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1、目录一、锦溪溪概况一、锦锦溪区位位及历史史介绍二、经经济建设设状况三、政政府规划划方案二、房地地产市场场发展概概一、总总体规划划定位二、土土地供应应情况三、房房地产市市场开发发情况四、项项目介绍绍五、市市场结论论三、项目目建议序此次，针针对昆山山锦溪镇镇的海统统公司地地块项目目，我们们对锦溪溪当地房房地产开开发情况况进行了了初步的的调研。报报告将结结合本项项目研展展需要、对对锦溪当当地的历历史渊源源、发展展现状、该该镇的定定位和政政府规划划方向做做全面的的介绍，同同时对当当地的土土地开发发情况和和房地产产开发水水平做较较为全面面的市场场介绍与与评估，为为项目提提供最新新的市场场参考依依据。一、
2、锦溪溪概况一、锦锦溪区位位及历史史介绍锦溪区位示意图锦溪（曾曾名陈墓墓），位位于江苏苏省昆山山市的南南部，东东临上海海市的青青浦区，距距上海市市区555公里、西依苏州州工业园园区，距距苏州市市区355公里，处处于江苏苏“南大门门”的显要要位置。穿昆山市市南北的的交通主主干道-南北北公路，穿穿越锦溪溪与3118国道道相交接接，往东东至青浦浦、虹桥桥机场及及上海市市区，往往西至吴吴江、浙浙江等地地，前往往上海虹虹桥国际际机场只只需400分钟。锦溪素有有“三五”之称（55万亩耕耕地、55万亩水水域、55万人口口），东东靠淀山山湖、西西临阳澄澄湖、南南依五保保湖、北北有万千千湖和白白莲湖，境境内河港港
3、纵横，是是典型的的江南鱼鱼米之乡乡。锦溪溪古镇区区保留着着“一河两两桥”，小桥桥、流水水、人家家的明清清风貌，自自然资源源和人文文景观交交相辉映映，亦是是著名的的千年历历史文化化古镇。二、经经济建设设状况 外向型经经济鼎新科技工业园规划图20000年，锦锦溪镇合合同利用用外资首首次超过过10000万美美元，标标志着锦锦溪镇外外向型经经济取得得重大突突破。220011年全镇镇新批外外资项目目6只，合合同利用用外资338233万美元元，实际际到帐外外资5225万美美元，特特别是台台商投资资的正崴崴精密（昆昆山）科科技园区区落户锦锦溪，总总规划面面积15500亩亩，首期期启动建建设1660亩、投投资
4、29998万万美元，标标志着锦锦溪在外外向型经经济龙头头大项目目引进上上有了实实质性的的进展，锦锦溪外向向型经济济发展势势头良好好。目前前，昆山山开发区区锦溪工工业配套套区框架架全面形形成，成成为锦溪溪外向型型经济发发展的主主要载体体。20003年年锦溪全全年新批批外资项项目155个，合合同利用用外资668200万美元元，成功功启动昆昆山开发发区锦溪溪工业园园和鼎新新科技工工业园，并并全面规规划“锦溪镇镇外来人人员居住住中心”，锦溪溪投资环环境趋向向优化。 民营经济济在昆山加加快发展展民营经经济、实实施富民工工程的28条政政策措施施激励下下，锦溪溪镇全面面营造民民营经济济发展氛氛围，配配套制订
5、订了16条优惠惠措施，规规划了干干家甸、邵邵塔港两两个民营营小区，首首期开发发启动2260亩亩。镇内内外个私私业主踊踊跃投资资创业，2001年完成批租土地171余亩，新注册私营企业46家，注册资金2596万元，项目投入量3800万元，新注册登记的个体工商户487户，新增就业人员1000多人。同时，锦溪村级民营小区狭港木业小区初具规模，朱浜工业小区、马援庄小区、陆泾富民小区同步开发，2000亩温州工业园全面启动。 工业经济济早在19991年年，锦溪溪红利来来衬衫厂厂与日本本国USSUI CO.LTDD和株式式会社合合资生产产出口服服装，在在随后的的10余年年创业历历程中，锦锦溪镇服服装工业业得到
6、了了蓬勃发发展。现现有8家规模模较大的的服装合合资企业业、近220家民民营服装装企业，服服装员工工近80000名名，年产产各类服服装10000万万件（套套），服服装自营营出口额额超1亿美元元，服装装产业成成为全镇镇支柱产产业。220011年11月，苏苏州锦弘弘时装有有限公司司与日本本国株式式会社共共同投资资兴办苏苏州弘翔翔服装有有限公司司，标志志着锦溪溪服装生生产从目目前的来来料加工工贸易为为主向一一般贸易易业务转转化的新新起点，市市场面向向欧美。锦溪服装企业在日本和东南亚一带享有良好的知名度，成为远近闻名的服装之乡。三、政政府规划划方案 总体概念念规划从此次市市调情况况了解，作作为昆山山的重
7、镇镇，锦溪溪将成为为淀山湖湖“西南部部旅游开开发区”总体规规划的重重点发展展地区，整整个旅游游开发区区的政府府一期规规划是55年完成成，未来来的规划划主要在在现有经经济条件件基础上上，依靠靠锦溪自自身的旅旅游文化化优势，以以旅游事事业带动动镇经济济发展成成为该镇镇的主导导规划方方向。 具体旅游游开发实实施为挖掘和和保护古古镇旅游游资源，锦锦溪镇人人民政府府委托上上海同济济大学对对文昌阁阁风景区区进行总总体规划划。依据据规划，锦锦溪镇投投资数千千万元，实实施古镇镇区一河两两街仿古修修缮，修修旧如旧旧，逐步步展现江江南古镇镇粉墙黛黛瓦之明明清风貌貌，凸现现古文化化，展现现水文化化和桥文化化。新建建
8、莲池休休闲广场场和停车车场，很很好地展展示锦溪溪五保湖湖畔烟波波浩渺的的恢宏气气势。通通过一系系列保护护性建设设改造，把把锦溪古古镇一河河两街的的明清古古镇风貌貌，清新新、淳朴朴的江南南水乡风风情，逐逐渐展现现在人们们面前。锦溪凭借借特有的的古镇风风物古迹迹，走错位发发展之路，定定位文化旅旅游，融艺艺术文化化于旅游游之中，在在共性中中张扬个个性，扬扬人文大大旗，以以文化取胜。随随着各类类馆藏景景点的不不断增添添，锦溪溪以中国民民间博物物馆之乡乡为特色色旅游品品牌。目目前，古古镇景区区内，以以国内首首创的中国古古砖瓦博博物馆为代表表，先后后建成开开放“金石人人家”篆刻艺艺术馆、华华东第一一古董馆
9、馆、柿园园书画艺艺术馆、中中华历代代钱币珍珍藏馆、中中国宜兴兴紫砂博博物馆。在整个锦锦溪旅游游经济概概念的发发展规划划中，和和旅游开开发相关关的房地地产项目目建设开开发是整整个计划划的重要要组成部部分，而而与此相相关的发发展介绍绍我们将将在后文文罗列。二、房地地产市场场发展概概况一、总总体规划划定位锦溪是昆昆山“淀山湖湖西南旅旅游开发发区规划划”的重点点发展区区域，从从对该规规划的了了解，昆昆山将依依托锦溪溪地区多多年的旅旅游文化化积淀和和淀山湖湖的天然然湖泊资资源优势势，通过过发展该该处旅游游事业带带动房地地产产业业板块，并并以次打打造地区区新的经经济增长长点。整个规划划区域按按锦溪的的沿淀
10、山山湖部分分展开，锦锦溪老镇镇为该规规划文化化旅游的的源头部部分，重重点发展展文化旅旅游事业业。而沿沿湖部分分则将作作为度假假旅游区区域，通通过开发发水资源源旅游来来发展相相应的度度假类房房地产项项目开发发。从已已招标土土地的容容积率指指数和该该区域的的旅游度度假定位位，度假假类别墅墅项目将将可能成成为该区区域重点点开发的的项目类类型。二、土土地供应应情况发展商（项项目名称称）地块面积积m2钟鼎637550丰泽房地地产1746692.2淀山湖庄庄园2309991.1华立585110新世界940223.224金桥818666.77海统1666667新时代房房地产8878858.4总计175883
11、588.644锦溪镇已已出让土土地汇总总表整个锦溪溪的旅游游开发区区目前政政府计划划出让土土地总共共16幅，总总出让土土地面积积约3660万m2，其中中，现已已出让的的土地有有8幅，已已出让面面积约为为1755万m2，占总总出让土土地比例例为488.6%。三、房房地产市市场开发发情况目前，整整个锦溪溪的房地地产市场场尚处于于起步阶阶段，和和昆山的的火爆楼楼市相比比，该处处的房地地产市场场情况就就显得温温和许多多。做为具有有多年历历史的文文化古镇镇，该地地区的住住宅以明明清风格格的老宅宅为主，新新建住宅宅也大多多保留了了类似的的风格，在在镇中心心附近尚尚未见到到类似昆昆山市区区的大型型新建小小区
12、。而作为整整个锦溪溪旅游开开发区的的土地规规划和已已批容积积率看（容容积率基基本在11以下），别别墅类产产品将成成为这些些项目的的主要开开发类型型。目前前，在划划归的旅旅游开发发区域内内，已经经在销售售的别墅墅项目目目前仅一一家丰泽湾湾别墅，为为独立式式的别墅墅项目，总总价在2200-3000万/幢之间间。而开开发区中中其它的的已出让让土地，目目前尚未未有启动动迹象，究究其原因因，别墅墅类产品品受政策策影响，自自去年开开始整体体市场不不再如前前两年风风光，成成交有下下滑趋势势，这其其中以独独立式的的中高档档别墅为为首冲，由由此也造造成了目目前发展展商对进进入该市市场的审审慎态势势。毕竟竟，作为
13、为一个刚刚刚启动动的旅游游规划区区方案，对对进入该该地区开开发的成成功系数数还是未未知，各各家发展展商基本本都采取取先占有有土地开开发权再再静观市市场动向向和竞争争对手举举动的态态度。四、项项目介绍绍目前在锦锦溪旅游游开发区区范围内内在售的的物业为为丰泽湾湾别墅，该该物业于于20002年对对外发售售，是目目前开发发区内唯唯一在售售的独立立式别墅墅小区。 丰泽湾别别墅丰泽湾别墅总平效果图物业位置置：位于于淀山湖湖北侧，古古镇周庄庄东侧交通状况况：上海海到丰泽泽湾别墅墅距离445KMM，沪青青平高速速公路335分钟钟车程即即可到达达，自沪沪宁高速速公路昆昆山出口口处周庄庄方向约约40分钟钟车程。别
14、墅形态态：独立立式别墅墅开发商：昆山丰丰泽恒业业房地产产有限公公司开盘时间间：20002-10-30入住时间间：20004-12-30占地面积积：13366667平方方米容积率：0.116绿化率：85%单体面积积：3000-3380平平方米总价价：1300-2660万元元/套均价：664000元/平方米米物业管理理费：22元/平方米米/月开发状况况：总规规划建造造独立别别墅1007幢，目目前已完完工别墅墅76幢。装修情况况：毛坯坯销售情况况：已开开发的776幢别别墅，目目前已经经现房交交付，销销售状况况良好，根根据售楼楼人员的的介绍还还有大致致5套未售售出。五、市市场结论论从对目前前锦溪房房地
15、产开开发市场场的了解解和项目目了解，该该地区市市场尚处处于楼市市开发的的起步阶阶段，从从对我们们关注的的开发区区独立别别墅销售售情况可可以看出出，目前前该区域域的别墅墅价格区区间在2200万万左右/套，而而市场接接受度尚尚可。从从总价上上分析，这这一价格格区间相相对同比比总价的的上海地地区别墅墅横向比比较，基基本等同同于上海海经济型型别墅的的总价范范围，为为此该处处别墅也也吸引了了一定数数量的上上海客户户前去置置业。同同昆山市市区附近近的别墅墅价格比比较则处处于高价价格区间间（昆山山目前在在售的别别墅价格格区间在在40000-770000元/平方米米之间），由由此，从从开发商商的定价价上不难难
16、看出，该该地区以以旅游度度假为题题材走当当地高档档路线产产品的初初步市场场试探是是可行的的。当然，从从市场面面考虑，由由于近来来房产市市场一系系列众所所周知的的政策调调控，对对高档产产品市场场的冲击击余波还还在延续续，整个个别墅市市场的走走势进入入年内也也比较微微妙。而而锦溪的的旅游开开发区规规划包括括整个楼楼市目前前尚不成成熟，因因此对后后续进入入锦溪地地区产品品开发的的最终定定位和开开发时机机的把握握应持较较为审慎慎的态势势。三、项目目建议通过对锦锦溪地区区整体综综合镇情情的调研研和对该该处“淀山湖湖旅游开开发区”的规划划了解，从从目前的的市场情情况出发发，结合合对开发发区未来来前景的的考
17、量，我我们对海海统公司司位于开开发区的的地块提提出如下下的初步步项目建建议：建议一、持持有土地地，等待待时机这一建议议是从昆昆山政府府对淀山山湖旅游游开发区区建设的的政策支支持度和和市场面面的走势势综合考考量出发发，以现现有锦溪溪地区的的土地价价格看，处处于一个个相对优优惠的层层面，而而整个淀淀山湖地地区的旅旅游开发发市场前前景较为为乐观，市市场的因因素造成成了目前前对进入入别墅市市场的谨谨慎态度度，因此此，低价价进入土土地市场场，先占占有市场场分额，再再等待时时机开发发是对长长期投资资该地区区的方案案建议。建议二、度度假类高高档独立立别墅定定位，经经济户型型控制从已经开开发成功功的高档档别墅
18、项项目看出出，该地地区有适适合建造造高档度度假别墅墅的先天天条件。而而从销售售角度考考虑，如如果走纯纯高档路路线，大大户型的的别墅设设计，由由于总价价的压力力，市场场的风险险承受相相对较高高，目前前的别墅墅市场态态势也使使得这类类产品的的市场开开发风险险系数加加大。而而如果走走高档度度假别墅墅定位，在在产品上上对别墅墅进行高高档化包包装，包包括会所所和配套套、管理理的一系系列定位位，在户户型的控控制上则则紧凑设设计，控控制单体体面积，从从而达到到对总价价的控制制，给客客户以用用购买中中档物业业的价格格享受高高档服务务配套的的感受，而而且投资资和自用用的选择择余地对对客户相相对高档档豪宅要要灵活
19、很很多，对对发展商商而言该该方案定定位的市市场风险险承受和和销售压压力则同同样可以以灵活面面对。建议三、度度假类高高档独立立别墅和和酒店式式公寓混混合社区区定位该建议的的出发点点以旅游游度假为为项目的的主打品品牌，考考虑市场场面的客客户选择择群更为为宽泛。产产品上以以独立别别墅为主主，辅以以少量的的度假酒酒店公寓寓产品，酒酒店式公公寓的设计计户型走走紧凑线线路，全全装修，以以该产品品的总价价优势吸吸引项目目人气，客客户的投投资和自自用选择择余地大大。独立立别墅则则拉升整整个项目目的社区区定位，适适应不同同客户的的需求。在在配套上上丰富旅旅游度假假类的休休闲设施施，会所所等，包包括完善善小区内内的基本本生活配配套，将将项目从从概念和和实体上上打造成成淀山湖湖沿岸的的高档旅旅游度假假村。这这一方案案的建议议即能符符合锦溪溪旅游开开发区的的背景概概念，同同时项目目的市场场客户面面相对较较宽泛，项项目操作作也相对对从容。本报告以以上对海海统公司司的锦溪溪项目地地块就当当地市场场和未来来的项目目建议作作了初步步的分析析，对项项目的研研展需要要和市场场分析我我们将在在以后视视项目进进度做相相应的市市场分析析和专题题研展。