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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 中华人民共和国招标投标法规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向（ ）个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A.1B.3C.5D.10【答案】 B2. 【问题】 （ ）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.投标人B.招标人C.招标监管部门D.招标监管人【答案】 A3. 【问题】 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。A.固定成本B.变动成本C.盈利D.机会成本【答案】 C4. 【问题
2、】 当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】 A5. 【问题】 业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经( )通过。A.与会业主所持投票权1/2以上B.全体业主所持投票权1/2以上C.与会业主所持投票权2/3以上D.全体业主所持投票权2/3以上【答案】 D6. 【问题】 王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。在接洽过程中，李某可以承诺（）。A.现场勘查后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告B.评估收费
3、给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告【答案】 C7. 【问题】 某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】 B8. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程
4、建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年11月2日B.2009年11月2日C.2010年11月2日D.2011年11月2日【答案】 A9. 【问
5、题】 按( )分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。A.偿还期限的长短B.发行主体的不同C.期限长短D.利息支付方式【答案】 B10. 【问题】 需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006年的价格并计算其逐年上涨额见表29。A.873.0B.879.0C.882.0D.891.0【答案】 C11. 【问题】 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师【答案】 A12. 【问题】 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A
6、.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】 A13. 【问题】 某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】 A14. 【问题】 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2
7、007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数【答案】 D15. 【问题】 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.43.3%C.33.3
8、%D.23.3%【答案】 A16. 【问题】 实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（）。A.建筑规模B.建筑物年龄C.维护状况D.工程质量【答案】 A17. 【问题】 一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。A.位置B.为租户提供的服务C.交通方便性D.建筑设备系统【答案】 C18. 【问题】 城市水污染的主要来源是（）。A.工业废水B.生活污水C.农业污染源D.固体废物【答案】 A19. 【问题】 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与
9、包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50 元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30 元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法【答案】 D20. 【问题】 房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 能隔离局域网中广播风暴、提高带宽利用率的设备是（）。A.网桥B.集线器C.路由器D.交换机【答案】 C2. 【问题】 下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。A.农地B.写字楼C.加油站
10、D.二手商品住宅E.行政办公楼【答案】 ABCD3. 【问题】 建筑材料与水有关的物理性质有( )等。A.孔隙率B.抗渗性C.抗冻性D.弹性和塑性E.耐磨性【答案】 BC4. 【问题】 下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有（）。A.会计成本正常利润B.会计成本隐成本C.显成本隐成本D.会计成本经济利润隐成本E.销售收入经济利润【答案】 ABC5. 【问题】 运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】 ABC6. 【问题】 (2014真题) 国有土地上房屋
11、征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系【答案】 ABC7. 【问题】 国家可以收回出让土地使用权的情况包括（）。A.土地使用权期限届满B.未按照合同约定支付土地使用权出让金C.司法机关决定收回D.房屋灭失E.土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地【答案】 ABC8. 【问题】 下列划拨用地不可以拍卖的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D.法律、行政法规规定的其他用地E.集体所有土地【答案】 ABCD9. 【问题】 2013 月 6 月 20 日，某
12、市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。A.进行社会稳定风险评估B.足额到位征收补偿费C.评估被征收房屋的价值D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证【答案】 ABD10. 【问题】 股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配
13、发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】 ABCD11. 【问题】 房地产周期循环的主要原因包括（）。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差、季节性调整、总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】 ABD12. 【问题】 关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】 BC13. 【问题】 根据城市房地产管理法，房地产价格评估，以（）为基础，参照当地的
14、市场价格进行评估。A.基准地价B.标定地价C.成交价格D.市场价格E.各类房屋的重置价格【答案】 AB14. 【问题】 在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.独立客观公正原则B.谨慎原则C.合法原则D.替代原则E.最高最佳利用原则【答案】 ACD15. 【问题】 房地产中介服务是（）等活动的总称。A.房地产咨询B.房地产估价C.房地产经纪D.房地产转让E.房地产抵押【答案】 ABC16. 【问题】 关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产
15、的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【答案】 A17. 【问题】 开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（）。A.经规划管理部门同意B.经房产管理部门同意C.经原土地使用权出让方同意D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议E.调整土地使用权出让金【答案】 ACD18. 【问题】 通常将房地产市场划分为( )。A.土地市场B.一级市场C.二级市场D.三级市场E 四级市场【答案】 BCD19. 【问题】 广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A.量力而行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】 AB
16、CD20. 【问题】 下列属于建筑物永久荷载的有( )。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1（1）政府收购该宗房地产评
17、估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。理由：工业房地产估价的常用方法有：成本法；市场法；收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。
18、2（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：建筑物拆除费用；土地开发费用（如七通一平费用）；其他成本费用（如财务成本、管理费用）。2. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定
19、估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3. 指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变
20、现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可
21、以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失
22、的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。4. 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
23、该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？【答案】产生两者差异的原因有：(1)估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。(2)估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，等于市场价值减去估价师所知悉的法定优先受偿款，
24、仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。(3)设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。(4)购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。5. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？【答案】（1）由于房地产抵押
25、的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。