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1、恒大地产集团 恒大城项目（226亩）可行性研究报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.恒大城项项目可行性研研究报告告恒大地产产集团有有限公司司二九九年六月58目 录第一章总总论11.1 项目建建设单位位11.2目目背景331.3可可行性报报告编制制依据331.4项项目主要要技术经经济指标标5第二章市市场分析析与项目目定位662.1我我国房地地产行业业发展形形势分析析62.2西西安市房房地产发发展形势势分析882.2区区域房地地产市场场分析1112.4项项目定位位及销售售价格预预测2222.5市
2、市场分析析结论2242.6市市场分析析结论224第三章项项目建设设地址及及环境2253.1项项目地址址253.2地地块概况况263.3 环境分分析266第四章项项目建设设方案2274.1项项目总体体规划2274.2规规划设计计理念2284.3建建筑风格格284.4园园林绿化化29第五章项项目实施施进度330第六章投投资估算算及资金金来源3316.1投投资估算算范围3316.2投投资估算算依据3316.3投投资估算算316.4资资金来源源与运用用36第七章财财务评价价377.1财财务评价价编制说说明3777.2 销售收收入估算算387.3成成本费用用估算3397.4盈盈利能力力分析（财财务评价价
3、报表及及指标）397.5贷贷款偿还还能力分分析4007.6财财务评价价结论440第八章不不确定性性分析4428.1 盈亏平平衡分析析428.2敏敏感性分分析422第九章结结论及建建议4449.1结结论4449.2 建议444第一章 总论论11 项目建建设单位位11.1 项目建建设单位位：陕西西金泓投投资有限限公司11.2 项目建建设单位位简介陕西金泓泓投资有有限公司司成立于于20006年11月，注册册资金550000万元，经营范范围为：投资兴兴办实业业；房地地产开发发的投资资、开发发。现主要股股东情况况如下：股东名称称住所出资额股权比例例恒大地产产集团西西安有限限公司西安市高高新区科科技路44
4、8号创创业广场场B座7706人民币330000万元60%广东省揭揭东县新新亨洁新新纸业制制品厂揭东县新新亨镇开开发区东东3-22下格人民币110000万元20%广东省揭揭东县辉辉跃科技技开发有有限公司司揭东县新新亨镇开开发区东东3-22下格人民币110000万元20%恒大地产产集团西西安有限限公司是是恒大地地产集团团有限公公司的全全资子公公司，成成立于220077年100月，注注册资本本30000万元元，主要要经营范范围：房房地产开开发；室室内装饰饰；安装装制冷空空调设备备；园艺艺工程；投资及及投资管管理。恒大地产产集团简简介恒大地产产集团有有限公司司成立于于19996年66月244日，注注册
5、地址址在广州州市工业业大道南南8211号金碧碧花园118号单单元三楼楼，注册册资本人人民币六六亿元。经经过近九九年的发发展，逐逐步形成成集约化化、规范范化、现现代化的的大型房房地产开开发企业业，已成成为中国国5000强企业业，中国国十强房房地产企企业。公公司拥有有中国一一级资质质的房地地产开发发企业、中中国甲级级资质的的建筑设设计规划划研究院院、中国国甲级资资质的工工程监理理公司、中中国一级级资质的的建筑施施工公司司、中国国一级资资质的物物业管理理公司。现现已发展展为中国国最具影影响力的的房地产产企业之之一。恒大地产产集团坚坚持以诚诚信为基基础，以以创新为为动力，着着力实施施精品战战略，塑塑造
6、国际际品牌。目目前在北北京、广广州、天天津、上上海、沈沈阳、武武汉、昆昆明、成成都、重重庆、南南京等主主要城市市拥有金金碧花园园、金碧碧华府、恒恒大华府府、恒大大金碧天天下等“恒恒大金金碧”系系列项目目50多多个，开开发建筑筑面积达达10000多万万平方米米，土地地储备建建筑面积积超过440000多万平平方米，先先后获得得“中国国名盘”、“中中国房地地产成功功开发典典范”等等30多多项国家家级殊荣荣。目前恒大大地产集集团在西西安的项项目有“恒大绿绿洲”“恒大大名都”“恒大大城”三个。恒大地产产集团立立足创新新发展，以以全球化化视野，国国际化资资本运作作，逐步步形成了了具有恒恒大特色色的世界界一
7、流经经营管理理模式，“恒恒大模式式”享誉誉全国。恒恒大还拥拥有一支支年轻化化、高学学历、高高素质的的员工队队伍，全全部为大大学本科科以上学学历，中中、高级级职称人人员占990%以以上。恒大地产产集团董董事局主主席许家家印兼任任中国企企业联合合会副会会长、中中国房地地产业协协会副会会长、广广州市房房地产业业协会会会长、广广东省慈慈善总会会名誉会会长。先先后荣获获“全国国劳动模模范”、“优优秀中国国特色社社会主义义事业建建设者”、“中中国房地地产十大大风云人人物”、“推推动中国国城市化化进程十十大杰出出贡献人人物”、“中中国十大大慈善家家”等诸诸多殊荣荣。在全球经经济一体体化的背背景下，恒恒大地产
8、产集团全全面实施施国际化化产业战战略，成成功引入入美林、德德意志银银行、淡淡马锡等等多家全全球顶级级战略投投资者，全全方位构构筑国际际产业集集群，打打造全球球化地产产航母。公司荣誉誉：l 中国企业业5000强（连连续4年）l 中国民营营企业220强（连连续4年）l 中国房地地产十强强企业（连连续6年）l 中国房地地产领先先企业（连连续3年年）l 中国房地地产项目目品牌第第1名l 中国最佳佳企业公公民l 中国蓝筹筹地产l 中国十佳佳品牌开开发商l 广东省房房地产最最具竞争争力企业业20强强第1名l 广东省百百强民营营企业第第9名l 中国广州州质量诚诚信品牌牌领先企企业第11名l 广东房地地产资信
9、信20强强（连续续2年）l 广东省房房地产诚诚信企业业l 广东省企企业文化化建设十十佳先进进单位l 广州房地地产综合合实力330强前前列（连连续5年）l 广州市“重合同同、守信信用”单位（连连续5年）l 广州房地地产最具具竞争力力企业110强第第1名l 广州市纳纳税信誉誉A级企企业房地地产类第第1名12项项目背景景1.2.1项目目名称：恒大城城（2226亩）1.2.2 建建设地点点： 西西安市雁雁塔区昆昆明池路路7号；1.2.3 用地面面积：2226亩（15509339平方方米）；1.2.4 建设规规模：66210039平平方米；1.2.5项目目进展情情况目前已经经取得国国有土地地使用权权证、
10、建设设用地规规划许可可证和有有关报建建手续，已已经进入入前期基基础工程程施工阶阶段。13.可行性性报告编编制依据据l 房地产产开发项项目经济济评价办办法；l 可行性性研究指指南；l 方法与与参数；l 项目有关关资料；l 企业有关关资料14项项目主要要技术经经济指标标表1-11 项目目主要技技术经济济指标表表序号指 标 项 目目单位指标1建设用地地m21509939 2总建筑面面积m262100393可销售面面积m24706696 4住宅区容容积率3.388 5绿化率%38.000%6总投资万元1873333 6.1其中：资资本金万元5000006.2银行贷款款万元500000 6.3预售收入入
11、万元8733337销售收入入万元2663390 8利润总额额万元644005 9净利润万元483004 10投资利润润率34.338%11投资净利利润率25.779%12销售净利利润率：18.113%13财务内部部收益率率27.003%14贷款偿还还期年2.622 第二章 市场分分析与项项目定位位2.1我我国房地地产行业业发展形形势分析析 改革开开放以来来，中国国经济得得到快速速发展，特特别是220022年以来来，我国国国民生生产总值值持续保保持两位位数的增增长速度度，经济济的持续续增长，使使我国的的综合实实力得到到大幅度度提高，人人民生活活得到改改善，住住房需求求不断增增加。20088年，全
12、年国国内生产产总值33006670亿亿元，比比上年增增长9.0%。其其中，第第一产业业增加值值340000亿亿元，增增长5.5%；第二产产业增加加值14461883亿元元，增长长9.33%；第第三产业业增加值值12004877亿元，增增长9.5%。第第一产业业增加值值占国内内生产总总值的比比重为111.33%，第第二产业业增加值值比重为为48.6%，第第三产业业增加值值比重为为40.1%。随着经济济的发展展，我国国城镇居居民人均均可支配配收入也也得到大大幅度提提高，220088年，镇镇居民人人均可支支配收入入达到1157881元，比比上年增增长8.4%。图1-11 220044-20008年国
13、内内生产总总值及其其增长速速度图1-22 22004420008年城镇镇居民人人均可支支配收入入及其增增长速度度 088年，全全年房地地产开发发投资3305880亿元元，比上上年增长长20.9%。其其中，东东部地区区183325亿亿元，增增长177.1%；中部部地区662877亿元，增增长311.7%；西部部地区559677亿元，增增长222.7%。按工工程用途途分，商商品住宅宅投资2220881亿元元，增长长22.6%；办公楼楼投资111122亿元，增增长7.4%；商业营营业用房房投资332000亿元，增增长144.9%。表1 20008年年房地产产开发和和销售主主要指标标完成情情况指标单位
14、绝对数比上年增增长%投资完成成额亿元30588020.99其中：住住宅亿元22088122.66其中：990平方方米以下下住宅亿元6416650.77其中：经经济适用用房亿元98319.77房屋施工工面积万平方米米274114916.00其中：住住宅万平方米米216667116.00房屋新开开工面积积万平方米米9757742.3其中：住住宅万平方米米7988891.4房屋竣工工面积万平方米米585002-3.55其中：住住宅万平方米米477550-4.22商品房销销售面积积万平方米米620889-19.7其中：住住宅万平方米米558886-20.3本年资金金来源亿元3814461.8其中：国国
15、内贷款款亿元725773.4其中：个个人按揭揭贷款亿元35733-29.7本年购置置土地面面积万平方米米367885-8.66完成开发发土地面面积万平方米米260333-5.66土地购置置费亿元5795510.99经济和人人口的增增长、住住房制度度的改革革、居民民收入的的提高、城城镇化的的深入带带动了我我国房地地产行业业的发展展，房地地产业的的发展反反过来又又促进了了经济的的发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一，在未来一段时期内，房地产业稳步发展的趋势不会改变。2.2西西安市房房地产发发展形势势分析西安是陕陕西省省省会，现现辖9区区6县，总总面积999833平方公公里。22002220
16、008西安市市生产总总值年均均增长114%，保保持了自自19992年以以来连续续17年的两两位数增增长，220088年，西西安市生生产总值值预计将将达到221900亿元，不不仅较上上年增长长了近2296亿亿元，更更是20002年的2.6倍。55年居民民消费价价格总指指数分别别为988.6，880.55，822.3，880.33，811.7，呈呈现出“高高增长、低低通胀”的的良好发发展态势势。财政政收入稳稳步增长长，20008年全市市财政一一般预算算收入114561亿亿元，增增长2889；全社社会固定定资产投投资1990616亿亿元，增增长3228。图1-33 西安市市生产总总值增长长表随着西部
17、部大开发发战略的的实施，西西安社会会经济发发展迅速速，已成成为我国国重要的的科研、高高等教育育、国防防科技工工业和高高新产业业基地，综综合科技技实力仅仅次于北北京、上上海、居居中国城城市第三三位，是是我国中中西部地地区最大大的交通通、通讯讯、信息息、金融融中心之之一。西西安又是是我国内内陆对外外开放城城市，享享受多项项优惠政政策，已已与1220多个个国家和和地区有有直接的的贸易往往来，成成为新欧欧亚大陆陆桥上最最大的枢枢纽，是是我国西西部地区区最具发发展潜力力的城市市之一。20099年1季度，西西安市批批准商品品房预售售面积1170.9万平平方米，同同比增长长68.76%；销售售1911.27
18、7万平方方米，同同比增长长27.83%。楼市市销售交交易量已已经基本本恢复到到08年5月前前的水平平。商品品房住宅宅均价为为45994元，同同比增长长6.774%。住宅价格仍是带动西安房价上涨的主要力量。08年下半年以来，国家出台的宽松的货币政策、交易税费的减免等利好因素，有利于刺激购房者信心的恢复。07年66月份，在省政政府的高高度重视视下，由由省建设设厅组织织编制的的陕西西省城镇镇体系规规划，历历经数年年，四易易其稿，终终获国务务院同意意批准实实施。该该规划首首次将一一直在理理论界探探讨的“西安都都市圈”予以明明确。陕西省省城镇体体系规划划首次次明确了了“西安都都市圈”的提法法并确定定了其
19、范范围。“西安都都市圈”即人口口和产业业密集、大大型基础础设施建建设和城城镇建设设一体化化发展的的地域，包包括西安安市行政政辖属的的9区4县，咸咸阳市行行政辖属属的2区1市4县（秦秦都区、渭渭城区、兴兴平市、三三原县、礼礼泉县、乾乾县、泾泾阳县）。“西安都都市圈”的主城城为西安安中心城城市，辅辅城为咸咸阳中心心城市，诸诸多城镇镇沿国道道线呈放放射状分分布。在在具体职职能上，西西安市城城六区是是高新技技术、新新型制造造业、现现代化服服务业的的最大综综合中心心，阎良良以航空空航天为为主，临临潼以旅旅游、交交通、居居住为主主，长安安以高新新技术、科科技教育育、旅游游为主，户户县以新新型制造造业和旅旅
20、游业为为主，其其他郊县县以旅游游、工业业和现代代化农业业为主；咸阳的的兴平市市发展具具有高新新技术性性质的化化学工业业、国防防工业和和星火产产业，三三原以星星火产业业、食品品、轻工工和商贸贸业为主主，礼泉泉以果业业、星火火产业和和旅游业业为主，乾乾县以旅旅游、商商贸业为为主，泾泾阳以建建材加工工和食品品工业为为主。陕西省省城镇体体系规划划还为为“西安都都市圈”确定了了交通支支持：其其中公路路主骨架架建设以以阿荣旗旗北海、银银川武汉、西西安南京、青青岛银川、二二连浩特特河口、连连云港霍尔果果斯陕西西段高等等级公路路为重点点，形成成西安到到渭南、商商洛、杨杨凌、铜铜川市耀耀州区、柞柞水的11小时公
21、公路交通通圈，西西安到黄黄陵、宝宝鸡、韩韩城、潼潼关的22小时公公路交通通圈，西西安到延延安、汉汉中、安安康、天天水、洛洛阳的33小时公公路交通通圈，西西安到太太原、石石家庄、徐徐州、武武汉、重重庆、成成都、兰兰州、银银川、包包头的一一日交通通圈。规划的的出台，将将使得西西安作为为亚欧大大陆桥经经济带的的心脏，充充分发挥挥其西部部大开发发桥头堡堡的战略略优势，推推动全市市经济步步入高速速发展的的轨道，同同时带动动房地产产行业稳稳定、快快速的发发展。市场供应应20099年第11季度，西西安市商商品房投投资额接接近400亿元，与与去年同同期相比比增长663.663%。20099年第11季度商商品房
22、施施工面积积2300万平方方米，环环比下降降10.39%，本季季商品房房竣工面面积2110万平平方米，同同比增长长25.53%；20009年年1季度度西安市市商品房房新开工工面积为为1900万平方方米，环环比下降降16.96%。市场销售售20099年1季度度，西安安市批准准商品房房预售面面积1770.99万平方方米，同同比增长长68.76%；销售售1911.277万平方方米，同同比增长长27.83%。西安安市批准准普通住住宅类物物业预售售面积1142.48万万，同同比增长长12.07%；销售售面积1172.95万万，同同比增长长32.68%。楼市市销售交交易量已已经基本本恢复到到08年5月前前
23、的水平平。商品品房住宅宅均价为为45994元，同同比增长长6.774%。2.3区区域房地地产市场场分析本项目坐坐落地西西安市雁雁塔区昆昆明池路路7号，位位于莲湖湖区、雁雁塔区、西西安高新新科技技技术产业业开发区区交界处处，西二二环与西西三环之之间，交交通便利利，比邻邻西安土土门居住住圈、桃桃园居住住圈、西西高新居居住圈，是城西南房地产市场发展最成熟、配套完善、人居氛围、商业氛围条件最好的区域。西安高新新技术产产业开发发区，是19991年年3月经经国务院院首批批批准的国国家级高高新区，创创立之初初，园区区面积仅仅9.55平方米米公里，116年的的发展，西西高新规规划面积积已达到到98平平方公里里
24、，同时时16年年的发展展让一个个连日常常生活需需求都很很难满足足的“菜地”变成一一个让香香格里拉拉酒店、金金鹰国际际购物中中心等高高端物业业在西安安的首选选区域，绿绿地集团团、和记记黄埔等等国内大大牌地产产开发商商进军西西安的第第一战场场都默默默的说明明了高新新这几年年的飞速速发展，高高新已成成为西安安的“上只角角”。（注注：“上只角角”是上海海对旧时时愚园路路、湖南南路、余余庆路等等有钱、有有闲、社社会名流流聚集的的地方的的一个形形容词，意意为高尚尚人士居居住区等等。）西西高新具具体数据据分析如如下：6年增长长6倍的的销售量量见证成成长（图1） 作为为国家级级高新产产业示范范区，高高新区近近
25、几年来来房地产产区域市市场一直直很活跃跃。西安安房地产产信息网网数据研研究中心心对高新新历年住住宅价格格统计数数据显示示：20000年年，高新新住宅均均价27750元元/平方方米， 09年年1季度度高新住住宅均价价已增至至46255元./平方米米，较上上年同比比增长55.077%；高高新住宅宅销售面面积占住住宅总销销售面积积从20000年年的100.244%到220077年的225.4%，这些数数字无一一不印证证着高新新区高品品质的居居住氛围围已深入入人心。GDP年年均增长长率超过过30%（图22）18年来来，高新新主要经经济指标标增长迅迅猛，西西安高新新区实现现了从无无到有、从从小到大大、从
26、低低到高、从从优到强强、从内内到外的的一系列列跨越；实现了了主要经经济指标标长达118年平均均增长660以以上、近近年在基基数较大大情况下下仍保持持30以上的的超常发发展。GGDP总总量由220000年755.455亿元增增至20006年年3800亿元，220077年上半半年GDDP总量量2344.566亿元，比比同期增增长322%，综综合指标标位于全全国533个高新新区前55位。高新区已已成为西西安对接接世界经经济的一一个重要要平台，220066年，以以西安高高新区软软件园为为基础，西西安获商商务部授授牌成为为首批55个“中国服服务外包包基地城城市”之一。近近几年，西西安高新新区软件件产业发
27、发展迅猛猛，保持持着年均均45%以上的的发展速速度，已已成为高高新区新新的经济济增长点点。目前前入驻西西安的660多家家世界5500强强企业中中仅西高高新就达达有400多家，包包括美国国霍尼韦韦尔、德德国博世世、美光光公司等等。配套齐全全的区域域环境接接轨百姓姓生活（图3）（图44）从（图33）、（图图4）不不难看出出，近年年来西高高新区域域对居民民居住十十分重要要的交通通设施已已达233条，大大型超市市由20001年年的2家家增至220077年的66家，与与居民后后期生活活息息相相关的学学校增长长达666.677%，大大型医院院增长4450%，其他他休闲娱娱乐设施施也成倍倍增长，高高端生活活
28、配套场场所尤为为显著。这这些区域域优势都都受到了了购房者者的青睐睐。近年来来，外来来房产大大鳄争先先恐后地地进入西西高新房房地产市市场，正正在把西西高新的的房地产产业推向向前所未未有的巅巅峰。自国内内房地产产第一品品牌之称称的中海海地产通通过竞拍拍方式拿拿下西高高新一块块“地王”，拉开开了外埠埠品牌进进军高新新区的帷帷幕。紧紧接着，上上海绿地地、深圳圳鸿基、和和黄地产产、上海海大华、福福建融侨侨等大批批外地品品牌先后后在西高高新排兵兵布阵。“绿地世纪城”、“西安逸翠园”、“融侨紫薇馨苑”、“大华阳光曼哈顿”等项目均为高新的高端生活注入了新的活力。在不断加加快园区区建设与与发展的的同时，高高新一
29、直直很注重重人居环环境的建建设，对对绿化率率的要求求很高，依依然不变变16年年“菜地”大观，据据不完全全统计，建建区以来来，木塔塔寺、新新纪元公公园、永永阳公园园、唐城城遗址等等大型公公园的陆陆续建成成，西安安高新区区已投入入环境建建设基金金30亿亿元以上上，目前前园区绿绿化覆盖盖率已达达42.6%。桃园居住住圈，地地跨西安安高新区区与城西西，居住住圈东起起沣惠路路，西到到丈八北北路，北北依昆明明路，南南靠科技技路。桃桃园居住住圈紧临临高新区区内的城城市主干干道，交交通比较较便利。桃桃园居住住圈内有有枫林华华府、枫枫韵蓝湾湾、旭景景碧泽园园、昆明明花园等等多个新新型居住住社区，已已经成为为高新
30、区区和城西西重要的的居住圈圈之一。桃园居住住圈横跨跨高新与与城西两两大板块块，区内内项目较较多，且且以大盘盘项目为为主，社社区内部部配套设设施也较较小规模模项目齐齐备的多多，大规规模项目目多已开开发至22期，部部分社区区配套、绿绿化景观观等已初初现雏形形，另外外由于该该居住圈圈处于城城西、高高新两区区交汇地地带，租租售人群群会较单单一区域域的人群群范围更更广，投投资前景景相对更更为广阔阔。桃园居住住圈目前前已成为为高新区区和城西西区开发发的一个个新兴热热点区域域，其周周边环境境、配套套设施等等也日趋趋成熟。桃园居住住圈紧临临丈八路路、昆明明路、沣沣惠南路路、南二二环、科科技路等等多条城城市主干
31、干道，其其中丈八八路、昆昆明路都都是近年年来拓宽宽改造完完成的新新道路，路路况条件件较好。同同时圈内内还拥有有14、3312、4405、2210、2201、2202、2225、7711等等多条公公交线路路，保证证出行的的方便快快捷。居住圈周周边分布布有陕西西省圣经经学校、西西北大学学成人教教育学院院、大寨寨路小学学、桃园园小学、西西安仪表表工业学学校南教教学区等等多所教教育机构构。圈内内还拥有有西安高高新医院院、陕西西省红十十字医院院等医疗疗机构。桃园居居住圈内内房地产产项目比比较多，既既有商品品房还有有经济适适用房，有有枫林华华府、枫枫韵蓝湾湾、旭景景碧泽园园、昆明明花园等等项目，配配套设施
32、施也比较较好，区域内内的各方方面配套套都在进一步步改善，区区域价值值也在进一步步提升，区区域投资资的前景景看好。土门居住住圈，范围为为沣镐西西路以南南、沣惠惠南路以以西、昆昆明路以以北、汉汉城南路路以东的的居住区区域。城城西是传传统的“电工城城”，发展展比较早早，很多多区域相相对成熟熟，特别别是在环环城西路路与二环环之间的的区域。其其中，土土门在城城西是乃乃至西安安都算是是较为“繁华”的地段段，周边边商业繁繁荣，各各种配套套设施也也相对齐齐全。又又因为有有土门街街心公园园在景观观和环境境方面的的“衬托”，使这这一区域域受到众众多人的的青睐。以土门十十字为轴轴心，辐辐射到西西郊，土土门十字字附近
33、可可以说是是西郊的的商业中中心。土土门居住住圈内商商业配套套齐全，成成为人们们居住、休休闲、购购物的首首选旺地地，也是是城西商商业环境境、商业业氛围、商商业形象象发展最最快的区区域。土土门附近近主要由由以国美美电器、土土门民生生商厦、爱爱家超市市、丰登登路商场场等规模模稍大的的商场或或超市为为主力店店，加上上一些临临街小商商铺和专专营店，涵涵盖了专专业卖场场、综合合百货、超超市、品品牌专营营店经营营等业态态。周边主要要有爱家家超市、家家世界超超市、苏苏宁电器器、土门门商厦等等大型的的购物场场所。另另外有东东东面食食馆、经经济大排排挡、小小张刀削削面馆、重重庆东东东包土门门分店、小小鹿面食食屋、
34、辣辣螃蟹酒酒店、韩韩都酒店店、西安安喜来登登大酒店店、花都都酒店、协协和大酒酒店、丰丰盛饭店店、五洋洋大酒店店、石油油宾馆、名名雅酒店店等餐饮饮店和酒酒店宾馆馆等。还还有庆安安文体中中心、福福星娱乐乐城、九九阳网络络俱乐部部、好来来屋等休休闲娱乐乐场所。同同时有西西安商业业银行丰丰镐支行行土门分分理处、交交通银行行城西支支行、中中国银行行沣惠路路储蓄所所、中国国工商银银行土门门储蓄所所、中国国银行西西安市土土门分理理处、中中国银行行团结一一路储蓄蓄所、招招商银行行团结路路储蓄所所等金融融机构。学校方面面主要有有西电公公司第一一小学、西西安航空空技术高高等专科科学校、庆庆安小学学、庆安安中学、西
35、西安市第第十五中中学、西西安经贸贸职业学学校、西西安市经经济贸易易学校、西西电公司司第六小小学、西西安经贸贸成人中中等专业业学校等等。西安军工工医院、西西安第四四军医大大学教学学医院、西西安市莲莲湖区土土门医院院、西安安市桃园园医院、西西开职工工医院第第二门诊诊部、西西安市儿儿童医院院西郊门门诊部、西西电医院院等医疗疗机构也也在这个个区域里里安家落落户，为为此区域域的住户户的提供供便利的的医疗服服务。土门街心心公园是是闹市中中的一块块宁静的的乐土，繁繁华与城城市绿地地在此交交融，不仅仅仅可以在在自家楼楼上观赏赏公园中中的绿色色，还可可以在闲闲暇时光光步行与与此，和和家人、朋朋友感受受绿色的的熏
36、陶。土门附近近的交通通相对来来说也比比较便利利，首先先依赖二二环的便便利交通通，向南南可到高高新区，沿沿沣镐东东路、西西关正街街可到城城内。交交通比较较通达，相相当于一一个枢纽纽的位置置，可以以顺利通通达西安安的各个个城区，同同时也方方便到达达咸阳。近些些年城西西的道路路等基础础设施也也在不断断改善，另另外西咸咸一体化化也给城城西区域域带来新新的活力力。并且且土门区区域向南南2站路路即可到到达高新新区，随随着高新新区西北北角众多多楼盘项项目的开开发建设设，这两两个区域域的连接接将更加加紧密。西安市市区县商商圈发展展规划中中对于土土门商圈圈的未来来有明确确规划，其其中土门门将定位位为商务务金融商
37、商圈，同同时其核核心区域域涉及部部分二环环沿线，也也将纳入入二级商商业服务务网的范范围之内内，区域域内将鼓鼓励设置置中型百百货店、专专业店、专专卖店、超超市、便便利店、餐餐饮网点点、文化化娱乐等等设施。商商圈的发发展依托托在居住住圈的基基础上，而而对商圈圈的规划划及建设设也必将将会带动动居住圈圈的配套套更加的的完善，在在此形式式的带动动下，土土门居住住圈的明明天将会会更加的的美好。综合土门门区域的的情况来来看，这这里具有有良好的的地段、配配套、交交通、环环境等，优势明显显。2.4 099年一季季度城西西销售状状况本月城西西区普通通住宅在在售价格格环比增增长幅度度为全市市首位，主主要是因因为城西
38、西区普通通住宅类类物业受受局部区区域环境境影响明明显，但但受临近近区域辐辐射价格格差距较较大，临临近高新新区域密密集开发发的各项项目本月月价格的的提升在在一定程程度上对对于提升升城西整整体价格格作用显显著。2.4.1 各各物业价价格表现现20099年3月份城城西区各各物业房房产在售售价格依依次为：普通住住宅类338844元/平平方米，商商服用房房类69997元元/平方方米，写写字楼446044元/平平方米，别别墅类446711元/平平方米。从城西区区均价走走势图来来看，本本月城西西各物业业在售均均价均呈呈现上升升趋势，普普通住宅宅环在售售均价比比增长11.366%，商商服用房房类物业业在售均均
39、价增长长0.336，写写字楼均均价上浮浮0.337%；别墅类类物业均均价下降降0.115个百百分点。2.4.2 各各物业销销售情况况城西区220099年3月销售售情况单位：平平方米车位/地地下室普通住宅宅商服用房房写字楼别墅合计城西501228 16100 517338 本月城西西商品房房成交量量环比增增长788.844%，商商品房市市场份额额上升55.511%，在在各城区区销量中中仅高于于城内。本月城西西仅普通通住宅和和商服用用房产生生交易。普普通住宅宅成交量量环比增增长幅度度为各城城区之首首，达884.559%，占占城全市市普通住住宅总成成交量的的6.113%；而商服服用房销销量较上上月有
40、所所回落，环环比下降降7.998%。2.4.3 普普通住宅宅销售排排行本月城西西区普通通住宅类类物业销销售面积积排行前前10名名的项目目为：名次项目名称称开发商名名称销售金额额（元）销售面积积（）1高新枫林林华府 陕西师科科房地产产开发有有限公司司4003333550807002昆明花园园 西安金统统房地产产开发有有限责任任公司3655563001773553东方米兰兰 西安侨荣荣实业有有限公司司2881182441615224西市佳园园 西安大唐唐西市置置业有限限公司2778842004535225百益雅苑苑 西安百益益实业有有限公司司1453304880467226卡布奇诺诺公馆 陕西科为
41、为房地产产开发有有限公司司1638892006365887御笔华章章 西安兆胜胜实业投投资有限限公司1765508558364008公园天下下 西安东航航置业有有限公司司1808826666250119万国远鉴鉴名筑总总西安万国国房地产产开发有有限责任任公司34999439985110丰庆路小小区(西西雅图翡翡翠城) 陕西人和和顺置业业有限公公司390003944826本月城西西区普通通住宅类类物业销销售金额额排行前前10名名的项目目为：名次项目名称称开发商名名称销售面积积（）销售金额额（元）1高新枫林林华府陕西师科科房地产产开发有有限公司司8070040033335502昆明花园园西安金统统
42、房地产产开发有有限责任任公司7735536555630013东方米兰兰 西安侨荣荣实业有有限公司司6152228811824414西市佳园园 西安大唐唐西市置置业有限限公司5352227788420045公园天下下 西安东航航置业有有限公司司2501118088266666御笔华章章 西安兆胜胜实业投投资有限限公司3640017655085587卡布奇诺诺公馆 陕西科为为房地产产开发有有限公司司3658816388920068百益雅苑苑 西安百益益实业有有限公司司4672214533048809悦泰利贞贞大厦 陕西悦泰泰置业有有限公司司74240255864410丰庆路小小区(西西雅图翡翡翠城
43、) 陕西人和和顺置业业有限公公司8263900039442.4.4 普普通住宅宅分面积积段销售售情况城西区220099年3月普通通住宅各各面积段段销售套套数分分段单单位：平平方米50以下下507707099090111011013001301444144180018022002202600260以以上83661641576712244本月城西西普通住住宅销售售总套数数5777套，较较上月环环比增长长87.95%。销售售面积集集中在1110平平方米以以下户型型占城西西总销售售量的881.446%。2.4.5 普普通住宅宅分价格格段销售售情况城西区220099年3月普通通住宅各各价格段段销售套套数
44、分段单位位：元28000以下28000-3000030000-3220032000-3550035000-3880038000-4220042000-4550045000-4880048000-5110051000-5440054000-5770057000-6000060000以上1511131612325413914193134342.4.6 普普通住宅宅购买人人群来源源情况城西区220099年3月普通通住宅购购买人群群来源情情况单位：套本市本省其他他地区外省市境外522243102.4.7 区区域动态态今年，莲莲湖区将将投资22.188亿元，对对环城西西路、大大庆路、劳劳动南路路等市区区
45、确定的的20条条道路沿沿街建筑筑物和街街景进行行整治。目前，劳劳动路、社社会路、丰丰庆路、北北关正街街等6条条路段已已开始整整治，开开工面积积达6112000平方米米；启动动大学习习巷、大大皮院、北北院门等等7个旅旅游景点点周边改改造项目目，改造造钟鼓楼楼广场、北北门广场场2个重重点区域域。莲湖湖区将其其作为今今年街景景整治的的重点工工作，国国庆节前前化觉巷巷、北院院门、社社会路将将变身为为具有明明清建筑筑风格的的旅游精精品街区区。莲湖区还还按照产产业定位位和居民民消费需需求，对对街区经经济发展展进行差差异化定定位，实实现街区区之间规规划、定定位、特特色、建建筑风格格的错位位，将打打造西大大街商贸贸一条街街、北大大街商贸贸一条街街、北院