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1、一、土地地手续：1土土地出让让合同：通过出出让的方方式取得得土地使使用权并并签订土土地出让让合同。2土地用地勘测图。3建设用地批准书。4土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）。5土地登记申请，审核发土地使用权证。二、规划手续：1项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。时间需2-3周。2建设工程规划许可，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。时间需2-3周。3交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案移交合同。三、项目发改委立项：1项目申请报告（工程咨询院）。2项目规划批文、总平面图。3环境影响评价（环保局）
2、。4抗震设防（地震局）。5无线电委员会等部门意见。6办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。四、工程施工手续：1场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。2工程勘察、设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。时间需6-7周。3图纸设计审查：工程施工图纸审查（建设局图审中心），消防设计审核（消防局），防雷设计审核（气象局），人防手续（人防局）。时间需2-3周。4工程报建，察看现场。5办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工、监理合同。时间需4-5周。6前期绿化设计，办理绿化审批手续。7建设工程质量监督手续
3、及建设工程安全监督手续。8建筑垃圾处置、商混供应合同。9交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。10申办建筑工程施工许可证。11签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。五、工程建设阶段：1临时设施规划许可，规划放验线工作。（规划局）2开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。3配套工程施工建设。4房屋面积测绘，办理房屋销售手续（房管局）。5签订销售合同，回收资金。六、工程项目竣工验收交付使用：1建设项目单体工程验收。2建设项目竣工综合验收。3办理建设项目竣工验收备案手续。4物业服务公司进住管理、服务。5业主交接装修入住。6办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。个人工
4、作经验，大家分享。共同学习，共同发展。每个房地产项目开发都是一个系统工程，对于报建/报批/取证工作规程经验分析是非常必要的。1.0目目的明确开发发项目报报建/报报批、取取证范围围、条件件、法律律、法规规依据，以以利开发发项目的的顺利进进行2.0适适用范围围 适适用于开开发项目目全过程程的报建建/报批批、取证证工作的的管理。3.0职职责 公司相相关部门门及各开开发公司司按职责责/业务务的划分分，分别别负责组组织办理理相关的的报建/报批、取取证工作作。3.1 管理中中心负责责：a) 公公司注册册登记、营营业执照照、法人人执照、资资质评定定申报；b) 公公司备案案申报。3.2 综合部部负责：a)房房
5、地产开开发项目目手册的的办理； bb)土土地使用用证书办办理；c)建建设用地地批准书书申办办；d)建建设用地地规划许许可证的的办理；e)建建设工程程规划许许可证的的办理；f)施施工许可可证的的申办；g) 商商品房预预售许可可证的的申办；h) 房房屋所有有权证的的办理。3.3工工程部负负责办理理：开发发项目竣竣工综合合验收的的申报。4.0 作业内内容4.1 公司项项目开发发新立项项目必须须按国家家法律、法法规和项项目所在在地相关关行政主主管部门门的要求求，办理理报建/报批、取取证手续续，获取取有效的的批准/注册/许可文文件。4.2 各负责责办理报报建/报报批、取取证的部部门领导导和具体体工作人人
6、员，应应认真学学习相关关法律、法法规，了了解报建建/报批批、取证证的规定定和要求求，准备备并提供供所需的的文件、资资料，做做到及时时、完整整、准确确、清晰晰。4.3 房地产产项目公公司注册册及资质质等级的的办理4.3.1本程程序所称称项目，是是指由公公司投资资或与他他方共同同投资，从从策划、立立项、筹筹资、设设计、工工程建设设、直至至经营的的全过程程。4.3.2 公公司或与与他方共共同投资资开发的的项目，应应按相关关法律、法法规的规规定，办办理有关关审批手手续，领领取营业业执照/法人执执照。4.3.3 注注册房地地产开发发公司应应具备下下列条件件； aa)有明明确的章章程和固固定的办办公地点点
7、； bb)有独独立健全全的组织织管理机机构，有有上级部部门或理理事会任任命的专专职总经经理/经经理，并并配备与与企业资资质等级级相适应应的专职职技术、经经济等管管理人员员； cc)有不不少于企企业等级级的自有有流动资资金； dd)有符符合国家家规定的的财务管管理制度度。4.3.4 国国家对房房地产开开发企业业实行资资质管理理，规定定了不同同资质等等级企业业应具备备的条件件和可承承担的开开发业务务。房地地产项目目公司办办公室应应按规定定向项目目所在地地（省、自自治区、直直辖市）建建设行政政主管部部门提报报资质认认定申请请。4.3.5 以以开发项项目为对对象从事事单项房房地产开开发经营营的项目目公
8、司，不不定资质质等级，由由项目所所在地建建设行政政主管部部门根据据其项目目规模审审定其资资金、人人员条件件，核发发一次性性资质质证书。4.3.6 本本程序44.3条条的具体体办理按按中华华人民共共和国公公司法、中中华人民民共和国国公司登登记条例例、房房地产开开发企业业资质管管理规定定及中中华人民民共和国国外资企企业法相相关规定定办理。4.4房房地产项项目公司司备案4.4.1 房房地产开开发公司司自领取取营业执执照之日日起300日内，到到登记机机关所在在地的房房地产开开发行政政主管部部门备案案。4.4.2 申申请备案案时，应应提交下下列文件件： a) 营业执执照复印印件； b) 企业章章程； c
9、) 验资证证明； d) 企业法法定代表表人的身身份证明明；e) 专专业技术术人员的的资格证证书和聘聘用合同同。4.5土土地使用用权证的的办理4.5.1 开开发项目目的土地地位置由由经批准准的初步步可行性性研究报报告选定定。初步步可行性性研究报报告选定定的位置置，应符符合该位位置土地地使用条条件。而而使用条条件由国国家行政政主管部部门以“公公告”或或“文件件”的形形式予以以明确。4.5.2 国国家行政政主管部部门限定定的土地地使用条条件，一一般以房房地产开开发项目目建设条条件意见见书的的文件形形式提交交负责土土地出让让或划拨拨的管理理部门，作作为使用用权出让让合同的的必备条条件。4.5.3房房地
10、产开开发项目目建设条条件意见见书主主要包括括以下内内容： a) 项目性性质、规规模和开开发期限限； b) 规划控控制指标标及规划划设计要要求； c) 基础设设施和公公共服务务配套建建筑的建建设要求求； d) 基础设设施和公公益设计计建成后后的产权权界定； e) 项目拆拆迁、补补偿、安安置要求求； f) 项目经经营方式式等。4.5.4 初初步可行行性研究究报告经经规划行行政主管管部门批批准后，公公司（以以下简称称公司）经经办部门门持批准准的文件件向县级级以上人人民政府府土地行行政主管管部门提提交开发发项目用用地申请请。4.5.5 经经批准的的用地由由市、县县人民政政府颁发发建设设用地批批准书。4
11、.5.6 通通过拍卖卖、招标标或协议议方式取取得土地地使用权权的，应应依法与与土地使使用权出出让方签签订合同同。4.5.7 公公司对持持有使用用权的土土地，依依法支付付出让金金、地价价、有关关费用和和履行拆拆迁、安安置、补补偿等责责任。4.5.8 本本程序44.5条条应按照照下列法法律、法法规的规规定实施施； aa) 中中华人民民共和国国土地管管理法； bb) 中中华人民民共和国国土地管管理法实实施条例例； cc) 中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法； dd)城城市房地地产开发发经营管管理条例例； ee)中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例； ff)城城市
12、国有有土地使使用权出出让转让让规划管管理办法法； gg)城城市房地地产开发发管理暂暂行办法法。4.6土土地使用用证书的的办理4.6.1 公公司获得得土地使使用建设设用地批批准书后后，应依依法办理理土地登登记。4.6.2 委委托代理理人办理理土地登登记的，公公司应与与受委托托人办理理授权委委托书。4.6.3 申申请土地地登记时时应向土土地管理理部门提提交下列列文件： aa) 土土地登记记申请表表； bb)单位位法定代代表人证证明、个个人身份份证明或或户籍证证明； cc)土地地权属来来源证明明； dd)地上上附着物物权属证证明。4.6.4经土土地管理理行政部部审定后后发给“土土地使用用证书”。4.
13、6.5土地地使用权权、土地地他项权权利的设设定登记记及变更更登记按按相关法法规规定定办理。4.6.6 公公司经办办/管理理部门应应按当地地土地管管理行政政部门的的规定，办办理土土地使用用证书，定定期查验验手续。4.6.7 本本程序44.6条条的具体体实施按按土地地登记规规则办办理。4.7房房地产开开发项目目手册的的办理4.7.1 房房地产公公司应在在土地使使用权出出让合同同签订后后或建建设用地地批准书书下达达后的十十五日内内，到项项目所在在地建设设行政主主管部门门备案，并并领取房房地产开开发项目目手册。4.7.2 房房地产公公司应将将房地产产开发项项目实施施阶段的的主要事事项和政政府有关关管理
14、部部门对公公司开发发经营活活动的审审查、批批准、处处理意见见，记录录在房房地产开开发项目目手册中中。4.7.3 房房地产公公司应每每半年和和按项目目各实施施阶段，将将房地地产开发发项目手手册送送主管部部门验核核。4.8建建设用地地规划许许可证的的办理4.8.1 开开发项目目用地使使用权合合同签订订后或建建设用地地批准书书下达达后，项项目策划划部应向向项目所所在地城城市规划划行政主主管部门门申请定定点，经经审核批批准后核核发建建设用地地规划许许可证。4.8.2 申申报时应应提交下下列文件件： aa) 土土地使用用证书； bb) 红红线图； cc) 开开发项目目规划方方案（规规划设计计方案）； d
15、d) 营营业执照照和房地地产企业业资质证证书； ee) 其其他规定定应提报报的文件件。4.8.3 房房地产企企业只有有在取得得建设设用地规规划许可可证后后，才允允许对项项目组织织勘察、规规划、设设计工作作，并按按规划要要求进行行设计。4.9建建设工程程规划许许可证的的办理4.9.1 房房地产公公司在初初步设计计完成后后，应向向项目所所在地城城市规划划行政主主管部门门申请办办理建建设工程程规划许许可证，只只有在获获取此证证后才允允许进行行施工图图设计。4.9.2申办办时应提提交下列列文件： aa) 建建设用地地规划许许可证； bb) 初初步设计计文件（含含图纸、资资料、说说明，必必要时应应提供勘
16、勘察设计计文件/报告）； cc) 设设计单位位资质证证明文件件； dd) 设设计合同同； ee) 红红线图； ff) 其其他规定定应提交交的文件件。4.9.3 本本程序44.9条条的具体体办理，按按中华华人民共共和国城城市规划划法执执行。4.100 施施工许可可证的的办理4.100.1 房地产产公司负负责向当当地县级级及以上上建设行行政主管管部门办办理施施工许可可证申申请。4.100.2 申请施施工许可可证时时，应提提交下列列文件； a) 建筑工工程用地地批准文文件/合合同； bb) 建建设工程程规划许许可证； c) 需拆迁迁的，拆拆迁进度度符合施施工要求求的证明明文件； d) 确定的的施工/
17、承包合合同； e) 满足施施工需要要的施工工图纸及及技术资资料； f) 建设资资金已落落实的证证据； g) 建设资资金已落落实的证证据； h) 法律、法法规规定定的其他他文件。4.100.3 经核准准并领取取了施施工许可可证后后，开发发项目工工程方允允许开工工。4.100.4 本程序序4.110条的的具体办办理按中中华人民民共和国国建筑法法及建建设工程程施工现现场管理理规定文文件执行行。4.111商品品房预售售许可证证的办办理4.111.1 商品房房预售应应符合下下列条件件： a) 已交交付全部部土地使使用权出出让金，取取得土地地使用权权证书； b) 持有有建设设工程规规划许可可证和和施工工许
18、可证证； c)按提供供的预售售商品房房计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上，并并已确定定施工进进度和竣竣工交付付日期； d) 已办办理商品品房预售售登记，取取得预预售许可可证。4.111.2 申请商商品房预预售许可可证登登记，应应提交下下列文件件； a) 本程序序4.111.11款所列列a）、bb)、cc)项规规定的证证明材料料； b) 营业执执照和资资质等级级证书； c) 工程施施工合同同； d) 预售商商品房分分层平面面图； e) 商品房房预售方方案； f) 需向境境外预售售的，应应同时提提交允许许销售的的批准文文件。4.111.3 本程序序4.111条应应
19、按城城市房地地产开发发经营管管理条例例、城城市商品品房预售售管理办法执执行。4.122 开开发项目目综合验验收报告告批件的的办理4.122.1 开发项项目全部部竣工，经经集团公公司组织织的预验验收合格格后，按按集团公公司竣竣工综合合验收组组织程序序规定定，由开开发公司司工程部部向房地地产开发发行政主主管部门门申报竣竣工综合合验收。4.122.2 竣工综综合验收收必须符符合下列列条件； a) 所有建建设项目目按批准准的规划划和有关关专业管管理及设设计要求求全部建建设，并并满足使使用要求求； b) 住宅及及公共配配套设施施、市政政公用基基础设施施等单位位工程全全部验收收合格，验验收资料料齐全； c
20、) 各类类建筑物物的平面面位置、立立面造型型、装修修色调等等符合规规划的设设计要求求； d) 施工工机具、暂暂设工程程、建筑筑残土、剩剩余构件件全部清清运完毕毕，达到到场清地地平； e) 拆迁迁居民已已合理安安置。4.122.3 申请竣竣工综合合验收应应提交下下列文件件： a) 申请书书； b) 商品品受置人人身份证证明； c) 土地地使用权权属证明明； d) 建设设工程规规划许可可证； e) 竣工工验收证证明； f) 交付付使用证证明； g) 总平平面图和和分层平平面图 h) 具有有相应资资质的测测量机构构出人的的勘测报报告； i) 规定定其他应应提交的的文件。4.133.3 房产行行政主管
21、管部门经经审核属属实后颁颁发房房屋所有有权证书书。房房地产公公司应负负责及时时将证书书送交房房屋所有有权人。4.133.4 本程序序4.113条按按中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法、城城镇房屋屋所有权权登记暂暂行办法法、城城市房地地产开发发经营管管理条例例相关关规定执执行。5.0 记录5.1 报建/报批、取取证获取取的各种种证照，按按集团档档案管理理有关规规定进行行保存。5.2 所有申申办报建建/报批批、取证证提供的的文件、资资料，均均应整套套复印一一份长期期保存于于申办部部门。5.3 报建/报批、取取证获得得的技术术性文件件（含图图纸）按按集团有有关文控控规定进进行保存存、传递递和使用用。6.0 备注：6.1 报建/报批、取取证程序序因时间间、地区区的不同同而有所所变化，责责任部门门应根据据当时、当当地的具具体情况况予以调调整