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1、新华世纪园企划策略篇企划篇营销策划划像是一一座桥，连连着产品品与消费费者，但但这座桥桥决不是是“彩虹桥桥”，美丽丽却不可可捉摸。我们认认为这座座桥要架架得准，架架得好，就就应该坚坚持策划划来源于于产品，高高于产品品；而同同时传播播策划更更要以产产品为基基础。目录：企划篇一、 企划思路路二、 企划缘起起三、 品牌策略略思考建建议四、 区域消费费者心理理权重比比预测及及分析五、 目标客户户成分及及消费动动机分析析六、 推广案名名的缘起起七、 推广核心心概念八、 广告总精精神九、 新华世纪纪园企划划思路、卖点收收集及提提炼流程程图十、 建材篇十一、 导视策略略篇十二、 售楼处策策略十三、 样板房选选
2、择思路路及策略略十四、 样板区策策略一、企划划思路 “新华华世纪园园” 企划划缘起思思考流程程图品牌策略企划缘起企划思路目标客户成分及消费动机分析客户权重比分析案名缘起推广核心概念广告总精神二、企划划缘起新华世纪纪园的营营销策划划操作，目目的是通通过我们们的专业业服务为为发展商商提供独独到专业业的市场场分析和和预估，以以便让发发展商能能够在原原有的基基础上可可以更好好地把握握整个房房产市场场；同时时也希望望通过我我们专业业的企划划策略来来帮助发发展商树树立企业业和楼盘盘之间的的品牌效效应，进进而为今今后的发发展打下下良好的的口碑；而环环环相扣的的前期工工作为我我们今后后能够更更好地为为发展商商
3、服务做做了坚实实的铺垫垫工作，更更希望发发展商通通过“新华世世纪园”这一起起点，为为今后带带来更加加美好的的发展前前景。在销售前前所做的的一系列列准备工工作，如如市场分分析、市市场定位位、价格格定位等等等对于于今后的的销售起起着至关关重要的的评估作作用，而而所有一一切的前前期工作作其最终终目的都都是为了了楼盘在在今后的的实际销销售当中中能够创创造良好好的销售售业绩。三、品牌牌策略思思考建议议 （一） 品牌建立立思考缘缘起目前，随随着上海海整体房房产市场场的开发发逐渐趋趋于成熟熟，以及及整体房房产市场场的竞争争环境日日益激烈烈，使得得各路房房产发展展商越来来越注重重自身品品牌的市市场效应应和推广
4、广力度，以以便吸引引到更多多消费者者的注意意；同时时现今购购房者的的购房行行为也正正在日趋趋理性化化和理智智化，因因此房产产商的品品牌宣传传就尤为为显得重重要。而而我们的的目的就就在于希希望通过过详尽专专业的策策划方式式或推广广手段来来帮助发发展商确确立自身身形象在在房产市市场及消消费者心心中的认认知度，从从而通过过品牌的的确立来来促动自自身项目目的销售售力度，并并最终达达到发展展商预期期的销售售目的。例：深圳圳万科集集团自创创业以来来，始终终坚持树树立公司司及品牌牌在房产产市场的的形象。通过无无形资产产的积累累，不但但在消费费者群体体中建立立了良好好的口碑碑，而且且形成无无形产业业化资本本经
5、营，给给公司带带来了丰丰厚财富富回报。再例：易易通房产产公司也也是我们们的全程程策略伙伙伴。在在我们的的共同努努力下，坚坚持独特特的经营营理念，树树立良好好的公司司及品牌牌形象，创创造了独独墅苑二二期755天1000%销销售的销销售佳绩绩.现在在已在苏苏州房产产市场及及消费者者群体中中形成了了良好的的口碑，使使房产开开发与销销售蒸蒸蒸日上。（二） 建议议1、整个个“新华世世纪园”地产须须导入公公司整体体CI系系统，包包括4个个方面的的内容：1） 开发商以以前的发发展历史史及进程程进行整整合2） 导入企业业的理念念识别MII3） 导入企业业的法则则识别BII4） 导入企业业的形象象识别VII2、
6、 品牌及发发展商的的形象定定位根据发展展商的长长远规划划（设立立公司上上海总部部）立足足上海房房产市场场，有必必要制定定长远的的发展规规划，以以便为今今后形成成连动开开发建设设，产业业化运作作经营打打下厚实实的市场场知名度度。（关于品品牌的策策略和建建议，如如发展商商需要可可另外商商讨提供供相关内内容的详详细的提提案。）四、区域域消费者者心理权权重比预预测及分分析缘起：有了对竞竞争个案案的分析析；有了了对消费费者的分分析；有有了对本本案的分分析；我我们将三三者进行行结合对对比分析析，通过过百分百百权重比比的形式式表现出出来。目目的是对对本案楼楼盘的各各方面进进行对比比分析，找找到目标标消费者者
7、看待权权重大的的方面，可可在其后后的企划划中进行行提升优优化，为为销售做做前期铺铺垫。（一） 新华路区区域消费费群体心心理权重重比预测测规划设计单位位环境单体设计计房型建材周边商配配25%10%25%12%8%7%20%会所小区配套套人气品牌效应应人文环境境地理位置置竞争个案案合计10%10%5%3%5%-10%-30%100%（二） 新华路区区域消费费群体心心理权重重比分析析规划255%： 规划是一一个小区区的灵魂魂所在，也也是最有有创意的的地方。目标购购房者对对社区规规划也是是很重视视。有好好的规划划才有好好的环境境才能很很好地生生活。设计单位位5%： 设计是可可以利用用目标购购房者的的盲
8、动跟跟随心理理，其对对购房者者有一定定的影响响力；如如果没有有名牌设设计单位位的话，就就可以避避过不提提。环境255%： 环境对目目标购房房者的购购房心理理影响程程度很大大。环境境好坏直直接影响响居住的的舒适及及身体的的健康。我们在在此上作作了卖点点的分析析提炼，通通过突出出小区绿绿化的比比重（新新华路上上唯一拥拥有超过过40%绿化率率的大型型住宅小小区）来来营造一一个目标标购房者者倾心的的环境，对对整体售售价的提提升起重重要作用用；预计计占权重重比的225%。单体设计计12%： 着重突出出外立面面的幽雅雅格调，与与新华路路整个居居住氛围围有一个个既协调调又能张张扬自己己建筑风风采的立立面效果
9、果。这方方面是引引导目标标购房者者的一方方面，应应着重于于颜色的的冷暖度度及面砖砖等方面面的搭配配，视觉觉效果在在一定程程度上关关系到客客户个人人的喜好好程度。 房型155%： 房型对于于目标购购房者来来说是很很重要的的，关系系到居住住大小，布布局合理理与否等等问题。所以建建议发展展商根据据市场的的真正需需求再进进一步优优化组合合目前的的房型的的配置，以便在今后的销售当中通过房型的优势来强化消费者的认可度。建材7%： 这方面关关系到目目标购房房者购房房后的生生活质量量，可以以此来弥弥补其它它的不足足，所以以应努力力提高建建材质量量，把好好建筑质质量关，努努力做到到最好，因因为它对对楼盘整整体售
10、价价的拉升升非常重重要。周边配套套5%： 这方面关关系到目目标购房房者购房房后的生生活方便便问题，因因直接性性很强，所所以其权权重比预预计将占占到5%。会所100%： 根据对本本案区域域的整体体统计分分析，就就本区域域而言，小小区自身身拥有独独立会所所的寥寥寥无几，而而本案“26770平方方米的会会所”将是我我们在今今后的销销售、宣宣传推广广方面的的一个大大卖点，引引导消费费者的购购买冲动动，起到到对整体体售价的的全面拉拉升。小区配套套10%： 小区的各各方面配配套要齐齐全，并并拥有良良好的物物业服务务，它对对目标购购房者也也是非常常重要的的，对买买房后的的生活有有很大辅辅助作用用。因此此，我
11、们们在这方方面建议议很多，将将在后面面的产品品定位篇篇内作详详细的分分解，希希望通过过优化的的小区配配套组合合来对其其进行提提炼拉升升，最终终起到拉拉升整体体售价的的作用。人气5%： 人气是售售房的基基础，只只有聚集集更多人人气，才才能将销销售策略略顺利的的执行。我们的的很多事事情都是是服务与与它。但但是它是是一个非非常可变变的因素素，因此此我们只只把它预预计为55%。品牌效应应3%： 因为目前前的目标标购房者者不仅对对产品的的本身关关心，而而且对楼楼盘的发发展商也也要求金金牌，开开发商曾曾做过哪哪些楼盘盘，这些些都是他他的重点点参照物物。（如如：万科科他就形形成了名名牌的象象征，只只要是他他
12、开发的的楼盘就就热销，当当然这是是他多年年来逐步步积累的的成绩。）我们们在此也也进行了了提炼和和提升，对对今后的的整体销销售应有有初步成成效。人文环境境15%： 人文环境境是消费费者衡量量一个楼楼盘好坏坏的直接接依据之之一，所所以我门门在这里里将它预预定为115%坏坏的通过过新华路路这一相相当高雅雅幽静的的人文居居住环境境，来拉拉升并吸吸引更多多购房者者的注意意力，但但由于各各方面原原因的影影响，只只把它预预定为55%。地理位置置25%： 就本区域域而言，本本案的整整体地理理位置并并不是很很理想，因因为地段段与地理理位置的的好坏将将直接影影响到消消费者的的购买欲欲望，所所以由于于位置的的因素可
13、可能会对对我们的的楼盘产产生一定定的的不不利因素素，预计计会是225%。竞争个案案-300%： 周围的竞竞争个案案对我们们的冲击击较大，有有相当一一部分竞竞争楼盘盘的产品品比较成成熟，目目标购房房群体又又很相近近；在这这种不利利的情况况下我们们会运用用我们独独特的整整体包装装策略， 对产品品进行整整合， 做到拉拉升整体体售价。但我们们预计来来自竞争争个案的的负面因因素最大大，所以以将其定定为-330%。（三）分分析规划：从整个新新华路的的建筑规规划来看看，本案案的规划划、环境境、商配配优势分分别占到到了255%、225%和和20%的比例例，因此此本案在在今后的的推广中中，媒体体宣传的的重点应应
14、该放在在小区的的整体规规划（体体现出是是本区域域唯一一一个规模模接近3300000平方方米的现现代时尚尚社区）、新华路路独有的的文化底底蕴以及及本案区区域的商商配优势势。小区环境境：作为本案案的另一一优势是是小区的的绿化，440%的的高绿化化率，在在本案区区域是绝绝无仅有有的；从从而为今今后广告告的推广广提升了了5%左左右的优优势。房型：本案总共共推出了了三个主主力房型型，其中中70%为市场场需求最最大的三三房式（面面积略微微偏大，需需要在今今后的单单价上有有一个合合理的百百分比控控制，以以免由于于单价的的偏高而而造成总总售价的的抬高）、另外就就是各占占15%的复室室和二房房式，由由于较为为合
15、理的的房型配配比，所所以相对对于其它它楼盘（如如：申亚亚新华府府）而言言，面积积的控制制还是较较为理想想。同时时通过对对房型需需求的分分析，三三房式房房型将会会是未来来市场所所需求的的主力房房型，所所以可以以确信通通过对本本案房型型的进一一步合理理优化，一一定会是是本案在在今后销销售中的的一大有有利点。建材：建材选择择的好坏坏与否，必必将影响响到今后后入住居居民的切切身利益益，为了了使客户户可以深深层次地地了解楼楼盘的建建造质量量，可以以通过对对建材品品质的宣宣传来提提升本案案在市民民心中的的形象，同同时又可可以成为为本案在在销售推推广阶段段的一个个很好的的卖点。周遍商配配：齐全的公公建配套套
16、设施，是是本案能能够得到到消费者者认可的的又一有有力点，势势必会成成为本案案吸引客客户的一一个相当当有利的的宣传推推广资本本。小区会所所：会所给人人最直接接的感觉觉就是高高档，而而本案的的各竞争争楼盘由由于受土土地开发发面积的的制约，无无法在仅仅有的占占地面积积上打造造一个成成规摸的的小区会会所，所所以本案案必须充充分利用用会所的的优势，而而前提就就是定位位的合适适与否，因因为这将将直接关关系到本本案在今今后销售售推广中中处于的的位置是是否有利利。小区配套套：“良好的的小区居居家服务务”及小区区智能化化是现在在消费者者购置房房屋的又又一衡量量标准，所所以小区区配套的的好坏对对小区的的整体形形象
17、提高高乃至价价格的定定位都将将起到很很大的推推波助澜澜的作用用。人文环境境：本案区域域所独有有的文化化底蕴和和区域势势必会给给本案在在今后的的推广销销售方面面带来110%的的优势。地理位置置：地段永远远是制约约楼市房房价的一一个绝对对因素，本本案虽然然地处新新华路，但但由于已已经是地地处新华华路的末末端位置置，同时时与轻轨轨紧邻；在一定定程度上上加大了了本案今今后的销销售推广广难度，是是一个较较为不利利的因素素。竞争楼盘盘：由于本案案在同一一区域所所处的位位置较不不理想，这这势必会会成为其其它竞争争楼盘为为突出自自身楼盘盘的优势势时所会会一直强强调的，对对于本案案来说，这这在今后后的销售售期间
18、将将是相当当不利的的一个制制约因素素。五、目标标客户成成分及消消费动机机分析缘起：房产市场场的根基基是由购购房消费费者组成成的。本本案的销销售基础础是由目目标客户户构成的的。因此此锁定目目标群体体，进行行成分分分析，对对购买动动机的剖剖析更是是关键节节点，不不能不为为。同时时通过对对目标消消费群体体在各方方面的信信息收集集分析，为为本案的的市场定定位确立立一个可可供论证证参照的的依据，并并可以借借此了解解并最终终确立目目标消费费群体和和广告的的诉求对对象。解析： 一）、客户来源源：徐汇汇区、长长宁区（虹虹桥开发发区）、静安区区（与本本案区域域相接壤壤部分）客户身份份：外企企或企业业高级白白领阶
19、层层年龄段：3035岁岁之间消费动机机：1、结婚或或对改善善其住房房环境的的需求；2、较高高的月收收入，使使其对居居住环境境有了更更高的需需求，而而住宅是是改变生生活方式式的重要要途径；3、在事事业上小小有成就就，想通通过购置置较高档档楼盘以以向亲朋朋好友展展示自己己的实力力；户型需求求：由于于年龄的的关系，所所以无论论是否已已经结婚婚，他们们的需求求面积基基本上应应在1330平方方米左右右（三房房一厅或或二房二二厅）。诉求点小区区的文化化氛围（高高级会所所）、高高尚的居居住环境境（新华华路的居居住氛围围）、便便捷的交交通（轻轻轨）、距离（淮淮海路、徐家汇汇）商业业中心的的绝对半半二）、客户来
20、源源：徐汇汇、长宁宁（距离离本案55公里半半径之内内）、静静安（与与本案区区域接壤壤地区）客户身份份：私营营业主或或企业主主管以上上为代表表年龄段：3550岁岁之间消费动机机：1、希望通通过二次次置业，进进一步改改善居住住条件； 2、因因职务的的变动而而需要重重新置业业或再次次置业；户型需求求：此类类购房者者在购房房时家人人是其必必须考虑虑的，所所以他们们的需求求房型应应以复式式、三房房为主。诉求点体现现地位身身份的高高雅社区区、私家家高级会会所、完完善的物物业服务务三）、客户来源源：本市市周边区区域，外外省市区区域为辅辅客户身份份：外地地来沪投投资、经经营者年龄段：35-455岁之间间消费动
21、机机：1、此类客客户由于于生意上上的因素素，因此此必须在在上海有有一套符符合其身身份的住住宅； 2、因因其具有有一定的的经济实实力，打打算通过过在上海海经商购购房，最最终促成成全家一一起落户户本市；户型需求求：由于于此类购购房者身身处他乡乡，因此此小区的的完全性性、配套套设施及及完善的的物业管管理将是是其考量量购买的的因素，房房型一般般应以复复式和三三房式等等较大房房型为主主。诉求点完善善的高尚尚小区、良好的的物业管管理、便便捷的出出行交通通、就近近的商业业中心四）、客户来源源：区域域周边范范围客户身份份：向往往新华路路生活氛氛围的客客户群年龄段：35-55岁岁之间消费动机机：1、多年的的心愿
22、或或怀恋新新华路的的生活氛氛围； 2、向向往新华华路这一一区域的的生活氛氛围；户型需求求：此类类购房者者的房型型需求通通常会以以1000平方米米（二房房二厅）为为主。诉求点高雅雅的居住住环境五）、客户来源源：东华华大学、交通大大学、各各类学校校客户身份份：教职职员工等等年龄段：30-50岁岁之间消费动机机：1、改善居居住环境境； 22、考虑虑到工作作便利等等因素；户型需求求：此类类购房者者通常会会分成两两类，一一类以老老夫妻和和新婚夫夫妇为代代表，房房型的需需求基本本以二房房二厅为为主；另另一类是是以全家家居住为为主，他他们的房房型需求求基本会会以大三三房为主主。诉求点怀旧旧、文化化、完善善的
23、物业业管理六）、客户来源源：区域域周边范范围客户身份份：就读读于上海海高校的的外地留留沪大学学生年龄段：30-40岁岁之间消费动机机：购置置房产用用于自身身居住。户型需求求：此类类购房者者通常会会以二房房为主。诉求点家的的感觉七）、客户来源源：新华华路辐射射区域客户身份份：文化化人 年龄段：30-55岁岁之间消费动机机： 1、因因工作需需要而决决定重新新置业或或二次置置业；2、看中中新华路路的文化化氛围和和居住环环境而决决定在该该区域置置业或再再次置业业；户型要求求：此类类购房者者通常以以选择二二房或三三房为主主。诉求点新华华路的文文化底蕴蕴六、推广广案名的的缘起 一个好的的推广名名，能够够充
24、分表表现房产产项目的的特征和和内涵，也也能够体体现出一一个楼盘盘的品质质感，好的的推广名名通过广广告的推推广能很很快被消消费者认认可和接接受。因因此我方方在此提提供了三三个推广名以以供参考考：1、 “优扬时时代”之缘起起： 提出出用“优扬时时代”，是希希望略微微软化一一点“新华世世纪园” 这一案名名的硬度度。我们们之所以以用优秀秀的“优”，而不不用通常常所用的的悠扬的的“悠”，是希希望借此此来宣传传并强化化本案所所处位置置的优势势，文化化氛围的的浓郁；其二，“扬”意在宣扬新华路这一文化名街的人文底蕴，渲染“午后的新华路在咖啡、梧桐、幽雅环境中所衬托出的品质生活”。同时希望通过把本案与与东华大大
25、学院区区的对街街来进一一步衬托托出小区区周边的的文化氛氛围，以以此吸引引消费者者的关注注。2、“梧梧桐季节节”的缘起起： 首首先也是是希望以以此软化化案名的的硬度，同同时希望望通过对对新华路路上梧桐桐这一特特色的渲渲染来引引起消费费者对幽幽雅生活活的一种种向往，借借此进一一步加深深对本案案区域生生活氛围围的渲染染力度。3、“午午后风景景”的缘起起： 顾顾名思义义，用“午后”渲染的的还是新新华路午午后的生生活风情情“宁宁静、幽幽雅、恬恬静”。而“风景”是希望望通过对对午后新新华路的的环境描描述来引引伸出本本案的绿绿化环境境，花的的语言是是最美的的，是人人类生命命中不可可缺少的的事物；而树是是为人
26、类类制造清清新空气气的守护护神，利利用鲜花花和绿荫荫为住宅宅小区带带来的生生活环境境这一朦朦胧感觉觉来带动动消费者者的遐想想。七、推广广核心概概念通过上面面对客户户的定位位分析，以以及大量量的市场场调研论论证，并并对本案案产品的的细化提提升，在在此提出出我们针针对本案案的核心心推广概概念，希希望借此此树立本本案产品品有别于于本区域域的独特特生活品品质，居居住环境境和生活活品位。新华路上上的最后后贵族优扬时代代新古古典主义义演绎新新华路上上的最后后贵族“新华路路”的具体体表现方方式：1、 通过对新新华路宁宁静的生生活环境境进行描描述2、 通过广告告等推广广形式点点缀出新新华路独独有的景景观特色色
27、3、 突出作为为文化街街的深厚厚文化底底蕴4、 借鉴上海海国际电电影节展展办地的的渲染来来突出本本案区域域的优势势5、 营造一种种高雅时时尚生活活圈的感感性理念念“最后贵贵族”的具体体表现方方式1、 季节的变变换中有有悠扬的的音乐迎迎送您在在每一天天2、 高雅的VVIP小小区会所所您全家家的唯一一3、 个性化物物业管理理、完善善的配套套社区服服务4、 多重保安安系统，保保护您全全家在每每一天5、 合理分隔隔的居住住空间，从从此有了了更加宽宽敞舒适适的生活活空间6、 智能化的的社区网网络，让让世界从从此靠近近您 八、广告告总精神神广告总精精神是对对楼盘的的所有卖卖点进行行提炼揉揉成精髓髓，整个个
28、楼盘的的推广都都以此为为推广基基准。广广告总精精神的推推出将进进一步拉拉升本案案的楼盘盘形象，为为房产的的销售奠奠定基础础。核心概念念提炼：拥抱东华华学府优优雅气质质，扬溢溢新华路路的异国国情调优扬扬时代！ 九、新华华世纪园园企划思思路、卖卖点收集集及提炼炼流程图图建筑规划卖点收集及提炼发展商背景收集及提炼板块卖点的收集及提炼物业管理、会所卖点收集及提炼周边配套、交通及发展前景卖点收集及提炼环境规划卖点收集及提炼建材卖点收集及提炼导视策略收集及提炼房型卖点收集及提炼媒介策略收集及提炼（一）发发展商理理念篇卖点概念念提炼：上市集集团公司司全力打打造新华华路上的的最后新新贵！1、 创造适宜宜的生活
29、活空间，打打造低密密度的时时尚生活活，造就就生态社社区，将将来这都都是我们们一直在在追求的的现代住住宅理念念；2、 房子成为为生活、文化的的一部分分，让住住宅成为为您身份份的代言言词，房房子价值值不在是是建筑本本身这么么简单。（二）建建筑规划划篇新新贵族生生活的基基础1、 社区规划划卖点分分析概念提炼炼：伫立新华华路，回回味昔日日荣耀与与今日都都市生活活的全新新对白！整个地块块南临新新华路、北临市市区中央央主干道道延安路路立体高高架网络络、西面面有轻轨轨相伴；由规划划兴建中中的七幢幢板式小小高层构构成了一一个区域域性大型型社区。20%的主题题景观绿绿化设置置位于四四号楼前前，同时时配合各各个组
30、团团式绿化化景观构构成了一一个1110000平方米米，覆盖盖率达440%的的小区绿绿化。本本项目的的车行路路网是由由环形主主干道组组成，人人行路网网一部分分为沿车车行环道道的人行行道（包包括深入入单体的的支路），另另一部分分为小区区主轴。小区的的车行道道为环路路，在路路的转弯弯处应考考虑设置置景观点点，如一一棵树、小型雕雕塑、一一块奇石石等。按按照国家家有关规规定，小小区停车车位的配配置不少少于户数数的500%，目目前较高高配置的的小区此此比例已已达到880%。本项目目总户数数3822户，总总停车位位2699个，占占总户数数的700.144%。本本项目的的地面停停车位建建议采用用植草砖砖形式。
31、同时在在停车位位旁和车车辆出入入的道路路交叉口口，且莫莫设置儿儿童游戏戏场所。在景观观布置上上，除了了由7号号楼、44号楼和和8号楼楼的小区区会所共共享的主主题绿化化外；各各个楼宇宇之间还还有若干干个独成成体系的的小型组组团绿化化和景观观小品，对对小区进进行了有有机的分分隔。但但我们从从中也不不难看出出，1号号楼、22号楼、3号楼楼和5号号楼的位位置相对对于另外外三个楼楼盘来讲讲，无论论是日照照还是视视觉都将将受到一一定的影影响。2、 建筑立面面风格概念提炼炼：感受受新古典典的海派派生活风风情！综述：小区整体体诉求的的是新古古典建筑筑主义风风格，重重视外墙墙立面的的可塑性性和色彩彩上的搭搭配。
32、而而在此需需要注意意的是会会所立面面个的改改造，由由于会所所是属于于旧楼翻翻新，所所以在外外立面的的改造上上需要与与小区有有一个可可比性，但但同时在在充分考考虑到功功能使用用的前提提下也应应该使其其与小区区有一个个柔和的的延续和和衔接，避避免在视视觉上产产生较大大的差异异感，而而破坏小小区的整整体效果果。建议：窗及玻璃璃窗作为建建筑相当当重要的的组成部部分，它它是室内内与室外外交流的的空间。窗要透透入阳光光、引入入景色。开窗的的大小和和位置对对房间光光线有着着相当大大的影响响。窗套套和窗体体本身的的颜色和和线条，对对于外立立面的贡贡献也是是不可估估量的。若是运运用得当当，将会会取得意意想不到到
33、的结果果。本项项目的窗窗采用彩彩铝喷塑塑的材质质，色彩彩的选择择上以墨墨绿色亚亚光为宜宜。由于于彩铝的的材质纤纤巧精致致，与本本项目立立面沉稳稳的风格格有所出出入，故故建议以以厚重古古朴的窗窗套增强强窗的质质感，配配合整体体风格。在色彩彩处理上上建议与与局部的的主墙体体色彩相相协调，可可考虑使使用相同同色系的的面砖。部分部部位的凸凸窗处理理：凸窗窗产生的的窗台，将将对外立立面有一一定的影影响，而而且窗台台容易产产生雨水水印记，在在凸窗台台的处理理上要多多加考虑虑。窗台台的两侧侧是剪切切应力集集中区域域，要防防止这些些部位的的开裂和和漏水。本项目目的定位位为中、高档建建筑，其其玻璃建建议采用用5
34、mmm的绿色色浮法玻玻璃或是是双层玻玻璃。阳台工艺艺本项目的的阳台宜宜用铁艺艺栏杆，或或是局部部结合仿仿天然石石材的实实体墙，造造型宜简简洁古朴朴和实用用。建议议不要使使用玻璃璃等较为为喧哗的的材质，应应以亚光光质感为为佳。栏栏杆的防防锈工艺艺应得到到重视，以以免今后后出现物物业管理理的困难难和外观观的破坏坏。若是是成本允允许，建建议采用用地碳锻锻打的AA3钢为为材料的的铁艺。要注意意阳台与与单体连连接部位位在受力力后产生生裂缝的的问题，由由于现浇浇楼板的的原因，该该部位出出现裂缝缝后极易易引起楼楼下天花花板与墙墙体连接接部位的的渗水。可考虑虑增加防防水措施施或加强强该节点点的结构构处理。腰线
35、腰线的高高度可以以考虑两两种方式式：1）一一层以下下部位使使用仿石石涂料，颜颜色以青青灰色和和天然石石材的黄黄红色为为宜。仿仿石形状状和大小小建议采采用300*600mm。2）仅仅余顶层层和越层层采用较较浅的颜颜色，其其他采用用深色的的外墙涂涂料做腰腰线。在在腰线的的大色块块中应穿穿插颜色色出挑、宽度适适合的横横向线条条，集中中视线、冲破单单调。上上海较为为潮湿，腰腰线以下下部位采采用涂料料，其防防潮防水水等工艺艺需要仔仔细推敲敲，以免免在交房房后出现现不必要要的麻烦烦。室外管道道由于上海海四季分分明，冬冬季最低低气温可可到零下下，暴露露在室外外管道的的管道较较少，基基本为雨雨水管和和污水透透
36、气管、空调机机出水管管这几种种。其中中前两种种一定是是设置在在北面，空空调机出出水管需需要配合合空调机机位设置置，会有有一部分分出现在在南立面面上，可可考虑将将他们尽尽量安装装在东西西侧面的的墙体上上；由于于管道细细小，一一般不会会影响立立面效果果。室外外管道需需要考虑虑的是老老化问题题，目前前一般采采用u-pvcc管道，建建议在品品牌的选选择上慎慎重考虑虑。若是是有特殊殊需要，可可采用带带有保暖暖层的管管道。烟烟道主要要是防止止油烟倒倒回的问问题，一一定要在在每户人人家的排排烟出口口处按装装止逆阀阀，在屋屋顶的出出烟口安安装防风风挂板。但在屋屋顶的部部位，出出烟口的的设置位位置和形形状要考考
37、虑配合合整体风风格。空调机位位空调机位位应设立立在立面面较为隐隐蔽的地地方，在在平面上上需考虑虑空调送送风管距距离不能能过长，同同时需满满足空调调散热通通风的要要求。建建议尽可可能不要要将空调调机放在在各家的的阳台上上，虽然然对外立立面美观观有一定定的贡献献，但是是对于业业主来说说抗性较较大，也也不利于于实现阳阳台真正正的作用用。有些些建筑在在空调室室外机外外侧添加加了百叶叶帘较为为美观，但但要考虑虑对散热热的影响响程度如如何以及及外立面面的和谐谐统一。建议空空调搁板板采用钢钢筋混凝凝土材质质，若是是有可能能在搁板板的上表表面设置置直角型型的预埋埋件，并并做好防防锈处理理。以利利于今后后业主安
38、安装空调调的方便便和牢固固，以及及物业管管理上的的便利。建议空空调数目目的估计计上要充充分考虑虑到厅、主卧、次卧的的需要，北北面小房房间的空空调位置置尽可能能考虑，不不然今后后业主在在安装空空调时采采用的三三角支架架极易生生锈，影影响外观观。建议议空调搁搁板和空空调排水水管之间间的距离离要近，尽尽量满足足一般空空调机自自带出水水管的长长度要求求。不然然，两段段排水管管之间的的接口极极易断开开，引起起麻烦。3、 景观规划划篇1） 景观整体体布局产品分析析：总体上来来说，本本案景观观规划的的主题是是为新海海派的设设计风格格，通过过灵活的的构思，形形成一个个由主题题景观绿绿地与小小型组团团式绿地地、
39、点缀缀景观相相结合构构成的景景观模式式；同时时通过对对小区中中部（44号楼）楼楼栋底层层架空的的手法来来弱化由由于4号号楼的建建筑位置置所给本本案全局局造成的的缺陷和和小区前前后的连连贯性；尽量避避免因为为4号楼楼所处的的位置给给本案整整体的一一个延伸伸所带来来的缺陷陷。概念提炼炼：自然然和谐的的生活空空间！ （三）环环境规划划概念总总提炼在这里让让您感受受的是人人要健康康，一切切空间也也要求健健康。更更强调人人与空间间的健康康共存。在这里里健康法法则充分分发挥他他的执法法性，对对您身边边的空间间严格度度衡，每每寸空间间要求做做到健康康合格。让您可可以生活活在充满满阳光绿绿意的生生活空间间里。
40、总的概念念提炼：新华路路上的唯唯一拥有有超过440%绿绿化的时时尚都市市！（特别建建议：邀邀请专业业的知名名环境设设计师来来执笔）（四）商商配篇分析：本区域拥拥有相当当完善的的交通地地理优势势：轻轨轨线、延延安路主主干道、内环线线高架；同时又又紧邻名名校资优优区：东东华大学学、交通通大学；相当完完善齐全全的区域域生活配配套优势势，紧邻邻虹桥、淮海、静安、中山和和徐汇五五大商圈圈。概念提炼炼：成熟熟街区带带来应有有尽有的的生活便便利，从从此生活活更轻松松！（特特别提示示：将在在本案正正南面的的新华路路隧道上上方由东东华大学学兴建一一座综合合型拥有有游泳池池等设施施的健身身场馆）（五）物物业管理理
41、篇（因因未展开开工作，所所以只有有概念提提炼及产产品建议议）1、区配配套及物物业管理理建议享受生生活的最最佳保证证概念提炼炼：风雨雨无阻的的贴心好好管家！u 社区配套套建议采采用散点点式的布布局方法法，以沿沿街商业业街、体体育中心心、休闲闲街、庭庭院中的的服务设设施组成成；u 社区配套套有一部部分是作作为对小小区业主主服务的的，主要要通过物物业管理理费用的的方式经经营；另另外一部部分作为为收费的的服务性性项目，可可以对业业主或是是外来人人员开放放，通过过收取服服务费以以保证收收支平衡衡。这部部分配套套项目可可根据实实际需要要制定标标准的高高低。u 本项目物物业管理理的模式式，是人人性化的的服务
42、。这需要要增加更更多的细细节的、人性化化的服务务项目支支撑。u 社区配套套位置分分布建议议要考虑虑到物业业管理上上的便利利。u 以下是我我司对本本项目物物业配套套服务的的建议： 公共服服务项目目（不另另收取费费用） 专项项、配套套有偿服服务1、二十十四小时时保安，消消防和车车辆管理理；1、各项项健身、娱乐活活动2、公共共场所保保洁；2、餐饮饮、酒吧吧；3、公共共绿化园园艺保养养和培植植；3、保健健、医疗疗；4、住宅宅区生活活垃圾收收集和清清倒；4、美发发美容；5、公共共设施的的维修和和保养5、提供供小型商商务会议议场所及及服务；6、电话话及访客客留言转转告；6、传真真、复印印、打字字；7、组织
43、织区内业业主联谊谊活动；7、园艺艺；8、定时时对私家家花园进进行草坪坪修整，除除杂草；8、临时时照看孩孩童；9、代收收代缴水水电费；9、钟点点清洁；10、代代收代缴缴有线电电视收视视费；10、老老人、病病人的护护理；11、代代办报刊刊订阅和和收发、邮件收收发；11、礼礼仪服务务；12、代代叫出租租车；12、礼礼品速递递（限于于市区）；13、代代聘司机机；13、代代管房屋屋；14、代代请保姆姆；14、代代理房屋屋租赁；15、代代请家教教；15、机机动车辆辆清洗；16、代代请私人人保健医医生；16、住住宅水电电设施的的维修（免免人工费费）；17、代代办暂住住证；17、住住宅外墙墙的清洗洗和粉刷刷（免人人工费）18、代代办保险险；18、四四季暖房房花卉供供应及代代为养护护。19、代代订生日日蛋糕、花篮；20、代代聘装潢潢设计、施工单单位；21、代代订飞机机、轮船船、汽车车、火车车票；22、私私宅报警警器日常常检查和和维护；23、大大件物品品搬运（区区内）。2、小区区智能化化建议概念提炼炼：生活活原来可可以如此此轻松安安逸！A、安保保系统项项目一览览表：项 目确定实施施部分待定部分分红外线周周界报警警确定实施施出入口及及重点区区域监控控系统确定实施施访客对讲讲系统确定实施施家庭紧急急报警系系统确定实施施电子训更更确定实施施B、小区区管理系系统项目目一览表表：项