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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 B2. 【问题】 李某预购一套建筑面积为100m2的商品住房，单价22000元/m2，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2
2、。若李某不退房，则实付房款（ ）万元。A.204.60B.209.00C.213.35D.213.50【答案】 A3. 【问题】 在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的（）是第一步。A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求【答案】 A4. 【问题】 下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性【答案】 C5. 【问题】 （2017年真题）成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上（ ）备案。A.工商行政管理部门B.价
3、格主管部门C.房地产行政主管部门D.中介行业协会【答案】 C6. 【问题】 因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，（ ），发生效力。A.申请不动产登记时B.事实行为成就时C.征收决定生效时D.颁发不动产权利证书时【答案】 C7. 【问题】 评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（ ）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 C8. 【问题】 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为
4、八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 B9. 【问题】 某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新
5、装修D.重新开发【答案】 A10. 【问题】 在房地产市场分析报告中，不包括的内容是（）。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT 分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析【答案】 C11. 【问题】 运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 C12. 【问题】 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、投
6、资利息和开发利润【答案】 C13. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100 000的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险【答案】 D14. 【问题】 某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农
7、田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字
8、楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。A.Z县人民政府B.Y市人民政府C.X省人民政府D.国务院【答案】 C15. 【问题】 有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】 B16. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。A.11.5B.12C.13.5D.14【答案】 C17. 【问题】 为评估某宗房地产2015年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格300
9、0元/m2，成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在价值时点时的价格等于（）。A.可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）B.可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）期数C.可比实例在成交日期时的价格（估计时点时的价格指数/成交日期时的价格指数）D.可比实例在成交日期时的价格交易日期调整系数【答案】 B18. 【问题】 卖方5年前以贷款方式购买了一套達筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元
10、，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万 元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】 A19. 【问题】 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修
11、正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】 D20. 【问题】 下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。A.利率是资金时间价值的一种标志B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 商品房销售中，禁止的行为包括（）。A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人
12、将购买的期房再行转让【答案】 ACD2. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【答案】 CD3. 【问题】 影响房地产价格的经济因素主要有（）。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】 ACD4. 【问题】 关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是( )。A.指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的B.目的是一方面实现申请执行
13、人的债权，另一方面充分保障被挂靠人的合法权益C.目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则D.在强制拍卖中，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权E 是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点【答案】 ABC5. 【问题】 关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】 AD6. 【问题】 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。A.注册结构工程师是
14、指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B.我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C.注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D.取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费【答案】 CD7. 【问题】 成套房屋的建筑面积等于（）。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积C.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内墙
15、体面积D.套内使用面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积E.套内建筑面积分摊的共有建筑面积套内阳台建筑面积套内墙体面积【答案】 AD8. 【问题】 下列关于现金回报率与投资回报率的说法中，正确的有（）。A.现金回报率和投资回报率都反映了开发投资项目的盈利能力B.现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C.投资回报率反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比D.投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益E.现金回报率是税后现金回报率【答案】 BCD9. 【问题】 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。A.
16、权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率E 开发期与经营期【答案】 ABCD10. 【问题】 措施项目费的内容包括（）。A.安全文明施工费B.夜间施工增加费C.二次搬运费D.冬雨季施工增加费E.社会保险费【答案】 ABCD11. 【问题】 中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】 ABCD12. 【问题】 (2012真题) 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，
17、按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿【答案】 BCD13. 【问题】 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型B.收益型C.实物投资型D.机会型E.收益加增值型【答案】 BD14. 【问题】 关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】 BD15. 【问题】 下列房地产市场参
18、与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产经纪人E.开发商【答案】 ABCD16. 【问题】 (2011真题) 张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法中，正确的有（）。A.该房屋的所有权仍属于张某B.张某应将该房屋交给甲银行使用C.经甲银行书面同意，张某可以出售该房屋D.未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E.该房屋所有权证书应交甲银行持有【答案】 AC17. 【问题】 房屋划分为( )房屋市场。A.一级B.二级C.三级D.四级E 五级【答案】 AB18. 【问题】 拍卖时买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。A.委托人、拍卖人由于
19、疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵【答案】 BCD19. 【问题】 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.速动比率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.资产负债率【答案】 AD20. 【问题】 现代意义的金融是指货币资金的融通，其中融通的
20、主要对象包括（）。A.财产B.信用C.货币资金D.货币E.实物【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该
21、拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。2. 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资
22、金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年租
23、金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。【答案】【第一问解答】完成自有资金现金流量表1.总购房款：1.21080960（万元）2.自有资金：96040%384（万元）3.贷款资金：96060%576（万元）4.购房代理费等相关费用：9601.5%14.4（万元）5.抵押贷款年还本付息额：P576（万元）i7.5%，n10AP（A/P，i，n）5767.5%（1+7.5%）10/（17.5%）10183.92（万元）6.办
24、证费用及装修费用：960（3%0.3%）4071.68（万元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200801012192（万元）第11年初一第15年初：20080812153.6（万元）第16年初一第20年初：2008051296（万元）8.年运营成本：3. 某写字楼房地产估价结果报告(略）某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月1630日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少受理估价方。(2)缺
25、少估价对象的更详细资料。(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期。(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整。(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地现时社会的一般成本。(6)成本法计算贷款利息时，不能用单利，应该用复利，计算期也有误。(7)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否有变化。(8)空置及租金损失率为90%、95%、90%，概念有错误。(9)写字楼部分年总收益计算有误。(10)车位年收益计算有误。(11)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计入。(12)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。(13
26、)年净收人没有按客观收益计算。(14)资本化率18.8%确定并不恰当，最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由。4. 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60，其余为年利率7.5、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元（m2月），以后租金每年递增5。另有地下停车位310个，租金为500元/（个月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万
27、元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。【答案】（1）第5年的税前现金回报率计算第一年净收入A1=（150错误12错误36000+500错误12错误310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入A5=A1错误（15）3=46300369.5（元）5. 估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查
28、的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。