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1、2022年房地产经纪人试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 以增值额、消费税额为计税依据的税种为（ ）。A.契税B.印花税C.城市维护建设税D.企业所得税【答案】 C2. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积l0000 m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖
2、掘迅速打开销售局面。A.WT对策B.WO对策C.ST对策D.SO对策【答案】 B3. 【问题】 新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。A.团体揽客法B.会员揽客法C.讲座揽客法D.人际关系揽客法【答案】 C4. 【问题】 职工以成本价购买的住房，()。A
3、.产别为“私产(部分产权)”B.产权来源为“保障住房”C.产权归个人所有D.注明“共有字样【答案】 C5. 【问题】 2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2010年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：（1）业务聚焦于高端住宅租赁市场，名称定为甲经纪机构；（2）大量招聘新员工；（3）在未来10年里，大量兼并其他经纪机构，实现企业规模的快速扩张；（4）建立房地产经纪信息计算机管理系统，把企业已经规范的一些流程以软件的方式固定下来，使流程所涉及的岗位员工的工作
4、更加规范高效。2016年上半年房地产市场形势发生了变化，该机构的业务量急剧下滑。基于这种态势，小宋准备建立企业品牌为突破口，提升企业的核心竞争力。A.数据管理信息系统B.具有流程控制功能的信息系统C.类似具有辅助决策功能的信息系统D.MLS系统【答案】 B6. 【问题】 申请房屋所有权初始登记时应提交的材料不包括()。A.申请人身份证明B.房屋测绘报告C.房地产权证书D.建设工程符合规划的证明【答案】 C7. 【问题】 下列不属于房地产市场作用的是（）。A.传递房地产供求信息B.调节房地产资源配置C.打破房地产寡头垄断D.提高房地产使用效益【答案】 C8. 【问题】 对于房地产代理来说，房地产
5、经纪机构作为受托方应当和委托方遵循（）原则确定彼此的权利和义务，既不能“店大欺客”，也不能“妄自菲薄”。A.保密B.回避C.公平D.诚信【答案】 C9. 【问题】 在房地产定位阶段，市场调研主要是调研()。A.消费者的消费偏好B.消费者的购买能力C.消费者的消费偏好和购买能力D.竞争项目的基本数据和消费者的生活模式【答案】 D10. 【问题】 王某向甲房地产开发企业预购了一套建筑面积为90m2的商品住房，单价为6000元/m2，预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房实测建筑面积为93m2，则王某实际支付房款（）万元。A.54、00B.55、18C.55、62D.55、80【答案】 C11
6、. 【问题】 甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)经纪人吕某与客户王某洽谈一笔房地产买卖经纪业务，吕某私下告诉王某他有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为他同时还在其他经纪机构兼职。后来，吕某代表甲公司与王某订立房屋买卖经纪合同。合同约定：吕某接受委托，代理王某购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇，甲公司和吕某本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元;代理成功后，佣金按成交价格的2.3%收取。吕某通过乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)寻找到房源，并与乙公司签订房屋买卖合同，合同约定乙公司将丙公司的一间办公用房过户给王某，转让价格为90万元，其中80万元支付给丙公司，
7、余下10万元吕某收取1.8万元佣金，8.2万元归乙公司。王某按吕某的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后，在房屋交付前吕某代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已同丙公司办理了抵押登记，担保了丙公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。王某因此与甲公司发生纠纷。A.在其他经纪机构兼职B.到乙公司寻找房源C.与乙公司订立房屋买卖合同D.未调查清楚办公用房的具体情况【答案】 A12. 【问题】 房地产经纪人带客户观看新建商品房整体销售模型时，首先应（）。A.提起客户购房兴趣B.让客户明确位置概念C.让客户对项目产生深刻印象D.增加客户购房决心【答案】 B13. 【问题】
8、 在住宅建筑的面积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在（ ）米以上的部位应当计算全部建筑面积。(2012年真题)A.2.00B.2.20C.2.40D.2.80【答案】 B14. 【问题】 按合同法规定，房屋租赁期限（）。 A.不得超过10年B.不得超过15年C.不得超过20年D.不受限制【答案】 C15. 【问题】 在不确定性水平等级中属于主观不确定性的是( )。A.第1级B.第2级C.第3级D.第4级【答案】 B16. 【问题】 某居住区中，总建筑密度为40，住宅建筑净密度为35，容积率为90，则该居住区的空地率为（ ）。A.10B.60C.65D.75【答案】 B17. 【问题】 刘
9、某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。A.指向性B.时效性C.潜在性D.发展性【答案】 A18. 【问题】 二手房交易中客户信息管理的核心是（）。 A.了解客户动机和需求B.了解客户意愿和购买能力C.了解客户需求和购买决策人D.了解客户购买能力和行为【答案】 A19. 【问题】 ( )年12月，人事部、建设部联合颁布了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度。A.2000B.2001C.2002D.2003【
10、答案】 B20. 【问题】 建筑材料的物理性质中，材料的（）是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。A.耐水性B.吸水性C.吸湿性D.抗渗性【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 按照主营业务类型，可将房地产经纪机构分为（ ）。(2011年真题)A.以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构B.以新增商品房经纪业务为主的房地产经纪机构C.公司制房地产经纪机构D.合伙制房地产经纪机构E.以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构【答案】 AB2. 【问题】 房地产经纪人在带领客户看房之前，应当做好如下（）的准备。A.填写房屋状况说明书B.主导看房
11、过程C.提前查勘房屋D.与交易双方约定具体的看房时间E.确定一条最佳看房路线【答案】 CD3. 【问题】 一套建筑面积150平方米的住房，不计入建筑面积的有（）。A.房屋的挑台B.楼梯间C.挑楼D.突出房屋墙面的构件E.天面上的花园【答案】 AD4. 【问题】 住宅项目的展会结束后，对展会活动的总结及评估也是非常必要的，展会总结主要包括（ ）等。A.设计制作分析B.展会客户分析C.销售现场分析D.培训计划分析E.经验总结【答案】 BC5. 【问题】 物权法明确规定不动产物权的()，未经登记，不发生效力.A.限制B.转让C.设立D.变更E.消灭【答案】 BCD6. 【问题】 影响消费者市场需求的
12、因素，即用来细分消费者市场的因素可概括为( )。A.地理因素B.人口因素C.心理因素D.行为因素E:政治因素【答案】 ABCD7. 【问题】 房地产经纪人要向买卖双方讲解合同的意义，简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款，其重点条款包括（）等。A.保证金B.双方责任义务C.违约金D.违约条款E.付款方式【答案】 BCD8. 【问题】 物业管理条例规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有()。A.按照国家有关规定交纳专项维修资金B.遵守管理规约、业主大会议事规则C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定E.
13、按时交纳物业服务费用【答案】 ABD9. 【问题】 在汇编指令中，操作数在某寄存器中的寻址方式称为（6）寻址。A.直接B.变址C.寄存器D.寄存器间接【答案】 C10. 【问题】 购房相关税费一般包括（），以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。A.土地使用费B.契税C.印花税D.抵押登记费E.房地产交易费【答案】 BCD11. 【问题】 电话接待不同于到店接待，由于缺乏面对面的交流，经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动，关于电话接待的说法正确的有（ ）。A.记录来电客户的需求，并填写客户电话来访登记表B.挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内C.记录来电者基本资
14、料D.房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用口头语E.感谢来电者【答案】 ABC12. 【问题】 项目SWOT分析中，属于机会分析的有（）。 A.项目是单体建筑且无小区绿化配套B.主力户型以三室为主且总价较高C.项目处于次干道路口D.项目东侧500 m处有一所重点小学E:项目西侧将兴建一个市政公园【答案】 D13. 【问题】 房地产经纪人在项目筹划与地块研究阶段的工作主要包括（）。A.项目市场定位B.投资决策C.提出开发建议D.城市规划E.地块研究【答案】 BD14. 【问题】 下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有（ ）。A.登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，
15、在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续B.登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理C.被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院不得进行预查封D.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进行预查封E.人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位【答案】 AB15. 【问题】 关于固定利率贷款的说法，正确的有（ ）。A.固定利率贷款
16、在整个贷款期限内，贷款利率不受市场利率变化的影响B.贷款人采用固定利率贷款，可以避免利率风险C.借款人采用固定利率贷款，可以准确测算未来的利息支出D.贷款人采用固定利率贷款，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高水平E.借款人采用固定利率贷款，要承担比当前市场利率要高的贷款利率ABD三项，固定利率贷款是指在事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。采用固定利率贷款时，整个贷款期限内的贷款利率都不受市场利率变化（包括基准利率调整）的影响。当贷款人采用这种方式发放贷款时，将面临未来市场利率上升的风险。贷款人为了降低利率上升的风险，通常会将贷款利率设定在一个较高的水平上。CE两项，对借
17、款人来说，选择这种贷款方式可以确定未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率高的贷款利率。在利率进入上升趋势的情况下，适宜选择这种贷款方式，但也不排除未来市场利率有下降的可能。【答案】 ACD16. 【问题】 下列关于房地产市场细分的方法和步骤的表述中，正确的有（）。 A.根据户型面积细分市场的方法是单一标准法B.根据区域位置和文化教育细分市场的方法是综合标准法C.根据影响消费需求的各种因素，由粗到细逐步将市场进行细分的方法是系列标准法D.市场细分需要剔除企业目前无条件拓展的市场E:对细分市场命名要突出企业的特征【答案】 ABCD17. 【问题】 房地产市场STP营销的过程，实质上
18、是（ ）的过程。A.市场细分B.客户定位C.目标市场选择D.市场分析E.市场定位【答案】 AC18. 【问题】 在签订房地产经纪服务合同时，应当根据营业执照填写的经纪机构和经纪人员信息包括（）。A.房地产经纪机构备案证明编号B.联系电话C.法定代表人或执行合伙人D.统一社会信用代码E.营业执照注册号【答案】 CD19. 【问题】 共用题干A.与张某的房地产居间合同B.与张某的房地产代理合同C.与陈某的房地产居间合同D.与陈某的房地产代理合同【答案】 AC20. 【问题】 某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2014年10月预购了该
19、项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5以内的据实结算。2014年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。A.预售合同一经签订即不得再变更设计B.甲企业应在变更确立之日起10日内书面通知王某C.王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业D.王某如在通知到达之日起15日内未予理会的，视同接受设计变更【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5
20、000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不
21、得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁
22、合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）2. 甲公司将一幢自有二层楼房
23、租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。
24、2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租
25、赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维
26、修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）3. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼
27、房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙
28、公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可
29、以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）4. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为
30、由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可
31、否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费
32、用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）5. 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2006年1月1日至2009年12月31日，租金为每月5000元，在每月初的前3天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007年3月，甲公司有意
33、出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金1000元，丙企业表示同意。2007年8月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用4000元。2007年10月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于2008年1月3日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销4000元租金，
34、只愿意再支付2000元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销4000元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3分）3.乙公司可以维修费用抵销4000元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用4000元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销4000元租金。（4分）