《2022年中国商业地产行业发展白皮书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年中国商业地产行业发展白皮书.docx（22页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年中国商业地产行业开展白皮书一、经济下行叠加影响，商业地产市场供需两端均走弱2022年上半年，外部环境更加复杂严峻，不确定性因素 增多，国内多点散发，经济下行压力加大，消费市场和服务 业运行受到较大冲击。2022年1-5月，社会消费品零售总额 同比下降1.5%,单月增速连续三个月为负，接触型消费受冲 击较大，1-5月餐饮收入同比下降8.5%。受反复及居民线下消费受到冲击影响，商业地产企业经 营承压，企业开发投资意愿较弱，同时，防控措施升级导致 局部区域施工活动受限，供应端整体表现低迷。从需求端来 看，商办物业销售面积稳中有增，但4-5月增速收窄；商办租 赁市场承压，上半年主要商业街商铺
2、租金水平整体继续下跌, 重点城市写字楼租金环比连续两个季度下跌。值得注意的是，5月以来，高效统筹防控和经济社会开展 成效逐步显现，加快推动促进消费、助企纾困系列政策措施 落地，6月服务业商务活动指数回升至54.3%,重新回到扩张 区间，预计下半年居民消费、企业经营将逐渐恢复，对商业地 产市场需求形成支撑，进而带动企业开发投资意愿恢复。半年将有局部延期开业的工程集中开业。图：2021年1月- 2022年5月新开业。图：2021年1月-2022年5月新开业购物中心数量较多的城市分城市等级来看，2021年以来，一线城市3万方以上新 开业购物中心数量为82个（约640万平方米），其中上海、 深圳3万方
3、以上新开业购物中心数量在30个左右，广州为14 个，北京9个。二线城市3万方以上新开业购物中心数量为 247个（近2300万平方米），其中重庆3万方以上新开业购 物中心数量超20个，成都、长沙、杭州、武汉等城市在10个 以上。三四线城市3万方以上新开业购物中心数量近300个 （约2500万平方米），其中仅佛山3万方以上新开业购物中 心数量超10个。从企业布局来看，头部商业地产企业多采取区域深耕策 略，重点布局经济兴旺，商业气氛活跃的区域，并在巩固优 势区域领先地位的同时，适度向外拓展。2021年，宝龙商业继续践行“1+1+N”战略，重点关注长 三角及大湾区，同时兼顾其他机会型优质地区。截至20
4、21年 末，宝龙商业已开业工程共88个，从区域分布特征来看，62 个位于长三角6地区，占比70%；储藏工程48个，其中32 个位于长三角地区，占比67%,深耕长三角力度不减，粤闽 浙沿海、珠三角城市群储藏工程共9个，占比19%,长江中 游城市群共4个，占比8%,宝龙商业继续加大在东南沿海地 区及中部地区的拓展力度。星盛商业秉持“深耕大湾区、开展长三角、抢占中西部” 的拓展战略，截至2021年12月31日，星盛商业订立合约向 84个商用物业工程提供服务，覆盖中国25个城市。从区域分 布特征来看，大湾区共有57个工程，占比68%, 2021年新增 工程中，25个位于大湾区，占比81%,优势得到进一
5、步巩固。 分城市等级来看，84个合约工程中有52个位于五大城市群核 心一二线城市，占比62%,布局在三四线城市的工程中，长、 珠三角城市群共18个，占比58%。2.经营策略：头部房企继续加大轻资产外拓力度，并以科 技赋能及创新服务内容提升经营质量2022年，中国商业地产开展环境有所变化，从外部环境 来看，经济开展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压 力，居民收入和消费支出均增长放缓。同时，二季度以来全国多地爆发新冠肺炎,防控措施升级，局部区域封闭购物中心等消费、娱乐场所，接触型消费受到严重冲击，防控也导致 局部城市间物流运输受限，线上消费也受到一定冲击，整体来 看，商业地产市场受经济下行和爆
6、发的影响较为严重。从行业内部变化来看，尽管影响仍存，但中国消费市场 具备良好的基本面，亿万人民追求美好生活的愿望和消费升 级的趋势没有改变。但“后时代”到来，加上“Z世代”消费群体 成为消费市场主力，主力消费群体的消费行为、消费模式发生 了深刻转变，购物中心从零售消费场所逐渐向体验空间、社 交空间转变，国潮文化、宠物经济”、“颜值经济”方兴未艾, 购物中心的空间功能和经营业态均在发生改变。同时，“互联 网+“时代，数字技术在描摹消费者画像、分析消费行为、打 通线上线下消费链路，构建“人货场”运营闭环等方面均发挥 重要作用，科技赋能智慧运营已经成为行业共识。此外，行业 进入调整期，轻资产运营模式
7、在降低资本开支、优化资源配 置方面具备优势，成为商业地产企业拓展业务规模的有效方 式。整体来看，商业地产行业正经历由内到外的深刻变化， 消费行为、工程运营模式、企业经营手段都在发生改变，而 在变化的过程中，唯有“变革”和“创新”是行业不变的主题。 2022年，面对经济下行、冲击、行业变化，头部商业地产企业在开展模式、工程运营等方面做出了深刻的思考，以期提 升自身经营效益，引领行业健康开展。开展模式方面，头部企业普遍提出加大轻资产拓展力度, 提升数字化运营能力，寻求新的业务增长点。轻资产运营方 面，华润万象生活提出“承接好母公司优质工程资源，积极外 拓抢占市场份额“，宝龙商业提出“加强商业轻资产
8、工程拓展力 度，扩展更多灵活的合作模式”，新城控股提出“公司将继续 推进持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容与 孵化投资四个业务方向”，中粮大悦城提出“轻资产扩张成为 重要的开展模式2021年，中粮大悦城加速推进轻资产业务，购物中心全 年落地轻资产合作工程7个，其中5个已于2021年签约。截 至2021年末，中粮大悦城以轻资产模式运营管理4个大悦城 工程，分别为天津和平大悦城、昆明大悦城、鞍山大悦城、长 沙北辰三角洲大悦城，总建筑面积103.2万平方米，商业面积 约58.7万平方米；已签约尚未开业的轻资产商业工程6个， 位于无锡、天津、绍兴等城市，商业面积约47.3万平方米。 写字
9、楼轻资产合作工程中糖大厦于2021年四季度完成更新改 造工程，截至目前，新客户招租工作已基本完成。中海依托多年商业运营经验积淀的运营标准、品牌影响 力及客户和商户资源，加大轻资产业务拓展力度。截至2021年末，累计实现对外轻资产工程10个，总建筑面积50万平方 米。年内新增对外轻资产工程三个，分别位于北京、成都、西 安核心区域，总建筑面积12万平方米。科技赋能方面，华润万象生活提出“加强科技赋能与空间 运营，年内构建跨场景、一体化的大会员体系，实现跨业态 客户交叉引流”，宝龙商业提出“继续巩固已成型的，运营团队 一消费者一商户一投资者数字化体系，降低本钱提升效率”, 星盛商业提出“公司致力于商
10、业数字化平台的打造，借力智能 化给商业开展赋能”。自2018年与腾讯合作启动“纽扣计划”以来，宝龙商业持 续推进智慧化转型，在搭建起PMS综合线上生态系统的基础 上，2021年，宝龙商业与腾讯合作升级，双方共同增资“悦商 科技“，打造融合存量资产管理、投资、消费者和商户服务的 智能化场景，创造新的价值空间。业务拓展方面，新城控股提出“公司将在，轻重并举，的商 业开发、运营经验基础上有序推进社区商业和城市更新工程 的拓展，形成多形态商业工程组合。”工程运营方面，头部企业普遍重视年轻人消费需求，关 注体验式业态，持续进行租户调整，创新求变。例如，宝龙 商业提出“新冠肺炎常态化的反复冲击下，零售商业
11、物业不断 推动以体验为核心的商业空间加速变革和价值再定义”，“2022年将对优质工程持续招调迭代”，“将文娱IP和内容权益成体 系引入公司商业，为商家经营和大会员运营创造收入增长空 间的可行方案中粮大悦城提出“头部企业商业地产开展提速, 强大的品牌IP以及运营能力更加重要星盛商业提出“受到 的影响，人们的消费习惯和消费需求开始变化，新业态、新 场景、新产品、新品牌等创新潮涌动不息，中国的新型消费市 场依然在蓬勃开展”，“要突破原有的思维，以内容为王，满 足的消费者的精神需求。”，“要了解年轻人喜欢什么，学会 思维创新，拓展方式创新、品牌创新、设计创新、运营创新， 信息传播渠道创新。2021年，
12、中粮大悦城积极推进多线联动的全国性IP“造 节”活动，形成了由“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”、“大悦超级 红运周”、大悦中国开门红”构成的“2+1+1”全国级原创IP营 销矩阵，满足目标客群多元需求，实现“节点销售额和客流量 的突破。2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营工程累计销 售额259.9亿元，同比增长40%；累计客流2.06亿人次，同 比增幅31%。截至2021年底会员总量达1118万人，较2020 年提升29.75%,会员消费占比达32.1%。三、存量时代，商业地产更新改造空间巨大1 .商业地产已进入存量时代，存量盘活及更新改造空间巨经过多年开展，我国城镇化水平不断提升，城市
13、基础设 施不断完善，形成了一大批存量资产；就房地产行业而言， 行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域， 存量竞争激烈，盘活空间较大。未来，如何在建设增量的同 时盘活存量资产、实现良性循环对我国实现高质量开展至关 重要。近两年，国家层面政策频出，为盘活存量资产指明方向。2022年5月，国务院办公厅发布关于进一步盘活存量 资产扩大有效投资的意见（国办发202219号），对盘 活存量资产的重点方向、盘活方式、支持政策、回收资金使用 及各类风险防控举措、组织保障等方面进行了明确规定，以 确保有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循 环，提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、
14、合理扩 大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平。根据中指监测数据，截至2022年5月，全国3万方以上 已开业购物中心总数超5400个，总建筑面积约4.8亿平方米, 商业存量规模已较大。尤其是早期大城市核心区的商业、办 公、产业园区等工程，普遍占据着城市的核心商圈、交通枢纽 位置，但无论是硬件设施，还是功能配套均无法适应新时期 的业态需求，进而产生大量闲置物业，造成资源浪费。因此,根据市场规律和产业开展需求进行存量提质改造，能够提升商 业体的市场竞争力，同时优化区域消费结构。从商业存量改造方式来看，“业态/品牌升级+优质内容”是 商业开展的核心要素，也是存量盘活的重要途径。购物中心 客
15、户通常对体验感有更高要求，商业不再仅作为购物场所而 存在，更多的开始承载餐饮、社交、娱乐、亲子等功能，这对 商业经营提出了更高要求。商业改造通常包括硬件与软件升 级以及内容与场景重构，硬件升级包括建筑外观、公共空间, 中庭等改造，使其更加符合新时代审美；软件再造通常伴随着 商业内容和场景的更新，如主题空间、内容体验以及主力品 牌引入等。与此同时，近几年保租房建设的加快，也为商业存量盘 活提供了新的可行路径。2020年6月，国务院办公厅发布 关于加快开展保障性租赁住房的意见，为缓解新市民、青 年人等群体住房困难，提出要“需加快完善以公租房、保障性 租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。”，
16、“对闲 置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非 居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房；用作保障 性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。 此后，多地发布相关政策，推动以盘活存量房屋的方式筹集保租房。对于拥有闲置商业的企业而言，将其改造成保租房， 或将成为可行路径。此外，19号文在存量资产盘活方式中，提出要推动基础 设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康开展，自2020 年4月基础设施领域公募REITs试点正式启动到2021年5月 首批基础设施公募REITs获批，基础设施REITs工程共上市 12单，有效地盘活了一批存量资产，拓宽了社会资本投资渠 道。同时，试
17、点范围也在不断扩大，2021年6月保障性租赁 住房被纳入试点，但商业地产公募REITs的推出尚需时间， 当前我国商业存量市场规模较大，国内资产管理的投-融-管- 退闭环链条中，退出环节渠道有限，未来假设商业地产公募 REITs得以推行，将更加有利于商业地产行业的健康开展，也 能够进一步增强资本市场服务实体经济的功能。2 .购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验成趋势近年来，“Z世代”已逐渐成为消费主力群体，消费理念和 消费场景也更加多元化，他们更关注商业的体验感和趣味性, 商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休 闲娱乐、多维社交等功能。同时，近两年多地时有反复，对 群众消费习惯带
18、来影响，对经济产业的冲击也使不同人群消 费能力发生变化。尽管恢复后，线下消费客流普遍出现增长，但如何能够快速抓住消费者“居家隔离后的消费复苏，是商 业运营所面临的新课题。图：2021-2022年6月类REITs按底层资产细分发行金额及占比基础设施零售物业 办公物业酒店 混合物业基础设施零售物业 办公物业酒店 混合物业产业园 公寓仓储物流保障房45酒店数据来源：CNABS、中指研究院综合整理(1)打破传统业态布局，多元化、全业态成为购物中心 开展趋势传统商业地产经历了诸如供销社、百货商场、购物中心 之后，现已进入第四个阶段：重视体验、服务以及社交等功 能，从业态配比来看，传统的商场以零售、百货为
19、主，而购物 中心业态更加丰富，除零售、商超外，增加餐饮、娱乐等不 同业态，而随着消费结构改变、数字化浪潮、以及线上线下 融合开展的时代到来，购物中心业态升级已成为趋势。如印象城系列购物中心通过吸纳多元餐饮及生活体验业 态，实现引流，打造差异化产品，在其业态占比中，零售、1 .商业地产新房市场：1-5月全国商办开发投资额同比下 降7.8%,新开工面积同比下降29.2%,销售面积同比增长 11.5%从供应端来看，商办物业1投资开工同比增速持续为负, 占比下降。2022年1-5月，全国商办物业开发投资额为6270 亿元，同比降幅扩大至7.8%,商办物业开发投资额占房地产 开发投资额的比重由2021年
20、的12.5%下降至12.0%o 1-5月, 商办物业新开工面积为4878万平方米，同比降幅扩大至 29.2%,商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由 2021 年的 9.7%降至 9.4%o从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增。2022年1- 5月，全国商办物业销售面积为4239万平方米，同比增长 11.5%,但增幅连续2个月收窄，受住宅销售持续低迷影响， 商办物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。1）商业营业用房：企业开工投资意愿较弱，2022年1-5 月投资同比下降7.0%,新开工面积同比下降30.8%,销售面 积同比增长10.4%餐饮业态占比最高，其次为生活服务类。印象城系
21、列购物中心 细分品类TOP10中，中式简(快)餐、饮品、烘焙甜品、日 式料理独占四席，通过丰富的餐饮增强客群黏性，已成为印 象城客流表现持续优异的底层密码之一。细分业态方面，印象 城系列较重视中式餐饮，打造城市美食聚集地；超市、丽人、 养生占比亦相对高，瞄准家庭客群需求。从2021年印象城系 列购物中心各业态整体开关店情况看，零售开关店占比差值为 负，呈现下行；餐饮、生活服务、儿童亲子开关店占比差值 为正，调入力度加大。从珠海万达商管披露的招股说明书可知其在管商业2019- 2021年平均出租率约为99%, 一大优势在于万达广场定位为 全业态的多功能综合体，除了传统的零售、餐饮、娱乐等业态 之
22、外，万达广场还引入了包括医疗、保健、教育，以及生活服 务等业态。整体来看，“全业态”的理念已成为商业地产尤其 是购物中心开展的重要趋势。(2)国潮崛起，主题式、沉浸式体验为商业赋能新时期，消费升级不仅表达在消费者购买力的提升，更 是消费者对消费体验有了更高层次的需求，尤其是后时代， 人们对体验式、场景式的消费需求快速上升。其中，室内主题 街区作为购物中心的流量触发器已在很多商业工程中得到印证, 近期，更多商业开始探索融合以主题商业为基础，增加情景式、微度假、夜经济等消费模式，通过塑造消费新场景、引领 消费升级。如2022年6月23日，永川爱情广场在重庆的汽 车主题商业综合体首发亮相。永川爱情广
23、场总建筑面积约30 万方，涵盖13.5万方购物中心、2万方五星级酒店、配有 1500+停车位。爱情地产背靠长城汽车，对汽车产业链理解深 刻，工程围绕独有的汽车主题IP,打造汽车、购物、游玩一 站式的微度假生活，是对体验式消费模式的重要探索。同时，近年来，随着消费者对于本土文化认同感以及对 国货品牌认可度显著提升，国潮复兴趋势明显，而将本地文 化特色与商业消费结合，也为实体商业经营带来新的思路。如, 2021年6月，国潮品牌李宁的全国首家城市主题概念店在成 都宽窄巷子正式开幕，该店铺前场通过大面积使用川西竹编 与棒卯元素来展示产品，后场通过展品、纪念墙等方式展示李 宁的品牌文化，实现了品牌与建筑
24、肌理、成都文化的相互赋 能。此外，2022年4月，国内首个沉浸式唐风市井生活体验 地一“长安十二时辰主题街区正式开放，该工程位于西安曲江 曼蒂广场，占地三层，2.4万平方米的商业空间内注入了电视 剧长安十二时辰IP和唐风市井文化内容，通过品牌+、故 事+、网络+、体验+、消费+的“5+”创意，精心打造了以“三大 主题空间、六大沉浸场景为核心的国内首个沉浸式唐风市井生活体验地；将影视IP转化为商业IP,将文化场景转化为消 费场景，实现了商业工程新的提升。图：2011-2022年1-5月全国商业营业用房开发投资额及同比增速从开发投资额来看，2022年1-5月，全国商业营业用房 开发投资额为4270
25、亿元，同比下降7.0%,降幅较2021年扩 大2.2个百分点，投资意愿较低迷。从单月来看，随着得到有 效控制，企业开工和投资意愿短期内有所好转，5月，商业营 业用房开发投资额为10H亿元，环比增长10.9%,同比下降 11.9%,单月降幅较4月收窄0.9个百分点。从新开工面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房 新开工面积为3572万平方米，同比下降30.8%,降幅较2021年扩大9.1个百分点,年扩大9.1个百分点,消费承压叠加影响施工活动,企业开工规模大幅回落。从单月来看，随着得到有效控制，开工活动逐 渐恢复，5月商业营业用房新开工面积为821万平方米，环比 增长36.2%,但单月同
26、比仍下降40.4%,降幅较4月收窄11.5 个百分点。分地区来看，2022年1-5月，全国31个省（直辖市、自 治区）中有28个省市商业营业用房新开工面积同比下降，其中西藏、天津、吉林、宁夏等省市降幅超50%,福建、重庆、 湖南、安徽等省市降幅在10%-50%之间，新疆、陕西、广东 降幅在10%以内；湖北、浙江、青海三个省份商业营业用房 新开工面积同比增长，其中湖北增幅最大，达26.3%。从销售面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房销售面积为3078万平方米，同比增长10.4%,但进入二季度以来,多地爆发,防控措施升级，线下看房、交易活动受限,商业营业用房4月单月销售面积同比下降12%
27、, 5月略有恢复,单月同比增长3.8%。2）办公楼：2022年1-5月投资同比下降9.4%,新开工 面积同比下降24.6%,销售面积同比增长14.6%从开发投资额来看，2022年1-5月，全国办公楼开发投 资额为2000亿元，同比下降9.4%,降幅较2021年扩大1.4 个百分点。从单月来看，5月，办公楼开发投资额为446亿元, 环比增长16.4%,单月同比下降13.3%,降幅较4月收窄10.8 个百分点。从新开工面积来看，2022年1-5月，全国办公楼新开工 面积为1306万平方米，同比下降24.6%,降幅较2021年扩 大3.7个百分点。从单月来看，5月办公楼新开工面积为283 万平方米，
28、环比增长45.1%,但单月同比仍下降38.7%,降幅 较4月收窄13.2个百分点。分地区来看，2022年1-5月，全国31个省（直辖市、自 治区）中有21个省市办公楼新开工面积同比下降，其中上海、 广西、云南、四川等省市降幅超50%,安徽、江苏、海南、 福建等省市降幅在10%-50%之间，山东、黑龙江降幅在10% 以内。新开工面积增长的省份中，1-5月，广东、湖北等省市 同比增幅超50%,河南、陕西等省份在20%-40%之间，浙江 开工节奏相对平稳，同比小幅增长3.3%。从销售面积来看，2022年1-5月全国办公楼销售面积为 1161万平方米，同比增长14.6%,增幅较2021年扩大13.4
29、个百分点。从单月走势来看，4月办公楼销售面积同比下降 13.7%, 5月同比转增至13.2%。2 .商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需 求缺乏，上半年商业街商铺租金环比下跌0.46%,二季度写 字楼租金环比下跌0.08%1）商铺租赁市场：局部城市线下消费受限，上半年商业 街租金跌幅扩大，商圈（购物中心）涨幅收窄为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场情况， 中指研究院持续开展商铺租金指数以及写字楼租金指数的研 究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。根 据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本 的调查数据，2022年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体
30、继续下跌，且跌幅较2021年下半年有所扩大；重点商圈 （购物中心）商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较2021年 下半年有所收窄。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构 成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.70元/平方米/天, 环比下跌0.46%,跌幅较2021年下半年扩大0.14个百分点； 由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心 （百MALL）商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比上涨 0.14%,涨幅较2021年下半年收窄0.18个百分点，商铺租金 运行整体承压。整体来看，2022年上半年，由于新一轮冲击，我国多地 居民出行受到较大限制，叠加居民收入预
31、期不确定性提升， 消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所 下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化 也给商业地产市场运营带来了较大的压力。从商铺租赁市场 表现看，整体承受了较大的下行压力，购物中心商铺和商业街 商铺的租金价格走势也有所分化。其中商业街区商铺租金继续 下行，且跌幅较2021年下半年有所扩大；购物中心商铺租金 微幅上涨，仍呈现一定的修复态势，但涨幅较2021年下半年 有所收窄。展望下半年，随着防控形势整体趋好，叠加从中央到地 方的疫后促消费政策快速出台，预计消费市场将呈现逐步修 复态势，市场活力有望逐步提升。但上半年使得商户整体承 压较大，经营状态的修复
32、仍需时日，商铺市场租金短期内调涨 动力有限，预计下半年我国重点城市商铺租金整体或保持平 稳态势。2）写字楼：二季度重点城市主要商圈写字楼租金延续下 跌态势，环比微跌0.08%,局部城市空置压力较大2022年二季度，受国际环境复杂、国内冲击等负面因素 影响，我国经济下行压力加大，对写字楼市场运行造成明显 冲击，重点城市写字楼市场活跃度出现回落。根据中国房地 产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租 赁样本的调查数据，2022年二季度，全国重点城市主要商圈 写字楼平均租金2为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%。从 不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占 33.8%
33、,租金环比下跌的商圈占62.5%, 3.7%的商圈租金环比 持平。2022年3、4月以来,新冠肺炎多点爆发,宏观经济面临下行压力，局部中小企业面临经营困境,叠加新增供应增加、期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素影响，部 分城市写字楼依旧面临空置压力。根据中指数据，2022年一 季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低, 为10.2%；二线代表城市中,杭州甲级写字楼空置率为12.0%, 空置压力相对较小，厦门、西安、重庆、青岛等城市甲级写字 楼空置率那么在25%以上，空置压力相对较大。根据北京、上海、武汉、杭州等代表城市写字楼租赁成 交案例的监测数据，2022年一季度，租赁和
34、商务服务业租赁 需求相对较多，占全部租赁成交案例的比重近五成，而由于部 分互联网企业开展遇到瓶颈，缩减员工编制，对办公空间的 需求有所下降，科技/媒体/通信(TMT)行业租赁成交案例占 比显著回落，占比缺乏15%,同时，越来越多的知名互联网 企业改变分散租赁办公的现状，选择自建或整栋收购写字楼 作为集中办公场所，这也是TMT行业写字楼租赁需求下降的 因素之一。除租赁和商务服务业、TMT行业外，金融业、建 筑和房地产业、医疗和生物医药、工业品制造业租赁成交案 例占比在5%-10%之间。二、聚焦核心城市，谨慎外拓，加速运营变革1.投资布局：聚焦经济基础好、消费市场活跃的核心城市 及东部兴旺城市群根
35、据中指数据，截至2022年5月，全国3万方以上已开 业购物中心总数超5400个，总建筑面积约4.8亿平方米。从 购物中心分布来看，长三角、珠三角的核心一二线及强三线城市商业气氛较好，购物中心分布密集；其他区域购物中心多集 中于区域核心城市。长三角城市群3万方以上已开业购物中心数量超1300个, 总建筑面积超1.2亿平方米，远高于其他城市群。其中上海3 万方以上已开业购物中心超320个，苏州、杭州、南京在 100- 150个之间，宁波、合肥、南通、无锡均超50个；温州、 盐城、常州、嘉兴、扬州等城市3万方以上已开业购物中心数 量在30-40个之间。珠三角城市群3万方以上已开业购物中心 数量约65
36、0个，总建筑面积约5100万平方米，其中深圳、广 州、佛山3万方以上已开业购物中心数量超100个，东莞约 80个,中山、惠州在40个左右。此外，北京、重庆、成都3万方以上已开业购物中心数 量在150个以上，武汉、西安超100个，天津、长沙、郑州、 沈阳、昆明、青岛在50-100个之间，南昌、福州、济南、南 宁等城市3万方以上已开业购物中心数量在30-50个之间。2021年1月-2022年5月，全国共新开业3万方以上购 物中心近630个，总建筑面积约5400万平方米。其中，2022年1-5月，全国3万方以上新开业购物中心数量为92个（约 肺炎，局部城市防控措施升级，工程施工、开业受限，一定 程度上拖累了开业进度。随着得到有效控制，预计2022年下760万平方米），尤其是今年二季度以来,全国多地爆发新冠