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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。A
2、.测算河景房与非河景房的销售价差B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息【答案】 D2. 【问题】 根据房屋建筑工程质量保修办法，墙面抹灰工程的保修期，最低为（ ）。A.5年B.3年C.2年D.1年【答案】 C3. 【问题】 住房公积金管理的决策机构为（）。A.住房公积金管理委员会B.住房公积金管理中心C.财政管理部门D.各级人民银行【答案】 A4. 【问题】 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业
3、区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】 A5. 【问题】 判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】 B6. 【问题】 投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0
4、.25%1.5%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B7. 【问题】 乡镇企业的用地只有在下列( )情况时，才可以抵押。A.乡镇企业属于集体企业B.申请破产C.和乡镇企业的建筑物同时抵押D.经过乡镇政府主管部门批准后【答案】 C8. 【问题】 下列选项中，（）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额【答案】 C9. 【问题】 （2016年真题）建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（ ）。A.建设工程规划许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地
5、使用证【答案】 B10. 【问题】 一级房地产估价机构，应当具备的条件是（ ）。A.从事房地产估价活动连续4年以上B.取得二级房地产估价机构3年以上C.有8名以上专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份合计不低于50%【答案】 B11. 【问题】 下列关于住宅专项维修资金制度的表述，正确的是（ ）。A.专项维修资金在物业保修期届满后使用B.专项维修资金用于专有部位，不得挪作他用C.专项维修资金属于业主及物业服务企业所有D.非住宅物业的业主，可以不缴纳专项维修资金【答案】 B12. 【问题】 收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。A.开始施工B.竣工C.登记D.开始营业【
6、答案】 B13. 【问题】 下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A.房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B.房地产市场高涨、市场供应短缺C.房地产开发商有明确、固定的销售对象D.房地产经纪机构行业形成垄断竞争【答案】 D14. 【问题】 房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【答案】 A15. 【问题】 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.1
7、50%B.200%C.75%D.400%【答案】 C16. 【问题】 估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（）。A.估价作业开始日期B.估价对象实地查勘之日C.价值时点D.估价报告出具之日【答案】 D17. 【问题】 下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法【答案】 B18. 【问题】 在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店【答案】 A19. 【问题】 下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.
8、资本金利润率【答案】 C20. 【问题】 考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（ ）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目
9、的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】 ABC2. 【问题】 下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格【答案】 BC3. 【问题】 依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。A.国家机关办公用
10、地B.高新技术产业用地C.公共交通设施用地D.国家重点扶持的水利设施用地E.体育场馆用地【答案】 ACD4. 【问题】 下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】 ABCD5. 【问题】 下列选项中，难以采用比较法估价的有（）。A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程【答案】 AD6. 【问题】 商品房现房销售应具备的条件有( ABCD )。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证【答案】 ABCD7
11、. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】 ABD8. 【问题】 最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封【答案】 BCD9. 【问题】 城市用地的建设条件评价一般包括
12、（）三个方面。A.城市用地布局结构评价B.城市市政设施和公共服务设施评价C.社会.经济构成评价D.城市土地质量评价E.城市用地环境评价【答案】 ABC10. 【问题】 下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】 D11. 【问题】 下列财务指标中反映企业营运能力的有（）。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转天数D.应收账款周转率E.应收账款周转天数【答案】 BCD12. 【问题】 根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有（）。A.为建筑造型而建、无实
13、用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室E.用作公共休息场所的架空层【答案】 ACD13. 【问题】 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。A.银行信用B.商业信用C.民间信用D.国家信用【答案】 AC14. 【问题】 下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况【答案】 ACD15. 【问题】 反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率E.应收账款周转率【答案】 AB1
14、6. 【问题】 民法中的人身关系包括（）。A.财产所有权关系B.财产流转关系C.人格权关系D.财产形成权关系E.身份权关系【答案】 C17. 【问题】 房地产中介服务收费分为（）三类。A.房地产咨询收费B.房地产估价收费C.房地产经纪收费D.房屋买卖收费E.房屋交易收费【答案】 ABC18. 【问题】 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.空置损失C.租金损失D.其他收入E.运营费用【答案】 ABCD19. 【问题】 根据代理权发生的依据不同，可将代理分为( )。A.本代理B.委托代理C.法定代理D.复代理E.单独代理【答案】 BC20. 【问题】 在房地产市场自
15、然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。A.供给高增长B.需求高增长C.租金增长率开始下滑D.租金增长率开始上涨E.需求低增长或负增长【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 2014年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2013年王某申请了房屋抵押贷款用于投资
16、股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2014年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误【答案】段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅
17、估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2014年5月10日而非委托估价日2014年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。2. 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分
18、别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用，第710幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?【答案】1抵押估价的估价对象房屋为第16幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第110幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优
19、先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。3. 房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（
20、略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的表述不符合房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由
21、（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；13.运用公式V=（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；4. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中
22、自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利
23、率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】【第一问解答】借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元（2）借款第1年年初：无借款第2年年初：13250-3250=10000（万元）第3年年初：12750-7750=5000（万元）（3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款：10000（1+10%）2+5000（1+10%）=
24、17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）5. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。