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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法【答案】 B2. 【问题】 我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（）等级。A.两个B.三个C.四个D.五个【答案】 B3. 【问题】 某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（ ）年。A.60B.50C.35D.30【答案】 B4. 【问题】 下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A.挂牌价格一般高于市场成交价格B.当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小C.挂牌价
2、格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D.挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据【答案】 A5. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】 D6. 【问题】 下列房地产开发
3、成本中，属于基础设施建设费的是（）。A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费【答案】 B7. 【问题】 如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 C8. 【问题】 （2012年真题）房地产开发企业在商品房销售过程中应实行（ ）制度。A.住宅质量保险和住宅质量保证书B.商品房预售许可证和住宅质量保证书C.住宅使用说明书和住宅质量保证书D.住宅使用说明书和住宅质量保修书【答案】 C9. 【问题】 关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是（）。A.折让优惠是为了吸引潜在租户B.折让优惠可以使租户节省
4、写字楼的租金开支C.折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上【答案】 D10. 【问题】 从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】 B11. 【问题】 下列不属于管理费用的是（）。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】 C12. 【问题】 某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其
5、路线价为（ ）元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000【答案】 B13. 【问题】 当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系【答案】 B14. 【问题】 某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征
6、用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：A.132B.6600C.2.93D.4950【答案】 D15. 【问题】 从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】 B16. 【问题】 房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在（ ）万元以上。A.1000B.2000C.5000D.8000【答案】 B17. 【问题】 关于收益性房地产的建筑
7、物经济寿命的说法，正确的是（）。A.自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间B.为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和【答案】 B18. 【问题】 完全竞争市场具备的条件不包括（）。A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.资源完全自由流动D.信息是不完全的【答案】 D19. 【问题】 在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】 B20. 【问题】 以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成
8、本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（ ）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2017真题) 按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】 AB2. 【问题】 根据权利的作用，可将民事权利分为（）。A.专属权B.支配权C.请求权D.形成权E.抗辩权【答案】 BCD3. 【问题】 地价与一般物品价格的不同之处是( )。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.货币性质不同E 供求变化不同【答案】 A
9、BC4. 【问题】 国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系【答案】 ABC5. 【问题】 房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【答案】 ABCD6. 【问题】 建筑业企业资质分为( )三个序
10、列。A.施工总承包资质B.专业承包资质C.专业分包资质D.综合承包资质E.施工劳务资质【答案】 AB7. 【问题】 根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（）。A.提出投资设想B.实施投资设想C.评价投资方案D.细化投资设想E.获取土地使用权【答案】 AD8. 【问题】 在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】 BCD9. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为3000
11、0m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同【答案】 ACD10. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地扳B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室
12、内的沙发【答案】 ACD11. 【问题】 某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）。A.此估价报告的有效期为20年B.此估价报告的有效期原则上不超过1年C.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 BCD12. 【问题】 下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A.公用设施的维修费
13、B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费【答案】 ABD13. 【问题】 房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB14. 【问题】 (2012真题) 下列房地产中，不得抵押的有（）。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】 B15. 【问题】 城市规划报建审批管理包括（）。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处【答案】 ACD16. 【问题】 基础按其构造特点可分为单独基础、
14、（）、联合基础等A.条形基础B.一般基础C.箱形基础D.桩基础E.特殊基础【答案】 ACD17. 【问题】 在资产预期收益率公式中A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险【答案】 AB18. 【问题】 形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求【答案】 AB19. 【问题】 王某花50 万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】
15、 ABC20. 【问题】 2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.先行拆除，再作处理B.进行调查、认定和处理C.对未超过批准年限的临时建筑给予补偿D.对l.20 万m2 的违章建筑不予补偿【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经
16、与业主王联系，注册房地产估价师张与协助估价人员李对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表领勘人：王查勘人：李实地查勘期：2014年6月15日【答案】1朝向为南不对，应为北。2建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4查勘人中缺注册房地产估价师张的签字。2. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路1号园
17、座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和
18、限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场
19、波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。3. 1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估
20、价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006年10月15日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方
21、法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%
22、空置率和租金损失率5%应说明确定理由。4. 某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此
23、店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。【答案】（1）借款还本付息的计算1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入1001210012（万元）（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元自有资金现金流量表5. 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含
24、装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为
25、180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；