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1、千代广场场营销策策划报告告壹. 区域特点点一. 地理位置置 新的闵闵行区位位于上海海市辖区区中心位位置，在在地图上上形似一一“钥匙”，与浦浦东新区区、徐汇汇区、长长宁区、嘉嘉定区、虹虹桥开发发区、漕漕河泾开开发区、松松江开发发区相连连。下辖辖9个镇镇3个街街道，是是具有综综合功能能的上海海市新城城。千代广场场位于老老闵行地地区，老老闵行地地区在闵闵行区的的西南侧侧，距市市中心人人民广场场32公公里，距距闵行区区区政府府所在地地莘庄庄约122公里。二. 历史与规规划 19558年33月，市市城市规规划勘测测设计院院在上上海卫星星城镇建建厂条件件调查报报告中中，根据据闵行已已有的工工业基础础和良好
2、好的交通通条件，建建议作为为机电工工业为主主的卫星星城首先先进行建建设，同同年9月月完成闵闵行卫星星城规划划。由由此，上上海开始始第一个个卫星城城一一闵闵行的建建设，引引导城市市布局和和发展方方向的重重大调整整。 19559年99月300日闵行行卫星城城“一条街街”和东风风新村一一期工程程建成。这这是上海海首次按按“成街成成坊”要求规规划建成成的商业业服务没没施配套套齐全的的居住区区。 19881年起起，为引引进外资资开办工工业，利利用闵行行卫星城城原有的的市政基基础设施施，开辟辟闵行经经济技术术开发区区。 19884年，交交通大学学闵行校校区选址址在东川川路北、横横泾港东东、淡水水河西范范围
3、内。于于19885年33月动工工兴建，119877年秋招招收第一一批学生生。19922年9月月26日日国务院院决定撤撤销上海海县和闵闵行区，建建立新的的闵行区区。三. 交通现状状1、公路路 由剑川川路、东东川路、江江川路33条东西西向主干干道和盈盈江路、沪沪闵路、景景洪路、龙龙吴路44条南北北向主干干道构成成，道路路网密度度每平方方公里33966公里，主主干道330-445米，次次干道宽宽度244米，支支路宽度度20米米以下。u 沪闵路：连接闵闵行和市市区的最最主要道道路；u 老沪闵路路：颛桥桥至漕河河泾的干干道；u 一号路(今江川川路)：联系工工业区、生生活区和和卫星城城中心的的东西向向主要
4、干干道；u 三号路(今剑川川路)：东西向向干道；u 二号路(今华宁宁路)、六六号路(今昆阳阳路)：主要的的南北货货运干道道与北松松路相接接。2、轨道道交通目前地铁铁一号线线的延伸伸段(莘莘闵轻轨轨线)已已在施工工，预计计在20002年年年底通通车。四. 经济水平平 老闵行行地区已已形成以以上海电电机厂、上上海汽轮轮机厂、上上海锅炉炉厂、上上海重型型机器厂厂为“龙头”的骨干干企业和和几十家家大中型型企业的的机电工工业基地地，承担担了全国国三分之之一以上上发电设设备的制制造任务务，并已已具备了了制造1100万万千瓦大大型电站站设备的的能力。 闵行经经济技术术开发区区，现有有投资额额在10000万万
5、美元以以上的774家，该该地区已已成为接接纳外商商工业投投资的重重要基地地。教育科研研基地已已基本形形成，拥拥有交通通大学闵闵行校区区、电机机制造等等大中专专院校利利各类技技工学校校，以及及上海成成套设备备设计研研究所、卫卫星工程程研究所所、上海海有机氟氟材料研研究所等等一批科科研单位位。五. 人口状况况 目前，老老闵行地地区的常常住人口口约为225万左左右，且且大多是是卫星城城开发初初期从上上海市区区搬迁而而来的，绝绝大多数数的人都都与上海海市区保保持者密密切联系系，有很很多职工工的亲戚戚甚至父父母仍居居住在市市区。因为该地地区较特特别的历历史原因因，该区区内的居居民知识识水平较较高，人人口
6、素质质也相对对较好，个个人平均均收入水水平自然然不低。六. 商业没施施 老闵行行地区自自19558年规规划建设设以来，至至今已有有43年年，如今今区内整整洁、干干净、宽宽敞的道道路，高高素质的的人口质质量，发发展迅猛猛的高新新技术，雄雄厚的工工业基础础等等都都为闵行行可持续续发展创创造了有有利条件件。但至至今未出出现能体体现该地地区经济济发展成成果的大大型商业业场所。虽虽然居民民日常生生活之需需能在区区内解决决，但由由于该地地区的居居民多是是从上海海市区移移民而来来，他们们往往在在价格合合理的基基础上，对对消费比比较讲究究质量、品品位，所所以至今今居民仍仍舍近求求远，经经常要到到徐家汇汇、南京
7、京路等市市区大型型商业中中心购买买品质较较高的物物品，难难怪有很很多“闵行人人”觉得自自己仿佛佛生活在在疗养院院中，与与城市有有明显的的隔阂。目前，该该地区的的主要商商业设施施分布在在江川路路两侧(沪闵路路至红园园)、沪沪闵路两两侧(江江川路至至闵行老老街)、十十号路沿沿街两侧侧。多为为沿街铺铺面房，且且多以个个体经营营为主，规规模小，不不成气候候。贰. 商场定位位一. 定位原则则1、引进进品牌，提提升价值值 引进知知名品牌牌是本商商业中心心经营的的必由之之路。作作为一个个规模如如此大的的商业中中心，如如仅仅是是一些小小型零售售店或一一些不知知名产品品的销售售场所，对对本商业业中心的的消化会会
8、产生一一定的抗抗性。因因为一方方面，小小型零售售店营业业面积小小，整个个商业中中心所需需零散商商户数量量非常巨巨大，难难以在短短期内全全部消化化；另一一方面，小小型零售售店的商商品在区区域内的的需求量量有限，而而其他区区域的消消费者也也不会为为了一些些简单的的日用品品来本商商业中心心，从而而也影响响到商户户的经营营状况，由由此看来来，不引引进一些些知名品品牌是不不大现实实的。知名品牌牌专营店店或一些些具有一一定特色色的品牌牌专卖店店，可吸吸引一定定数量的的品牌忠忠实追随随者，保保持稳定定的客户户量。并并且只要要品牌店店经营的的有特色色、有个个性，还还可突破破地域限限制，吸吸引稍远远一点的的品牌
9、依依赖度和和忠诚度度较高的的消费者者前来购购买。各各种知名名品牌专专营店或或卖场及及知名服服务业的的引入，势势必成众众星闪耀耀、交相相辉映之之势，有有利于提提高本商商业中心心的知名名度和提提升自身身的公众众形象。2、合理理规划，规规范配置置 古人人云：凡凡事预则则立，不不预则废废。做事事前最好好能有详详细而合合理的规规划，才才不至于于事倍功功半效率率低。本本案因为为规模庞庞大，吃吃喝玩乐乐、购物物休闲样样样全，如如果不进进行合理理规划系系统配置置，极有有可能会会给人一一盘散沙沙之感，虽虽然可能能暂时人人气较旺旺，但不不大合理理的规划划会使消消费者多多跑冤枉枉路(如如将饮食食、服装装店、卡卡拉O
10、KK厅、茶茶坊等混混在一个个区域，消消费者可可能会找找的晕头头转向)，给人人以乱哄哄哄之感感。这样样也会降降低本中中心的形形象，从从而也不不利于本本案各商商户的经经营。而而合理的的配置将将使得吃吃喝游玩玩乐都有有，购物物休闲两两相宜，使使得每位位来过本本中心的的消费者者都尽兴兴而归。3、改变变习惯，创创新观念念如果千代代广场引引进了品品牌店后后，闵行行人仍被被徐家汇汇、淮海海路等著著名商业业中心所所吸引，那那千代广广场就失失去了她她存在的的真实意意义，这这更不是是我们愿愿意看到到的。所所以改变变原先人人们的消消费习惯惯，创造造一种全全新的购购物理念念势在必必行。但但改变人人的观念念是一项项非常
11、累累人的活活，如果果掌握不不好分寸寸，把握握不好“度”，其结结果往往往适得其其反。我我们从以以下几个个方面阐阐述，务务必能改改变或影影响当地地居民原原来某些些购物观观念：a、口碑碑的作用用“王婆卖卖瓜，自自卖自夸夸”， 商家对对自己的的产品和和服务纵纵然有千千好万好好的理由由，但还还是不及及顾客间间的宣传传，这就就是口碑碑的积极极作用。老老闵行地地区相对对人口比比较集中中，而且且多是当当地工厂厂的职工工，日常常沟通、联联系也较较频繁，区区内发生生的一些些事经常常会很快快地传开开，所以以口碑是是影响千千代广场场各商家家经营利利润很重重要的因因素之一一。当然然使居民民对千代代广场有有良好的的口碑效
12、效应也是是我们需需要着重重解决的的问题。b、路程程的抗性性很难想象象来回440公里里，甚至至更远的的路程，目目的是为为了去买买一件：衣服，而而且还不不一定能能称心如如意地买买回。遥遥远的路路程使闵闵行人购购物、休休闲、娱娱乐大大大受阻，离离市区距距离远这这个抗性性最大的的因素也也正是千千代广场场进行推推广的最最好依据据。C、时间间的宝贵贵购买一件件衣服，要要花一整整天甚至至双休日日的时间间，这是是闵行人人去市区区购物经经常碰到到的问题题。如今今来回一一次市区区经常要要2小时时以上的的时间，即即使地铁铁(莘闵闵轻轨)通车以以后，到到徐家汇汇来回也也得900分钟左左右。如如此一来来，宝贵贵的时间间
13、被耽搁搁，时间间的利用用率降低低，人们们往往因因为节约约时间而而煞费苦苦心。D、购物物的轻松松购物原本本也是享享受。在在消费的的同时，自自己的意意愿得到到满足。但但闵行人人经常要要为购买买一件品品牌服饰饰或一件件较大的的家用电电器特意意去市区区，原本本简单的的购物行行为就变变得复杂杂了，即即使轻轨轨建成通通车以后后，购物物的过程程依然无无法改变变。何况况万一购购回的商商品有质质量问题题，还得得再一次次地返回回市区去去更换。总总而言之之，原本本的购物物行为已已经落后后，需要要更新了了。二. 定位思思路1、定定位一：个性化化卖场 走个性性化路线线主要是是以差异异化竞争争提升自自身的优优势，扩扩大知
14、名名度。消消费者对对知名品品牌的追追随大多多也是含含有追求求个性化化的心理理成分。如如果本案案只是模模仿市区区一带商商场的布布局和经经营，而而没有自自身的经经营个性性，那么么竞争优优势明显显不足，毕毕竟市区区一带无无论是交交通还是是购物环环境都要要比本区区域强。因因此，本本商场的的定位中中应是较较具自身身特色的的个性化化路线，在在与市区区卖场相相类似的的基础上上兼顾自自己个性性，以个个性化差差异化吸吸引消费费者关注注，并抢抢占一定定的市场场分额。2、定位位二：超超级购物物广场本案规模模庞大，已已不仅仅仅是一个个大卖场场、几个个简单的的专卖店店所能涵涵盖，而而是一个个包罗万万象的超超级购物物场所
15、。超超市、家家居、家家电、通通讯、百百货、服服装、音音像、书书城、影影院、餐餐饮、美美食、汽汽车展示示、金融融证券等等，应有有尽有，真真可谓“只有你你想不到到的商品品，没有有你买不不到的商商品”，让消消费者无无论是购购物休闲闲还是吃吃喝玩乐乐都能“一站式式”搞定。3、定位位二：休休闲娱乐乐大地 市区如如徐家汇汇一带寸寸土寸金金，各人人商厦前前极少有有开阔的的休闲广广场，商商场内也也没什么么统一的的休憩区区域。因因此很多多人购物物已分不不清是享享受还是是忍受，尤尤其是对对一些不不喜欢而而又不得得不陪女女士逛街街购物的的男士而而言简直直是一种种负累。而而本案可可利用广广阔的基基地做文文章，打打破人
16、们们传统的的购物观观念。可可在购物物区域内内开设一一个有一一定规模模的电玩玩广场(收费可可适当便便宜一点点)，以以满足对对慢慢逛逛街没兴兴趣的男男士应急急之需。另另外可将将圆形广广场及室室内步行行街设计计成较具具特色的的休闲娱娱乐场地地，使本本商场成成为周边边区域内内的休闲闲娱乐中中心，成成为一个个吸引人人的游玩玩佳地，使使购物和和休闲相相辅相成，使使得购物物成为一一种轻松松的享受受。4、定位位四：差差异互补补“Shooppiing Malll”本案在卖卖场开设设时，除除了要考考虑到本本区域的的所需所所缺商品品外，还还要尽量量避开莘莘庄或徐徐家汇一一带不少少商场经经营得较较成功的的商品类类别或
17、商商场特色色，而应应另辟蹊蹊径，在在规避自自身不足足得情况况下尽量量找准目目前莘庄庄或徐家家汇一带带还不是是很成熟熟或很兴兴旺的商商业经营营类别，也也即弥补补市区一一带商业业的不足足之处，以以补缺性性的经营营方式切切入市场场，形成成与市区区互补式式竞争的的局部优优势，从从而吸引引莘庄及及徐家汇汇乃至整整个市区区的一些些求新求求异的消消赞者。叁. 商场规划划、布局局我们针对对千代广广场目前前的规划划设计，提提出我们们的一些些建议，供供开发商商参考：1、 增加A区区、C区区内手扶扶电梯的的数量，使使消费者者进入千千代广场场购物更更方便，游游玩更舒舒适。千千代广场场目前三三层楼的的总体设设计，手手扶
18、电梯梯的添加加对提高高第三商商铺的租租售价格格有直接接作用。我我们建议议应该使使“高度”这个明明显的抗抗性能合合理地被被回避，这这样商铺铺实际的的租售价价格就又又有了支支撑基础础。2、 对A区、CC区可酌酌情增加加休息区区，添加加石凳、木木椅，适适当增加加绿化的的比例，以以营造轻轻松、惬惬意的购购物软环环境。3、 A区中的的圆形建建筑单层层面积约约为16682平平米，二二层总计计约50046平平米，我我们经过过市场调调查后，认认为该区区可着重重安排大大型浴场场、KTTV、舞舞厅啤娱娱乐性项项目。主主要原因因如下：u 目前，区区内居民民经常觉觉得生活活单调、乏乏味。因因为老闽闽行地区区内娱乐乐、
19、休闲闲场所数数量少，经经营场地地小，没没有规模模效应，无无法吸引引利满足足区内居居民。千千代广场场能利用用其规模模性、专专业性等等综合有有利因素素吸引区区内广大大消费者者，有了了广大的的消费者者，商家家自然会会投资，这这就为千千代广场场的布局局奠定了了基础。u 这些大型型的娱乐乐项目需需要较大大的经营营场地，AA区中的的圆形建建筑物正正好满足足其需求求。u 这些大型型的娱乐乐项目又又需要经经营场所所有相对对的独立立性，AA区中的的圆形建建筑物位位于金平平路东侧侧，距安安宁路5500余余米，在在地理位位置上有有相对独独立性。4、A区区一、二二层长方方形铺面面(约660000平米)可以服服装、音音
20、像、速速食为主主要特色色的铺面面。商家家以私营营，个体体为主要要对象，主主要解决决当地及及附近地地区居民民的一般般日常生生活购物物需要。使使居民随随心所意意地购物物、休息息。5、A区区三层店店铺（约约31000平米米）以大规模模的家具具城、音音像批发发市场、电电脑城、家家电城或或餐饮等等某一主主题为主主的功能能分区，如如实际招招商中有有多余面面积空出出，也可可安排适适量办公公房。总总之，我我们对三三层的规规划布局局思路是是尽量提提升三层层物业的的价值。6、B区区一、二二层（约约84000平米米）B区属于于中心位位置，也也是整个个商场的的核心部部分，自自然价格格应该是是最高的的部分。我我们建议议
21、规划为为精品屋屋，使含含金量最最高的商商业项目目驻扎此此处，为为其价格格定位奠奠定基础础。7、B区区三层（约约21000平米米）综合考虑虑，以实实际租售售情况灵灵活掌握握、控制制。8、C区区一、二二层（约约100000平平米）结合A区区一、二二层综合合布局，此此处的面面积最大大，因此此包容的的东西也也应很多多，这需需要在实实际招商商工作中中及时灵灵活地调调整。9、C区区三层（约约50000平米米）与A区三三层结合合考虑，并并可适当当增加餐餐饮位置置的布局局。考虑虑到C区区离安宁宁路较近近，比较较适合餐餐饮业的的发展（需需要适当当的停车车位），同同时也有有利于三三层的租租售。10、CC区椭圆圆形
22、建筑筑物（约约78000平米米）体育健身身项目，利利用玻璃璃通透性性，使建建筑物富富有时尚尚感，这这种效果果好比淮淮海路、成成都路上上的健身身房。CC区正好好位于东东川路、安安宁路，无无论是乘乘轻轨的的乘客，还还是步行行、驾车车的人只只要路过过此处，都都会被这这种前卫卫、现代代的风格格所吸引引。总之之，C区区引进的的项目应应是富有有时代气气息的。肆. 招商计划划一. 前期准备备1、 市场调查查准确的市市场调查查，能使使项目定定位切合合市场，适适应市场场需求。因因为本项项目属于于商场项项目，所所以其复复杂、繁繁琐的市市场调查查在所难难免，只只有将全全部的调调查数据据加以总总结并深深化，得得出某些
23、些富有建建设性意意见后，才才能开展展之后的的具体工工作，这这样工作作也就有有理有据据，下面面将市场场调查的的内容具具体展开开如下：1)人流流量确保商场场的人流流量，我我们也可可称其为为人气多多少（人人流量的的多少）直直接影响响着商场场的租售售价格。2)消费费者结合老闵闵行地区区的特点点，我们们发现消消费水平平较高的的人多是是“上海闵闵行人”和当地地部分私私营企业业主。这这一市场场调查的的内容发发现，就就说明了了本商场场今后的的主要客客源对象象。在决决定了客客源对象象后，我我们对商商场的定定位自然然也有了了客观基基础。3)消费费能力区内居民民的消费费水平直直接关系系到商场场内的各各个商家家经营业
24、业绩的好好坏，从从另方面也也能真实实反映商商场的租租售价格格。因为为即使是是较高的的租售价价格，只只要有强强劲的消消费能力力，那市市场自然然会很好好的存在在。上海海的古北北小区便便是典型型案例之之一，可可见消费费能力是是决定商商场租售售价格的的必要条条件。4)消费费习惯不同的地地方，不不同年龄龄的人都都有不同同的消费费习惯，有有的喜欢欢白天购购物，有有的喜欢欢夜晚逛逛街，有有的喜欢欢出入服服装沙龙龙，有的的则喜欢欢进出音音像市场场，而对对于老闵闵行地区区，经过过我们的的初步市市场调查查后，得得出如下下结论：A、购买买高档物物品(例例如：家家用电器器、高档档服饰等等)经常常光顾徐徐家汇地地区。因
25、因为徐家家汇商场场内的大大商场中中、高档档次的物物品种类类繁多、丰丰富且对对大件家家电都推推出了免免费送货货的业务务。所以以就造成成了闵行行人去徐徐家汇地地区购买买高档物物品的习习惯。B、不大大看重老老闵行地地区的商商场(尤尤其是年年轻人更更不看重重)。因因为目前前老闵行行地区内内的商场场大多是是建设初初期建造造的，外外观陈旧旧，内部部装潢也也无新异异，所以以很难吸吸引见多多识厂的的闵行人人。他们们在区内内经常购购买日常常生活用用品(含含金量低低、附加加值不高高的产品品)。C、喜欢欢感受商商业繁华华地区的的都市气气氛。虽虽然老闵闵行是个个只有良良好生态态的卫星星城，但但是由于于其主要要人口大大
26、多来自自市区，所所以都市市的味道道、都市市的环境境是他们们不能忘忘却的，这这又是一一个使他他们“不远万万里”到市区区购物的的主要原原因。2、商场场规划、布布局（第第叁部分分已有祥祥述）对规模相相似，地地段相近近、价格格接近的的其他商商场进行行个案调调查，结结合本商商场的特特点，找找出适合合本商场场的项目目，并综综合分析析各项充充实详尽尽的市场场调查数数据后，针针对本商商场空间间、平面面，从而而进一步步对其规规划、排排列，尽尽量使资资源得到到最有效效化利用用，同时时也使商商场形成成自己的的个性特特点，保保持其旺旺盛的生生命力。3、招商范围 确定了商场规划、布局之后，对招商进行租售客户分析，筛选出
27、不适宜进驻商场的企业或个人，我们在这需要特别指出的：不能因为某一局部细小利益，而影响到整体的利益。对客户的选择应遵循商场规划这个核心原则，只有符合原则的企业或个人才能加入商场，这样不仅能统一布局、统一管理，而且在实际操作过程中还能增加悬念，促进客户间的竞争，进一步增加人气。二. 中期准备备1、招商商部门的的建立：“兵马为为动，粮粮草先行行”，招商商部门（也也可称营营销策划划部门）的的适时建建立，对对获取市市场信息息（第一一手资料料）起到到至关重重要的作作用。他他不仅能能使各项项工作顺顺利有序序地开展展，而且且又能及及时纠正正随时可可能出现现的偏差差。2、CII、VII导入CI、VVI是前前期准
28、备备中的各各项内容容的平面面或立体体表现(包括：楼书、展展版、模模型、售售楼处等等等)，它它有助于于客户对对千代广广场加深深印象。这这种印象象应是直直观的、生生动的、富富有创意意的。我我们因为为时间原原因，故故不具体体展开，可可在以后后的工作作中详尽尽表述。3、招商商计划书书的拟定定 一份好好的招商商计划书书，无疑疑是招商商的有力力工具，计计划书应应是理性性和感性性的完美美统一体体，宏观观和微观观的统一一体，主主观和客客观的统统一体。计计划书的的目的是是使客户户对千代代广场有有信心，让让他们不不仅看好好当前的的良好经经济形势势，而且且使他们们对未来来的发展展充满憧憧憬。千代广场场相对特特殊的地
29、地理位置置，这就就更需要要我们全全力以赴赴地将她她的过去去、现在在利未来来阐述详详尽，使使商家、投投资者发发现这块块宝地，进进而热爱爱这片热热土，并并最终向向往拥有有她。这这些发现现及挖掘掘工作有有待我们们具体深深入展开开。4、广告告投放计计划1)媒体体广告A、报纸纸广告较普及，受受众素质质高，信信息量大大，说明明性强，比比较适合合做房地地产广告告，是本本案推广广中最主主要的宣宣传方式式。B、杂志志广告大众性的的杂志不不适合商商场的招招商推广广，而应应是一些些针对性性强的专专业类杂杂志更能能吸引本本案目标标受众的的关注。例例如有关关制衣和和服装价价格行情情的杂志志，其读读者中可可能有不不少是服
30、服装销售售商户，这这些人正正好是本本商场的的潜在客客户。2)电波波媒体广广告A、电视视广告、VVCD演演示广告告这类广告告费用和和制作成成本高，而而商场招招商在电电视里做做广告，肯肯定没有有一般住住宅项目目那么外外观亮丽丽，环境境优美。因因此电视视广告不不适合本本案的前前期广告告推广。不不过在建建成后招招商时到到可以制制作简短短的电视视广告，以以广场景景致和步步行街人人来人往往的热闹闹场面为为主画面面，以生生活化方方式展现现本案的的蓬勃生生机和独独有魅力力。B、广播播广告广播广告告只闻其其声，不不见事物物，不够够形象和和直观，对对于房产产这种需需要不断断对比的的高额消消费而言言，广播播广告对对
31、消费的的影响较较弱，因因此一般般的楼盘盘很少做做广播广广告。但但商场招招商广告告有一定定的特殊殊性。因因为招商商对象是是经营销销售的商商户，而而这些商商户又正正好是广广播的忠忠实听众众（工作作时，不不能做其其他事情情，但可可以边销销售边听听广播），在在广播电电台做商商场招商商广告，正正好是面面向目标标客户群群体直接接诉求。因因此在本本案的广广告安排排中，对对待传统统媒体不不能用老老眼光看看待，而而应该根根据实际际情况适适当增加加广播广广告的比比例。3)户外外广告户外广告告主要有有锦旗广广告、路路牌广告告、灯箱箱广告、横横幅广告告、氢气气球广告告等，广广告效果果各有千千秋。锦旗和横横幅广告告的成
32、本本相对较较低，但但其瞩目目率不高高，表现现力不强强。灯箱广告告和路牌牌广告的的费用稍稍高(包包括制作作费)，但但广告内内容的表表现力较较锦旗广广告和横横幅广告告强。并并且灯箱箱广告在在夜间效效果较佳佳。氢气球广广告可设设在轻轨轨站边上上，方便便候车的的人接触触和了解解本案。4)交通通广告交通广告告包括：公交车车身广告告（车外外立面广广告）、车车内广告告、车尾尾广告、公公交站头头广告、出出租车车车尾广告告、地铁铁(轻轨轨)的报报站广告告、地铁铁车身广广告及车车内广告告、地铁铁站灯箱箱广告、地地铁车票票广告等等。这些些广告方方式中，以以公交车车身广告告、地铁铁车身及及车内广广告、地地铁站灯灯箱广
33、告告等效果果稍佳，但但广告费费用较高高。从广广告效果果来看，徐徐汇至闵闵行的轻轻轨广告告应是不不错的，但但由于该该路段的的轻轨目目前是在在建，离离投入运运营还有有一段时时间。目目前来看看，公交交车身及及车内广广告稍为为合适一一点，因因为地铁铁广告费费用太高高，而本本案的交交通广告告费用又又不高。5)单片片派发单片派发发成本低低，但广广告命中中率也低低，只能能寄望于于广种薄薄收。派派发地点点不仅仅仅局限于于人多的的地方，而而应针对对性地选选择一些些与本案案目标客客户关联联度较高高的地方方派发，如如一些批批发市场场、专业业市场等等，以吸吸引现有有商户对对本商业业中心的的关注。6)直邮邮、DMMA、
34、直邮邮是专门门挑选一一些本案案的潜在在客户，邮邮寄本案案的宣传传资料，让让这些潜潜在客户户在了解解本案的的优势后后转化成成可能客客户甚至至是准客客户，是是一种针针对性较较强的广广告手法法。直邮邮的数量量不一定定要大，但但针对性性要强，前前期的直直邮对象象的挑选选很关键键。B、DMM广告的的可靠性性、权威威性和到到达率不不是很令令人满意意，但由由于其费费用不高高，因此此可适当当尝试一一下7)网络络广告本案的网网络广告告可考虑虑以下几几个思路路：A、建立立自己的的网页，定定期发布布招商信信息，以以备对本本案感兴兴趣的目目标客户户查阅。网网页要做做得可读读性强，具具有个性性特色。B、可在在一些专专业
35、房产产或招商商类网站站上发布布招商信信息，以以吸引一一些潜在在客户。通通过网络络广告对对本案感感兴趣的的人，一一般都是是有经商商意向或或正在寻寻找新的的经商区区域的现现有商户户，也正正是本案案力图争争取的日日标客户户。虽然然通过网网络吸引引的客户户数量不不大，但但客户意意向性明明显，成成功可能能性较其其他厂告告方式所所吸引的的客户要要大。8）直销销由本案的的招商中中心直接接锁定一一些潜在在客户，并并且这些些客户主主要是连连锁型客客户。本本区域虽虽然基本本生活配配套都已已具备，但但目前还还缺乏产产品齐全全的大卖卖场。因因此可挑挑选如家家乐福、易易初莲花花、麦德德龙、乐乐购等大大卖场，看看是否有有
36、机会在在本商业业中心内内开设区区域性大大卖场；另外还还可联系系其他一一些专业业性的连连锁企业业，如美美林阁、金金粤渔村村、钱柜柜卡拉OOK厅、国国美电器器、太平平洋电脑脑城等，可可争取这这些公司司在本案案内设立立分处。9）展览览展示A、售楼楼中心现场接待待处是客客户了解解个案的的窗口，也也是发展展商经营营理念及及实力的的体现。相相对而言言，商场场的招商商中心对对资金投投入、面面积及装装潢风格格的要求求没一般般的住宅宅个案的的售楼中中心高，但但这并不不是现场场接待处处可随便便对待。一一个个性性化售楼楼处和训训练有素素的接待待人员会会提升个个案的产产品形象象和品牌牌美誉度度，也利利于个案案的销售售
37、和去化化。B、展览览会一般性的的全市性性房展可可不用考考虑参加加。因为为一方面面费用较较高，另另一方面面足因为为房展会会上绝大大部分是是住宅或或办公楼楼顶目，极极少有商商铺招商商，参展展者大多多是冲着着住宅楼楼盘来的的，商铺铺参展不不一定能能起到与与资金投投入相对对应的效效果。到到是区域域性房展展会(闵闵行区)可考虑虑一下。因因为来房房展会的的大多是是闵行区区居民或或看好闵闵行的其其他区域域居民，这这些人有有可能是是本案的的潜在客客户。C、定点点展示可选在徐徐家汇六六百广场场或莘庄庄广场，在在某个节节假日期期间进行行招商展展示。一一方面可可展示自自身形象象，扩大大知名度度，另一一方面可可吸引潜
38、潜在客户户。类别费用（万万元）媒体及途途径备注报纸广告告25-440解放日日报、新新民晚报报、闵闵行当地地报纸等等因为报纸纸广告受受众多，所所以在广广告费中中份额较较大。广播、VVCD广广告20-3351、上海海人民广广播电台台、2、新居居时代等等生动、直直观、活活泼，有有现代气气息。户外广告告15-3301、江川川路、东东川路等等主要路路口路牌牌广告；2、莘庄庄广场灯灯箱广告告坚持二大大原则：1、人流流量大2、人流流需与本本商场有有一定的的或可能能的相关关性交通广告告5-9徐闵线闵行和市市区的主主要交通通工具单片派发发2-3相关专业业市场、批批发市场场点式推广广直邮及DDM2-3相关筛选选客户分析各大大知名品品牌网络2-3搜房上海海等进一步扩扩大宣传传面展览展示示15-2201、 现场接待待中心2、 莘庄广场场的节假假日展示示3、 老闵行一一号路（江江川路）广广场造势，烘烘托、渲渲染气氛氛，对聚聚集人气气有积极极作用。三. 后期准备备也可称实实施准备备阶段，详详见千千代广场场推广实实施计划划。因为时间间仓促，故故诸多内内容有待待详细展展开。我我们衷心心希望能能与贵司司携手共共事，并并向贵司司能给予予我们一一个合作作机会表表示 万万分的谢谢意。