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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 A2. 【问题】 估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过
2、装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C3. 【问题】 关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 B4. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司
3、税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.338B.350C.362D.420【答案】 B5. 【问题】 按城市人口划分城市类型，城区常住人口100500万的城市为（）。A.小城市B.中等城市C.大城市
4、D.特大城市【答案】 C6. 【问题】 某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，此后5年，净收益每年在上年基础上增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。A.357423.71B.376096.65C.378641.75D.396423.65【答案】 B7. 【问题】 在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（）。A.宏观区位B.中观区位C.微观区位D.其他区位【答案】 C8. 【问题】 按照房地产的权益状况对房地产进行分类时，属于房地产的空间利用权的是（）。A.地役权B.承租的公有住宅C.在房屋屋顶上树立广告牌D.抵押权【答案】 C9. 【问题】
5、 希望与他人订立合同的意思表示是（）。A.要约B.承诺C.要约邀请D.新承诺【答案】 A10. 【问题】 收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 D11. 【问题】 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。A.集聚程度B.交通条件C.周边环境
6、D.教育配套设施【答案】 D12. 【问题】 在建工程一般不适用于（ ）估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法【答案】 B13. 【问题】 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 D14. 【问题】 李某首付50万，贷款100
7、万购置了一套商品住宅，他的杠杆率是（ ）倍。A.1B.2C.3D.4【答案】 C15. 【问题】 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】 D16. 【问题】 当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】 B17. 【问题】 某建筑物的建筑面积为120
8、m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】 D18. 【问题】 我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为( )。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案】 A19. 【问题】 以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和（）构成。A.基础设施建设费B.土地增值收益或溢价C.公共配套设施
9、建设费D.不可预见费【答案】 B20. 【问题】 等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。A.i（1i）n/（1i）n1B.（1i）n1/i（1i）nC.i/（1i）n1D.（1i）n1/i【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】 ABC2. 【问题】 美国某公司与中国某企业谈技术合作，
10、合同约定使用1项美国专利（获得批准并在有效期内），该项技术未在中国和其他国家申请专利。依照该专利生产的产品（ ）需要向美国公司支付这件美国专利的许可使用费。A.在中国销售，中国企业B.如果返销美国，中国企业不C.在其他国家销售，中国企业D.在中国销售，中国企业不【答案】 D3. 【问题】 下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A.经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于城市房地产管理法相关规定的项目B.私有住宅转让后用于商业活动的C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、
11、年限和其他条件的【答案】 ACD4. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】 AD5. 【问题】 在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有（）等。A.屋面防水B.管道渗漏C.顶棚抹灰层脱落D.管道堵塞E.卫生洁具【答案】 BC6. 【问题】 房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB7. 【问题】 甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日
12、，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖【答案】 AC8. 【问题】 房地产市场失灵的主要原因有（）。A.垄断B.外部性C.信息不对称D.住房问题E.通货膨胀及失衡【答案】 ABC9. 【问题】 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险
13、责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B10. 【问题】 按使用功能不同，地下室可以分为（）。A.普通地下室B.砌体结构地下室C.钢筋混凝土结构地下室D.砖墙结构地下室E.人防地下室【答案】 A11. 【问题】 房地产市场分析报告通常包括的内容有（）。A.财务状况分析B.地区经济分析C.市场供求分析D.吸纳量计划预测E.敏感性分析【答案】 BCD12. 【问题】 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（）等类型。A.市级购物中心
14、B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店E.批发市场【答案】 ABCD13. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该类房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 CD14. 【问题】 房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择【答案】 AB15. 【问题】 下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。A.
15、标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工程【答案】 ACD16. 【问题】 一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性B.决策参与性C.流动性D.安全性E.收益性【答案】 ACD17. 【问题】 法的分类中，按法所规定的内容不同，法分为( )。A.实体法 B.普通法C.特殊法D.程序法E.一般法【答案】 AD18. 【问题】 下列选项中不能用数量表现而只能用文字、符号或代码表示的有（）。A.性别B.文化程度C.工种D.年龄E.工人工资【答案】 ABC19. 【问题】 下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有（）。A.直接比较调整法B.直观比较法C.总价调整法D.成本调整法E.
16、百分比调整法【答案】 BD20. 【问题】 对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万
17、元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2
18、.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2. 本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租
19、给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王联系，注册房地产估价师张与协助估价人员李对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表领勘人：王查勘人：李实地查勘期：2014年6月15日【答案】1朝向为南不对，应为北。2建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4查勘人中缺注册房地产估价师张的签字。3. 某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开
20、工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。【解】采用假
21、设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元4.计算销售税费和销售费用14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元5.计算利润(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-264110213096913061430.2V-815643)元V=8
22、217069元【答案】改错如下：(1)计算管理费错，应为：2641102元X5%=132055元(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14754340元X(6%+3%)=1327891元(3)计算利润错，应为：（V+2641102+132055)X20%=0.2V+5492314. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入22000
23、5012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）5. 某宗出租的房地产，建筑面积为
24、40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总
25、运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。