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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 D2. 【问题】 市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】 D3. 【问题】 下列
2、民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A.地基B.门窗C.楼板D.楼面【答案】 C4. 【问题】 小跨度厂房是指跨度小于或等于（ ）米的单层工业厂房。A.4B.8C.12D.15【答案】 C5. 【问题】 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（ ）万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】 B6. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。A.1
3、1.5B.12C.13.5D.14【答案】 C7. 【问题】 下列关于不动产登记目的叙述中，不正确的是（）。A.通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权B.当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构可以办理转移登记C.不动产登记的信息为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据D.不动产登记为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高【答案】 B8. 【问题】 下列关于住房公积金的表述，正确的是（ ）。A.住房公积金管委会负责公积金运作B.单位和个人缴存公积金比例最高5%C.住房公积金缴存比例由住房公积
4、金管委会拟定D.职工所在单位为职工缴存的住房公积金不归职工所有【答案】 C9. 【问题】 敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【答案】 D10. 【问题】 房屋征收的核心是（ ）。A.需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权B.不需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权C.需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权D.不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权【答案】 D11. 【问题】 （ ）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产
5、生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A.吊车梁B.外墙围护系统C.柱子D.基础【答案】 A12. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 C13. 【问题】 房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】 D14. 【问题】 甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（）。A.I甲I
6、乙B.I甲I乙C.I甲I乙D.I甲I乙【答案】 B15. 【问题】 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。A.2414.5B.2759.4C.3066D.3153.6【答案】 B16. 【问题】 一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】 A17. 【问题】 一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
7、A.24%B.25.1%C.25.36%D.36%【答案】 D18. 【问题】 关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 D19. 【问题】 存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量上期存量+报告期新竣工量( )。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量【答案】 A20. 【问题】 在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的
8、取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列各项中，属于其他相关定着物的有（）A.假山B.围墙C.水池D.戏台E.树木【答案】 ABC2. 【问题】 下列计量单位中属于自然计量单位的有（）。A.个B.块C.樘D.条E.米【答案】 ABCD3. 【问题】 商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】 A4. 【问题】 下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A
9、.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】 ABD5. 【问题】 比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】 ABD6. 【问题】 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有( )A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序【答案】 ABCD7. 【问题】 下列属于平均指标的有（）。A.中
10、位数B.众数C.全距D.标准差E.调和平均数【答案】 AB8. 【问题】 在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈【答案】 AB9. 【问题】 物理计量单位包括（）。A.个B.吨C.立方米D.平方米E.米【答案】 BCD10. 【问题】 下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（）。A.一般因素B.国际因素C.市场因素D.区域因素E.个别因素【答案】 AD11. 【问题】 不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。A.本登记B.预登记C.林权登记D.所有权登记E.最高额抵押权登记【答案】 D12. 【问题
11、】 假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】 AC13. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】 D14. 【问题
12、】 关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年、半年、季、月【答案】 CD15. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同
13、类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.担保贷款B.信用贷款C.中期贷款D.短期贷款【答案】 AC16. 【问题】 最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封【答案】 BCD17
14、. 【问题】 利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】 AD18. 【问题】 (2015真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD19. 【问题】 房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润【答案】 ABCD20. 【问题】 关于投资价值与市场价值异同
15、点的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象
16、等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?【答案】1（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。（5）是合同租金（租约
17、租金）还是市场租金。2（1）统一租金内涵，将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上。（2）具体调整内容有：如是否有租约；是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；可出租面积比率；出租方式；租金交纳方式；租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。2. (三)某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估-栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半
18、年以内。请问:1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?【答案】1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?答案别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，-般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。别墅宜选作可比实例，因为B别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产
19、状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?答案除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。3. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某加油站房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司二、估价方某房地产评估有限公司三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括位于某市某区的某加油站,建成于1997年4月，建筑面积共454.50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物,其配套设施有加油机、储油罐等，消防设施
20、齐全。该加油站共有6台计算机加油机，目前经营状况良好。土地剩余使用年限为38年。土地面积4296.32m2。【答案】(1)委托方缺少法人代表、地址、联系电话。(2)估价方缺少法人代表、地址、联系电话。(3)缺少估价时点原则。(4)土地产权及四至等描述不全。(5)建筑物结构、实物状况等描述不全。(6)评估目的不应有两种。(7)缺少估价报告有效期。(8)缺少价值定义。(9)估价时点应该具体到某一天。(10)应该采用两种估价方法。(11)缺估价作业日期。(12)销售收入应为客观收入。(13)办公楼收益已经包含在总收益中，不应单独计算。(14)资本化率取值无依据。4. 张某计划用自有闲置资金100万元
21、购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒
22、店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。5. 张某在2014年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是
23、180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。【答案】1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。