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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿【答案】 A2. 【问题】 按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】 C3. 【问题】 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得
2、的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B4. 【问题】 现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，
3、投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】 C5. 【问题】 采用货币作为计量单位、记录和反映企业的生产经营活动，是指（ ）。A.会计主体B.货币计量C.会计分期D.持续经营【答案】 B6. 【问题】 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积B.总出租面积C.可出租面积D.营业面积【答案】 B7. 【问题】 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特
4、殊之处。A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C8. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于201
5、8年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.100B.308C.1100D.1540【答案】 B9. 【问题】 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】 D10. 【问题】 因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，（ ），发生效力。A.申请不动产登记时B.事实行为成就
6、时C.征收决定生效时D.颁发不动产权利证书时【答案】 C11. 【问题】 2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房
7、地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.永久债券B.长期债券C.中期债券D.短期债券【答案】 C12. 【问题】 某房地产开发企业2017年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为3000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。A.2000B.2050C.2100D.2200【答案】 B13. 【问题】 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是( )。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖的阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊【答案】 A14. 【问题】 下列交易实例中，不得选作可比实例的是（ ）。A.成交日期与价值时点
8、相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点【答案】 D15. 【问题】 某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05B.49.31C.56.86D.63.6【答案】 D16. 【问题】 房地产开发利润率由大到小的顺序是（ ）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润
9、率、销售利润率【答案】 A17. 【问题】 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（ ）。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例【答案】 A18. 【问题】 下列有关消费者均衡的表述，错误的是（ ）。A.假定消费者的嗜好和偏好是既定的B.假定消费者的收入是既定的，且完全消费C.假定消费者购买的商品价格是既定的D.基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法【答案】 D19. 【问题】 下列属于建设用地土地利用的集约性的特点是（ ）。A.建设用地无需利用土壤的生产功能B.农用地或未利用地变为建设用地后，可以产生更高的经济
10、效益C.道路的位置决定着商业服务中心的布局D.交通站点的变迁对周围土地的影响【答案】 B20. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 业主大会履行的职责有( )。A.制定、修改业主公约和业主大会议事规则B.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C.监督业主公约的实施D.决定专项维修资金的
11、使用、统筹方案，并监督实施E 选聘、解聘物业企业【答案】 ABD2. 【问题】 (2017真题) 下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A.依法查阅相关文件和证明材料B.签署房地产估价报告C.收取委托单位的评估费D.以个人名义承揽房地产估价业务E.保证估价结果的客观公正【答案】 AB3. 【问题】 从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。A.土地B.房屋C.机械设备D.原材料E 辅料【答案】 D4. 【问题】 成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（ ）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项
12、目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】 ABC5. 【问题】 城市用地实用性评价中，基本上可以修建的用地有( )。A.有轻微的活动性冲沟 、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】 A6. 【问题】 物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将
13、抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请求人民法院变卖抵押房地产【答案】 AC7. 【问题】 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款【答案】 AB8. 【问题】 下列资金中，可以用于购买国债的有（ ）。A.担保公司资金B.在建工程抵押贷款C.商品房预售资金D.住房共用部位共用设施设备专项维修资金E.住房公积金【答案】 D9. 【问题】
14、影响房地产价格的经济因素主要有( )。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E 人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】 ACD10. 【问题】 下列划拨土地中，应采取土地出让或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的B.国有企业改组为股份合作制的C.国有企业租赁经营的D.非国有企业兼并国有企业的E.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的【答案】 ABCD11. 【问题】 在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（）A.用地性质B.容积率C.人口
15、容量D.用地面积E.建筑形式【答案】 ABD12. 【问题】 可行性研究的步骤包括（）。A.接受委托B.调查研究C.风险分析D.方案选择和优化E.财务评价和综合评价【答案】 ABD13. 【问题】 建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变更E.设计方案评价【答案】 ABCD14. 【问题】 下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。A.交易量增长率B.吸纳周期C.实际价格与理论价格之比D.房价收入比E.房价租金比【答案】 CD15. 【问题】 下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。A.需求价格弹性一般为正值B.当供给价格弹性为0
16、时，称供给完全无弹性C.替代品的交叉弹性为负值D.当需求价格弹性为时，称需求有完全价格弹性E.一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性【答案】 BD16. 【问题】 下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术【答案】 BD17. 【问题】 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价，( )。A.私有住宅转让后仍用于居住的B.办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由
17、受让方缴纳出让金C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】 BD18. 【问题】 2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗
18、保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构【答案】 ACD19. 【问题】 (2016真题) 城市用地适用性评价中，基本上可
19、以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】 A20. 【问题】 RIPv2与RIPv1相比，它改进了什么 （）。A.RIPv2的最大跳数扩大了，可以适应规模更大的网络B.RlPv2变成无类别的协议，必须配置子网掩码C.RlPv2用跳数和带宽作为度量值，可以有更多的选择D.RIPv2可以周期性地发送路由更新，收敛速度比原来的RIP快【答案】 B三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产
20、进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？【答案】(1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化；(3)由于短期(快速）
21、和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。2. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素
22、，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、
23、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等
24、；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中
25、不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；
26、估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；3. 1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每
27、平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006年10月15日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因
28、素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。4. 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自
29、有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每
30、年租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。【答案】【第一问解答】完成自有资金现金流量表1.总购房款：1.21080960（万元）2.自有资金：96040%384（万元）3.贷款资金：96060%576（万元）4.购房代理费等相关费用：9601.5%14.4（万元）5.抵押贷款年还本付息额：P576（万元）i7.5%，n10AP（A/P，i，n）5767.5%（1+7.5%）10/（17.5%）10183.92（万元）6
31、.办证费用及装修费用：960（3%0.3%）4071.68（万元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200801012192（万元）第11年初一第15年初：20080812153.6（万元）第16年初一第20年初：2008051296（万元）8.年运营成本：5. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2015第号估价项目名称：市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：
32、（注册号），（注册号）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本角
33、度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40（2015年6月17日2004年10月18日）29.33年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60（2015年6月17日2007年10月18日）52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。