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1、沙县房地产市场调研报告目 录第一章 前 言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、拟定商住地块概况四、周边地块指标参照 五、沙县其他可利用的商住地块六、近年沙县部分城建规划地块第二章 沙县房地产开发环境分析 一、沙县房地产发展概况二、沙县房地产市场分析 第三章 拟定项目开发优势点与机会点分析 一、本案开发优势点 二、本案开发机会点第四章 拟定项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第五章 附 件一、沙县06年房屋施工、销售、空置统计表二、个案调研第一章 前 言沙县，是国家交通部新一轮规划的全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场
2、、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及规划中。为提升环境竞争力，政府方面把沙县规划建设成为一个闽中腹地新兴的产业集中地、福建山海通道重要的物流集散地和闽西北最佳的人口居住地，建成以“三明 沙县”市县一体化城市联盟体的绿色工贸城市。本报告围绕着沙县新城北片区福银高速沙县出口处左侧约400亩（可征用面积）的一国有挂牌商住地块的开发经营环境进行市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据沙县目前市场状况和对未来的预测，以及项目的开发经营策划提出初步意见，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。注：以下数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于
3、进一步优化。一、报告编制目的1、在对项目开发环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划、建筑方案提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 二、报告编制依据 1、沙县第三轮城市总体规划方案； 2、沙县政府信息网站；3、国家及三明、沙县颁布的与房地产相关法律与政策； 4、沙县2006统计年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料； 6、沙县蔚蓝机构、福州喜达屋、福州四维联冀、厦门意特诺等中介代理公司提供的资料。三、拟定商住地块概况 1、沙县小吃文化城东对面北侧地
4、块（暂称友邦第一城）2、该地块位于沙县城市北大门福银高速沙县出入口左侧拟规划地块，用地总面积约200亩，属于三明沙县市县一体化规划的城区三大高尚新区之-沙县北大门居住组团，交通便捷，是沙县进出高速的必经之路；也是通往拥有华夏第一卧佛-淘金山、定光禅院的朝圣旅游必经之路；周边有建设及规划中的沙县小吃城、沙县老年公寓、思敬前（荣华公司）商住地块及沙县目前最大的成熟住宅小区鸿图花园等项目。对于新型高尚住宅开发有极其重要意义。根据海西纺织工贸园开发合同精神，沙县政府拟该地块130-150亩给予置换，但目前该用地还未收储拆征、相关规划指标未定。四、周边地块指标参照： 1、世纪花园A、地理位置：位于沙县新
5、城西路北侧，其四至范围为：东至规划道路、西至规划道路、南至规划住宅小区、北至与地税花园间道路。地块现状：地上建筑物拆除、管线迁移。B、主要规划指标：a.面积：34206平方米（51.36亩），其中办证用地面积32277平方米、城市绿地面积1929平方米，城市绿地面积不办证。b.用途：商业、住宅用地。c.使用年限：商业用地40年、住宅用地70年。d.容积率： 2.26e.建筑密度：21%。f.绿地率： 40%。C、其他具体挂牌信息详见附件。D、摘牌企业：沙县荣华房地产开发公司（据了解为本地新成立股东公司；负责人：张永辉）E、摘牌时间：2008年3月14日G、最终摘牌地价：125万亩；2、“沙县老
6、年公寓地块” A、地理位置： 位于沙县高速公路收费站入口道路西侧、小吃文化城北侧，其四至为：东至收费站入口道路、西至往淘金山道路、南至空地、北至空地。现状条件：生地，建筑物拆除、管线迁移。 B、主要规划指标： a.土地面积：29610.9平方米（44.46亩）。 b.土地用途：公共设施用地，只限用于建设老年公寓项目。 c.土地使用年限：50年。 d.容积率：1.0。 e.建设密度：22%。 f.绿地率：40%。C、其他具体拍卖条件及建设要求详见附件。D、拍卖地价不明，据了解公告内容也有在调整。3、沙县小吃文化城 a.项目地址：沙县新城西路四通路口，高速路出口处。 b.建设规模与主要内容： 小吃
7、城占地43400平方米（61.17亩），建筑面积约30000平方米，建筑层数24层，总投资21000万元，其中固定资产投资18000万元；小吃文化城可安排大小各式小吃美食、 旅游 商品、住宿、展览、文化艺术表演、娱乐休闲馆（店）300个、可一次性接纳1000人，并设有可容纳近400人的大型文艺表演广场。 c.项目建设意义与主要效益： 本项目建成实现经营能力后，每年小吃营业直接收入预计15810万元，以沙县小吃文化城和分公司的直接小吃营业收入计算综合利润预计为2659万元，每年可实现增值税1581万元，各种税费总计预计为2118万元，投资回收期5.21年，投资利润率31.14%。d.项目总投资、
8、投资股比与资金来源构成： 项目总投资2.1亿元，其中固定资产投资1.8亿元。 e.项目建设年限、进度、总体安排： f.建设年限:2007-2008年，于12月8日召开小吃节交付使用。五、沙县其他可利用的商住地块 沙县东大路片区改造（政府合作项目）1、承办单位：沙县城乡规划建设局2、项目建设理由和条件A、地理位置：沙县东大路片区位于沙县城区东侧，东面二十八曲风景区，南临七峰叠翠、十里平流，区位条件优越。该地块东至东门大樟树，南临沙溪河，西至建国路，北靠鹰厦铁路。B、地块面积：占地约33万平方米（495.5亩），含沙县一中用地。C、地块现状：现多为低矮破旧的木质结构建筑，区内保留有兴国寺、宝延寺、
9、城隍庙等宗教文化资源及明清时期建造的较完好具有历史价值的古建筑。同时，东门古街与周边自然景观，如沙阳八景瀛州夕照的仙舟岛、二十八曲、七峰叠翠等非常和谐地融为一体，是当今城市中不可多得的古建筑群的活标本，也是沙县建县1600年的历史见证，集商业、居住、购物等系列综合开发前景看好。4、前期工作进展情况：政府有关部门正进行项目规划以及东门古街建设项目可行性研究报告编制。六近几年沙县部分城建规划用地（其他地块待核实）： A、县交通局地块（18亩）： 东至交通局，西至后煌沟，南至城西北路，北至鹰厦铁路，用地总面积1.2万平方米，全部为国有建设用地。 B、二建公司地块改造项目（18亩）： 东至长太路，西至
10、防疫站台阶东侧，南至市政公司宿舍楼后侧，北至防疫站，用地总面积1.2万平方米，其中大约有600平方米为集体山坡土地。 C、泰和路沿线改造项目（84亩）： 东至县职业中学，西至老纺织厂，南至洋坊村，北至东桥，用地面积为5.6万平方米，全部为集体土地，约4万平方米为集体农用地。 D、五交化组团地块（21亩）： 东至西大桥，西至金沙市场，南至李钢路，北至城西北路，用地面积1.4万平方米，全部为国有土地。 E、原看守所地块改造项目（28.5亩）： 东至建国路，西至电大教学楼，南至老看守所，北至审计局大楼南侧，用地总面积1.9万平方米，全部为国有土地。 F、运输公司地块（34.5亩）： 东至三官堂东路，
11、西至长富路东侧，南至民房，北至莲花新村，用地面积2.3万平方米，全部为国有土地。 G、东闽汽车厂地块（31.5亩）： 东至林业局，西至县第三中学，南至罗花路，北至技术监督局大楼，用地面积2.1万平方米，其中约4000平方米为集体农用地。 H、火车站旧屋改造项目（70.5亩）：东至火车站，西至中国石化公司宿舍楼，南至万佳花园，北至县粮食仓库，用地面积4.7万平方米，其中约有1600平方米为集体农用地。I、洋坊陶瓷建材城（30.9亩）： 东至洛溪河，西至沙尤公路，南至道路，北至205国道，用地面积2.06万平方米，全部为国有建设用地。 J、向莆铁路沿线拆迁项目： 向莆铁路沙县城关段沿线地块，将依据
12、向莆铁路设计图件划定的征地红线确定用地范围和征地数量。第二章 沙县房地产开发环境分析一、沙县房地产发展概况 2002政府为了拓展新区，建设建国北路，改善交通状况。沙县进入商品房时代。沙县房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加。归纳以下主要特征：1开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2消费主题发生变化，销售总量逐年上升。 3销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。 5需求状况发生变化，
13、市场供求呈现多样。 二、沙县房地产市场分析 1、2002-2008年沙县房地产增长趋势 5年来沙县房地产市场形势总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。相关数据见附件。A、全县房地产开发总投资、开工面积、竣工面积在逐年增长，开发商空置率下降。B、在房地产租赁市场上，全县房屋租赁总户数、总面积及租金也在不断增长。C、在房地产抵押方面，全县房地产抵押增长率较高，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：沙县6年房来产宏观经济指标不断增长，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 2市场特点分析 A、宏观市场特点： a.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2002
14、年，沙县“华山小区”正式步入住宅的商品时代。自98年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。b.回乡置业率加强，使得空置商品房消化能力也加强。c.经济适用房、廉租房建设取得较好成效，特别是07年底08年初开发情况较好。d.房地产一、二级市场联动效应初步显现。 e.良好的金融系统成为本县房地产业的坚实后盾。f.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。 g.房地产代理、中介服务为房地产一、二级市场的启动发挥了
15、积极作用。B、微观市场特点 a.从地理位置来看，处于城区中心由于历史业态的沉淀及政府在基础配套设施不断的完善，环境、道路情况有较好的改善，使投资和销售量均高于其他区域。从销售情况看最旺的是“融兴地产金鼎城”今年正月初五开盘时价格拉高到3888-4800的价位。 b.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在110-140平方米之间。 c.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层
16、的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势。当然相对独立的院落也是很畅销的。 d.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：西园小区、罗布家园项目的闷层价格多少于售价的50%左右。 e.从价格上看，3600-4200元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是客户购买商品房时认为最为合理的价位。 f.从楼盘设计上看，2004年以来开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日
17、益张扬的个性化需求，目前整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。 g.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，对物业配套、建筑品质有较高的追求，2004年以来本县各开发商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。h.从楼盘配套设施来看，不少开发商注重着楼盘更多的人文环境、智能化配置等。i.从楼盘的卖点来看，销售突出的是城市新城区、行政新中心等概念。j从楼盘销售宣传上看，市场虽处于卖方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到重要的作用。 k.从品牌上看，鸿图、融兴、恒大、广源等企业的楼盘以“购买安心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。
18、 总结：2008年沙县房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在城南区域、工业园中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分开发商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，物业管理不注重，城市配套落后等问题。 C、2009年及未来沙县房地产市场展望 2009年全省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2009年也是沙县房地产发展的重要一年。 a.2009年沙县的国家、省、市县及地方各类工程投资计划将掀起一轮新的房地产经济热潮。b.2009年，沙县全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住
19、房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。 c.继续加强经济适用住房、廉租房的建设，如：沙县火车站片区d.2009年，三明市级和各区县级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将对促进市场流通将有重要的推动作用。 e.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化。f.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。 第三章 “友邦第一城”开发经营优势点与机会点分析一、本案开发优势点 住宅市场的优势点集中如下。 1、本案开发
20、周期内相关的经济大“势”。 A、国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，是本案的开发经营期。 B、住宅业的金融、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。 C、置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 2、本案的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 A、友邦第一城的自然环境，在沙县得地独优，其离尘不离城； B、友邦第一城可作为三明沙县市县一体化企事业人员，私营、民营企业家理想的生活基地； C、友邦第一城占地超百亩，规模较大，可作为唯一的全封闭高尚社区分期开发。3本案项目公司
21、企业领导核心与公共关系状态。 A、项目开发公司领导核心实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面实行全新的体制。 B、项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为三明市人民，沙县政府作出贡献。 C、项目也可以运行类似于bot 模式，这也刚刚得到政府的充分支持。 D、本案投资商的品牌、资金、资源、公共关系等优势。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。 二、本案开发机会点 1、整个沙县交通枢纽系统的建立和市县一体化后人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之“沙县小吃城”“省级金沙园”的品牌活动，使得整个沙县新区北的房市较为活跃，有利于
22、新项目的上马开工。 2、项目区域位置离尘不离城，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，城北区域有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个沙县的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。 3、目前“友邦第一城”交通便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，项目在这个时候和金陵大道、二环路的建设同时进行，将大大促进项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么友邦第一城销售将适逢其时。 第四章 拟定项目定位面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必需长、短目标兼顾，为实施
23、品牌战略，在本项目定位时，需将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑，做到“高起点规划，高品质生活”打造沙县楼市新领域的开发理念。 一、目标市场定位 友邦第一城位于沙县新城北，这决定了主体目标对象为沙县周边地区的中高层消费群。 1、消费群界定 A.市县一体化后的高校、科研院所高级职称人士 B.民营或私营企业家或个体老板 C.行政企业事业单位的主管级领导 D.附近居民区部分富裕回乡居民购房和二次换房的需要 2、年龄判断在3045岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为全封闭高尚社区，主要原因是: 1
24、.相对而言，项目位于沙县旅游生态区-淘金山下，离尘不离城；地价成本较低，各项指标空间弹性大。 2.目前沙县可开发、销售项目均在金沙新区及水南片区，虽然各项基础、市政设施已趋于完善。但项目的销售状况不看好，呈有价无市状态。 3.在建的金陵路, 二环路将决定了“友邦第一城”在城北区域具有其他物业不可替代的优势。第五章 附 件一、沙县06年房屋施工、销售、空置统计表2006年房屋施工、销售、空置等统计表单位：平方米、万元指 标 名 称合计按用途分住 宅办公楼商业用房其他90平方米以下经济适用别墅、高档公寓房屋施工面积5185923937688864936175其 中：本年新开工面积291395217
25、6105464519140竣工房屋面积1760221307332876616523其 中：不可销售面积88988898本年商品住宅套数1007本年竣工房屋价值11596876017391097年商品房销售面积19045017137250888196188579其 中：现房销售面积21879886788158176314 期房销售面积16857116250550838012265本年商品房销售额43481385181121454052766其中：现房销售额457717261452322384 期房销售额38904367921121730382本年住宅销售套数14006其中：现房销售套数76 期房
26、销售套数13246本年现房平均销售价格2092194716463992608本年期房平均销售价格23082264220545511687年（月）末空置面积575952129402298其 中:空置1-3年(含1年)38565212535800 附：沙县楼市个案调研【世纪花园】基地位置：新城西路开发商：华荣地产占地面积：3万多平方米总建筑面积：7.3万平方米产品形态：9幢18层高层楼盘特色：立面、景观有一定特色（沙县首座新古典主义建筑）主力产品：120平米左右三房价格：均价4200元/平米去化分析：第一期（1#、2#）148套已售完，现推第二期（3#、5#）【康城国际】基地位置：开发商：占地面积
27、：80多亩总建筑面积：产品形态：多层、小高层、高层楼盘特色：立面、景观有一定特色主力产品：价格：均价3700元/平米（第一期）去化分析：第一期多层已售完，现推第二期高层【世纪之光】基地位置：开发商：占地面积：规模：3幢楼（共198套）产品形态：高层楼盘特色：地段好，巴厘岛风情园林景观主力产品：1#141平方米；2#99平方米；3#116119平方米价格：起价4300，最高价5000元/平方米去化分析：住宅全部售完，现推店面【融兴金鼎城】基地位置：县政府旁开发商：融兴房地产开发有限公司占地面积：规模：23万多平米产品形态：高层楼盘特色：市中心，地段好，配套全主力产品：户型齐全（小户型、2房、3房、4房）价格：均价5000去化分析：小户型基本售完，其他去化一般【龙湖天城御湖】基地位置：开发商：一信地产占地面积：规模：最后一期产品形态：多层、小高层楼盘特色：大社区，最后一期直面湖景，封闭式物业管理主力产品：价格：均价4000；店面均价7800去化分析：基本售完，仅剩尾房211.17.202202:2802:28:3022.11.172时28分2时28分30秒11月. 17, 2217 十一月 20222:28:30 上午02:28:302022年11月17日星期四02:28:30