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1、广州小区物管纠纷年年有，今年数量特别多八成无业委会；数万物管从业员受过正规培训的缺乏20%2011年10月20日10:25来源：南方日报中山大道西275号喜洋居的有车业主最近比拟烦，前几天，物业管理处在他们的车上夹了一 张告示：从II月1日开始，车位月保费由每月500元直升至1500元。一涨就是300%,这 让车主们咋舌。有人怀疑这是个别业主与物管结下的梁子。物业纠纷年年有，今年特别多。据不完全统计，广州现有1万多个小区，其中5000个 左右有物管，仅约2000个有业主委员会，数万物管从业人员中受过正规培训的不到20%, 多种因素导致业主与物管之间摩擦不断。今年正值我国物管行业诞生30周年，广
2、州市最近 刚公布了首个新旧物管移交管理方法，正在征求市民意见。全市万余小区半数缺物管今年年初，时代玫瑰园小区的局部业主遇到一件哭笑不得的事：已入住5年，一些业主 发现身边的健身设施缺乏，因此希望增加一些运动场所和设施，于是物管公司便提出对小区 园林进行改造，改造费用由开发商出。不久，物管公司公布了升级改造方案，但规划变更只 提供个方案，而且公示时间只有4天，引起很多业主不满。而且，当这些业主想反对时才 惊觉，小区没有成立业委会，要那么多业主聚集在一起收集意见，并不容易。据不完全统计，广州全市现有1万多个楼盘，其中5000多个楼分别由1500多家物管公 司提供物业管理服务，另有大约一半楼盘没有物
3、管。在有物管的楼盘中，很大一局部是属于 前期物管，即楼盘开售后由开发商自己成立或者选聘的物管，真正由业主选聘的物管很少。广州所有楼盘中，已成立业主委员会的不到20%,比例如此之低，正是小区业主合法 权益得不到保障的一个重要原因。记者走访市内的一些小区了解到，很多业主从一入住就信心十足地想成立业主委员会， 但往往是经过几年的筹备后，精疲力竭，终究放弃。其实，广州市关于业主委员会成立的规定是走在全国前面的，早在2002年，广州市国 土资源和房屋管理局就发布了广州市物业管理业主委员会规定，指导小区业主成立业委 会。但成立业委会通常需要开发商和物管公司牵头组织，因为小区业主之间相互并不熟悉， 特别是新
4、开发的小区，业主资料全都掌握在开发商和物管手里，想绕过他们成立业委会几乎 不可能。另外，业主法律意识的淡薄也是一个重要原因。广东省业主委员会协会主席孙威力曾透 露，业主很多时候对公共局部利益并不会主动了解，当问题不出在自己身上时，便产生“事 不关己、高高挂起”的心理，等到问题出现了才去注意，这时候自己应有的权益可能已经被 剥夺了。光靠物管费无法维持运转今年上半年，广州还发生了另外一件轰动全城的事：4月7日，番禺祈福新邨率先高调 “晒”账本，同时宣布将上调物管费，引发众多业主猜疑和不满。紧随其后，天河区尚雅小 区、荔湾区芳村花园等多个小区，都纷纷表示要提高物管收费，一股物管费涨价的暗流正式 浮出
5、水面。广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏透露了物管费为什么早几年不涨，偏偏在今年 大规模上涨的原因：其实，物管费想涨很多年了，从2004年第一份政府指导价出来之后， 最高限价是L96元，去年出台的指导价是2.8元，1()年间物业服务水平已提高很多，1.96 元的平均价已不能符合开展要求。市物管行业协会和市物价局曾在2008年做过一次全市性 的调查，选取200多个楼盘做样本分析，结果显示物业管理费只占物管支出的70%80%, 也就是说，光靠业主所缴的物管费是无法维持物管运转的。纵观整个行业，目前物业公司收 入主要有3个来源：一是服务费；二是停车场收入；三是有偿服务。从广州市物业管理行业协会多年
6、经验来看，物业纠纷最.主要集中在公共事务方面，比方 停车场收费、公共设施维修金使用、电梯广告等，八成以上都与“钱”相关。对此，陈昂鹏说，为什么物管费一涨，大家反响就这么大？因为大家都习惯了，以为物 管费一直都不会涨。反过来想，如果在物管费不涨的前提下，面临亏损的物管企业要如何生存？为了到达收 支平衡，他们通常会采取3种做法：首先是减少服务内容、降低服务质量；其次是降低人工 本钱；另外就是想方设法增加经营收入。物业企业忽视经营致盈利能力差一提及业委会，不少物管公司谈虎色变，因与业委会关系处理不当而大打出手甚至闹上 法庭的案例不在少数，那么业委会到底是“洪水猛兽“，还是物管公司的合作伙伴？本来是
7、“合那么聚，不合那么分”的关系，但在物管行业却并不那么简单。以番禺区为例，FI前该区现 有大型住宅小区260多个，由153家物业公司在实施物业管理，其中98个小区成立了业委 会，现在只剩下45个业委会在有效期内，实际上能正常运作的业委会数量不到有效期数量 的一半，能与物业公司保持良好关系的就更少了。新生的业主委员会试图以各种理由炒掉原来有开发商背景的“老管家”，自主选聘满意 如意的“新管家”，但“老管家”总不舍得轻易退出，而“新管家”又亟不可待地想要抢滩 接管，于是新老“管家”之间的械斗屡屡成为见诸报端的头条新闻，令人担忧，也令政府部 门头疼。为此，酝酿已久的全市首个新旧物管移交管理方法，目前
8、正在征求市民意见。对于物管大战，业内人士称，物业管理作为一种劳动密集型行业，属于微利经营，从 2005年开始，广州便出现物管公司因无法盈利而退出小区，当时，位于天河员村的某楼盘， 一年之内有两个物管退出。对此，该资深业内人士认为，物管企业长期以来忽视经营，从而导致盈利能力差，结果 所能提供的服务也大大缩水。有些物管企业自有资金缺乏，又难以长期盈利，便对企业扩大 规模、持续稳定开展造成瓶颈，从而反过来影响到服务质量的提升。就整个行业来讲，会影 响投资者和高水平人才的介入。记者也了解到，市物管协会常年有组织各类培训，但与广州保守估计1()万从业大军相 比，真正参加过培训并获得认证的专业人上少之又少
9、，有业内人士预计这个比例不会超过 20%o物管协会方面给记者提供的数据是，累计培训学员2万人次，其中含外地来穗培训人 员。(刘静)今年来物业纠纷扫描新旧物管“火拼”1月下旬，海珠区江海街聚德花苑停车场新旧物管交替期间，因权属问题未割清，双方 互不相让，各持铁棍对峙数口，时有肢体冲突，现场设备也被搞得七零八落，共有6人负伤, 两人伤重住院，令业主们惊恐万分。汽车被淹获赔今年“57”暴雨过后，中海康城地下停车场的近400辆车遭水淹没顶，36名未投保的车主将小区物业及开发商告上法院，向其索赔合计484万余元修理费等。9月，天河区法 院对该案作出一审宣判，认定暴风雨属于不可抗力，但小区物业在通知及应急上存缺乏，因此判定其承当两成赔偿，36名车主共获判73. 5万余元。物管打业主8月31日，珠江新城海滨花园业主在张贴关于小区成立业主委员会的公告时，遭到保 安暴力阻挠。现场保安以“这地方我们管的，没有经过同意不允许张贴”为由，试图阻止业 主成立业委会。开发商也拒绝配合业主筹备业委会。事件中，一名业主被打伤。事后，猎德街道办、派出所人员介入协调。名车频频被刮9月下旬，广州大道北云景花园多名业主的小汽车停在小区内却遭人刮花。业主郑女士 称，这已经是两年内第四次车被刮花。另有一位宝马业主证实，价值一万多元的后视镜也于 前几天不翼而飞。业主们对物管只承诺会配合警方调查，只字未提赔偿表示十分失望。