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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。A.甲公司和乙公司B.甲公司和丙公司C.乙公司和丙公司D.丙公司和乙公司【答案】 A2. 【问题】 某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8
2、%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。A.20B.21C.35D.50【答案】 A3. 【问题】 某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】 B4. 【问题】 建筑规划一般在1万3万平方之间，服务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为（）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店【答案】 B5. 【问题】 因城市发展的需要，政府对某区域作出了房
3、屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 C6. 【问题】 以下不属于城市总体规划主要内容的有（ ）。A.综合交通体系B.用地布局C.建筑密度D.功能分区【答案】 C7. 【问题】 ( )是随着时间的推移而减少的；A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】 B8. 【问题】 施工单位签署
4、质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】 C9. 【问题】 房地产投资的经济效果主要表现为( )。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【答案】 A10. 【问题】 现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】 C11.
5、【问题】 在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 B12. 【问题】 为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 D13. 【问题】 （2016年真题）国有土地上房屋征收补偿协议由（ ）和被征收人签订。A.房屋征收部门B.房地产估价机构C.房屋征收主体D.房屋征收实施单位【答案】 A
6、14. 【问题】 下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】 A15. 【问题】 在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】 D16. 【问题】 已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（）。A.有效市场B.渗透市场C.服务市场D.潜在市场【答案】
7、 B17. 【问题】 下列关于住房置业担保机构管理制度，表述错误的是（ ）。A.有建立在银行的保证金制度B.有不少于1000万元人民币的实有资本C.为确保资产的保值增值，经营一定的金融业务D.担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍【答案】 C18. 【问题】 下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】 A19. 【问题】 2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下
8、简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费【答案】 B20. 【问题】 工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途
9、均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离【答案】 D2. 【问题
10、】 根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得（）。A.因授权而取得B.因指定而发生C.因法律规定而产生D.因请求而产生E.因协议而产生【答案】 AC3. 【问题】 关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段【答案】 ABC4. 【问题】 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资
11、机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】 BCD5. 【问题】 规划意见书中对规划设计的要求包括（）等内容。A.用地性质B.用地位置C.规划土地使用要求D.建设项目与高压电力线等的距离要求E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标【答案】 CD6. 【问题】 适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市场交易活跃的房地产【答案】 ACD7. 【问题】 金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D
12、.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】 ACD8. 【问题】 下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【答案】 ABC9. 【问题】 关于报酬率的说法，正确的有（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系【答案】 D10. 【问题
13、】 注册结构工程师分为（）。A.一级B.二级C.三级D.四级E.五级【答案】 AB11. 【问题】 建筑物中常用的供水方式可以分为( )。A.直接供水方式B.间接供水方式C.设置水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.水泵水箱的供水方式【答案】 ACD12. 【问题】 房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通E 实施宣传方案【答案】 BC13. 【问题】 法的分类中，按法设立和适用范围分为（）。A.国内法B.国际法C.实体法D.程序法E.普通法【答案】 AB14. 【问题
14、】 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】 ACD15. 【问题】 下列属子建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力【答案】 A16. 【问题】 建筑物的防雷装置一般由( )三个基本部分组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】 BD17. 【问题】 有下列（）
15、情形的合同无效。A.一方以欺诈.胁迫的手段订立合同，损害对方利益B.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律.行政法规的强制性规定【答案】 BCD18. 【问题】 在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】 AC19. 【问题】 通过资产负债表，可以了解企业的( )。 A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】 ABC20. 【问题】 下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。A.故障树分析法B
16、.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【答案】 D三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司为2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发
17、合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的
18、财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】第一问总建筑面积200666.672266668（m2）土地费用40020080000（万元）总建设成本320026666885333.76（万元）总销售收入8500266668226667.80（万元）管理费总额226667.82%4533.36（万元）销售费用226667.83%6800.03（万元）增值税金及附加226667.85.5%12466.73（万元）项目现金流量表IRR7%（8%7%）1641.28/（1641.282403.80）7.4%
19、。第二问2. 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用1.预计开发完成后房地产价格由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。(1)市场比较法评估当前市
20、场价格。根据委托方提供的资料（表380)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积29003200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。1)市场比较法可比案例：XX苑：均价3080元/m2，XX路、XX路。XX花园：均价3150元/m2，XX路XX弄。XX花园：均价3050元/m2，XX路XX号。2)修正系数及说明:可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表），分别给予2%、2%、4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁
21、华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表381。【答案】改错如下：(1)预测开发完成后的售价=3083元/m2X(l+7%)=3300元/m2(取整）。(2)建安成本合计为1160元/m2。(3)专业费=1160元/m2X5%=58元/m2。(4)管理费=(1160+58)元/m2X5%=60.9元/m2。(5)建筑物建设成本合计为：（1160+58+60.9)元/m2=1278.9元/m2。(6)贷款利息=1278.9X0.0531+0.11X地价=67.91+0.11X地价(7)投资利润=地价X15%X2+12
22、78.9X15%X1=191.84+0.3X地价(8)销售税费合计:8.065%X3300元/m2=266.14%/m2。(9)熟地楼面地价=33001278.9(67.91+0.11X地价）一（191.84+0.3X地价）一266.14=1495.21-0.41X地价楼面地价=1495.21万元/1.41万m2=1060.43元/m2。(10)楼面地价=(1060.43320)元/m2=740.43元/m2。(11)土地单价=740.43元/m2X1.3=962.56元/m2。3. 某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委
23、托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。
24、(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20913306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。4. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在
25、答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二0一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688
26、,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元（单价略）大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整法定代表人：签字【答案】1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示；2.致估价委托人函缺少估价对象介绍.；3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起；4.估价委托人缺少住所、法人代表名称；5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响；6.估价依据缺少房地产估价基本术语标准；7.估价原则不应该有谨慎原则；8.没有方法选用理由和理论上适用但未选用方法进行说明；9.没有
27、写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名；10.比较法公式中缺权利因素修正；11.没有逐一分析估价方法的适用性；12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5，不具有可比性；13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正报盘价格错误；14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反；5. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改
28、造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题