《最高院 关于审理房屋登记案件若干问题的规定 XXXX1105【法释(XXXX)ible.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《最高院 关于审理房屋登记案件若干问题的规定 XXXX1105【法释(XXXX)ible.docx（23页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、【发布单单位】最最高院【发发布文号号】法释释【20010】115号【发发布日期期】200101105【生生效日期期】200101118【失失效日期期】-【所属属类别】司司法解释释及理解解与适用用【文件件来源】中国法院网中华人民民共和国国最高人人民法院院公告最高人人民法院院关于审审理房屋屋登记案案件若干干问题的的规定已已于20010年年8月22日由最最高人民民法院审审判委员员会第114911次会议议通过，现现予公布布，自220100年111月188日起施施行。二一年十一一月五日日最高人民民法院关关于审理房屋屋登记案案件若干干问题的的规定（20110年88月2日日最高人人民法院院审判委委员会第第1
2、4991次会会议通过过）法释【220100】155号为正确审审理房屋屋登记案案件，根根据中中华人民民共和国国物权法法、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法、中中华人民民共和国国行政诉诉讼法等等有关法法律规定定，结合合行政审审判实际际，制定定本规定定。第一条 公民、法法人或者者其他组组织对房房屋登记记机构的的房屋登登记行为为以及与与查询、复复制登记记资料等等事项相相关的行行政行为为或者相相应的不不作为不不服，提提起行政政诉讼的的，人民民法院应应当依法法受理。第二条 房屋登登记机构构根据人人民法院院、仲裁裁委员会会的法律律文书或或者有权权机关的的协助执执行通知知书以及及人民政政府的征征收决定定
3、办理的的房屋登登记行为为，公民民、法人人或者其其他组织织不服提提起行政政诉讼的的，人民民法院不不予受理理，但公公民、法法人或者者其他组组织认为为登记与与有关文文书内容容不一致致的除外外。房屋登记记机构作作出未改改变登记记内容的的换发、补补发权属属证书、登登记证明明或者更更新登记记簿的行行为，公公民、法法人或者者其他组组织不服服提起行行政诉讼讼的，人人民法院院不予受受理。房屋登记记机构在在行政诉诉讼法施施行前作作出的房房屋登记记行为，公公民、法法人或者者其他组组织不服服提起行行政诉讼讼的，人人民法院院不予受受理。第三条 公民、法法人或者者其他组组织对房房屋登记记行为不不服提起起行政诉诉讼的，不不
4、受下列列情形的的影响：（一）房房屋灭失失；（二）房房屋登记记行为已已被登记记机构改改变；（三）生生效法律律文书将将房屋权权属证书书、房屋屋登记簿簿或者房房屋登记记证明作作为定案案证据采采用。第四条 房屋登登记机构构为债务务人办理理房屋转转移登记记，债权权人不服服提起诉诉讼，符符合下列列情形之之一的，人人民法院院应当依依法受理理：（一）以以房屋为为标的物物的债权权已办理理预告登登记的；（二）债债权人为为抵押权权人且房房屋转让让未经其其同意的的；（三）人人民法院院依债权权人申请请对房屋屋采取强强制执行行措施并并已通知知房屋登登记机构构的；（四）房房屋登记记机构工工作人员员与债务务人恶意意串通的的。
5、第五条 同一房房屋多次次转移登登记，原原房屋权权利人、原原利害关关系人对对首次转转移登记记行为提提起行政政诉讼的的，人民民法院应应当依法法受理。原房屋权权利人、原原利害关关系人对对首次转转移登记记行为及及后续转转移登记记行为一一并提起起行政诉诉讼的，人人民法院院应当依依法受理理；人民民法院判判决驳回回原告就就在先转转移登记记行为提提出的诉诉讼请求求，或者者因保护护善意第第三人确确认在先先房屋登登记行为为违法的的，应当当裁定驳驳回原告告对后续续转移登登记行为为的起诉诉。原房屋权权利人、原原利害关关系人未未就首次次转移登登记行为为提起行行政诉讼讼，对后后续转移移登记行行为提起起行政诉诉讼的，人人民
6、法院院不予受受理。第六条 人民法法院受理理房屋登登记行政政案件后后，应当当通知没没有起诉诉的下列列利害关关系人作作为第三三人参加加行政诉诉讼：（一）房房屋登记记簿上载载明的权权利人；（二）被被诉异议议登记、更更正登记记、预告告登记的的权利人人；（三）人人民法院院能够确确认的其其他利害害关系人人。第七条 房屋登登记行政政案件由由房屋所所在地人人民法院院管辖，但但有下列列情形之之一的也也可由被被告所在在地人民民法院管管辖：（一）请请求房屋屋登记机机构履行行房屋转转移登记记、查询询、复制制登记资资料等职职责的；（二）对对房屋登登记机构构收缴房房产证行行为提起起行政诉诉讼的；（三）对对行政复复议改变变
7、房屋登登记行为为提起行行政诉讼讼的。第八条 当事人人以作为为房屋登登记行为为基础的的买卖、共共有、赠赠与、抵抵押、婚婚姻、继继承等民民事法律律关系无无效或者者应当撤撤销为由由，对房房屋登记记行为提提起行政政诉讼的的，人民民法院应应当告知知当事人人先行解解决民事事争议，民民事争议议处理期期间不计计算在行行政诉讼讼起诉期期限内；已经受受理的，裁裁定中止止诉讼。第九条 被告对对被诉房房屋登记记行为的的合法性性负举证证责任。被被告保管管证据原原件的，应应当在法法庭上出出示。被被告不保保管原件件的，应应当提交交与原件件核对一一致的复复印件、复复制件并并作出说说明。当当事人对对被告提提交的上上述证据据提出
8、异异议的，应应当提供供相应的的证据。第十条 被诉房房屋登记记行为合合法的，人人民法院院应当判判决驳回回原告的的诉讼请请求。第十一条条 被诉诉房屋登登记行为为涉及多多个权利利主体或或者房屋屋可分，其其中部分分主体或或者房屋屋的登记记违法应应予撤销销的，可可以判决决部分撤撤销。被诉房屋屋登记行行为违法法，但该该行为已已被登记记机构改改变的，判判决确认认被诉行行为违法法。被诉房屋屋登记行行为违法法，但判判决撤销销将给公公共利益益造成重重大损失失或者房房屋已为为第三人人善意取取得的，判判决确认认被诉行行为违法法，不撤撤销登记记行为。第十二条条 申请请人提供供虚假材材料办理理房屋登登记，给给原告造造成损
9、害害，房屋屋登记机机构未尽尽合理审审慎职责责的，应应当根据据其过错错程度及及其在损损害发生生中所起起作用承承担相应应的赔偿偿责任。第十三条条 房屋屋登记机机构工作作人员与与第三人人恶意串串通违法法登记，侵侵犯原告告合法权权益的，房房屋登记记机构与与第三人人承担连连带赔偿偿责任。第十四条条 最高高人民法法院以前前所作的的相关的的司法解解释，凡凡与本规规定不一一致的，以以本规定定为准。农村集体体土地上上的房屋屋登记行行政案件件参照本本规定。最高人民民法院行行政审判判庭庭长长就关于审审理房屋屋登记案案件若干干问题的的规定答答记者问问作者：罗罗书臻 近日，最最高人民民法院审审判委员员会第114911次
10、会议议讨论通通过了关关于审理理房屋登登记案件件若干问问题的规规定（以以下简称称规定定）。在在公布实实施前夕夕，本报报记者访访问了最最高人民民法院行行政审判判庭赵大大光庭长长。难题不断断出现裁裁判不够够统一记者：行行政的领领域非常常广泛，房房屋登记记是房管管部门的的监管职职能之一一，在政政府职能能当中只只占很小小的比重重。在您您看来，专专就如此此之小的的领域制制定司法法解释，必必要性何何在呢？赵大光：制定规规定的的必要性性至少可可从以下下四个方方面阐述述：第一，房房屋登记记的重要要性。房房屋乃人人们生存存必需之之物，其其重要性性不言自自明。房房屋登记记作为确确认房屋屋产权和和流转的的制度，一一端
11、连着着广大人人民群众众的重大大切身利利益，一一端连着着市场秩秩序和社社会稳定定，在市市民社会会和政治治国家两两个层面面上都承承载着重重要价值值。建设设好、维维护好这这一制度度，已被被物权权法等等法律确确立为重重要目标标，并由由有关行行政机关关、司法法机关分分别落实实。法院院行政审审判的任任务是，通通过审理理房屋登登记案件件，保护护房屋权权利人、利利害关系系人合法法权益，监监督登记记机构恪恪尽职守守，保障障房屋登登记制度度的正常常运转。就就房屋登登记的重重要性而而言，制制定专门门的司法法解释应应属值得得考虑的的选项。第二，亟亟待解决决的疑难难问题。随随着房地地产市场场的活跃跃，房屋屋登记已已成矛
12、盾盾高发领领域，案案件数量量增长快快，疑难难问题多多。20000年年以来，全全国行政政案件数数量增长长了200%，而而房屋登登记案件件增长了了近2000%，在在94类行行政案件件中排位位升至第第二，在在案件总总量中的的占比达达8%。不不仅如此此，具有有共性的的疑难问问题也积积累了很很多。比比如，基基于协助助义务的的房屋登登记的可可诉性、诉诉连续转转移登记记案件的的受理、复复印件和和影印件件的举证证和证明明力、民民行交叉叉的审理理程序和和判断权权限，等等等。长长期以来来，令行行政法官官倍感困困扰，制制定司法法解释加加以解决决，无疑疑可起事事半功倍倍之效。第三，行行政审判判与物物权法的的衔接尚尚有
13、诸多多不明。物物权法对对物权登登记设有有专节，其其新规则则、新精精神如何何在房屋屋登记案案件审判判中实施施、贯彻彻，比如如预告登登记、异异议登记记、查询询行为的的可诉性性问题，裁裁判如何何保护善善意取得得，行政政赔偿中中如何适适用物物权法第第二十一一条，等等等，又又出现了了许多新新难题，使使审判难难上加难难。第四，裁裁判标准准不够清清晰。由由于上述述新老问问题比较较复杂，极极易产生生分歧，使使得房屋屋登记案案件裁判判错误、不不当的几几率增高高，妨碍碍了审判判功能的的正常发发挥。尤尤其是不不同法院院甚至同同一法院院不同审审判部门门因理解解不同造造成的同同案不同同判的问问题，更更是广为为诟病。虽虽
14、属个别别问题，但但危害不不小，既既损害法法院司法法权威，又又造成部部分当事事人不肯肯服判，上上访不止止，不利利于社会会秩序的的稳定。制制定司法法解释，以以统一司司法尺度度，无疑疑是一个个很好的的办法。理清法律律关系吸吸取各方方智慧记者：房屋登登记案件件中的疑疑难问题题的背景景复杂，争争议也很很大，不不广泛吸吸取各方方智慧，就就难有妥妥当的解解决方案案。规规定在在这方面面做的如如何？赵大光光：对事事物复杂杂性缺乏乏透彻的的认识，应应对之策策就难以以得法。即即便解决决问题，也也难免制制造新的的麻烦，甚甚至麻烦烦比问题题还要多多。房屋屋登记的的复杂背背景，可可从三个个方面观观察：第一，利利益结构构。
15、房屋屋登记涉涉及众多多利益主主体，包包括房屋屋所有权权人、抵抵押权人人、地役役权人等等房屋物物权主体体，也包包括真正正权利人人、债权权人、继继承人、配配偶等利利害关系系人。房房屋登记记案件通通常都与与上述利利益主体体之间的的冲突搅搅在一起起，增加加裁判的的难度。比比如，房房屋几次次转让之之后，真真正权利利人对一一系列转转移登记记均提起起诉讼，是是否受理理？又如如何审理理？就涉涉及到真真正权利利人与一一系列第第三人之之间的利利益取舍舍之难题题。第二，民民行交叉叉。在房房屋登记记中，民民事关系系和行政政关系相相互交织织、相互互作用，使使得行政政审判与与处理房房屋民事事纠纷的的民事审审判经常常出现矛
16、矛盾和冲冲突，如如何协调调两者，是是非常棘棘手的问问题。第三，难难以控制制的不确确定性。登登记机构构即便尽尽到审慎慎合理的的审核职职责，登登记结果果是否正正确仍存存不确定定性，因因为很多多不可控控的因素素会影响响登记结结果。比比如有关关行政行行为违法法、公证证书、测测绘报告告、评估估报告的的错误、有有关当事事人的造造假，等等等。解决上上述问题题，行政政审判自自身经验验是不够够用的，还还须借助助法院其其他审判判部门、立立法机关关及有关关行政部部门的经经验。为为此，我我们采取取了如下下步骤：一是充充分挖掘掘现有经经验。起起草之初初，组织织全国行行政审判判力量调调研，并并选取成成绩突出出的北京京、辽
17、宁宁、上海海、江苏苏、浙江江、广东东六家高高院，与与最高法法院调研研小组共共同努力力，拟写写了高质质量的司司法解释释试拟稿稿。二是是广收各各方意见见。除了了征求法法院内部部相关庭庭室意见见外，还还多次召召开研讨讨会，邀邀请行政政法和民民法方面面的专家家学者参参加，听听取意见见。三是是全面贯贯彻法律律意图。司司法解释释能否成成功，关关键就看看能否做做到这一一条。为为此，我我们书面面征求了了全国人人大、国国务院法法制办、建建设部以以及有关关部门的的意见，作作为把握握法律意意图的重重要基础础。把握法法律意图图依法审审慎诠释释记者：司法解解释的主主要目标标是贯彻彻法律意意图。那那么，只只要找到到法律意
18、意图，解解释就有有了方向向。可问问题在于于，一部部法律的的意图相相对容易易把握，规规定涉涉及行政政诉讼法法、物权权法以及及城市房房地产管管理法等等相关法法律，法法律意图图如何把把握呢？赵大光光：我们们说“法律意意图”，隐含含之意，法法律并非非是零散散的文字字，而是是目的统统合的系系统。它它要求我我们解释释法律，要要尊重文文义，又又不拘泥泥文义。不不仅把握握文字的的含义，更更要看到到背后的的目的和和动机。要要做到这这一点，就就应当联联系其上上下文，注注意法律律的整体体性。根根据问题题背景的的不同，法法律意图图既可在在一部法法律中寻寻觅，也也可在多多部法律律中寻觅觅。唯其其如此，才才能说法法律得到
19、到了真正正的实现现。这种种操作，在在规定定当中中贯彻始始终，篇篇幅所限限，仅举举几例：第一，原原告资格格。诉权权保护与与善意取取得的权权衡是其其主轴。规规定第第四条认认可四种种特殊债债权人的的原告资资格，更更强调诉诉权保护护的价值值；第五五条对起起诉连续续转移登登记的原原告资格格作出限限制，则则更多地地考虑与与善意取取得制度度的协调调。第二，民民行交叉叉及其处处理。规规定第第八条规规定了民民事基础础关系先先行处理理的原则则，对行行政诉讼讼与民事事诉讼的的衔接关关系作出出了合理理而又清清楚的阐阐述。第三，关关于复印印件、影影印件的的可采性性问题，规规定第第九条规规定当事事人对此此有异议议的，应应
20、当提供供证据。该该规定在在证据规规则允许许的限度度内，合合理考虑虑了房屋屋登记所所面临的的实际状状况。第四，登登记合法法的判决决。规规定第第十条规规定一律律判决驳驳回诉讼讼请求，主主要是为为了给可可能出现现的更正正登记等等行为留留下合适适的空间间，使行行政诉讼讼与行政政监管更更好地衔衔接。第五，登登记违法法的判决决。规规定第第十一条条第一款款规定的的部分判判决，主主要是考考虑到把把部分错错误的登登记全部部撤销，则则正确的的部分可可能因对对方不合合作而难难以登记记。在行行政诉讼讼法和登登记制度度的容许许空间内内，选择择了最有有利于实实质性解解决纠纷纷的方式式。第六，混混合过错错的行政政赔偿。规规
21、定第第十二条条规定将将房屋登登记机构构的赔偿偿份额与与过错挂挂钩。起起草中有有一种主主张认为为，物物权法第第二十一一条第二二款规定定的是无无过错责责任。照照此理解解，登记记机构即即便恪尽尽职守，仍仍须为其其他机构构和人员员的过错错、甚至至纯粹的的民事欺欺诈买单单，很难难想象立立法者会会有此意意图。联联系上下下文，我我们认为为，“登记错错误”应指因因登记机机构过错错而造成成的错误误。力求获获得实效效避免贪贪大求全全记者：在规规定公公布之时时，请您您对其实实施的前前景作出出预测。赵大光光：规规定的的条文不不多，但但容量很很大。可可以说，每每个条文文都有针针对性，立立足于解解决真问问题，方方案论证证
22、也考虑虑了各种种有关因因素，力力求妥当当。相信信其实施施可以对对房屋登登记案件件审判起起到较大大的推动动作用。不不过，不不能指望望规定定毕其其功于一一役，解解决所有有问题。房房屋登记记案件的的问题很很多，其其中有共共性与个个别之分分，实践践需求有有急缓之之分，研研究程度度有深浅浅之分，所所以，我我们在起起草之初初就确立立了“追求实实效，不不贪大求求全”的指导导思想，规规定针针对的都都是亟待待解决的的、研究究较为成成熟的、具具有普遍遍性的问问题。最高院关关于审理理房屋登登记案件若干干问题的的规定的的理解与与适用最高人民民法院于于近日发发布的关关于审理理房屋登登记案件件若干问问题的规规定（以以下简
23、称称规定定）将将于20010年年11月18日起起施行。为为正确理理解适用用，对其其起草背背景和主主要内容容说明如如下：一、房房屋登记记案件的的受案范范围物权法法刚一一公布，各各种房屋屋登记的的可诉性性就成为为房屋登登记案件件审理当当中引起起热烈讨讨论的一一个问题题。物物权法及及建设部部配套的的房屋屋登记办办法（以以下简称称办法法）关关于房屋屋登记的的规定涉涉及两类类行为，一一是房屋屋登记行行为，包包括房屋屋所有权权登记、抵抵押权登登记、地地役权登登记三类类权利登登记，以以及异议议登记、更更正登记记、预告告登记三三类辅助助登记。二二是相关关行政行行为，包包括是否否准予查查询、复复制登记记资料以以
24、及撤销销登记、收收缴权属属证书等等行为。两两类行为为都符合合行政政诉讼法法关于于受案范范围的规规定，均均为可诉诉。鉴此此，规规定第第一条规规定：“公民、法法人或者者其他组组织对房房屋登记记机构的的房屋登登记行为为以及与与查询、复复制登记记资料等等事项相相关的行行政行为为或者相相应的不不作为不不服，提提起行政政诉讼的的，人民民法院应应当依法法受理。”关于房屋屋登记排排除司法法审查的的问题，司司法解释释规定了了三种情情形：（1）根根据有权权机关法法律文书书所为的的房屋登登记。规规定第第二条第第一款规规定：“房屋登登记机构构根据人人民法院院、仲裁裁委员会会的法律律文书或或者有权权机关的的协助执执行通
25、知知书以及及人民政政府的征征收决定定办理的的房屋登登记行为为，公民民、法人人或者其其他组织织不服提提起行政政诉讼的的，人民民法院不不予受理理，但公公民、法法人或者者其他组组织认为为登记与与有关文文书内容容不一致致的除外外。”据此，可可分两种种情况，一一是按照照具有确确权效果果的人民民法院判判决、仲仲裁委员员会的仲仲裁书、人人民政府府的征地地决定作作出的房房屋登记记行为。按按照物物权法第第二十八八条规定定，此时时，新的的权利人人已经直直接取得得了房屋屋所有权权。二是是根据人人民法院院等有权权机关作作出的协协助执行行通知书书作出的的房屋登登记行为为，登记记机构受受到有权权机关文文书效力力的拘束束。
26、上述述两种情情况下，登登记机构构所作的的登记并并非出于于独立意意志，承承认其可可诉性不不能起到到救济当当事人的的作用，只只能徒增增司法负负担。（2）换换证、补补证及更更新登记记簿的可可诉性。规规定第第二条第第二款规规定：“房屋登登记机构构作出未未改变登登记内容容的换发发、补发发权属证证书、登登记证明明或者更更新登记记簿的行行为，公公民、法法人或者者其他组组织不服服提起行行政诉讼讼的，人人民法院院不予受受理。” 根据办办法第第二十七七条规定定，房屋屋权属证证书、登登记证明明破损的的，权利利人可以以向房屋屋登记机机构申请请换发。房房屋权属属证书、登登记证明明遗失、灭灭失的，权权利人可可以申请请补发
27、。另另外，登登记簿样样式修改改也会带带来更新新登记簿簿的问题题。这些些行为是是否可诉诉？实践践中经常常产生疑疑问。我我们认为为，这些些行为如如果没有有改变原原登记内内容，则则系重复复处置行行为，不不可诉；反之则则可诉。（3）历历史遗留留问题。规规定第第二条第第三款规规定：“房屋登登记机构构在行政政诉讼法法施行前前作出的的房屋登登记行为为，公民民、法人人或者其其他组织织不服提提起行政政诉讼的的，人民民法院不不予受理理。”其理由由是，在在行政诉诉讼法实实施之前前，房屋屋登记不不属行政政诉讼受受案范围围，按法法不溯及及既往原原则，不不应受理理。规定第第三条还还规定了了不影响响房屋登登记案件件可诉性性
28、的三种种情形：“（一）房房屋灭失失；（二二）房屋屋登记行行为已被被登记机机构改变变；（三三）生效效法律文文书将房房屋权属属证书、房房屋登记记簿或者者房屋登登记证明明作为定定案证据据采用。”房屋灭失失、房屋屋登记行行为被登登记机构构改变（包包括注销销、变更更、撤销销等），原原房屋登登记行为为仍有损损害利害害关系人人权利的的可能，故故此应当当给利害害关系人人保留救救济的机机会。这这是规规定第第三人第第（一）、（二二）项的的主要理理由。法院在审审理民事事案件时时把房屋屋登记作作为定案案证据使使用后，当当事人可可以起诉诉该房屋屋登记吗吗？最高高人民法法院关关于执行行若干问问题的解解释第第四十四四条第（
29、十十）项规规定，诉诉讼标的的为生效效判决的的效力所所羁束的的行政行行为不可可诉。所所以，问问题就是是民事判判决将房房屋登记记的结果果的房屋屋权属证证书作为为证据使使用，是是否属于于“羁束”的情形形。我们们认为，应应为不羁羁束，因因为民事事诉讼的的证据审审查与行行政诉讼讼对行政政行为的的合法性性审查并并不是一一回事。这这是规规定第第三条第第（三）项项的主要要理由。二、债权权人的原原告资格格问题债权人诉诉转移登登记的资资格问题题，在房房屋登记记案件中中大量出出现，对对此加以以明确的的呼声比比较强烈烈。我们们认为，债债权人一一般没有有原告资资格，因因为房屋屋所有权权人把房房屋卖掉掉可获对对价，对对价
30、仍可可还债，并并不影响响债权。不不过，确确实存在在某些特特殊情形形应当承承认原告告资格。鉴鉴此，规规定第第四条作作出如下下规定：“房屋登登记机构构为债务务人办理理房屋转转移登记记，债权权人不服服提起诉诉讼，符符合下列列情形之之一的，人人民法院院应当依依法受理理：（一一）以房房屋为标标的物的的债权已已办理预预告登记记的；（二二）债权权人为抵抵押权人人且房屋屋转让未未经其同同意的；（三）人人民法院院依债权权人申请请对房屋屋采取强强制执行行措施并并已通知知房屋登登记机构构的；（四四）房屋屋登记机机构工作作人员与与债务人人恶意串串通的。”下面对上述四种情形分别说明：第一，以以房屋为为标的物物的债权权已
31、办理理预告登登记的。房房屋买卖卖双方办办理预告告登记后后，房屋屋买受人人享有的的债权就就由普通通债权变变成了受受到特别别保护的的债权。按按照物物权法第第二十条条第一款款，预告告登记后后，未经经预告登登记的权权利人同同意，处处分该不不动产的的，不发发生物权权效力。据据此，债债务人再再次转让让已作预预告登记记的房屋屋，房屋屋登记机机构不得得为其办办理房屋屋转移登登记。如如果房屋屋登记机机构予以以办理，则则债权人人可以基基于预告告登记权权利人的的身份提提起行政政诉讼。第二，房房屋为抵抵押物，且且转让房房屋未经经抵押权权人同意意。物物权法第第一百九九十一条条第二款款规定，抵抵押期间间，抵押押人未经经抵
32、押权权人同意意，不得得转让抵抵押财产产，但受受让人代代为清偿偿债务消消灭抵押押权的除除外。分分三种情情况。一一是转让让经抵押押权人同同意，同同意则意意味着放放弃了提提出异议议的权利利；二是是转让未未经抵押押权人同同意，但但债务人人已经代代为清偿偿，此时时不仅抵抵押权消消灭，债债权也消消灭了，自自然没有有起诉的的原告资资格；三三是转让让房屋未未经抵押押权人同同意，且且抵押权权仍然存存在。有有原告资资格。抵抵押公示示的目的的当中，包包括对抵抵押权人人的保护护，自然然有原告告资格。第三，人人民法院院对房屋屋采取强强制措施施。我们们认为，债债权人在在符合以以下两个个条件时时具有原原告资格格：（11）人
33、民民法院采采取强制制措施的的目的在在于保障障债权实实现。如如果法院院采取强强制措施施是为了了其他利利益而非非保护特特定债权权，则债债权与房房屋并无无关联，仍仍属于普普通债权权，无原原告资格格。（22）人民民法院已已在房屋屋登记机机构办理理了该强强制措施施登记。房房屋登记记不得对对抗司法法，但前前提是司司法的意意志先为为房屋登登记机构构所知悉悉。按照照有关司司法解释释规定，人人民法院院对房屋屋采取强强制措施施，必须须通知房房屋登记记机构。第四，房房屋登记记机构工工作人员员与债务务人恶意意串通。我我们认为为，房屋屋转让方方是否负负有债务务虽非房房屋转移移登记需需要考虑虑的法定定要件，但但房屋登登记
34、机构构故意侵侵害债权权却显然然超出了了登记规规则所能能容许的的底线。如如果房屋屋登记机机构工作作人员在在明知债债务人转转让房屋屋系出于于逃债目目的，而而徇私予予以办理理，则应应承认债债权人的的诉权。需要强调调一点，本本条并非非是完全全列举，只只是把实实践中已已经共识识四种情情形先明明确下来来，并不不排斥法法院在实实践中继继续探索索。三、连续续转移登登记案件件的起诉诉与受理理与房屋连连续转让让相附随随，起诉诉连续转转移登记记的情形形时有发发生，各各地法院院对此尚尚无共识识。一种种意见认认为法院院只能受受理起诉诉第一次次转移登登记的案案件，对对于后续续转移登登记的起起诉，则则不宜受受理，因因为这样
35、样就会损损害善意意第三人人的利益益。另一一种意见见认为应应当允许许一并起起诉，理理由是，后后续转移移登记的的买受人人未必都都是善意意取得，应应当给予予利害关关系人以以救济的的机会。我我们倾向向于第二二种意见见，具体体有如下下三点内内容：第一，利利害关系系人具有有起诉第第一次转转移登记记的原告告资格，这这一点是是没有疑疑问的。第二，利利害关系系人是否否具有起起诉第二二次转移移登记的的资格，在在第一次次转移登登记的司司法审查查结果出出来之前前是不明明确的。如如果判决决撤销，则则具有起起诉第二二次登记记的资格格。反之之则没有有。第三，由由上述意意见可以以得出两两个判断断，一是是利害关关系人一一并对多
36、多次转移移登记一一并提起起诉讼的的，人民民法院应应当一并并受理，并并先审理理第一次次转移登登记。人人民法院院判决驳驳回原告告就第一一次转移移登记提提出的诉诉讼请求求，或者者确认在在先转移移登记违违法（保保留登记记效果）的的，裁定定驳回原原告对后后续转移移登记的的起诉；人民法法院判决决撤销第第一次转转移登记记的，则则继续审审理第二二次转移移登记。依依此类推推。根据以上上观点，规规定第第五条规规定：“同一房房屋多次次转移登登记，原原房屋权权利人、原原利害关关系人对对首次转转移登记记行为提提起行政政诉讼的的，人民民法院应应当依法法受理。”“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行
37、为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”四、法院院通知第第三人参参加诉讼讼的问题题调研中，不不少法院院建议司司法解释释对于哪哪些第三三人由法法院通知知参加诉诉讼，哪哪些由第第三人申申请参加加诉讼的的问题加加以明确确。考虑虑利害关关系的明明显程度度和法院院的承受受能力，我我们认为为，房屋屋登记的的权利人人以及被被诉异议议登记、更更正登
38、记记、预告告登记的的权利人人，他们们的利益益直接受受到判决决结果的的影响，而而且可能能是不利利影响，按按照正当当程序之之法理，作作出不利利处分之之前应当当给利害害关系人人申辩机机会。如如果他们们被记载载于登记记簿，则则利害关关系显而而易见，法法院通知知他们以以第三人人身份参参加诉讼讼，既是是可能的的，也是是必要的的。除了了明确记记载于登登记簿上上的权利利人之外外，其他他人如果果与房屋屋登记存存在利害害关系，应应当以人人民法院院能否确确认为标标准，如如果能确确认，则则应通知知；不能能确认则则由他们们自行申申请。据据此，规规定第第六条规规定：“人民法法院受理理房屋登登记行政政案件后后，应当当通知没
39、没有起诉诉的下列列利害关关系人作作为第三三人参加加行政诉诉讼：（一一）房屋屋登记簿簿上载明明的权利利人；（二二）被诉诉异议登登记、更更正登记记、预告告登记的的权利人人。（三三）人民民法院能能够确认认的其他他利害关关系人。”五、房屋屋登记案案件的管管辖按照不动动产诉讼讼专属管管辖原则则，房屋屋登记案案件一般般都应由由房屋所所在地法法院管辖辖。之所所以如此此，主要要是为了了便于法法院现场场调查取取证。不不过，在在某些房房屋登记记案件中中，现场场调查取取证往往往并非必必要，因因此可以以更多地地考虑便便民之需需要，给给予原告告更多的的选择空空间。我我们认为为，请求求房屋登登记机构构履行房房屋转移移登记
40、、查查询、复复制登记记资料等等职责、对对房屋登登记机构构收缴房房产证行行为提起起诉讼，以以及因行行政复议议改变房房屋登记记行为而而引起诉诉讼等三三种情形形下，应应当给予予原告这这种选择择权。据据此，规规定第第七条规规定：“ 房屋登登记行政政案件由由房屋所所在地人人民法院院管辖，但但有下列列情形之之一的也也可由被被告所在在地人民民法院管管辖：（一一）请求求房屋登登记机构构履行房房屋转移移登记、查查询、复复制登记记资料等等职责的的；（二二）对房房屋登记记机构收收缴房产产证行为为提起行行政诉讼讼的；（三三）对行行政复议议改变房房屋登记记行为提提起行政政诉讼的的。”六、民行行交叉及及其处理理原告起诉诉
41、房屋登登记行为为时，如如果对作作为基础础关系的的转让合合同、婚婚姻、共共有、继继承等民民事行为为提出异异议，法法院如何何处理？我们认认为，由由于基础础关系的的定性决决定着房房屋登记记行为的的存废，在在基础关关系存在在争议时时，处理理行政争争议的时时机可能能不成熟熟。因此此，恰当当的处理理是告知知当事人人先解决决民事争争议，行行政案件件暂不立立案，但但解决民民事争议议的时间间不应计计算在行行政诉讼讼起诉期期限内。如如果行政政诉讼已已经受理理，怎么么办？在在民事案案件处理理期间，应应当裁定定中止诉诉讼。鉴鉴此，规规定第第八条规规定：“当事人人以作为为房屋登登记行为为基础的的买卖、共共有、赠赠与、抵
42、抵押、婚婚姻、继继承等民民事法律律关系无无效或者者应当撤撤销为由由，对房房屋登记记行为提提起行政政诉讼的的，人民民法院应应当告知知当事人人先行解解决民事事争议，民民事争议议处理期期间不计计算在行行政诉讼讼起诉期期限内；已经受受理的，裁裁定中止止诉讼。”七、复印印件、影影印件的的可采性性房屋登记记的档案案材料中中通常会会有复印印件、影影印件的的存在。比比如申请请人的身身份证、户户籍证明明、户口口本、护护照、结结婚证、营营业执照照等身份份证明材材料，房房屋登记记机构只只能在核核对原件件后收取取复印件件。法院院在审查查中，如如何看待待这些证证据的证证明力？是否应应当要求求房屋登登记机构构提供原原件加
43、以以核对？有两种种不同意意见。一一种意见见认为，应应当由被被告提供供原件进进行核对对；被告告无法提提供原件件的，人人民法院院可以调调取；复复印件、影影印件与与原件不不一致或或者原件件无法取取得且被被告不能能提供其其他证据据证明的的，人民民法院对对该复印印件、影影印件的的证明效效力不予予认可。另另一种意意见认为为，若原原件由被被告保管管的，应应当由被被告提供供原件进进行核对对；被告告非自身身的原因因而不能能提供原原件的，应应提交经经核对原原件的复复印件并并作出说说明。原原告如果果仍不认认可，则则应提供供相应的的证据。我们倾向向于第二二种意见见。主要要理由是是：第一一，被告告不具有有举证能能力，由
44、由于原件件由申请请人自己己保管，房房屋登记记机构只只能提供供档案中中保存的的复印件件，若当当事人无无法联系系到、拒拒不提供供或本来来就存在在弄虚作作假的情情况，则则房屋登登记机构构没有途途径找到到原件，在在此情况况下，要要求房屋屋登记机机构不提提供原件件就不对对复印件件的证据据效力采采信是不不合适的的。第二二，法律律要求房房屋登记记机构在在接收复复印件时时进行核核对，如如果不给给予其信信任，这这一制度度就难以以为继，因因此，在在一般情情况下，应应当推定定被告留留存的复复印件与与原件一一致。第第三，原原告要推推翻法律律推定，应应当提供供证据。据据此，规规定第第九条规规定：“被告对对被诉房房屋登记
45、记行为的的合法性性负举证证责任。被被告保管管证据原原件的，应应当在法法庭上出出示。被被告不保保管原件件的，应应当提交交与原件件核对一一致的复复印件、复复制件并并作出说说明。当当事人对对被告提提交的上上述证据据提出异异议的，应应当提供供相应的的证据。”八、关于于房屋登登记案件件判决的的若干问问题房屋登记记行为合合法时如如何判决决？一般般认为，按按照行行政诉讼讼法第第五十四四条第（一一）项规规定，登登记合法法，应当当判决维维持。我我们经调调研认为为，考虑虑到房屋屋登记案案件的特特殊性，不不宜判决决维持，判判决驳回回诉讼请请求更为为适宜。因因为法院院对登记记行为的的审查实实际上是是复审，而而不是代代
46、替行政政机关作作出正确确的行为为。法院院认为被被诉登记记行为合合法意味味着两点点，一是是房屋登登记机构构的审核核达到了了合理审审慎的程程度。二二是现有有证据可可以支持持登记结结果，但但是不能能排除将将来有新新的证据据可以推推翻这一一结果。在在登记行行为未涉涉诉的情情况下，如如果当事事人发现现登记结结果错误误，可以以持有关关证据向向房屋登登记机构构申请更更正。但但是在登登记案件件中，如如果法院院判决维维持，按按照司法法优越原原则，房房屋登记记机构不不能作出出与此相相矛盾的的行为，即即便登记记结果错错误，亦亦无更正正空间。鉴鉴此，规规定第第十条规规定：“被诉房房屋登记记行为合合法的，人人民法院院应
47、当判判决驳回回原告的的诉讼请请求。”对违法的的房屋登登记行为为可否作作出部分分撤销判判决？我我们认为为，以下下两种情情况可以以适用部部分撤销销：一是是登记存存在多个个权利主主体，其其中部分分主体权权利基础础丧失，可可以撤销销部分主主体的房房屋登记记。二是是房屋可可分，其其中房屋屋的登记记违法的的，可以以判决撤撤销该部部分房屋屋的登记记行为。鉴鉴此，规规定第第十一条条第一款款规定：“被诉房房屋登记记行为涉涉及多个个权利主主体或者者房屋可可分，其其中部分分主体或或者房屋屋的登记记违法应应予撤销销的，可可以判决决部分撤撤销。”房屋登记记在诉讼讼前或者者诉讼中中已被房房屋登记记机构撤撤销或者者注销，其
48、其可诉性性不受影影响，但但是如何何判决有有必要加加以明确确。按照照若干干解释第第五十七七条第二二款规定定第（二二）项规规定，“被诉具具体行政政行为违违法，但但不具有有可撤销销内容的的”，法院院应当判判决确认认登记行行为违法法。此种种情形下下，房屋屋登记的的效力在在确认违违法之前前即已被被消灭。鉴鉴此，规规定第第十一条条第二款款规定：“被诉房房屋登记记行为违违法，但但该行为为已被登登记机构构改变的的，判决决确认被被诉行为为违法。”按照若若干解释释第五五十八条条规定，撤撤销房屋屋登记将将给公共共利益造造成重大大损失的的，可以以判决确确认登记记违法，但但保留登登记效果果。除此此之外，现现有法律律和司法法解释没没有规定定其他确确认违法