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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入【答案】 B2. 【问题】 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】 B3. 【问题】 王某购买二套改善住房，建筑面积为100m2。单价为13000元/m2。王某应缴纳契税（ ）元。A.13000B.15600C.19500D.26
2、000【答案】 D4. 【问题】 下列各项中，（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。A.电话B.座谈C.问卷D.邮寄【答案】 C5. 【问题】 甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.A.0B.600C.800D.1000【答案】 C6. 【问题】 比较法估价的步骤包括以下几项：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用
3、比较法进行估价步骤正确的是（ ）。A.B.C.D.【答案】 C7. 【问题】 住房公积金委员会各项决策的执行机构是( )。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工大会【答案】 A8. 【问题】 征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗所有者【答案】 D9. 【问题】 2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行
4、了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构C.甲公司D.丙公司【答案】 C10. 【问题】 ( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A.通货贬值B.通货膨胀C.通货紧缩D.通货异常【答案】 B11. 【问题】 下列关于房地产
5、投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A.收益相对不稳定B.收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性差【答案】 B12. 【问题】 某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 A13. 【问题】 功能过剩引起的无效成本可以通过使用( )而自动得到消除。A.超额持有成本B.重新购建价格C.重置成本D.重建成本【答案】 C14. 【问题】 地价本质上是( )。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化【答
6、案】 D15. 【问题】 （2017年真题）根据房屋建筑工程质量保修方法，屋面防水工程的最低保修期限是（ ）。A.1B.2C.3D.5【答案】 D16. 【问题】 下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】 A17. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%
7、C.7.71%D.7.76%【答案】 D18. 【问题】 下列关于税收构成要素，表述正确的是（ ）。A.税收的附加是对特定纳税人加征B.税收的加成是对所有纳税人加成C.纳税人是实际负担税款的单位和个人D.纳税人税负的轻重，并不以附加、加成和减免为主要措施【答案】 D19. 【问题】 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余
8、额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。A.征收补偿方案B.行政诉讼权利C.行政复议权利D.搬迁期限【答案】 D20. 【问题】 王某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间王某又将该住宅卖给了张某，王某与许某原签订的房屋租赁合同（ ）。A.自动失效B.继续有效C.由王某确定是否有效D.由张某确定是否有效【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 体现谨慎性会计
9、信息质量要求的做法有（）。A.设立秘密准备B.不高估资产或收益C.不低估负债或费用D.对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备E.对售出商品可能发生的保修义务确认预计负债【答案】 BCD2. 【问题】 评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务C.依法签署评估报告D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务【答案】 ABD3. 【问题】 甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为6
10、0万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。A.提取法定公积金0万元B.按股东持股比例分配2850万元C.提取法定公积金380万元D.按股东持股比例
11、分配3800万元【答案】 AB4. 【问题】 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】 BD5. 【问题】 在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位( )。A.土地使用权出让B.派出所C.商品房销售D.学校E.工厂【答案】 BD6. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】 A
12、BD7. 【问题】 个人住房贷款的风险，主要表现为（）。A.政策风险B.操作风险C.信用风险D.市场风险E.管理风险和法律风险【答案】 BCD8. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A.从事房地产开发经营时间大于等于3年B.连续5年建筑工程质量合格率达到100%C.从事房地产开发经营的时间不少于5年D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万【答案】 BCD9. 【问题】 下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有（）。A.住房消费转向以租赁为主B.增加住房持有期间税费C.住宅开发成本上升D.
13、住房租赁价格下降E.消费者的收入水平上升【答案】 ABD10. 【问题】 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】 ABD11. 【问题】 购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水【答案】 AD12. 【问题】 收入具有的特点包括（）。A.是从企业的日常活动中产生的B.
14、可能导致企业资产增加C.可能导致企业负债减少D.与所有者投入资本有关E.会导致所有者权益增加【答案】 ABC13. 【问题】 房地产租赁包括（）。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】 ABC14. 【问题】 下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费E.临时使用土地的期限，最多不得超过两年【答案】 D15. 【
15、问题】 现代住宅按使用对象不同，可分为（）。A.住宅B.宾馆C.写字楼D.公寓E.单身宿舍【答案】 A16. 【问题】 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款【答案】 AB17. 【问题】 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是( )。A.销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B.商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C.公房
16、出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D.公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E 公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金【答案】 ACD18. 【问题】 IS-LM曲线模型的利率理论认为（）。A.利率不受货币因素的影响B.利率取决于货币供应量与流动性偏好的均衡水平C.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的D.在IS曲线上，利率在商品市场均衡条件下引起收入反向变动E.利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值【答案】 CD19. 【问题】 债券偿还期限的确定，主要受发行者（）等因素的影响。A.过去一定期限内
17、所调配的资金规模B.过去市场利率的发展状况C.证券交易市场的发达程度D.投资者的投资意向E.心理状态和行为偏好【答案】 CD20. 【问题】 下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。A.部分房屋拆除B.法人名称改变C.赠与房屋D.继承房屋E.分割房屋【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗
18、土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售
19、费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】第一问总建筑面积200666.672266668（m2）土地费用40020080000（万元）总建设成本320026666885333.76（万元）总销售收入8500266668226667.80（万元）管理费总额226667.82%4533.36（万元）销
20、售费用226667.83%6800.03（万元）增值税金及附加226667.85.5%12466.73（万元）项目现金流量表IRR7%（8%7%）1641.28/（1641.282403.80）7.4%。第二问2. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1
21、120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价
22、是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.
23、3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；3. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？【答案】（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面
24、与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为
25、完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。4. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居
26、住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20、5以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20、
27、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和20，销售均价为8500元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2、3和5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200666.672=266668（m2）；总建设成本=32002666681000
28、0=85333.76（万元）；总销售收入=850026666810000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05万元0，因此乙公司的目标可以实现。5. 2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款
29、用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误【答案】段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2014年5月10日而非委托估价日2014年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。