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1、成都富力力房屋置置换有限限公司企业管理理咨询报报告MLS科科技（中中国）公公司20011年122月前言41项项目概述述411项项目内容容412项项目实施施目的、方法和和过程44121实施目目的4122实施方方法5123调研过过程513报报告综述述5131宗旨5132原则6133方法6134内容摘摘要6135几点说说明62企企业概述述621富富房置换换的创立立及发展展6211公司创创立7212公司发发展722企企业现状状及其评评价7221综述述7222管理体体制8223组织结结构8224业务品品种、流流程及其其管理111225人力资资源管理理15226财务管管理及监监督166227企业文文化建设
2、设与企业业营销策策划166228经营管管理综合合评价1173企业业发展战战略设计计1731房房地产中中介市场场及其发发展177311房地产产特性及及其市场场特征117312房地产产中介及及其特征征18313我国房房地产中中介行业业发展现现状及发发展趋势势1932成成都市房房地产市市场发展展状况220321自然特特点200322人文特特征200323成都房房地产中中介市场场概述22033企企业发展展战略目目标的制制定200331战略目目标的制制定原则则20332企业发发展长期期战略目目标：221333企业发发展阶段段性战略略目标：2134企企业发展展战略实实施222341战略实实施原则则2234
3、2战略实实施步骤骤2235企企业发展展战略内内容222351业务拓拓展战略略22352组织结结构模式式设计226353人才战战略288354营销战战略322355资本运运营战略略354企业业内部管管理建设设3541适适宜不同同业务领领域经营营模式的的建立335411机构营营销模式式35412店铺式式经营模模式36642组组织结构构的优化化3743业业务流程程的优化化设计339431业务流流程优化化设计出出发点339432业务流流程优化化41433业务管管理43344内内部管理理制度的的完善444441职务说说明书444442人力资资源管理理制度445443考核奖奖惩制度度45444业务管管理制
4、度度46445财务管管理制度度46446行政办办公管理理4644信信息系统统的应用用4745考考核及监监督机制制4746激激励机制制4847财财务管理理与资金金监管44848企企业文化化与对外外宣传44949市市场研究究与企业业发展研研究500前言随着房地地产市场场化进程程的加快快，国内内房地产产中介企企业已经经从小规规模、作作坊式的的个体运运营模式式向规模模化、品品牌化的的大型现现代企业业方向发发展。发发达地区区出现了了一些拥拥有上百百家分店店的巨型型房地产产中介企企业，而而国外的的大牌房房地产经经纪公司司也开始始纷纷抢抢滩中国国市场。作为成成都市大大型房地地产中介介龙头企企业的成成都富力力
5、房屋置置换有限限公司（以以下简称称“富房置置换”），面面对巨大大的市场场发展潜潜力和激激烈的竞竞争态势势，如何何抓住机机遇、应应对挑战战？如何何解决企企业自身身在迅速速发展过过程出现现的问题题？MLS网网络科技技（中国国）公司司在深入入调查、研究当当地市场场及企业业状况的的基础上上，结合合自身所所积累的的大量国国际、国国内房地地产经纪纪企业发发展研究究经验，对对富房置置换的经经营状况况作以诊诊断，为为富房置置换企业业管理提提出一整整套发展展建设方方案，并并将在此此基础上上为富房房置换量量身定作作一套具具有较强强开放性性和扩展展性的企企业信息息管理系系统，为为企业的的顺利发发展和全全国性扩扩展提
6、供供基本工工具和保保障。1项项目概述述11项项目内容容本项目包包含以下下内容1 企业经营营管理状状况调查查2 企业信息息化需求求调研3 企业经营营管理状状态分析析4 企业管理理咨询及及信息化化解决方方案5 企业信息息化系统统建设12项项目实施施目的、方法和和过程121实施施目的分析富房房置换经经营状况况及存在在的问题题，根据据市场发发展要求求及行业业经验提提出有效效的发展展策略和和实施办办法，为为企业实实现信息息化管理理提供稳稳定的基基础，为为企业顺顺利实现现信息化化管理提提供保障障，加深深合作双双方彼此此之间的的了解，增增强企业业间的联联系与合合作，优优势互补补，为企企业发展展提供有有效的帮
7、帮助。122实施施方法项目整体体实施采采用调研研分析析总结结实践践修改改正式式运行的的实施思思路。对对企业的的调研主主要采用用访谈法法、观察察法、比比较法和和类比法法，分析析过程利利用综合合分析法法、比较较分析法法、图表表分析法法等，对对调研情情况进行行综合对对比分析析，最终终形成管管理咨询询报告和和信息息化需求求报告。富房置换换的企业业信息化化过程将将在提交交之后，根根据企业业调整情情况进行行分步实实施。123调研研过程MLS科科技（中中国）公公司富房房项目小小组于220011年111月6日日至111月133日对成成都富丽丽房屋置置换公司司进行了了一周时时间的走走访调研研，与富富房总部部所有
8、职职能部门门经理，包包括经营营一、二二部，大大宗业务务一、二二部，客客户服务务中心，财财务部，发发展研究究部，总总经理办办公室，以以及房屋屋银行部部、加盟盟店管理理等十个个部门和和权证中中心、信信贷科、房源科科等三个个二级业业务管理理部门主主管等公公司各中中、高层层管理者者进行了了全面、深入的的接触和和座谈，走走访了三三个直营营分店和和一个加加盟店，具具体了解解了各分分店的经经营情况况和存在在的细节节问题。经过一一周的访访谈，在在富房置置换特派派协调人人员陈斌斌及全体体富房管管理成员员的大力力配合下下，小组组成员顺顺利完成成了调研研工作，搜搜集了大大量的企企业经营营管理资资料和信信息，了了解了
9、企企业业务务流程和和基本运运营，并并在企业业发展等等问题上上与富房房置换高高层管理理者达成成了共识识。13报报告综述述131宗旨旨本报告旨旨在理清清企业经经营状况况，分析析企业运运营管理理机制，为为企业制制定适宜宜的发展展战略，为为企业管管理提供供建设性性意见，使使企业能能够尽快快解决目目前经营营中存在在的问题题，走向向顺畅的的规模化化发展道道路。132原则则本报告本本着尊重重现实、严谨规规范、科科学发展展的原则则，依据据管理学学的基本本原理和和房地产产的专业业特性，为为企业内内部调整整和改善善治理结结构提供供方向性性建议和和操作模模型，仅仅供企业业管理层层参考。在企业管管理模式式设计上上，本
10、报报告紧密密结合地地方市场场状况及及国内市市场发展展趋势，紧紧密结合合企业实实际情况况，使管管理体系系具有可可操作性性、前瞻瞻性和自自我完善善性133方法法本报告主主要使用用说明、列举和和图表等等方法进进行阐述述。134内容容摘要报告正文文共分四四部分，第第一部分分是对项项目的简简要说明明；第二二部分对对企业经经营管理理状况进进行概括括描述和和评价，提提出目前前企业经经营管理理中所存存在的主主要问题题；第三三部分从从战略的的角度对对企业发发展提出出建议，设设计企业业发展战战略模型型；第四四部分从从战术的的角度对对企业经经营管理理的各个个方面提提出具体体建议，设设计企业业阶段性性管理模模式。13
11、5几点点说明一、本报报告仅对对企业管管理提出出战略指指导性思思想，阐阐明企业业管理提提升方法法，提供供相对于于现状的的改进原原则，不不涉及企企业的具具体经营营、人员员素质鉴鉴定、人人事安排排建议等等具体问问题。二、本报报告不涉涉及企业业股本构构成分析析和设计计，在企企业投、融资策策略方面面只进行行方向性性评述和和建议。三、由于于无法了了解企业业的财务务报表，因因此本报报告在财财务方面面只进行行定性的的阐述，而而无法进进行定量量分析。2企企业概述述21富富房置换换的创立立及发展展211公司司创立成都富力力房屋置置换有限限公司原原为富力力产业股股份有限限公司下下属的经经营部门门，于119999年底
12、开开始开展展二手房房买卖和和房屋租租赁等房房地产中中介业务务。随着着业务量量的不断断增加和和市场形形势的发发展，于于20000年正正式注册册为富力力房屋置置换有限限公司。主要经经营内容容包括房房屋租赁赁、二手手房买卖卖、整盘盘包装、策划及及代理等等。212公司司发展富房置换换在成立立后的短短短一年年时间里里由仅有有一家店店几个人人的小公公司，发发展成为为拥有十十四家直直营门店店、四家家加盟店店，业务务涉及二二手房交交易、租租赁、商商品房代代理和大大宗业务务经营的的多品种种、多门门店的地地区性中中大型房房地产中中介企业业。目前前企业拥拥有员工工名名，其中中管理人人员名，经经纪人名，年年营业额额万
13、万元的，位位居成都都市场中中介企业业的前列列。业务的迅迅猛发展展和市场场占有率率的提高高虽然为为企业带带来了较较好的声声誉和效效益，但但发展过过快也使使企业在在经营管管理中存存在的问问题迅速速暴露出出来，并并随着分分店数量量的增加加而愈加加明显。主要表表现在：由于自自身信息息化程度度低，信信息系统统建设滞滞后而使使企业在在信息处处理、传传递和管管理等方方面不能能满足业业务需要要，严重重制约了了企业的的发展；由于企企业发展展时间短短、发展展速度过过快，企企业管理理层从业业务经验验和管理理经验上上准备不不够充分分，企业业管理没没有整体体思路，管管理制度度建设极极不完善善，使企企业管理理者成为为“救
14、火者者”，穷于于应付日日常的管管理问题题而无法法自拔；由于信信息不畅畅和细节节管理不不当使企企业市场场反应速速度减慢慢，工作作效率降降低；由由于机构构的重复复设置使使企业内内耗增加加，员工工之间、部门之之间矛盾盾增加。企业内内部管理理和企业业信息化化建设程程度严重重制约着着企业自自身的发发展。22企企业现状状及其评评价221综述述富房置换换由富力力产业股股份有限限公司的的一个部部门发展展为一个个独立运运营的有有限责任任制企业业，虽然然成立的的时间较较短，但但是由于于企业建建立之初初即应用用了现代代企业管管理制度度理念，使使企业在在法人治治理结构构安排上上较为科科学、合合理，企企业管理理起点较较
15、高，管管理体制制先进，企企业文化化建设好好，管理理队伍年年青化程程度高，企企业前期期发展较较为顺畅畅。富房置换换在发展展过程中中逐步探探索适合合于企业业自身特特点和地地方市场场特点的的经营道道路，初初步建立立起了一一整套业业务管理理流程和和企业管管理组织织架构，建建立了相相应的业业务和行行政管理理制度，并并根据市市场发展展作出过过几次调调整。目目前富房房置换实实行总经经理负责责制，由由两位副副总经理理分管不不同部门门，协助助总经理理完成企企业的全全面管理理工作。下设经经营一部部、经营营二部、大宗业业务一部部、大宗宗业务二二部、房房屋银行行建设部部、加盟盟店建设设部、客客户服务务中心、发展研研究
16、部、网络部部、财务务部、总总经理办办公室等等十一个个职能部部门。对对各分店店采取两两层管理理，分部部门指导导的管理理方式。以下分分别从管管理机制制、组织织架构、人员管管理、激激励机制制及财务务管理等等几方面面分别进进行对企企业经营营管理作作出整理理和评价价。222管理理体制管理体制制在这里里指的是是企业制制度安排排的基本本依据，即即企业所所有权、决策权权、经营营权和监监督权的的表现形形式。它它是企业业组织机机构建设设的根本本依据和和出发点点，也是是决定企企业管理理模式和和发展前前途的关关键点。目前富房房置换实实行的是是董事会会领导下下的总经经理负责责制。总总经理负负责公司司的全面面管理和和日常
17、决决策，重重大决策策由总经经理提议议，董事事会执行行。日常常执行由由两位副副总协同同总经理理共同完完成。经经营层的的决策基基本采用用民主集集中的形形式，由由经理层层共同讨讨论形成成决议。由于本次次调研不不涉及富富房置换换的股本本结构和和股东构构成，因因此无法法对其法法人治理理结构进进行更深深入的了了解和分分析。从从了解到到的情况况来看，目目前的管管理体制制基本适适应于企企业创立立期和发发展初期期情况，但但是从长长远发展展方向上上看它还还不符合合现代企企业管理理的要求求，非科科学、非非规范的的决策体体系，薄薄弱的监监督体系系以及狭狭隘的分分配机制制将最终终成为企企业发展展的严重重障碍。223组织
18、结结构企业的组组织结构构是企业业全体员员工为实实现企业业目标而而进行分分工协作作，在职职务范围围、责任任、权力力方面所所形成的的结构体体系，从从表现形形式上来来说，就就是企业业的部门门设置及及其相互互之间的的管理层层级关系系和联系系。22311组织机机构以下是富富房置换换目前的的组织结结构图：总经理副总经理副总经理总经理办公室财务部大宗业务一部房屋银行部经营二部经营一部加盟店建设大宗业务二部客户服务中心网络部发展研究部律师公证房源科信贷科权证中心连琐店。连琐店中心市场建设22322各部门门主要职职能：总经理：负责企企业的全全面管理理、发展展计划和和企业级级拓展。同时直直接领导导大宗业业务一部部
19、、财务务和办公公室三个个部门。副总经理理：两名名副总经经理分别别负责八八个职能能部门，同同时形成成对十七七家分店店的管理理、指导导和监督督。其中中吴总主主要负责责常规业业务管理理，孙总总负责新新业务品品种的开开发、业业务拓展展以及售售后服务务等。经营一部部：十四四家直营营分店的的常规业业务管理理。经营二部部：下设设权证中中心、房房源科和和信贷科科三个二二级管理理部门，分分别负责责房源管管理、权权证办理理、按揭揭手续办办理及其其它与业业务相关关的事务务性工作作。同时时在各分分店中设设置管理理员职位位，直接接由房源源科和部部门经理理领导，以以实现对对分店的的房源统统一管理理和监督督。加盟店建建设：
20、负负责四家家加盟店店的常规规业务管管理和加加盟店拓拓展。房屋银行行部：负负责管理理全部分分店中开开展的房房屋银行行业务。目前主主要工作作内容集集中在售售后、统统计和宣宣传方面面。发展研究究部：企企业策划划和房地地产项目目策划，市市场研究究和营销销策划等等。此外外还负责责业务统统计和合合同管理理。大宗业务务一部：主要负负责投资资顾问及及大宗业业务手续续代办等等实施难难度较大大、专业业性要求求较高的的业务。大宗业务务二部：负责大大宗业务务开拓、项目策策划、营营销策划划及个案案地盘销销售代理理等大宗宗业务的的拓展及及执行。客户服务务中心：刚刚成成立，主主要负责责员工培培训、服服务质量量检查等等工作。
21、总经理办办公室：负责行行政办公公事务、人员的的招聘、企业文文化建设设及企业业资产管管理等工工作财务部：全面负负责企业业的业务务结算和和企业内内部财务务管理工工作。22333评价从以上组组织结构构图及对对各部门门职能的的描述中中不难看看出，目目前公司司的组织织结构基基本上属属于直线线职能制制形式。这种组组织结构构形式在在一定程程度上减减轻了上上级主管管的负担担，并且且发挥了了一部分分权力制制衡作用用，但是是这种结结构形式式最大问问题是妨妨碍了组组织必要要的集中中领导和和统一指指挥，容容易形成成多头管管理，造造成一定定程度上上的管理理混乱。业务多多部门指指导，政政出多门门，管理理部门之之间存在在较
22、多内内耗。比比如经营营一部、经营二二部、加加盟店建建设和房房屋银行行，其工工作性质质大致相相同，所所管理的的对象也也基本相相同，使使得管理理制度难难以推行行，业务务执行困困难重重重。这种组织织结构在在设计之之初显然然是为了了加强对对基层店店的控制制，减少少管理层层次，但但从实施施结果来来看它在在实际上上弱化了了对各分分店的业业务管理理和总体体协调，降降低了规规模优势势的发挥挥。这里根据据我们的的调查将将其实际际执行情情况画出出：总经理副总经理副总经理总经理办公室财务部大宗业务一部房屋银行部经营二部经营一部加盟店建设大宗业务二部客户服务中心网络部发展研究部律师公证房源科信贷科权证中心连琐店。连琐
23、店224业务务品种、流程及及其管理理目前富房房置换主主营业务务包括：房产租租赁、二二手房买买卖和大大宗业务务代理。22411业务品品种在租赁业业务中在在常规租租赁业务务之外，开开展了房房屋银行行业务；在二手手房买卖卖中有一一般代理理、权证证代办、包销（差差价房）等等业务内内容；大大宗业务务主要是是尾盘、烂尾楼楼和大业业主的整整盘包装装和代销销；此外外大宗业业务还涉涉及一部部分土地地及开发发项目的的投资、转让策策划和代代理执行行等。22422业务流流程这里我们们将其日日常业务务（不包包括大宗宗业务）目目前所执执行的业业务流程程以流程程图的形形式表示示如下：224221租租赁业务务租赁业务务（包括
24、括一般租租赁和房房屋银行行）流程程图分店银行开户房屋租金划款授权书定期支付房租收款定期交纳房租银行开户存房合同交接钥匙房屋租赁合同房屋租赁合同出租授权委托确认书承租委托书确认书看房记录分店业务员出租授权委托书承租委托书分店管理员业主房源登记物业需求客户房源信息上传至经营二部房源科整理和同步总部房源科房屋银行部定期将应付、应收情况报财务部执行确认书及合同交发展研究部、房屋银行、财务部登记和房源科撤单发展研究究部房屋银行行部房源科财务部房屋银行行部财务部租赁业务务是房地地产中介介业务中中产生最最早、交交易过程程最清晰晰、最简简单的业业务品种种。在这这项业务务的日常常管理中中关键要要解决的的问题有有
25、三个：一是企企业资源源的独占占性；二二是如何何防止客客户的私私下交易易；三是是对业务务人员个个人行为为的管理理。由于受地地方市场场状况和和企业发发展时间间较短的的影响，富富房目前前并未把把租赁业业务作为为经营重重点，其其经营占占整体经经营额的的比例较较低，相相对管理理力度较较弱。在开展常常规租赁赁业务的的基础上上，富房房积极引引进了“房屋银银行”经营模模式，对对企业经经营进行行了积极极的创新新。但是是目前此此项业务务开展的的不够顺顺利，这这主要源源于以下下几个方方面的制制约：第一，市市场成熟熟度不高高，客户户群体对对此项业业务认知知度较低低；第二，企企业经营营管理经经验不足足，业务务人员缺缺乏
26、相关关的培训训，阻碍碍了业务务的广泛泛拓展；第三，分分层次市市场存在在供需不不平衡，在在供小于于求的情情况，业业务生存存空间较较小；第四，信信息来源源渠道不不畅，信信息内部部交流和和传递受受到严重重制约，无无法发挥挥规模效效应。在房屋银银行业务务管理方方面，由由于经验验不足和和信息管管理瓶颈颈已经造造成了管管理程序序复杂、表单冗冗长，管管理人员员工作效效率低下下、财务务监管缺缺乏力度度，极大大地影响响了相关关人员的的情绪和和业务的的拓展。224222买买卖业务务二手房买买卖业务务流程图图尾款支付银行放款银行放款银行贷款承诺权证办理物业交割尾款支付财务审核银行按揭手续办理按揭银行按揭合同付款一次
27、性付款正式购买合同房屋购买委托确认书定金房屋出售授权委托确认书房屋预定协议看房看房房屋出售委托书实勘分店业务员房屋购买委托书分店管理员房源登记物业需求买方卖方房源信息上传至房源科进行录入和同步财务部对照合同执行情况及手续办理情况进行财务结算信贷科负责签定按揭合同并办理相关手续；权证中心负责办理过户手续；财务部作相应处理确认书、合同交发展研究部、财务部登记统计并通知房源科撤单房源科房源科发展研究究部财务部信贷科权证中心心财务部财务部二手房买买卖交易易在国内内开始时时间并不不长，由由于我国国商品房房市场起起步较晚晚，目前前二手房房交易涉涉及到比比较复杂杂的产权权关系问问题。因因此目前前二手房房交易
28、业业务管理理的重点点主要是是业务人人员业务务技能的的培训和和企业与与政府相相关管理理部门以以及银行行之间的的关系理理顺。新生的交交易品种种由于存存在着较较大的法法规管理理空白和和较大的的市场需需求空间间，因而而这项业业务已经经成为所所有大型型中介企企业的经经营重点点。其交交易过程程中产生生的大量量资金流流和相关关代办业业务产生生的附加加价值已已经成为为中介企企业营业业收入的的重要来来源。企业对二二手房买买卖业务务的管理理难点在在于企业业经营者者由于对对交易过过程中的的细节问问题不甚甚了解，因因而难以以制定有有效的业业务监管管制度，容容易产生生“飞单”现象，此此外企业业还面临临着由高高收益率率的
29、非正正常业务务操作而而产生的的财务风风险和法法律风险险。富房置换换在此项项业务管管理方面面投入了了较多的的精力，制制定了相相对严密密的业务务流程，设设置了相相对业务务分散执执行和权权力制衡衡的管理理机构，并并配合了了相应的的报酬体体系，在在一定程程度上防防止了“飞单”的产生生，使企企业收益益得到了了提高。目前存在在的问题题是：一一方面由由总部集集中对各各分店进进行直接接的业务务管理，使使管理人人员、财财务人员员经常面面对大量量的事务务性工作作，管理理力度实实际上被被削弱，并并且使整整体办事事效率降降低；另另一方面面，由于于在权证证和按揭揭办理过过程以及及财务管管理等业业务关键键点上管管理不够够
30、严密，使使得二手手房合同同执行管管理方面面存在着着较为明明显的漏漏洞，企企业整体体效益仍仍难以得得到最大大程度的的保证。尤其是是对于现现金流的的控制缺缺乏深度度研究和和挖掘，使使企业丧丧失了大大量的开开源增效效机会。224223大大宗业务务：由于企业业的历史史渊源和和背景关关系，富富房在大大宗业务务方面开开展的比比较有力力。大宗宗业务部部在接到到项目之之后，经经过有效效的策划划和包装装，再充充分利用用企业内内部资源源和外部部渠道推推销出去去。从企企业长远远发展来来看，大大宗业务务将始终终是企业业一个高高利润增增长区，因因此应积积极利用用企业各各方资源源开拓此此项业务务。目前前大宗业业务方面面存
31、在主主要问题题是机构构的重复复设置和和人才的的匮乏。这部分业业务由于于涉及较较多企业业高级机机密，因因此在这这里不作作过多评评论。225人力力资源管管理人企业经经营中最最重要、最宝贵贵的资源源。房地地产中介介业务最最终是靠靠经纪人人来完成成的。因因此房地地产中介介企业管管理的核核心问题题是对经经纪人的的管理。人力资资源管理理包括对对人员招招聘、培培训、激激励和考考核等方方面的制制度安排排，它渗渗透在企企业的各各个方面面，贯穿穿企业的的整个经经营过程程。富房置换换目前并并未设立立专门的的人力资资源管理理部门，人人员的招招聘、日日常考勤勤及人员员档案管管理工作作由总经经理办公公室负责责，人员员培训
32、则则由客户户服务中中心负责责。公司司目前还还没有建建立完整整的考核核和激励励制度，只只是由一一些零散散地与业业务紧密密结合的的管理规规定代替替。显然然富房在在人力资资源的管管理上存存在比较较大的缺缺陷。226财务管管理及监监督由于本次次调研对对财务部部门的了了解仅限限于财务务部门与与业务部部门的衔衔接，以以及财务务对业务务方面的的要求和和管理，因因此这里里只就对对财务管管理中涉涉及业务务管理的的部分进进行评述述，不涉涉及企业业的财务务运营状状况分析析和资本本构成分分析。目前富房房财务部部对所有有分店所所发生的的财务事事项进行行直接管管理。由由于业务务需要，目目前各分分店都有有收款权权，财务务部
33、门为为各分店店在银行行开立存存折，分分店只能能存入不不能取出出。这也也是大部部分中介介公司在在创立之之初的一一种常规规作法。目前财务务管理所所面临的的问题是是由于信信息传递递不畅所所造成的的财务与与业务的的严重脱脱节。财财务监管管无法实实现。此此外财务务人员还还不得不不面对日日常大量量的业务务核算和和统计工工作。227企业业文化建建设与企企业营销销策划企业文化化建设是是富房经经营的一一大特色色，统一一的企业业形象设设计已经经体现到到了企业业的各个个方面，包包括统一一的色彩彩、统一一的标识识、统一一的店面面布置，以以及统一一的业务务用语、统一的的公文形形式等等等。企业业领导层层对于企企业文化化的
34、建设设极为重重视，自自上而下下、规范范化的企企业文化化倡导是是企业文文化建设设的有力力保障。面对日日益成熟熟的房地地产市场场，企业业的文化化建设无无疑是企企业品牌牌推广的的一个重重要手段段。但是应该该看到的的是企业业文化建建设并非非只是体体现在VVI方面面，形象象的统一一只是企企业文化化表现的的一个方方面，真真正的企企业文化化是渗透透在企业业管理的的每一个个毛孔中中的，是是企业内内在品质质和企业业作风的的综合体体现。深深入人心心、形成成习惯的的企业文文化将被被企业成成员传播播到各个个角落，会会使企业业的发展展过程变变得更加加顺畅和和自然。深层次的的企业文文化建设设是一个个长期的的过程，需需要精
35、心心的设计计和逐步步导入。企业文化化建设将将有力地地推动企企业自我我营销过过程。目目前富房房还缺乏乏对市场场的整体体营销概概念和实实施策略略，还没没有正式式开展企企业营销销过程。真正的的市场营营销行为为应当是是建立在在对企业业和市场场情况的的准确把把握和科科学分析析基础之之上的。在企业业的信息息系统建建立之后后，此项项工作应应该能够够更加顺顺利地开开展。228经营营管理综综合评价价从总体上上来说，富富房置换换的经营营管理存存在以下下问题：一、企业业发展思思路和脉脉络不够够清晰，业业务重点点不够明明确，使使企业管管理缺乏乏条理性性；企业业扩张没没有经过过细致的的市场分分析，缺缺乏科学学性和计计划
36、性，在在一定程程度上影影响了经经营收益益。二、企业业内部管管理制度度和业务务管理制制度不够够健全，调调整过于于频繁，使使企业经经营状况况不十分分稳定，受受人员素素质约束束较大。三、企业业组织结结构设计计不够合合理，企企业办事事效率不不高，增增加了内内部矛盾盾和管理理成本。四、薪酬酬体系过过于复杂杂，表面面上很严严密，实实际执行行比较困困难，在在一定程程度上影影响了部部分员工工的工作作积极性性。五、人才才机制尚尚待建立立，人才才的引进进、培养养、考核核和流动动都带有有较大的的随意性性，对企企业长期期发展影影响较大大。六、 乏完整的的企业岗岗位责任任制度，使使考核和和监督缺缺乏明确确的依据据。七、
37、业务务流程安安排及管管理不够够严密，缺缺乏高效效的信息息管理系系统和传传递通道道，资源源利用率率较低。八、市场场营销没没有整体体思路，企企业宣传传力度较较弱，难难以形成成品牌较较应。3企业业发展战战略设计计31房房地产中中介市场场及其发发展311房地地产特性性及其市市场特征征房地产即即房产和和地产的的统称，是是房屋与与土地及及其相应应权属的的通称。房地产产商品交交易，除除了实物物和货币币物质上上的交换换之外，同同时还伴伴随着其其是权属属的转移移。固定性、差异性性、耐久久性和保保值性是是房地产产独具的的特性，房房地产产产品涉及及自然科科学、社社会科学学诸多领领域和学学科，其其产品本本身的复复杂性
38、使使其生产产和销售售过程都都体现出出周期长长、流程程繁杂、费用高高的特点点。在房房地产的的交易中中房地产产商品具具有所有有权和使使用权可可以分离离的特征征。因此此通常将将房地产产市场分分为三级级市场，即即以土地地使用权权为交易易对象的的一级市市场，以以房地产产开发经经营为核核心的二二级市场场和以房房地产的的二次转转让、出出租为核核心的三三级市场场。房地产市市场可以以从狭义义、广义义两个层层面来理理解：狭狭义的房房地产市市场是指指房地产产产品市市场；广广义的房房地产市市场是指指房地产产再生产产过程中中所有交交换关系系的总和和，它不不仅包括括房地产产产品市市场，而而且包括括房地产产再生产产过程中中
39、涉及的的土地、资金、劳动力力、信息息、技术术等要素素市场。即它不不是一个个单一商商品的市市场，而而是一个个经营多多种商品品的市场场体系，除除了房地地产产品品本身之之外，它它还涉及及生产资资料市场场、消费费资料市市场、金金融市场场以及劳劳动力市市场等。劳动力市场生产资料市场房地产市市场中介市场场一、二、三级市市场中介市场场金融市场消费资料市场312房地地产中介介及其特特征房地产中中介实质质上应称称为房地地产市场场中介，它它是房地地产市场场运作的的介质体体系，是是一系列列中介介介引等活活动的集集合和系系统。狭义的房房地产中中介单指指房地产产经纪行行为，即即在房地地产交易易过程中中从事居居间、经经纪
40、、代代理等有有偿服务务活动；广义的的房地产产中介是是指房地地产咨询询、房地地产价格格评估、房地产产经纪等等活动的的总称。我国城城市房地地产管理理法规规定：“房地产产中介服服务机构构应包括括房地产产咨询机机构、房房地产价价格评估估机构、房地产产经纪机机构等。”从以上对对广义房房地产市市场的分分析，我我们可以以看出，与与房地产产交易相相关的事事务还有有房地产产公证、房地产产融资服服务、房房地产担担保、房房地产保保险、房房地产信信托、房房地产纠纠纷和仲仲裁等。这些活活动所属属的专职职机构一一般是财财务公司司、典当当行、拍拍卖行、担保公公司、公公证处、保险公公司、律律师融会会所以及及资产评评估事务务所
41、等。房地产中中介作为为一种专专门的行行业，在在其自身身行为活活动和机机构运作作等方面面都表现现出明显显的行业业特性。一、经营营对象的的信息性性。房地地产中介介企业运运作的对对象或资资本是信信息，或或者是固固化了信信息的专专业知识识等。信信息是房房地产企企业生存存的根本本，正是是由于房房地产交交易过程程涉及大大量的信信息传递递和专业业知识传传递，才才使得房房地产中中介行为为蓬勃发发展，经经久不衰衰。二、以“服务”为企业业行为的的核心内内容。房房地产中中介企业业的“商品”就服务务，服务务质量是是企业竞竞争力的的重要衡衡量标准准。以信信息为工工具不断断开发新新的服务务品种是是房地产产中介企企业进行行
42、企业创创新的核核心内容容。三、目的的的报酬酬性，即即房地产产中介服服务是有有价值的的，是以以营利为为目的的的服务。四、范围围的广延延性。由由于中介介服务本本身作为为一种居居间活动动就具有有广泛的的适应性性，而房房地产交交易特性性使房地地产中介介企业具具有广泛泛的生存存空间。五、活动动的非连连续性。即房地地产中介介活动是是针对某某项交易易而发生生的，项项目结束束即意味味着一次次中介活活动的终终结。因因此中介介企业必必须面对对不断开开拓市场场的问题题。313我国国房地产产中介行行业发展展现状及及发展趋趋势作为房地地产商品品流通过过程的重重要环节节，随着着我国市市场经济济的不断断发展，我我国房地地产
43、中介介企业对对于促进进房地产产市场的的发展，提提高专业业水平，加加速流通通过程起起着越来来越重要要的作用用。我国房地地产中介介企业的的发展，从从二十世世纪八十十年代后后期到现现在，已已经从最最初不被被人们认认可的小小规模企企业、个个人行为为占主要要地位的的模式，逐逐步发展展为规范范的市场场运作，以以品牌效效应和规规模效应应为企业业生存根根本的市市场竞争争时代。现在房地地产市场场一片景景气，房房价节节节攀升，市市场需求求旺盛，为为房地产产中介企企业带来来了巨大大的发展展空间，但但同时也也对房地地产企业业的经营营和管理理提出了了更高的的要求。主要表表现在以以下几方方面：第一，新新技术、新观念念不断
44、涌涌现，要要求房地地产中介介企业开开辟全方方位的信信息渠道道，对信信息全面面、快速速把握，并并能及时时进行信信息处理理，以对对市场形形势作出出快速反反应，引引领时尚尚、把握握商机；第二，消消费者素素质不断断提高，消消费心理理越来越越成熟，加加之信息息通道较较以往已已大大改改变，人人们对中中介服务务质量要要求越来来越高，已已不仅仅仅满足于于信息的的提供，而而要求更更多的专专业化服服务和增增值服务务。这使使一些原原始的中中介服务务手段无无法奏效效，某些些规模小小、靠钻钻法律空空子为生生的中介介公司已已无生存存空间，而而一些资资金、品品牌为背背景支持持的新型型中介企企业开始始迅速占占领市场场；第三，
45、市市场规模模的扩大大要求中中介企业业不断扩扩大规模模，增加加门店数数量，保保持市场场占有率率，而公公司规模模的扩大大与原始始的管理理手段和和信息传传递方式式之间存存在着严严重冲突突，管理理模式和和信息技技术应用用成为制制约企业业扩大规规模的重重要因素素；第四，房房地产中中介目前前的经营营方式使使企业的的发展过过分依赖赖销售人人员的个个人能力力。人员员的流动动经常会会造成的的客户流流失，而而由工作作性质决决定的大大部分从从业人员员个人素素质不高高的状况况也影响响了企业业在消费费者心中中的形象象。因此此如何规规范和管管理销售售过程、监督销销售人员员行为就就成为企企业的重重要工作作内容；第五，房房地产二二级市场场持续升升温，而而三级市市场由于于国家相相关政策策法规不不够健全全，政府府相关部部门的管管理手段段落后，严严重影响响了市场场供给量量，使得得二手房房市场一一直处在在蓄势待待发的状状态；巨巨大的市市场潜力力是人所所共见的的，随着着国家房房改制度度进一步步贯彻执执行，中中介企