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1、中心管理处物业管理 服务方案（投标方案）九、清洁应急工作方案31（一）梅雨天气应急工作执行标准31（二）台风、暴雨天气应急工作执行标准32（三）水管爆裂事故应急工作执行标准33（四）突发火灾事故应急工作执行标准33（五）污、雨水井、管道堵塞，污水外溢的应急工作执行标准。34（六）户外施工影响环境卫生的应急工作执行标准35（七）突发公共卫生事件应急工作执行标准35十、绿化应急处理措施351 .台风暴雨应急处理362 .突发性病虫害应急处理373 .人为破坏时应急处理3790共用 设备 管理给排水系统给排水系 统运行及 维护A.给排水系统程序文件及作业指导书；B.设备 设施清单；C.用水、供水管理
2、制度；D.用水、 节水计划；E.节能管理方案；F.供水系统巡视 维护表；G.排水系统巡视维护表； H.质量目标月度统计表。水池、水箱管理A.供水系统月测试记录表；B.水池、水箱清洗 记录表；C.水池、水箱消毒记录表；D.水池、水箱药品投放情况记录表；E.二次供 水卫生许可证；F.操作人员健康合格证； G.水质化验单。给排水系 统应急处 理A.高压水泵、水池、水箱管理措施；B.限水、停水管理规定；C.停水通知单；D.给排水系统事故应急处理方案及流程图；E.紧急事件处理记录表。空调系统空调运行及维护A.空调系统程序文件及作业指导书；B.空调主 机保养合同；C.设备设施清单；D.空调运行时 间表；E
3、.冷水机组运行记录表；F.空调系统巡 视维护表；G.质量目标月度统计表； H.空调水处理报告单。应急处理中央空调应急处理方案及流程图； 紧急事件处理记录表。A.物业的保安服务程序文件；B.二十四小时值班制度及巡逻制度；91保安及 车辆管 理治安保卫管理C.保安员巡逻制度；D.保安员培训大纲；E.警械、警具配备、使用、保管及检查规定；F.警械、警具检查记录表；G.保安值班安排表；11.值班记录表;I.来访人员登记表；J.保安训练计划表；K.保安训练记录表；L.巡逻签到表；M.巡逻记录表；N.宿舍值日安排表；0.监督检查记录表。车辆管理A.车辆管理程序文件；B.车辆出入登记表；C.车辆保管区分规定
4、；D.停车场管理规定；E.车辆出入登记表；F.摩托车、自行车管理制度。应急处理A.平安警告标志；B.危及人身平安的防范措施；C.突发事件应急处理方案及流程图；D.紧急事件处理记录表；E.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证 明。清洁设备管理垃圾中转站清洁制度； 设备设施清单。环境卫生管理清洁卫生日常管理及消杀A.清洁消杀管理程序文件及作业指导书；B.消杀管理制度；C.日常卫生保洁承包合同；D.清洁卫生工作责任制；E.责任分工表；F.监督检查记录表；四、档案资料的管理（一）档案资料管理的原那么和方法1、做到全而细的原那么：“全”指全面，包括物业管理工作的各个方面，不 能有漏项；“细”指细致、细
5、心，档案资料的收集、检查、整理、归档等各个 环节工作要细心。2、切合实际的原那么：所有记录是我们实实在在开展的工作，与实际要对 应一致。3、连续性原那么：要求档案资料管理工作要坚持不懈，要注意工作中各个 环节的关联性，中途不能脱节，否那么，就不符合切合实际的原那么。4、按岗位进行分工，落实各项工作的责任人并开展培训。5、各部门根据公司质量管理部的范本建立出整套档案后，根据公司质量管 理体系中编制的质量记录控制等程序定期并及时对本部门的档案进行收集、检 查，做到项项工作有计划，实施及时，监督有力，最后有反响意见，如果某一 个环节实施不好，就必须重新制定措施，并实施、监督、反响，使每一个环都92在
6、一个闭环的控制中。（二）档案资料的管理方式管理处档案管理室 （经常性检查多种e存方式多媒体信息查询档案分类管理收集档案资料保存档案措施电%化管理制度化管理档案管理方式图（三）档案资料的管理措施1、档案资料归档。大体分为两类：即IS09001质量体系受控范围的档案资 料、公司内部管理相关档案资料（非受控范围），受控范围的档案资料的归档、 借阅、鉴定和销毁执行体系文件之文件和资料控制程序、质量记录控制 程序及对应的作业指导书和质量记录；非受控范围的档案资料的归档、借阅、 鉴定和销毁执行行政管理制度之档案管理规定。最终到达岗位责任分工细 化、明确，分类清晰，使用合理，管理完善。2、档案资料的借阅。需
7、借用人填写文件发放/借阅登记表，由使用人 签字和综合管理部资料负责人签字后，方可办理借阅手续；对重要、保密资料 的借阅需经过管理处经理的批准。一般的借阅时间为三天，三天后，资料负责 人负责追回，如需续借，需部门负责人批准。借阅档案资料应注意要保护档案, 不得丧失；不得随意涂写、勾画；不得折叠和拆散；对保密的资料不得泄露机 密，如有泄密、丧失或损毁，要立即追究当事者责任。资料的复印程序与借阅 等同。3、档案资料的保密管理933.1、 在日常管理中，物业的档案资料管理由综合管理部统一管理保存。对 重要的原始资料和保密资料采取按保密等级分为绝密、机密、秘密三级储存保 管，其他资料为普通档案，不同密级
8、的档案资料的运用和保管将区别对待，绝 密和机密资料直接由管理处经理负责保管，秘密资料由综合管理部部长负责保 管，普通资料由资料管理员负责保管。所有保密资料随时接受公司领导或质量 管理部的检查。3.2、 档案资料管理人员必须严格执行国家和公司的保密制度，增强保密 意识，接受保密教育和检查，严禁任何人以任何方式索取、泄露或擅自向外公 布保密档案的内容。档案资料管理人员定期进行检查，发现问题及时向上级领 导汇报后妥善处理解决，严防一切泄密漏洞情况的发生。4、档案资料的监督检查3.3、 管理处将采用建设部颁发的全国物业管理示范大厦标准为质量标 准，要求各部门负责人会同资料管理员定期（按要求的日、周、月
9、检查时间） 对本部门的档案资料管理情况进行及时的监督检查。3.4、 公司质量管理部日常定期组织人员对各部门的档案管理工作进行检 查，每半年进行一次质量大检查，其检查结果直接与各岗位的浮开工资挂钩； 以此来验证其档案管理工作的有效性。公司及质量管理部本身每年接受第三方 认证机构的监督审核，以求在档案资料管理工作中力求创新。94六、保洁管理服务一、针对区体育中心的清洁管理思路(一)、维护物业形象，推行“环保”清洁1、垃圾分流区体育中心采用垃圾分类投放，结合人工分类的方法，对各类不同性质的 垃圾进行分类处理，实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、 垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作
10、，使整个回收系统做到良性循环。 垃圾分流流程图：垃覆分流流程图(1)、建议甲方在建筑外围、广场按环保类别分类设置垃圾箱，增强人们的 环保意识，共同维护物业形象。952、使用绿色环保型药剂选用对人、建材、环境无污染、无损害的环保材料，防止对地面、墙面和 整个环境造成污染。3、“四害”的防治(1)、加强垃圾清运和垃圾桶、站的清洁管理以及周围环境的管理，清除 四害的滋生条件和环境。(2)、采用物理防治法与生物防治法，定期对“四害”进行消杀。4、空气的清新(1)、保持中央空调和换气系统的清洁，保证进入各区域空气清新。(2)、使用无刺激性气味，无挥发性的清洁剂，并保持所有区域内换气系 统运行正常，保持空
11、气的自然、新鲜。(二)、提高清洁效率，实施“科技型”清洁1、先进的管理模式(1)、配备先进的清洁设备。作业工具以针对性地采用大容量、低噪声、 无污染、自动化程度高、方便快捷的现代化清洁工具，如：自动清洗机，沙发 和地毯清洗、保养的系列设备，吸水机、吸尘机、高空作业升降机、清洁作业 车等等。(2)、娴熟的技能、科学合理的操作程序及严格规范监督管理体系。根据 区体育中心的特点及要求，采用“闭环式流水线”作业方式，划分作业环节， 设计作业程序，确定每个工作环节的工作量，分配作业时间，并配置人员和物 资，环环相扣，形成一个闭环，实现高效率、高效益的专业化清洁作业。96(3)、依据材料养护理论，对各种建
12、筑新材料进行物理分析与化学分析， 科学合理地进行化工材料应用、针对性试剂调配，平安、经济、高效地做好清 洁管理工作。2、先进的清洁技术(1)、大理石晶面处理技术：对大理石的保养抛弃传统的打蜡方法，而采 用云石水晶处理法，以增加其光泽。(2)、大理石打磨抛光技术：采取喷雾磨光法。(3)、大理石保养技术：A、经常擦拭，保持外表清洁，并定期打蜡上光, 使石材外表始终焕然如新。B、尽量防止酸、碱之类的化学品直接接触石材外表, 引起化学反响，导致颜色差异或影响石材的质量。(4)、金、银、铜、铝、不锈钢等金属保养技术：按除垢、除渍、擦试、 上光、抛光等工作程序进行。(5)、玻璃清洁技术：配备专用的先进工具
13、和玻璃清洁济按规范的作业程 序进行，集清洁与维护同时进行。(6)、外墙清洗技术：机械化作业与吊顶作业、擦窗机相结合，清洁与建 筑养护相结合。(7)、大堂上空清洁技术：采取空间隔离与高压药剂清洗相结合，并跟踪 高空玻璃自动清洗技术。(8)、地面清洁保养技术：包括木板地、水磨石地、瓷砖地、胶板地、地 毡等清洁技术。(9)、地毯护理技术：干泡洗地毯法、湿洗地毯法、抽洗法、滚刷洗法或 棉垫洗法。(10)、特殊清洁技巧：包括顽渍及毛皮布料类的血渍、油渍、尿渍处理 技巧。97（三）、遵循物业使用时间，推行“零干扰”清洁1、根据不同功能区不同的物业使用时间，科学合理地调度安排，推行“零 干扰”服务方针，根据
14、区体育中心活动特点，灵活安排清洁作业人员作息时间 和方式，进行“全天候式隐形服务”，努力做到“清洁不留痕，保洁不留影”。 常规清洁工作尽量安排在物业使用人到达之前或离开后迅速完成，同时喷洒空 气清新剂，物业使用中进行循环保洁。2工作时清洁工具合理规范放置，工作完毕随人带走，不影响行人通行和大 楼的外观整洁。3在公共场所不大声说话，以免影响工作人员办公及市民休闲、学习。4清理洗手间一定要在无人之时，进去之前先叩门询问；清理后不因弄湿鞋、 脚或裤子而在洗手间里摆弄，应回到工作间整理。（四）、建立保洁服务应体系，推行“首问责任制”清洁1、建立畅通的信息采集渠道，建立快速的投诉处理和回访体系，推行“首
15、 问责任制”，对顾客反映的每一个投诉问题以最快捷的方式予以安排落实，用 最短的时间予以解决。2、螺旋式巡视方式，科学安排巡视保洁路线，努力做清洁管理“第一人”： 到达工作现场第一人；接到相关信息第一人；发现问题第一人；处理问题第一 人。3、进行保洁时做到快速、高效，清洁完毕，物归原位。4、成立“应急处理组”,保证在突发事件和物业使用人需要时得到及时周 到 服务。98（五）、关爱生命，推行“平安”清洁1、成立平安管理小组，订立平安责任制度，定期与不定期地对清洁作业人 员进行平安服务意识、平安知识与平安操作的教育和培训，增加员工的平安意 识。2、在整合型管理体系中制定详细的清洁工作程序、操作规程、
16、工作标准等 保障制度，确保清洁工作平安规范。3、对平安设施设备严格管理，实行用前检查、定期养护等制度，确保员工 作业所用的设施设备平安可靠。4、定期开展平安检查，对涉及高空作业人员实行定期健康检查。（六）、根据物业使用人要求，实施“重点”清洁1、区体育中心功能分区多，根据不同功能区物业使用人的要求，进行不同 区域不同时间段的“重点”清洁。2、重大活动前后，根据会议组织方的组织要求，积极配合，加强重点区域 的重点清洁。3、根据甲方要求，随时抽调有关人员积极配合，作好勤务工作。二、清洁卫生、消杀工作内容及标准1.清洁卫生工作内容、标准：位置序号清洁工程工作内容清洁标准每日每周每月每季1广场及道路清
17、扫二次全面清洁一干净、无杂物、99一、管理整体设想及筹划某某招标文件的各项内容，精英聚合，心神融汇，深入研究，以换位思考 的负责态度，细致分析了管理的难点、重点，并结合多年来在类似工程的管理 经验，度身定做了某某中心物业管理整套投标文件，确立了总体管理设想：以 业主为中心，以“质量第一，科学管理，精益求精”为服务方针，实行执行机 构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制，推行科技型 物业管理模式，明确管理的重点和难点，充分发挥自身的管理优势，采取整合 型管理体系，科学的人力资源管理体系，严密的平安管理和保密体系，提高机 电设备运行管理保障能力，高效的业主关系管理和信息处理平台等
18、现代化的管 理措施，提供适合公共文化类物业工作特点的特色服务，到达“全国物业管理 示范大厦”的管理标准。一、服务宗旨我们的服务宗旨是：以业主为中心，为业主提供满意的服务，让业主以 良好的建议取代投诉。以业主为中心：物业管理企业依存于业主，了解业主当前和未来的需求。 为业主提供满意的服务：满足业主的需求，为业主提供超值服务。让业主以良好的建议取代投诉：”满意只是起点”，超越业主的期望， 赢得业主的参与和支持，为实现管理目标、不断提升管理水准出谋划策！二、服务方针我们的服务方针是：质量第一，科学管理精益求精。质量第一：“在质量和效益面前，我们首选质量”，视质量为我公司的100建 筑 物 外 部次无
19、污渍2公布栏、宣传栏擦抹二次清洗一次明亮光洁、无污 渍3灯具清抹灯罩一次用不锈钢油擦抹灯 柱一次干净光亮4绿化带清理屡次无杂物5栏杆清抹一次用清洁剂清 抹一次干净、无污渍6沟渠、雨、污 水井及井盖清理一次全面清理一 次确保通畅，无异物、异味7化粪池、隔油池清理 一次确保排污通畅, 周围无异味8车库、岗亭清扫或清抹一次冲洗一次用清洁剂清 抹一次干净、无污渍9附：外墙面定期清洗（一年两次）无明显污痕斑迹建 筑 物 内1地面、墙面清拖二次 地面，清抹 一次墙面清洗一次清洗打腊一 次光滑明亮、无杂 物、无污渍、无 水渍2送风口、排烟风口清抹一次用清洁剂 清抹一次干净、无尘3天花灯饰清扫二次清抹一次干净
20、、无蜘蛛 网，无灰尘4玻璃门清抹一次用清洁剂清干净、无污渍部抹一次清扫二次干净明亮、无污建 筑 物 内 部7垃圾桶清抹二次用清洁剂清抹一次干净、无杂物、无污尘8管道井清扫二次干净无蜘蛛网9管道设备除尘一次无灰尘10防火门清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍11卫生间清拖二次冲洗假设干次用清洁剂清洗二次干净、无臭、无污水车库1各处不定期保洁清洗一次无杂物、无污渍、无水渍1地面清扫二次清拖一次用清洁剂清洗一次干净、无杂 物、无污渍、 无积水2墙面清扫一次全面清抹一次干净、无灰 尘、无污渍101地 下 室3天花灯饰清扫一次全面清抹一次干净、无蜘蛛网4门、消防栓清抹一次用清洁剂清洗一次干净、无污渍5楼
21、梯通道地面清扫二次，扶手清抹一次清拖一次用清洁剂清洗一次干净、无杂 物、无污渍6设备房清扫一次全面清拖一次干净、无积水、无蜘蛛网7地下室卫生间清拖二次冲洗假设干次用清洁剂清洗二次干净、无臭、无污水电梯1不锈钢表面用不锈钢油清抹二次全面清洁一次光洁明亮、无污渍2轿箱地面清洗地毡一次干净、无杂物3轿箱内地脚线清抹一次用清洁剂清次干净、无尘4接钮、灯饰、厢顶清抹一次用清洁剂清洁一次干净、无灰尘1022、消杀工作内容、标准:消杀工作内容、标准表序号位置消杀工程药物消杀安排工作标准每周每月1卫生间嶂螂10%爱克宁、奋斗粉剂、 拜力坦浮油交替喷洒到 螳螂藏身的洞穴、缝隙、 角落、墙角等处，每周一次。1.灭
22、鼠标 准：鼠密度 不超过5%（粉迹法）； 2 .灭蚊标 准：积水中 三龄幼蚊或 蛹阳性率不 超过3%； 3.火蝇标 准：蝇类孽 生地三龄虫 和蛹检出率 不超过3%； 4.灭螳螂标 准：蟒螂密 度不超过1%（粉迹法）。蚊、蝇用家虫清、奋斗悬浮剂 喷洒一次老鼠于老鼠经常出没 之地投放鼠药毒 饵两次，几种鼠药轮换 投放2消防通 道、地下 室电梯蟒螂10%爱克宁、奋斗粉剂、 拜力坦浮油交替喷洒到 嶂螂藏身的洞穴、缝隙、 角落、墙角等处，每周一次。103间、车场蚊、蝇老鼠于老鼠经常出没 之地投放鼠药毒 饵两次，几种鼠药 轮换 投放3污水井、污水沟嶂螂10%爱克宁、奋斗粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到 螳螂藏身
23、的、洞穴、缝 隙、角落、墙角等处，每周一 次。蚊、蝇用家虫清、奋斗悬浮剂喷洒一次用球形芽泡喷洒两次4污水井老鼠于老鼠经常出没 之地投放鼠药毒 饵两次，几种鼠药轮换 投放5垃圾中转站螳螂10%爱克宁、奋斗粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到 蜂螂藏身的、洞穴、缝 隙、角落、墙角等处，每周一104次。蚊、蝇用家虫清、奋斗悬浮剂喷洒一次老鼠投放鼠必杀两次三、清洁作业检查、考核1 .建立健全检查制度。每天专人进行检查，特别是各卫生死角、卫生重点 部位，确保到达清洁保洁标准，清洁作业按计划顺利完成，质量记录完整。(1)环境管理部部长巡查：部长对辖区内的区域、岗位进行巡查或抽查， 并结合巡查所发现的问题检验纠正后的
24、效果，把检查结果和未能解决的问题上 报管理处经理，并做好记录。(2)综合管理部抽查：不定期进行抽查，及时解决问题。2 .制定严格的考核制度。每月对员工专也操作技能、工作业绩进行考核， 奖惩清楚；每半年进行一次专业基础知识考试，结合日常工作业绩，实行末尾 淘汰。四、清洁作业改进1 .检查出的问题及时改进。2 .加强员工的培训。理论与实际相结合，聘请专业人士定点、定时进行言 传身教，以使每个员工到达各项工作标准要求。每位员工都做到“一熟、二勤、 三快”：一熟，即对各项工作标准熟悉，明白自己所做的工作细那么；二勤，脑 勤、手勤；三快，在保证清洁质量的前提下，正确判断问题快，应变能力快， 处理问题快，
25、工作效率高。1053 .鼓励员工多提合理化建议，以不断改进工作。七、绿化管理服务一、针对区体育中心的绿化管理思路通过分析区体育中心的绿化需求，我们对区体育中心的绿化维护管理，将 利用科学的管理措施、现代化的科技手段，通过对植物的合理分配和有效控制, 全方位对区体育中心进行绿色美丽装点。为此，我们提出如下管理思路：（一）、推行“科技型”绿化管理我们坚持“园林绿化依靠科技，科技面向园林绿化”的方针，用现代化、 科学化的绿化作业方式，提高工作效率。1、花期控制技术对一、二年生草花、宿根草花、球根花卉采用先进的光控、温控技术及生 长调节剂处理，适时适度摘心、除蕾、修剪，控制开花时间和开花量，以确保 区
26、体育中心花开时时有，芳香处处在。2、园林植物的造型艺术根据观赏园艺学、美学、建筑学、环境学等学科理论，结合实践经验，对 区体育中心园林植物可进行不同的艺术造型，如：单体式造型、双体或多体式 造型，制作成盛花花坛、模纹花坛、立体花卉等等。1063、园林害虫的持续控制为了创造良好的人居环境，我们不能单纯依赖化学防治的方法，必须从城 市生态系统的整体出发，处理好有害生物一一寄主一一环境因素三者之间的相 互关系，走绿色环保之路。如进行科学种植、养护和管理，营造不利于害虫生 长的生态环境；加强病虫害的预测预报；推广生物防治，通过生物链控制害虫 笺笺 守守O（二）推行“零干扰”绿化管理尽量利用区体育中心人
27、流量较少之时进行施药、修剪及更换室内花卉，以 尽量减少绿化作业对用户正常工作的干扰。（三）、推行“知识型”绿化管理每一棵植物都是一个鲜活的生命，是生灵中的一份子，都有其美丽的名字 和独特的个性，也需要我们的悉心关爱，为此，我们对区体育中心的每种植物 进行绿色标识，标出其名称、科属名、习性、产地等，同时进行有关生态和保 持优美景观方面的科普宣传。二、区体育中心绿化管理实施方案我们以“三最”（最优美、最清洁、最周全）为尺度衡量我们的管理工作, 做到一草一木青枝绿叶，一砖一瓦精雕细刻，一人一事服务周到，一时一刻体 现文明。我们在多年的物业管理工作中，在室内和室外的绿化管理方面有丰富的经 验。而且此工
28、程作为我司的在管工程，我们将充分利用积累的绿化管理方面的 经验，使绿化长势良好、搭配合理。107L室内、外植物养护内容及标准我们以“三最”(最优美、最清洁、最周全)为尺度衡量我们的管理工作, 做到一草一木青枝绿叶，一豉一瓦精雕细刻，一人一事服务周到，一时一刻体 现文明。1.1总体标准(1)每日浇淋一次花草树木；每日一次清扫绿地卫生，保持清洁；每月对花 草松土、施肥一次，确保花草长势良好；及时防治病虫害，使绿地无明显病虫 害现象；无黄土裸露。(2)草坪和造型植物按需修剪，保持花木造型美观。(3)每周清除杂草和枯死的花草一次，确保无杂草显露，无枯枝、烂叶；花 草树木枯死时，及时补种。(4)适时更换
29、本物业日常摆花；在重大节假日或迎宾等需要时，按约定的规 格和范围摆放鲜花或盆栽，营造热烈的环境气氛。(5)每日清除水面垃圾一次，水体水质变差时及时更换。按时管理和投料饲 养水中观赏鱼；按需养护水中的观赏性植物。1.2室外植物养护内容及分项标准1.2. 1草坪养护内容及标准养护内容养护标准淋生长季1次/天(非雨季)1.草地无石块、纸屑、垃圾等杂水非生长季2-3次/周物，保洁率达99%以上。2.草108施肥生长季1 . 2次全效复合肥（早春、 晚秋）；2 .每次草坪修剪后薄施速效 复合肥、氮肥；3.节庆期间 追施叶面肥。地无人为破坏，缺损的及时补植, 绿化完好。3.清除杂草，草地纯 度达99%以上
30、。适时适量浇水施肥，肥不伤草， 长势优良。适时剪草，留在高4厘米，修剪 平整、美观，边缘整齐。6.草地 嫩绿，无感病草。7.注意防风排涝，暴风雨过后 12小时，草地无明显积水。剪草生长季1次/20天非生长季1次疏草打孔每年一次（草坪种植三年后）喷药1次/月草坪养护内容及标准表 绿篱养护内容及标准109养护内容养护标准淋水生长季2-3次/周（非雨季），1次/半月冲洗造型绿篱轮廓清晰，棱角清楚； 绿篱侧面垂直，平面水平，无明显 缺剪漏剪,无崩口，脚部整齐;3.每 次修剪原那么上不超过上一次剪口， 已定型的绿篱新枝留高不超过 5cm； 4.片植绿篱修期应有坡度变 化，但坡度应平滑，不能有明显交 接口
31、； 5.绿篱内生出的杂生植物、 爬藤等应及时予以连根清除。非生长季1-2次/半月施肥生长季1次/3个月，施复合肥非生长季1次（早春，施有机肥，30克/棵）修剪生长季1次/25天非生长季1次（开春前），将身度压科学管理：管理规范化、制度化，杜绝工作中的随意性。精益求精：信守“没有最好，只有更好”的信念，持续改进，不断创新, 以全新的经营理念、规范化的管理、优质的服务为业主营造舒适的工作、生活 环境。三、管理定位到达全国物业管理示范大厦标准，成为文体系统物业专业化管理的典范。四、管理目标1、在合同期内到达全国物业管理示范大厦标准。2、制定物业管理开展规划，有计划、有检查，采购单位满意率达95%以上
32、。3、有效投诉率低于0.2%。4、有效投诉处理率达100%o5、房屋及公共配套设备、设备完好率95%以上。6、辖区内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生。7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%o8、利用现代化管理手段对物业进行管理。9、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。五、管理机制与模式实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机 制，推行科技型物业管理模式，同时，充分发挥公司的优势，优化资源配置， 实现公司各部门之间资源共享，以到达降低管理本钱的目的。到定高点重剪。喷药1次/月乔灌木养护内容及标准养护内容养护标准淋水生长季乔木2次/周（非雨季）；灌木3-4次/
33、周（非雨季）乔木生长健壮、形态整齐、无凌乱 枝条和冗长枝叶，灌木株形整齐、 造型植物轮廓清晰，修剪面平直整 齐，棱角清楚。适时适量浇水、松土、施肥，采用 穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不 露出土面。乔木基部无30cm高以上萌巢枝， 无杂草、杂物，土面不板结，透气 良好。4.灌木脚部整齐清洁，无 过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。 5.及时修剪，造型优美，修剪截 口与枝位平齐，主侧枝分布均匀， 绿篱新长枝不超过300mmo 6.无 长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、 修剪残留枝。无明显病害枝，有虫害枝条2%以 下。对遭受自然和人为损害的花木及非生长季乔木1次/半月；灌木2次/半月施肥生长季乔木1次（5
34、-6月施复合肥）;灌木2次（5-6月施复合肥； 入冬前施有机肥。非生长季乔木1次（早春，施有机肥 或复合肥）；灌木1次（早春， 施有机肥或复合肥。修生长季乔木1次/2个月；1次/25 天（非观花类）；灌木1次 /花后（观花类）非生长季乔木1次（冬）；灌木1次110（冬）时修补、扶持和补苗。喷药1次/月时花养护内容及标准表室内植物养护内容及标准养护内容养护标准淋水生长季2次/天（夏秋），1次/天（春夏）1.无残花、黄叶，无高出花面的 竹签、杂草等；2.花盆摆放整齐, 盆内无杂物，最外一圈面对用户 的盆边整洁美观；3.整个花坛待 换花不超过1/2；4.地栽时花生长良好、无杂草， 无秃斑，边界清楚，
35、边界草不蔓 入时花境内；5.无明显病虫害， 大叶时花叶面无虫口；6.无缺水干旱现象，植株生长良 好。非生长季1-2次/周施肥生长季1次，出圃前施磷钾肥。非生长季1次（入冬前，地栽时花施高钾肥）外观养护1次/天，清除残花黄叶；1 次/周，修花边；1次/半个月， 松土、除杂草。喷药2次/月养护内容养护标准淋水生长季2次/天（夏秋）,1次/天（春夏）植株饱满健壮，叶面干净 光亮；非生长季1-2次/周111施肥生长季1次/半个月，施磷钾肥无明显病斑、虫口，植株 上无明显虫害；3.无枯黄 叶；4.盆面无杂物，花缸、花 槽底无积水杂物；5.植物 无缺水干旱现象；6.摆花搬运途中不污及地 面及周边建筑物。非
36、生长季1次（入冬前，施高钾肥）外观养护1次/天，清除枯枝、黄叶、残花, 清理盆面及盆底杂物；1次/周， 喷洒、擦抹叶面，转动植株；1次 /月，清一次套/盆及花槽底的多余水分及杂 物。喷药2次/月备注：植物摆花方案详见测算局部。2、绿化作业实施工程养护要点淋水1.原那么：不干不淋，淋那么淋透。（干旱季节检查草坪干否有二法：其一，看草叶是否萎蕉；其二，检查土表5厘米处是否有水湿。）2.方法：自动喷灌、局部漫灌。3.时间：冷凉季早晚不淋水中午淋，干热季中午不淋水早晚淋。4,淋水量：淋到土表10厘米以下。施肥1.原那么：施足基肥，薄肥勤施。2.方法：（1）缓溶复合肥按20g/m2均匀手撒，草坪上不能有
37、结块肥 料；（2）速溶复合肥、氮肥采用水溶法按0.5%浓度溶解后用高压喷112药机均匀喷泗，施肥量1kg/80nl2； （3）所有施肥方法均按点-片-区的步骤进行，以保均 匀。3.时间：小雨施肥效果最正确，阴、晴天施肥要及时淋透水，确保肥料 溶解。修剪1.剪草机械：用旋刀剪草机成片修剪，用软绳型割灌机或手剪修草边。2.原那么：1/3原那么。即每次修剪不能超过草总长的1/3,否那么会降低草坪的生长势，严重者引起草坪脱皮。3,剪草步骤：（1）清除草地上的石块、枯枝等杂物；（2）选择走向， 前后两次修剪路线至少要有30度的交叉，行剪路线要直；（3）启动 发动机，逐渐加大油门，放下刀盘，合上离合开始行
38、剪，速度保持不 急不缓，每次往返修剪的截割面应保证有10cm左右的重叠；草坪日常养护表（续一）工程养护要点修剪（4）遇障碍物应绕行，四周不规那么草边应沿曲线剪齐，转弯时应调小 油门;（5）剪完后将草屑清扫干净入袋，清理现场；（6）清洗机械，做剪草记录 及用机记录。4.时间：晴天草坪无水时修剪；无特殊情况，同一块草坪应在同一天 内剪完。1.原那么：防治兼顾，以防为主。113病虫害防治2.草坪常见病害及防治：叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病；喷0.05%代森锌、波尔多液等。3.草坪常见虫害及防治：蟒峭、螃姑、地老虎；喷0. 1%敌敌畏、敌 百虫等。4.方法：大面积草坪喷药采用机械喷雾器，小面积那么用手
39、摇喷雾器； 喷施时喷头要低放，有行人走过时暂停。参照前述“园林害虫的持续 控制”有关事项，注意环境的保护。5.时间：选择周末，暖季无风上午九点以前、下午四点以后，冷季上午十点至下午三点。除杂草1.人工拨除：（1）除草按区、片、块的划分，定人、定量、定时地 完成除草工作；（2）除草应采用蹲姿作业，不允许坐地或弯腰寻杂草;（3）除草应用辅助工具将草连同草根一起拨除，不可只将杂草地上的 局部去除；（4）拨出的杂草应及时放于垃圾桶内，不可随处乱放；（5） 除草应按块、片、区依 次完成。2 .除草剂除杂草：（1）使用除草剂除杂草时应在园艺师指导下进行, 由园艺师或技术员配药，并征得绿化保养主管同意，正确
40、选用除草剂;（2）喷除草剂时喷枪要压低，严防药雾飘到其他植物上；（3）靠近 时花、灌木、小苗的地方禁用除草剂，任何草地上均禁用灭生性除草 剂；（4）喷完除草剂的喷枪、桶、机等要彻底清洗，并用清水抽洗喷 药机几分钟，洗出的水不可倒在有植物 的地方；（5）用完除草剂要做好记录。114乔灌木日常养护表草坪疏 草、打 孔1.局部疏草：（1）用铁耙将被踩实局部耙松，深约5cm； （2）清除耙出的土块杂物；（3）施上土壤改良肥；（4）培沙。2.大范围打孔疏草：（1）先用期草机将草重男一次；（2）用疏草机 疏草；（3）用打孔机打孔；（4）用人工扫除或用旋刀剪草机吸走打出的泥 块及草渣；（5）施上土壤改良肥；
41、（6）培沙。草坪改良草坪出现直径10cm以上秃斑、枯死或局部恶性杂草占该局部草坪草50%以上且无法用除草剂清除的，进行改良；草坪局部出现被踩实导致生长严重不良，应进行改良。注意事项践踏现象应及时隔离并警示。雨季注意开挖排水沟。工程养护要点淋水1.原那么：不干不淋，淋那么淋透。2.方法：浇灌、喷灌。3.时间：夏季以早、晚为宜，冬季淋水选择中午。4.淋水量：依花卉、土壤、气候、季节、生长发育阶段的不同而异： 耐旱品种可少淋水，植株大、叶面积大的多淋水，春旱、生长旺季、 开花期需多淋水，种子成熟、休眠时少淋水。施肥1.方法：穴施、环施、沟施，开出燕窝状营养圈。2.时间：一般以阴天或黄昏为宜，追肥后及
42、时淋水。115.乔灌木不应施用尿素等高氮肥、速效肥。1 .修剪工具：绿篱机、大枝剪等。2 .原那么：长枝强剪，短枝弱剪，保持树势均衡，同级枝条长短一致。3 .方法：（1）短截。分为轻剪（剪除1/即1/4）；中剪（剪除1/3-1/2）； 重剪（剪除2/3左右）。（2）疏剪。过密侧枝从基部剪掉。（3）抹芽。（4） 摘心。（5）剥蕾。整形修4.修剪内容：（1） 12月-次年2月剪除非和徒长枝、树身的萌蕤枝、剪并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持 形状；（2）棕植I科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳 在底
43、部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损 伤；棕桐科灌木及时清修枯黄的叶边；（3）每天巡查及时清剪因折断 等而枯黄的枝叶；（4）剪下的枝叶及时清除，集中 运到花木基地制作堆肥。病虫害1.方法：药物化学防治、生物防治、物理机械防治；尽量采用根部施 防治 药、涂茎、浇灌、树干注射等方法，防止树上喷洒，推广使用颗粒剂、 微胶囊剂等不易飘散、缓慢释放的农药剂型；农药混用、轮用。4 .时间：选择周末，暖季无风上午九点以后、下午四点以后，冷季上 午十点至下午三点。5 .考前须知：（1）对突发性病虫害及时针对性地喷杀农药；（2）交 替使用几种药物喷杀，防止重复用同一种药导致病虫产生抗药性；（3） 喷药时应注意喷植物的叶反面及根茎部位；（4）尽量采用根部施药、116涂茎、浇灌、树干注射等方法，树上喷药时，推广使用颗粒剂、微胶囊剂等不易飘散、缓慢释放的农药剂型；（5）禁用高毒或强刺激性的农药，注意生态环境的保护。其它注L不得擅自改变原植株造型；2.不得擅自截直径5cm以上枝条；3.乔 意 木修剪应两个人以上配合，用人字梯及高枝剪、高枝锯进行，不提倡 事项爬树修剪；4.乔灌木喷药应注意风向，注意保护员工及周围人员平安；5.养护工作应 及时登记；6.园林绿化主管或管理员每半月对管辖范围内的乔灌木养 护进行一次检查，并填写质量记录。绿篱日常养护表工程养护要点淋水1.原那么：不干不淋，淋