态，各项项事业发发展看好好，本项项目对于于项目企企业来讲讲，不但但可以促促进企业业成长，也也能实现现产业替替代。本本着为投投资企业业负责的的态度，在在深化外外地成
6、功功经验，并并结合本本地实际际的情况况下，我我们秉承承“市场开开发带动动本项目目销售”的核心心思想，在在充分考考虑项目目所需要要动用的的资金，充充分考虑虑项目价价值潜力力开发，充充分考虑虑项目借借助外力力与外界界合资合合作的基基础上，本本着对投投资企业业高度负负责的态态度和务务实的精精神，注注重项目目的投资资安全性性，以使使企业投投资风险险降到最最低限度度。项目总总论本篇从“政府政政策与规规划趋势势、面临临的资源源开发和和经济价价值、项项目的主主要建设设指标”三个方方面分析析，意在在使企业业对项目目有一个个宏观的的了解。一、政府府政策与与规划趋趋式（一）东东营市海海洋资源源丰富，有有着4880
7、0平平方公里里的浅海海和1880万亩亩的滩涂涂资源，但但渔业在在省内沿沿海七地地市中，产产量与GGDP比比重均处处于末位位，20002年年，市政政府为加加快东营营渔业经经济，编编制了东东营市海海洋产业业发展规规划（220022-20010），提提出了东东营市渔渔业应立立足国内内外市场场，加快快渔业结结构调整整，围绕绕渔业增增效、渔渔民增收收，大力力发展渔渔业经济济合作组组织，突突出水产产品精深深加工和和水产批批发市场场建设，发发展渔业业龙头企企业，营营造优良良环境扩扩大对外外开放，增增加出口口创汇能能力，实实现海洋洋渔业经经济持续续发展。并并提出了了各项具具体发展展目标，根根据目标标，东营营市
8、到220055年，水水产品总总产量达达到344*1004T，渔渔业产值值达311亿元，水水产养殖殖面积达达1466万亩，出出口创汇汇达到115000万美元元。（二）根根据20003年年市政府府发布的的关于于发展海海洋经济济，加快快“海上上东营建建设的意意见，到到20007年，东东营将建建成以广广利渔港港、红光光渔港为为重点的的一处国国家级中中心渔港港，渔港港以水产产专业批批发市场场、冷藏藏加工、渔渔需物资资供应、餐餐饮服务务为核心心，培植植成区域域水产加加工、销销售的集集散地。并并为此出出台了相相应的配配套优惠惠政策，以以鼓励渔渔业投资资经营。在在东营营市广利利港总体体规划中中，广利利港的发发
9、展定位位是：以以引进外外资和利利用民间间投资为为主，鼓鼓励发展展具有经经济活力力的外资资企业和和私营企企业，重重点发展展海产品品养殖、加加工、贸贸易一体体化的产产业龙头头企业。（三）东东营市海海洋与渔渔业局已已将规划划建设“一一区五园园”列入入议事日日程，其其中“一一区”就就是中心心城防潮潮堤以内内的约220万亩亩的现代代化渔业业示范区区，本项项目已经经被作为为重点调调控中心心工作来来抓。该该区域依依据以市市兴港，以以港带市市的主题题内容，应应着力打打造区域域内的龙龙头企业业，本项项目集中中了渔产产品批发发零售以以及渔产产品深加加工销售售、海景景休闲、海海鲜餐饮饮、渔港港度假等等经营内内容，必
10、必将成为为广利港港开发的的龙头项项目，本本项目的的产生是是广利港港发展繁繁荣的必必然需求求。二、面临临的资源源开发和和经济价价值（一）可可依赖的的广利港港载体目前东营营中心城城区还没没有一处处大规模模、高档档次的大大型海鲜鲜交易场场所，在在广利港港按照高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理的原原则，建建设一处处大型海海鲜、水水产品交交易场所所及休闲闲旅游消消费场所所，将对对东营海海洋捕捞捞、水产产养殖业业的发展展、城市市功能的的完善以以及满足足市民对对水产品品的需求求产生重重大影响响。（二）可可借助的的天鹅湖湖旅游资资源本项目紧紧临亚洲洲最大的的平原水水库-天鹅湖湖风景区区，环境境优美
11、，水水域辽阔阔，四季季水鸟不不绝，每每年吸引引数万游游客，而而周围缺缺乏相应应的配套套服务设设施及旅旅游项目目。本项项目作为为其“东邻”实现了了优势互互补。（三）可可改变的的海上渔渔业传统统交易渔港产渔渔季节，每每日清晨晨日出前前，在距距港口十十多公里里外的海海口，深深海归来来的渔船船与东营营的水产产批发、零零售商进进行大批批的海上上水产品品交易，交交易后，渔渔船转向向羊口批批发市场场。在广广利港建建设批发发市场具具有极大大的开发发潜力与与消费市市场。广广利港批批发市场场的建成成，不但但可以满满足东营营三县两两区的水水产品消消费，滨滨洲、淄淄博等周周边地区区因地理理位置靠靠近，也也会来此此进行
12、水水产交易易。（四）珍珍贵的经经济价值值本项目是是进入广广利港两两条道路路入口的的交会位位置，占占地利；是政府府批准和和支持的的大型海海鲜交易易批发市市场，项项目含有有唯一和和垄断性性价值，据据天时；项目符符合城市市群体“下下午经济济与周末末经济、特特色经济济，假期期经济”体体会渔港港休闲生生活的特特定场所所，更是是渔产品品批发零零售、廉廉价海鲜鲜餐饮的的聚集地地，有人人和。三三、项目目的主要要建设指指标（一）项项目选址址广利港位位于东营营市中心心城防潮潮大堤南南侧，广广利河入入海口，广广南水库库以东，距距离东城城约155公里。广广利港海海鲜城选选址在广广利港原原中丹冷冷藏厂处处。项目目区南北
13、北长4553米，东东西宽1160米米，占地地面积7724880平方方米。其其东侧为为广利河河，西侧侧为广南南水库，北北侧为广广利港边边防派出出所，南南侧为广广利港渔渔政管理理站。附：广利利港概况况：广利港自自19993年开开始开发发建设渔渔民村，现现已建成成渔民村村三个，常常驻人口口3577户，115000人，流流动人口口20000多人人，现有有渔船2245艘艘，灯标标一座。广广利港的的执法部部门有广广利港管管理局、广广利港渔渔政站、广广利港边边防派出出所。广广利港119877年由胜胜利油田田投资建建设，119922年移交交市海洋洋与渔业业局管理理，20003年年移交东东营区广广利港管管理局管
14、管理，根根据东东营市人人民政府府关于发发展海洋洋经济加加快“海上东东营”建设的的意见、东东营市海海洋产业业发展规规划（220011-20010）与与东营营市城市市总体规规划，广广利港将将成为未未来东营营海洋产产品聚集集的国家家一级渔渔港。（二）建建设条件件1、位置置条件项目位于于东营市市本年度度破土动动工的宽宽1000米，深深7米的的新建优优质渔港港码头西西侧，是是“海上东东营”建设的的重要基基地。随随着黄东东铁路支支线、环环渤海高高速公路路和东营营经济开开发区等等重大基基础设施施的建设设，广利利港具备备了更便便捷的交交通条件件和竞争争优势。该该港靠近近东营市市中心城城市，交交通便捷捷，资源源
15、较丰富富，以市市兴港，以以港带市市，是广广利港发发展繁荣荣的必然然。2、交通通条件已经修建建的东营营旅游景景观路南南二路直直达本项项目，天天鹅湖每每日有旅旅游专车车直通。鉴鉴于本项项目为购购物、休休闲、观观光、餐餐饮为主主的主题题公园，面面向消费费群体大大部分为为市区内内有车一一族，相相对于这这部分群群体来说说，交通通相对便便利。3、环境境条件东营是一一个缺少少景观的的城市，本本项目依依托于东东营市淡淡水湖景景区与海海港景区区两大得得天独厚厚、相对对唯一的的重要景景区，造造景升值值对于项项目来说说十分重重要。4、土地地平整情情况水、电、路路、讯等等基础设设施已经经完备，具具备开发发的基本本条件
16、，但但设施相相对落后后，有待待争取更更大的政政府扶持持。5、土地地征用情情况开发单位位即东营营市鑫奥奥特建材材有限公公司依法法以拍卖卖形式购购得含中中丹冷藏藏厂在内内的资产产及土地地724480平平方米，土土地变性性为商业业用地，手手续基本本完成。（三）建建设规模模及功能能标准1、建筑筑面积和和内容 本项目目拟建设设为综合合商业项项目，初初步规划划总建筑筑面积其其中临街街商铺2220000平方方米（原原来是1120000平米米，建议议增加1100000平米米），批批发市场场600000平平方米，一一期3000000平方米米，冷库库100000平平方米，酒酒店1220000平方米米。其中中临街商
17、商铺部分分是项目目开发中中的优质质版块，建建议借鉴鉴外地成成形市场场调整规规划，如如有难度度，可申申请减少少批发市市场建筑筑面积，以以达到容容积率指指数不变变。22、功能能设施标标准本项目开开发的沿沿街商铺铺，是整整个工程程创造经经济效益益的主体体部分，注注重人性性化的设设计，以以满足业业主的居居住需求求，在舒舒适、配配套、环环境、起起居、通通风等方方面都有有一定要要求。建建筑便于于分割组组合；排排烟、排排污、通通风、采采光在户户型设计计上要重重点考虑虑；应设设有厨卫卫，以便便于投资资业主和和经营业业户投资资于不同同的业态态。基本本单体户户型设计计为建筑筑面积1150平平方米、1100平平方米
18、、550平方方米三种种，进深深10米米，厨卫卫齐全。（批批发市场场等部分分未做介介绍）（四）建建设方案案1、建设设场地环环境（1）地地貌：场场地位于于东营市市东部，地地貌上属属河流与与海冲积积形成的的冲积海海滩地貌貌。表层层现状为为建筑物物及回填填土层。（2）水水文地质质：根据据地质勘勘察结果果，场区区内地下下水的化化学类型型对建筑筑混凝土土无腐蚀蚀性，对对钢筋混混凝土结结构中的的钢筋无无腐蚀性性。（3）地地震烈度度：根据据建设部部建抗（119933）133号关关于执行行“中国地地震烈度度区划图图（19990）”有关规定的通知，本工程防震烈度为八度。2、总体体规划布布局工程总平平面呈斜斜梯形布
19、布局，西西向紧靠靠天鹅湖湖风景区区，东向向紧靠广广利河渔渔港，沿沿项目四四边建筑筑低层商商铺，中中心建造造渔产品品批发市市场，项项目东南南角建筑筑渡假酒酒店。项项目设主主入口一一个，次次入口三三个，其其中，商商铺布局局主次分分明，各各有优势势，并处处于广利利镇两条条主路之之间。项项目总体体布局合合理，突突出体现现了功能能性与实实用性。（1）商商业服务务配套设设施齐全全。（2）商商铺户型型设计适适应“商住两两用”需求。（3）体体现独特特的渔港港建筑风风格。（4）注注重渔港港渔码头头的景观观设计。附建设技技术经济济指标序号项 目目指 标标1总用地面面积724880平方方米2总建筑面面积110000
20、0平平方米3地下建筑筑面积76800平方米米4地上建筑筑面积1040000平平方米其中：渡渡假酒店店120000平方方米低层商铺铺220000平方方米市场600000平方方米住宅100000平方方米5建筑总高高其中：渡渡假酒店店50米低层商铺铺10米市场8米住宅20米6建筑层数数其中：渡渡假酒店店15层低层商铺铺3层市场2层住宅6层3、建筑筑方案设设计本工程设设计涉及及建筑、结结构、防防火、节节能、隔隔音、采采光、照照明、给给排水、通通风等各各种专业业，设计计时需遵遵循有关关的规范范或规定定，单体体设计时时还应符符合国家家现行的的有关强强制性标标准的规规定。本本项目地地块紧靠靠海港与与天鹅湖湖
21、旅游景景区，项项目总体体构思应应涵盖旅旅游、消消费、文文化、美美食等多多重含义义。同时时应考虑虑到，由由于社会会经济的的发展，人人们的审审美观念念也随之之变化，对对现代建建筑功能能环境的的要求以以及建筑筑技术、材材料都提提出了更更高的要要求，因因此，项项目在建建筑上应应采用简简练的现现代构成成手法，体体现建筑筑的时代代气息，为为业主装装修装饰饰成渔家家特色的的店铺打打好基础础。特别别提示的的是环境境保护：停车场场汽车排排放尾气气对地面面周围空空气的污污染。渔渔产品变变质腐烂烂对周围围空气的的污染。商商业、餐餐饮业、旅旅游业生生活污水水、固体体垃圾处处理等.产品定定位篇本篇由社社会价值值定位、文
22、文化价值值定位、产产品功能能定位组组成，为为实现项项目企业业的效益益最大化化，其中中建筑布布局定位位中建议议改变原原产品设设计，敬敬请决策策层高度度重视。一、社会会价值定定位本项目的的开发，将将旅游、海海洋文化化与地产产项目紧紧密结合合，引领领了东营营市的特特色消费费新观念念。在景景观上，注注重造景景提升建建筑品质质；在建建筑上，着着力体现现海洋文文化，建建设一处处极具海海港特色色的建筑筑丰碑，同同时吹响响鑫奥特特品牌在在东营地地产业的的冲锋号号角，让让“建筑铭铭刻历史史、让建建筑改变变生活”。鑫奥奥特公司司将把广广利渔港港海鲜批批发市场场项目写写入东营营建筑的的历史，成成为鑫奥奥特产业业最大
23、的的广告牌牌。二、文化化价值定位位东营是一一个缺少少文化底底蕴的城城市，东东营的建建筑也同同样缺少少文化内内涵，建建筑没有有内涵就就如同人人缺少灵灵魂。东东营是沿沿海城市市，但海海洋文化化和渔文文化并不不突出，我我们在项项目策划划中重点点突出海海洋文化化、渔文文化，以以极少的的投资为为项目穿穿上蔚蓝蓝文化的的外衣，从从而创造造出不可可预估的的商业价价值。住住渔村、观观海港景景色、吃吃海鲜，闻闻览渔家家风俗。来来到渔码码头，你你可以去去参观专专门打造造铁锚、船船舵的作作坊，可可以去看看一看渔渔文化博博物馆里里千奇百百怪海洋洋生物标标本，可可以到腌腌制作坊坊里尝试试制作糟糟鱼和酿酿酒，甚甚至你还还
24、可以从从渔人码码头随渔渔船出海海打渔，并并亲手烹烹饪捕回回的海鲜鲜三、产品品功能定定位产品的设设计涉及及项目的的利润，在在符合政政府规划划的前提提下，应应尽量优优化产品品的布局局，最大大程度促促进投入入资金增增值和资资金周转转速度的的加快，如如设计方方案已呈呈报，应应采用公公关方法法调整。（一）主主路入口口景观-赶赶海大道道在南二路路与港口口路交叉叉口建有有一个具具有艺术术感的渔渔港大门门，请书书法名家家题字“XX项目名”。沿路向南路边绿化带中摆有若干渔文化景观小品，如海神雕塑、渔人雕塑等，命名为“赶海大道”，总长度为450米左右。作为项目标志性引导，可配合政府公建配套操作。（二）入入口广场场
25、景区-“渔渔港船歌”赶海大道道向南2200米米左右，即即本项目目沿街商商品房部部分和整整个项目目的入口口，建议议在此设设置小型型广场-“渔港之之歌”。作为为“造景升升值”的重要要部分，在在建筑成成本适当当的范围围内精心心打造。项目主入口做为中心广场，主景为“渔港船歌”大型雕塑，雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景，成为广场标志；围绕“渔港船歌”雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品；沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场, 安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。北
26、斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航的场景。（三）海海鲜餐饮饮街区开开发-“渔渔舟唱晚晚”“渔舟唱唱晚”为港口口休闲与与餐饮集集中的景景区，是是整个项项目中的的亮点。东东营虽然然是滨海海城市，但但多数市市民尚未未领略到到滨海风风情，将将此部分分开发并并启动物物美价廉廉的海鲜鲜美食、特特色小吃吃、休闲闲娱乐的的专业街街区，不不但可以以满足商商品房的的商业空空间，也也填补了了东营的的市场空空白，更更能带动动已经成成型的冷冷藏厂开开发和后后期大型型批发市市场的销销售开发发工作。建议调调整规划划，在沿沿街部分分增加“背靠、天天井”式商铺铺，增大大开发面面积，商商铺的开开发
27、应注注重建筑筑自身的的品质与与功能性性，以落落地窗，烟道，商商住两用用等功能能增加销销售卖点点；建议议商铺开开发为双双层，涵涵盖海鲜鲜湖鲜美美食、渔渔文化民民俗、海海洋生物物展览、渔渔港特色色纪念品品、水手手酒吧等等旅游相相关内容容；单位面面积不宜宜过大，以以便业主主随意分分割，基本户户型设计计为：AA型，建建筑面积积1500平方米米和B型型1000平方米米左右两两种，CC户型550米，进深均10米左右。（四）大大型海鲜鲜批发市市场-“渔家卖卖场”建筑于项项目的中中心位置置，总规规划面积积六万平平方米，是是项目开开发的核核心区，由由于启动动批发市市场不确确定因素素较多，建建议分步步开发，前期开
28、发控制在三万平方米以内，二期作为储备项目。产品布局不但要考虑市场的形成，更要考虑便于项目的销售，尽量采取“产权”式销售，便于资金的回笼。有两种设计方案：一种建设“单体结构市场”，降低业主入住门槛，以改变渔民 “路边店” 传统经营模式。该方案受益期长，但投资回报慢。另一种是不违被政府总体规划原则下，设计分体街区式市场。建议结合国内大型渔业批发市场经验，聘请规划设计专家调整。（五）三三星级宾宾馆-“鑫奥特特海洋渡渡假村”纵观整个个东营酒酒店服务务业，全全部集中中在城市市中心地地带，渡渡假会议议作为一一种会议议形态，将将在未来来被消费费者所接接受。本本项目填填补了此此种业态态的空白白。酒店店是建立立
29、在港口口整体规规基础上上，面向向旅游人人群、批批发经营营业主，为为其提供供餐饮、娱娱乐、住住宿、会会议等服服务，建建议规划划缩小规规模，还还可结合合旅游资资源的开开发，辟辟出部分分面积建建设“渔船展展览馆”，向国国家旅游游局申请请定点，收收藏各种种渔具与与渔船模模型，再再现渔港港、渔船船的发展展历史，或或者在条条件成熟熟的情况况下开发发以旅游游渡假为为主“产权式式”酒店，对对外销售售或合作作经营。 （六）小小型公寓寓-“渔人之之家”项目规则则中的住住宅部分分，总建建筑面积积100080平方方米，由由于地理理位置所所限，本本地人口口稀少，建建议户型型面积在六十-八十十平方米米/套,总总体销售售价
30、格不不超过十十万元左左右；可可做为广广利港渔渔民的经经济适用用房开发发；可用来来出租为为度假或或者外来来人口的的临时公公寓；居住小小区应注注重渔村村景观设设计；考虑渔渔民渔需需用品仓仓储的实实际情况况，可视视开发情情况，增增建仓储储室，减减少车库库。市场营营销篇本篇主要要分为“市场分分析和营营销战略略”两个内内容，核核心思路路是“通过市市场的启启动带动动和促进进房产的的销售”策划过过程严谨谨，涉及及核心内内容的操操作不做做过多的的文字描描述。1、市场分析析一、全国国房地产产市场现现状国家宏观观经济形形势良好好，经济济增长势势头强劲劲，社会会安定，工工业企业业生产效效益明显显好转，居居民收入入和
31、消费费信心增增加，这这些无可可非议地地成为房房地产市市场活跃跃的基础础，商品房房有效需需求不断断被激发发。银行行储蓄利利率的降降低和股股票、期期货等项项目投资资风险的的加大，使使人们转转向相对对稳定的的房地产产投资，全全国正掀掀起大众众百姓（中中等收入入家庭）买买房的热热潮，全全国房地地产市场场发展总总体呈上上升趋势势，有些些城市和和地区的的房价持持续上涨涨。如山山东青岛岛的住宅宅价格平平均已达达60000元/平方米米以上，厦厦门、珠珠海、苏苏州等地地专业市市场的铺铺面价格格已高达达1.55万/平平方米以以上。个个人购房房者中的的绝大多多数又以以置业投投资为目目的，因因此，当当前中国国房地产产
32、热是由由个人投投资置业业消费的的有效需需求所推推动的。二、东营营商业地地产市场场现状东营作为为新兴城城市，随随着城市市经营战战略的实实施，地地价迅猛猛上涨，掀掀起东营营房地产产开发的的新一轮轮高潮。在在东城，黄黄河工贸贸园内的的东营市市装饰材材料市场场、市经经济适用用房中的的商业步步行街、沿沿清风湖湖的商业业街等持持续热销销；在西西城，老老商业街街（商河河路）改改造项目目、长途途客运西西站附近近的小商商品城等等商铺价价格一路路攀升；在东西西城之间间，金大大地建材材城、鑫鑫都建材材市场、鸿鸿基大厦厦、方大大建材城城等的建建设也是是如火如如荼。调调查表明明，东营营商品房房价格呈呈总体上上涨趋势势，
33、其中中住宅110年间间从8000多元元/平方方米涨到到现在220000元/平平方米左左右；商商铺100年间从从10000多元元/平方方米涨到到现在的的30000-440000元/平平方米左左右。东东营市人人均储蓄蓄和人均均消费连连续几年年位居山山东前列列，特别别是油田田居民手手中闲置置资金较较多，对对于房地地产市场场需求巨巨大，期期望有物物美价廉廉、升值值潜力大大的项目目出现，本本项目个个性鲜明明，是东东营为数数不多的的海鲜批批发市场场，项目目集多种种功能于于一身，不不但是广广利港当当地及相相关渔民民、水产产品经营营商户的的首要考考虑，还还将是油油城人民民投资置置业的重重要选择择。三、本项项目
34、优劣劣势与机机会分析析劣势分析析：项目周边边暂时不不能形成成规模庞庞大的人人流、物物流和商商流。一一是项目目位置偏偏远，水水电路讯讯等基础础设施相相对落后后，近期期难以形形成良好好的周边边环境；二是广广利港常常驻人口口较少，近近期难以以吸引资资金和人人才；三三是东营营近海海海洋资源源较少，养养殖规模模小，养养殖业品品种单一一。 优势分析析：一是广利利港作为为“海上东东营”建设的的重要基基地，已已经列入入政府总总体规划划，在22-5年年内周边边现状将将得到彻彻底改变变；二是是未来的的广利港港将成为为国家一一级渔港港，建成成后可一一次性停停泊渔船船数千艘艘，年交交易额达达几万吨吨，对于于繁荣东东营
35、渔业业经济将将起到积积极的推推动作用用。三是是项目市市场价值值巨大，带带有明显显的唯一一性和垄垄断性机会分析析：投资者购购买商业业地产看看重的是是市场的的启动情情况（关关系到租租金的价价格）和和未来的的升值潜潜力，对对于概念念足、市市场启动动看好的的项目销销售情况况较好；而对于于市场启启动缓慢慢、开发发商不重重视前期期炒作和和市场运运作的项项目，投投资者大大多持币币观望，销销售难度度加大。因因市场启启动不足足而积压压资金的的商业地地产项目目层出不不穷，已已经引起起社会各各界的重重视和注注意。专专业市场场启动已已经不能能靠政府府干预，应应借鉴外外地先进进的成功功经验，快快速启动动市场来来增加购购
36、房业主主的投资资信心和和购买愿愿望，从从而带动动商品房房销售。本本项目中中的周边边商铺和和批发市市场的产产权销售售均应参参照考虑虑。营销战略略根据本项项目市场场定位和和开发特特点，项项目的营营销推广广策略分分为以下下四个部部分。一、目标标客户定定位分析析（一）目目标客户户区域暂时锁定定整个东东营市（包包括市区区和辖区区内三县县两区）及及东营周周边县市市，以经经营业户户和投资资业主两两个类别别分析，还还要充分分考虑以以渔业为为生的外外来人士士。（二）目目标客户户特征按当前东东营市商商品房价价格和此此项目位位置等综综合因素素分析，沿沿街商铺铺每套总总价在220万左左右，按按揭付款款首付440%即即
37、8万元元左右，每每月还款款千元左左右；产产权式批批发市场场可划分分为1001000平方米米的不同同面积，单单价在11.4万万-144万/套套左右。通通过调查查表明，东东营市民民中家有有存款55万元以以上，年年收入在在3万元元以上的的人群将将成为产产权式批批发市场场投资置置业的首首选客户户，其中中居住在在广利港港周边的的渔民由由于长期期漂泊在在外，对对于“一代商商铺养三三代”的理解解尤为严严重，他他们必将将成为该该市场的的第一批批投资置置业业主主。（三）目目标客户户细分根据以上上目标客客户特征征，此项项目的目目标客户户可细分分为以下下几类人人群：1、广利利港原来来以渔业业为生的的居民2、在广广利
38、港停停靠的渔渔船老板板、流动动的渔民民3、广利利港管理理局、渔渔政部门门、边防防、社区区的工作作人员及及海洋与与水产局局的职工工4、自身身经营水水产品或或餐饮行行业的人人群5、二次次置业的的人群6、东营营市和油油田年收收入在33万元以以上的人人群二、整体体形象策策划推广广项目形象象，主要要指该项项目视觉觉识别，其其核心部部分包括括项目的的名称、标标志、标标准色、标标准字体体等。要要求造型型设计既既要富有有意境，又又要突出出个性，形形象鲜明明，便于于记忆，便便于宣传传，以统统一运用用于项目目形象包包装。（一）项项目视觉觉识别系系统1、名称称（1）项项目名一个好的的项目名名称，使使人有亲亲切喜爱爱
39、之感，让让人印象象深刻，让让人们注注意、记记忆、喜喜爱、传传播。好好的项目目首先要要有一个个响亮易易记的项项目名称称，目前前的项目目名称暂暂定为“东营广广利港海海鲜批发发市场”考虑到到地理位位置，项项目特点点等因素素，在名名称方面面应高度度重视，可可以聘请请风水先先生、起起名大师师参与甚甚至借机机炒作宣宣传。（2）道道路名项目东侧侧沿广利利河的大大路向政政府争取取冠名权权，命名名为“XX赶赶海大道道”。（3）建建筑名项目主广广场命名名为“渔港船船歌”主题广广场三条商业业街命名名为“渔舟唱唱晚”海滨休休闲渡假假、海鲜鲜美食街街；住宅区命命名为“渔人之之家”公寓大型海鲜鲜批发零零售市场场命名为为“
40、渔家卖卖场”酒店和洗洗浴中心心命名为为鑫奥特特海洋渡渡假村。2、标志志（略）3、标准准色（略略）4、标准准字体（略略）（二）形形象的延延展及运运用1、工地地环境包包装视觉觉（1）建建筑物主主体开工建设设后，在在建筑物物主体框框架或建建筑脚架架上悬挂挂醒目的的项目喷喷绘巨幅幅广告，突突出项目目整体形形象，吸吸引到现现场参观观人群的的注意力力。（2）工工地围墙墙工地围墙墙现在通通用的方方式是用用彩钢围围墙，设设置项目目喷绘广广告，宣宣传项目目公司情情况、项项目卖点点、项目目整体形形象、渲渲染现场场气氛。（3）主主路网及及参观路路线在通向项项目工地地的主要要交通路路线设置置宣传项项目的路路标或广广告
41、牌，在在项目入入口设置置醒目广广告牌，在在路两侧侧灯杆上上悬挂宣宣传项目目的彩喷喷吊旗。2、售楼楼接待中中心的设设置与包包装设计计在项目现现场临时时建设或或利用原原来建筑筑改建项项目销售售接待中中心，要要求内部部环境明明亮整洁洁，里面面设置项项目展示示区与客客户洽谈谈区及大大客户接接待处、销销售管理理人员办办公区等等，在项项目展示示区内设设置项目目整体沙沙盘、房房子模型型、户型型结构图图等，展展示整个个项目的的建成效效果，建建筑布局局等；客客户洽谈谈区要有有座位和和饮水机机等设施施，便于于客户休休憩和详详细了解解项目情情况，客客户接待待中心墙墙面悬挂挂项目宣宣传展板板、项目目平面图图、项目目销
42、售情情况表等等，要表表现出项项目红火火的销售售状况，引引发客户户的购买买欲望，增增强客户户的购购买信心心（公司司有条件件的话，对对于商铺铺和公寓寓楼的销销售可以以设置样样板间，给给客户身身临其境境的感觉觉，增强强客户购购买信心心）。附：接待待中心的的设计要要求详表表序 号内 容设计要求求1接待中心心室内外外展示室外巨幅幅喷绘广广告、灯灯箱、导导视牌等等2接待中心心功能分分区项目展示示区、客客户洽谈谈区、大大客户接接待处、销销售人员员办公区区3接待中心心大门横横眉项目公司司名称和和醒目的的接待中中心标志志4接待中心心形象墙墙项目公司司标志5台面设计计项目视觉觉标准色色的利用用6展板设计计分类展示
43、示商业街街、市场场、酒店店、公寓寓的形象象和项目目的详细细介绍7接待中心心导视牌牌标志字体体醒目8销售人员员服装与项目标标准色的的协调和和统一、9销售用品品系列手提袋、水水杯、椅椅子、茶茶几等都都作为项项目视觉觉系统的的运用10样板房的的设计结构、面面积、装装饰与建建成后符符合（三）广广告总体体策略1、广告告宣传阶阶段广告宣传传要针对对确定的的目标群群体，根根据不同同的销售售阶段，制制定相应应的广告告策略，按按计划、分分阶段、系系统地对对项目的的整体形形象和“卖点”集中进进行宣传传和推介介。一般般按以下下五个阶阶段发布布：销售准备备阶段首次公开开展销和和跟进销销售阶段段二次公开开展销及及跟进销
44、销售阶段段三次公开开展销及及跟进销销售阶段段扫尾阶段段销售公司安排排专人对对各个时时期广告告效果进进行监控控和调查查评估，及及时向公公司反馈馈信息，便便于对下下期广告告策略的的修正和和发布。2、媒介介策略根据不同同的目标标客户群群体，调调查了解解各种媒媒体的受受众情况况和价格格，综合合受众比比例和媒媒体价格格后组合合选择广广告媒体体，以较较小的广广告投入入起到最最大的宣宣传效果果。（1）媒媒体建议议（项目目公司可可根据实实际情况况选择运运用）媒体分类类媒体选择择投放形式式及频率率目标区域域和特点点现场广告告工地围墙墙、接待待中心室室内外、参参观路线线、项目目入口喷绘广告告和展板板、导视视牌到现
45、场参参观的客客户、广广利港当当地居民民、停靠靠渔民户外广告告在西城显显著位置置人群聚聚集之处处或主要要交通干干道设置置单立柱柱广告巨幅形象象广告受众面广广，媒体体费较高高报纸杂志志东营日报报、胜利利日报、电电视周报报、齐鲁鲁晚报、鲁鲁中晨报报等形象广告告和软性性文字资资料，按按销售周周期分阶阶段发布布受众面广广，价格格相对便便宜电视广告告东营电视视台、胜胜利电视视台、有有线台等等专题片、形形象广告告分阶段段发布受众广泛泛，广告告效果明明显电台广告告东营广播播电台交交通频道道和新闻闻时段黄金时段段投放乘坐出租租车的顾顾客直邮资料料印刷品和和信函邮寄到达达或专人人投放目标明确确，有车车族和重重点客
46、户户，如餐餐饮经营营业主、水水产品经经营业主主、停靠靠渔船等等宣传画册册楼书、宣宣传单页页等接待中心心、销售售网络、展展销会、及及专人定定点发送送来访客户户、重点点客户网络宣传传公司网站站、东营营信息港港、胜利利局域网网及国内内招商网网站项目网页页受众广泛泛、价格格优惠其他宣传传自备看楼楼车，上上喷项目目广告流动广告告、发放放宣传单单页、组组织活动动用重点客户户（2）印印刷品的的种类序号分类1购房须知知2详细价格格表3销售控制制表4楼书5宣传海报报、折页页6认购书7正式合同同8交房标准准9物业管理理内容10物业管理理公约3、公关关活动策策划（1）内内部认购购在项目建建设开工工后、预预售证办办理
47、前，采采取直销销方式或或小范围围组织客客户对项项目进行行内部认认购，签签定内内部认购购书，收收取订金金，增强强项目销销售信心心。（2）举举办展销销会开盘后，在在市区选选择合适适场所组组织大型型展销会会，全面面展示项项目，吸吸引目标标客户购购买。（3）集集团认购购面向集团团客户如如某地财财团进行行项目的的整体招招商，或或制订优优惠的团团购政策策，鼓励励水产品品市场的的所有经经营业户户或广利利港居民民进行团团体购买买。（4）开开工仪式式邀请东营营市主要要领导、水水产局领领导等参参加，媒媒体同时时进行采采访报道道，以扩扩大项目目知名度度，引起起目标客客户注意意。（5）开开盘仪式式组织策划划大型公公关活动动，除组组织市级级领导参参与外，还还可组织织体现海海文化、渔渔文化的的大型文文艺活动动，邀请请媒体参参与宣传传，进一一步扩大大项目