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1、武汉市国家税务局刘庆华武汉市国家税务局刘庆华1主要内容主要内容1、相关政策的调整与变化、相关政策的调整与变化2、房地产企业所得税新规定、房地产企业所得税新规定3、解读新企业所得税申报表、解读新企业所得税申报表2严格规范汇总纳税企业范围严格规范汇总纳税企业范围（国税函（国税函200648号）号）严格执行汇总纳税的有关审批规定严格执行汇总纳税的有关审批规定:总缴纳企业所得税必须经国家税务总局审批明确汇总纳税企业范围明确汇总纳税企业范围1、国务院确定的120家大型试点企业集团；2、国务院批准执行试点企业集团政策和汇总纳税政策的企业集团；3、中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则规定的铁路运营、
2、民航运输、邮政、电信企业和金融保险企业（含证券等非银行金融机构）；4、文化体制改革的试点企业集团；5、汇总纳税企业重组改制后具集团性质的存续企业。3非独立核算分支机构按照中华人民共和国企业所得非独立核算分支机构按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则的有关规定，由核算地统税暂行条例及其实施细则的有关规定，由核算地统一纳税。对核算地发生争议的，分情况处理：一纳税。对核算地发生争议的，分情况处理：总分机构均在一省范围内的，由省级税务机关明确纳税申报所在地总分机构跨省市的，由国家税务总局明确纳税申报所在地。4基本条件基本条件:在总部统一领导下统一经营、统一核算，不设银行结算账户、不编制财务报
3、表和账簿，并与总部微机联网、实行统一规范管理的企业，其企业所得税由总部统一缴纳，跨区域机构不就地缴纳企业所得税物流企业的界定物流企业的界定:具备或租用必要的运输工具和仓储设施,实行独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的经济组织申请程序：申请程序：由总部(总机构)向所在地省级主管税务机关提出申请-经省级主管税务机关审核确认-通知相关主管税务机关执行申请时间及申请资料：申请时间及申请资料：纳税年度的纳税年度的3月月31日以前日以前管理和监督管理和监督关于物流企业缴纳企业所得税问题的通知关于物流企业缴纳企业所得税问题的通知（国税函（国税函2006270号）号）5关于建筑安装企业异地施工企业所得税纳税
4、地点问题关于建筑安装企业异地施工企业所得税纳税地点问题（国税发（国税发1995227号号）关于连锁经营企业有关税收问题（财税关于连锁经营企业有关税收问题（财税20031号）号）对内资连锁企业省内跨区域设立的直营门店，凡在总部领导下统一经营、与总部微机联网、并由总部实行统一采购配送、统一核算、统一规范化管理，并且不设银行结算帐户、不编制财务报表和账簿的，由总部向其所在地主管税务机关统一缴纳企业所得税。6计税工资的调整（财税计税工资的调整（财税2006126号、国税发号、国税发2006137号两号两个文件及申报表的填列）个文件及申报表的填列）现行内资企业所得税计税工资扣除办法现行内资企业所得税计税
5、工资扣除办法一是定额计税工资办法二是工效挂钩计税工资办法三是事业单位工资办法四是工资据实扣除办法调整内资企业计税工资扣除标准的依据调整内资企业计税工资扣除标准的依据标准调整标准调整自2006年7月1日起，将企业工资支出的税前扣除限额调整为人均每月1600元工资支出的范围工资支出的范围:支付给职工的各种形式的劳动报酬及其他相关支出，包括奖金、津贴、补贴和其他工资性支出工效挂钩适用范围工效挂钩适用范围:国有及国有控股企业及改组改制后的金国有及国有控股企业及改组改制后的金融保险企业融保险企业 7计税工资调整后的所得税核算计税工资调整后的所得税核算1、实际工资大于调整后计税工资、实际工资大于调整后计税
6、工资。企业本年各月实际发放工资均大于调整后计税工资（1600元/人），上半年按原计税工资计入当期损益，在税前扣除；下半年按调整后计税工资计入当期损益，在税前扣除。实际工资大于计税工资的差额调整应纳税所得额。例例：甲公司2006年1月份至12月份，每月实际工资12万元，税务部门按800元/人的工资每月计税工资6万元；下半年按1600元/人的工资比例标准核定的每月计税工资为10万元。本年度，甲公司实现利润总额为100万元，适用所得税税率为33%，已交所得税25万元。12月31日，计算并结转所得税费用。本年利润总额=100（万元）本年应调增应纳税所得额=1212-（66+106）=48（万元）本年应
7、纳税所得额=100+48=148（万元）本年应交所得税=14833%=48.84（万元）本年应补交所得税=48.8425=23.84（万元）8 实际工资大于原计税工资且小于调整后计税工资实际工资大于原计税工资且小于调整后计税工资当企业实际工资大于原计税工资（按当企业实际工资大于原计税工资（按800元元/人计算），人计算），且小于调整后计税工资（按且小于调整后计税工资（按1600元元/人计算）时，上半年工人计算）时，上半年工资费用扣除方法资费用扣除方法“按政策调整前的扣除标准执行，超过规按政策调整前的扣除标准执行，超过规定扣除标准的部分，不得结转到今年后定扣除标准的部分，不得结转到今年后6个月扣
8、除个月扣除”，下半，下半年工资费用扣除方法按政策调整后的扣除标准执行。年工资费用扣除方法按政策调整后的扣除标准执行。实际工资小于原计税工资实际工资小于原计税工资按照我国税法规定，每月企业计税工资均大于实际工按照我国税法规定，每月企业计税工资均大于实际工资费用时，采用据实扣除原则在税前扣除，不存在调整应资费用时，采用据实扣除原则在税前扣除，不存在调整应纳税所得额问题。纳税所得额问题。9年度申报问题年度申报问题国税函2006137号文件规定：年度申报时，工资薪金和工会经费等三项经费明细表统一后按计税工资政策调整前的计税工资标准进行填报（即800元），2006年7-12月提高税前扣除标准后的差额在年
9、度申报表附表五纳税调整减少项目明细表第17项下填报。从2007年起，正常填报。10技术开发费的扣除及加计扣除的调整技术开发费的扣除及加计扣除的调整（财税（财税200688号号）执行范围的变化：执行范围的变化：对财务核算制度健全、实行查账征税的内外资企业、科研机构、大专院校等（原为盈利的工业企业）技术开发费扣除规定的变化技术开发费扣除规定的变化：研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的技术开发费，按规定予以税前扣除。在按规定实行100%扣除基础上，允许再按当年实际发生额的50%在企业所得税税前加计扣除。企业年度实际发生的技术开发费当年不足抵扣的部分，可在以后年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣，抵
10、扣的期限最长不得超过五年。（原规定不得结转，并取消10%增长比例）技术开发费的界定技术开发费的界定注意的问题：注意的问题：一是企业发生的符合加计扣除条件的技术开发费应统一在“管理费用”科目中进行归集，不能随意归集到“生产成本”、“制造费用”等科目中，否则会发生重复扣除的问题和税务机关不予认可的风险；二是内资企业研究机构的人员工资，作为技术开发费计入“管理费用”是可以享受加计扣除的，但在年终计算应纳税所得额时，仍要按计税工资予以纳税调整。11提高职工教育经费的扣除标准提高职工教育经费的扣除标准（财税（财税200688号）号）对企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过计税工资总额2.5%以内
11、的部分，可在企业所得税前扣除。注注意意：要适用这一规定必须同时满足当年提取和当年使用这两个条件，如果只提取而未实际投入使用，仍然就只能按计税工资总额的1.5%计算扣除。12固定资产折旧的新规定固定资产折旧的新规定加速折旧的问题（财税加速折旧的问题（财税200688号）号）企业用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以下的，可一次或分次计入成本费用，在企业所得税税前扣除，其中达到固定资产标准的应单独管理，不再提取折旧。（原规定10万元以下）企业用于研究开发的仪器和设备，单位价值在30万元以上的，允许其采取双倍余额递减法或年数总和法实行加速折旧，具体折旧方法一经确定，不得随意变更。（原规定10
12、万元以下）注意：注意：仪器和设备是指2006年1月1日以后企业新购进的用于研究开发的仪器和设备工作量法折旧的问题工作量法折旧的问题（国税函（国税函2006452号）号）工作量法是根据实际工作量计提固定资产折旧额的一种方法，与年限平均法同属直线折旧法。13调整服装生产企业广告费支出税前扣除标准调整服装生产企业广告费支出税前扣除标准（国税发（国税发2006107号）号）自2006年1月1日起，服装生产企业每一纳税年度符合规定条件的广告费支出，可在销售(营业)收入8%的比例内据实扣除，”超过比例部分的广告费支出可无限期向以后年度结转。14支付学生实习报酬的扣除问题支付学生实习报酬的扣除问题（财税（财
13、税2006107号）号）自2006年1月1日起，凡与中等职业学校和高等院校签订三年以上期限合作协议的企业，支付给学生实习期间的报酬，准予在计算缴纳企业所得税税前扣除。15捐赠的新规定捐赠的新规定通过中国金融教育发展基金会等通过中国金融教育发展基金会等10家单位的捐赠（财税家单位的捐赠（财税200673号）号）向艾滋病防治事业的公益救济性捐赠（财税向艾滋病防治事业的公益救济性捐赠（财税200684号）号）通过中国教育发展基金会的捐赠（财税通过中国教育发展基金会的捐赠（财税200668号）号）通过中国老龄事业发展基金会等通过中国老龄事业发展基金会等8家单位的捐赠（财税家单位的捐赠（财税200666
14、号）号）通过中国国际问题研究和学术交流基金会的捐赠（国税函通过中国国际问题研究和学术交流基金会的捐赠（国税函2006447号）号）通过香江社会救助基金会的公益救济性捐赠（国税函通过香江社会救助基金会的公益救济性捐赠（国税函2006324号）号）通过中国经济改革研究基金会的公益救济性捐赠（国税函通过中国经济改革研究基金会的公益救济性捐赠（国税函2006326号）号）通过中国华侨经济文化基金会等通过中国华侨经济文化基金会等4家单位的捐赠（财税家单位的捐赠（财税2006164号）号）16调整完善现行福利企业税收优惠政策调整完善现行福利企业税收优惠政策涉及3个文件：1.国税发2006112号关于调整完
15、善现行福利企业税收优惠政策试点实施办法的通知2.财税2006111号财政部、国家税务总局关于调整完善现行福利企业税收优惠政策试点工作的通知3.财税2006135号关于进一步做好调整现行福利企业税收优惠政策试点工作的通知17从从2006年年10月月1日起将在辽宁省、上海市、浙江省、日起将在辽宁省、上海市、浙江省、湖北省、广东省、重庆市、陕西省试点湖北省、广东省、重庆市、陕西省试点享受政策的福利企业范围享受政策的福利企业范围:由社会各种投资主体设立的各类所有制内资企业企业认定所需要的条件企业认定所需要的条件:1、企业实际安置的残疾人员占企业在职职工总数的比例必须达到25以上。企业在职职工是指与企业
16、签订一年以上劳动合同的职工。2、企业依法与安置的每位残疾人员签订一年以上的劳动合同。3、企业依法为安置的每位残疾人员缴纳基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。4、企业通过银行向安置的每位残疾人员支付不低于所在县(市)最低工资标准的工资。18残疾人员残疾人员:是指持有中华人民共和国残疾人证、是指持有中华人民共和国残疾人证、中华人民共和国残疾军人证（中华人民共和国残疾军人证（1 1至至8 8级）的盲、聋、级）的盲、聋、哑、肢体残疾和智力残疾人员（五类）。哑、肢体残疾和智力残疾人员（五类）。新文件规定残疾人员的比例是占企业在职职工总数新文件规定残疾人员的比例是占企业在职职工总数的
17、的2525以上，以前文件是以上，以前文件是“四残四残”人员占企业生产人人员占企业生产人员的员的3535以上以上 企业所得税优惠：企业所得税优惠：成本加计扣除办法。企业可以按照成本加计扣除办法。企业可以按照支付残疾人员实际工资的支付残疾人员实际工资的2倍在企业所得税前扣除。倍在企业所得税前扣除。申请程序申请程序年度申报年度申报：按支付给残疾职工工资额计算的加计扣除按支付给残疾职工工资额计算的加计扣除的部分，的部分，换算为减免税额，填报在企业所得税年度换算为减免税额，填报在企业所得税年度申报表附表七免税所得及减免税明细表第申报表附表七免税所得及减免税明细表第43行行中中 19高新技术企业所得税减免
18、新规定高新技术企业所得税减免新规定(财税财税200688号号)自2006年1月1日起，国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业，自获利年度起两年内免征企业所得税，免税期满后减按15%的税率征收企业所得税。按照现行规定享受新办高新技术企业自投产年度起两年免征企业所得税优惠政策的内资企业，应继续执行原优惠政策至期满，不再享受自获利年度起两年免征企业所得税的优惠政策。20明确新办企业的标准明确新办企业的标准（财税20061号、国税发2006103号）享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准：享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准：一是须按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政管理部门办理设
19、立登记新注册成立的企业。二是新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中存货、固定资产、无形资产、不准备持有到期的债券投资和长期投资等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例不得超过25。注意：注意：新办企业的注册资金为企业在工商行政主管部门登记的实收资本或股本。非货币性资产包括存货、固定资产、无形资产、不准备持有到期的债券投资和长期投资。新办企业的权益性投资人以非货币性资产进行出资的，经有资质的会计(审计、税务)事务所进行评估的，以评估后的价值作为出资金额；未经评估的，由纳税人提供同类资产或类似资产当日或最近月份的市场价格，由主管税务机关核定。21明确新办企业的标准明确新
20、办企业的标准（财税20061号、国税发2006103号）注意：注意：新办企业在享受企业所得税定期减税或免税优惠政策期间，从权益性投资人及其关联方累计购置的非货币性资产超过注册资金25的，将不再享受相关企业所得税减免税政策优惠。现有企业新设立的不具有法人资格的分支机构，不论其货币投资占了多大比例，均不得作为新办企业。主管税务机关可以根据实质重于形式的原则，做如下处理：一是对新办企业利用转让定价等方法从关联企业转移来的利润，则明确不准其享受新办企业所得税优惠；二是如果新企业的业务和关键人员是从现有企业转移而来的，则其全部所得均不得享受新办企业所得税优惠政策。22明确新办企业的标准明确新办企业的标准
21、（财税20061号、国税发2006103号）享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准：享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准：一是须按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政管理部门办理设立登记新注册成立的企业。二是新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中存货、固定资产、无形资产、不准备持有到期的债券投资和长期投资等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例不得超过25。执行时间：执行时间：通知发布之日前已成立的企业，按原规定可以享受企业所得税定期减税、免税的，可按原规定执行到期。征管范围征管范围：自2006年1月1日起，按照国家法律、法规及有关规定在工商行政主管部门
22、办理设立登记的企业，不符合新办企业认定标准的，按照企业注册资本中权益性投资者的投资比例（包括货币投资和非货币投资，下同）确定征管范围归属。23明确货物运输企业退税问题明确货物运输企业退税问题(国税函国税函2006249号号)退税额不超过纳税年度主管国家税务局退税额不超过纳税年度主管国家税务局对其已征的企业所得税税额；超出部分，由对其已征的企业所得税税额；超出部分，由代开货物运输发票的地方税务局办理退税事代开货物运输发票的地方税务局办理退税事项。项。对实行核定征收企业所得税的纳税人，因对实行核定征收企业所得税的纳税人，因代开货物运输发票而缴纳的税款，主管税务代开货物运输发票而缴纳的税款，主管税务
23、机关不予退税。机关不予退税。24安置下岗失业人员企业所得税优惠的重大调整安置下岗失业人员企业所得税优惠的重大调整(财税财税2005186号、国税发号、国税发20068号号)具体政策：具体政策：1、对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持再就业优惠证人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠（我市定额标准为每人每年4000元）企业自吸纳下岗失业人员的次月起享受税收优惠政策2、国有大中型企业通过主辅分离和辅业改制分流安置本
24、企业富余人员兴办的经济实体，3年内免征企业所得税25安置下岗失业人员企业所得税优惠的重大调整安置下岗失业人员企业所得税优惠的重大调整(财税财税2005186号、国税发号、国税发20068号号)下岗失业人员：下岗失业人员：1国有企业下岗失业人员；2国有企业关闭破产需要安置的人员；3国有企业所办集体企业(即厂办大集体企业)下岗职工；4享受最低生活保障且失业1年以上的城镇其他登记失业人员。执行期限：执行期限：2006年1月1日至2008年12月31日。政策衔接：政策衔接：税收优惠政策在2008年底之前执行未到期的，可继续享受至3年期满为止。此前规定与本通知不一致的，以本通知为准。如果企业既适用本通知
25、规定的优惠政策，又适用其他扶持就业的优惠政策，企业可选择适用最优惠的政策，但不能累加执行。具体实施办法具体实施办法26延长生产和装配伤残人员专门用品企业的所得延长生产和装配伤残人员专门用品企业的所得税优惠执行期限税优惠执行期限（财税财税2006148号号）2006年1月1日至2008年12月31日，对符合条件的生产和装配伤残人员专门用品的企业，可在年度终了两个月内向当地税务机关办理免税手续。27延长家禽行业有关税收优惠政策延长家禽行业有关税收优惠政策（财税（财税2006113号）号）对家禽养殖（包括种禽养殖）、加工和冷藏对家禽养殖（包括种禽养殖）、加工和冷藏冷冻企业进行家禽养殖（包括种禽养殖）
26、、加冷冻企业进行家禽养殖（包括种禽养殖）、加工和冷藏冷冻所取得的所得免征工和冷藏冷冻所取得的所得免征2006年度企业年度企业所得税。所得税。28延长中央和国务院各部门机关服务中心有关税延长中央和国务院各部门机关服务中心有关税收政策执行期限（财税收政策执行期限（财税2006109号）号）为继续支持中央和国务院各部门机关后勤管理体制改革工作的顺利进行，经国务院批准，中央和国务院各部门机关服务中心为机关内部提供的后勤保障服务所取得的收入，在2006年年底之前暂免征收企业所得税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。29动漫产品可享受软件业税收优惠动漫产品可享受软件业税收优惠经国务院有关部门认定的动漫企
27、业自主开发、生产的动漫产品，可申请享受国家现行鼓励软件产业发展的有关增值税、所得税优惠政策。软件业优惠政策：软件业优惠政策：我国境内新办软件生产企业经认定后，自开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。对国家规划布局内的重点软件生产企业，如当年未享受免税优惠的，减按10%的税率征收企业所得税。30 房地产开发企业所得税新规定房地产开发企业所得税新规定 （财税（财税200631号）号）九个变化九个变化1、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整2、规定了开发产品的完工标准、规定了开发产品的完工标准3、对开发产品计税成本标
28、准作了原则规定、对开发产品计税成本标准作了原则规定4、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则5、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定务招待费税前扣除作出了新规定6、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定7、增加了防止资本弱化和关联交易的规定、增加了防止资本弱化和关联交易的规定8、对新办房地产企业减免税作了限制、对新办房地产企业减免税作了限制9、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求、对房地产企业税收征管方式提出了新的要
29、求31解读湖北省房地产开发企业所得税征收管理办法（试行）解读湖北省房地产开发企业所得税征收管理办法（试行）（鄂国税函（鄂国税函2006264号）号）纳税人的规定纳税人的规定：凡具备纳税人资格纳税人资格的开发企业（包括总机构、分支机构和开发项目），由开发经营所在地主管国税机关征收企业所得税征收方式的规定：征收方式的规定：对开发企业原则上采取查帐征收的方式征收企业所得税，但不得事前核定其应纳税额。必须是符必须是符合税收征管法第合税收征管法第35条规定的情形的房地产开发企业，才可条规定的情形的房地产开发企业，才可按核定征按核定征收方式征收企业所得税。注意：注意：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当
30、理由无正当理由的。32如何核定：如何核定：主管国税机关可有权采用下列方法顺序核定其主管国税机关可有权采用下列方法顺序核定其应纳税额，应税所得率一律为应纳税额，应税所得率一律为20：在开发企业只能准确核算收入总额，不能准确核算成本费用支出或只能准确核算成本费用支出，不能准确核算收入总额时，主管国税机关按应税所得率计算核定应纳税额。在收入总额和成本费用支出均不能正确核算，难以查实时，主管国税机关可以按房地局测绘大队的测量（丈量）报告中所载总建筑面积乘以房产部门公布的开发项目成交均价或经营规模相近开发项目的成交均价计算收入总额，并按应税所得率计算核定应纳税额。按其他合理方法核定。33申报的规定：申报
31、的规定：按年计算，分月预缴分月预缴。月度终了后十五日内申报预缴；年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。资料报送：资料报送：资料在取得后，复印件随当月申报表一同报送（14种）每月随同申报表一同报送的资料包括：产品销售明细表年度申报时应附报其他资料：开发企业须出具有关机构对本年度完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及审计部门出具的已完工开发项目工程决算报告；房地产业务开发统计表。34未完工开发产品预售收入预计利润的确认未完工开发产品预售收入预计利润的确认在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率按月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、毛利额
32、，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，企业可以按税法规定先弥补以前年度亏损先弥补以前年度亏损后申报缴纳企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。预计计税毛利率：预计计税毛利率：经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3%。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于武汉市城区和郊区的，不得低于20。开发项目位于其他地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，不得低于10。35开发产品完工后对原预售收入预计利润的处理开发产品完工后对原预售收入预计利润的处理 开发产品完工后，开发企业应根据收入
33、的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税差额，计入完工年度的应纳税所得额申报缴纳税款。所得额申报缴纳税款。36开发产品完工的标准开发产品完工的标准竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象），取得竣工验收备案证（证明）即可认定为开发产品完工；注意：注意：项目竣工后，开发企业向各职能部门提出竣工验收申请，验收合格后向开发办进行综合备案。已开始投入使用的开发产品（成本对象）；注意：注意：实际上在商品房预售过
34、程中，开发企业为履行合同，往往在房屋尚未竣工就交付使用。已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）注意：注意：房屋权属登记分为初始登记、转移登记、变更登记和注销登记，初始登记是指新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请初始登记。37开发产品的销售收入的范围开发产品的销售收入的范围开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收
35、代缴款项进行管理。38开发产品销售收入确认开发产品销售收入确认采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。采取委托方式销售开发产品。开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的（注意：视同销售处理注意：视同销售处理），其租赁期间取得的价款应
36、按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的（注意：不视同销售处理注意：不视同销售处理），其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。39视同销售行为税务处理视同销售行为税务处理开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。视同销售行为的收入确认时限：视同销售行为的收入确认时限：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场
37、销售价格确定；注意：注意：凡签订合同或协议时销售价格低于最近一期销售价格表的，主管国税机关可要求开发企业说明情况，如不能说明情况或理由不充分的，一律应按最近一期销售价格予以调整收入。由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,由主管国税机关确定。40代建工程和提供劳务的税务处理代建工程和提供劳务的税务处理开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工
38、程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。41土地使用权投资开发项目的税务处理土地使用权投资开发项目的税务处理企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的。企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的。合作建造开发产品的税务处理合作建造开发产品的税务处理项目未成立独立法人公司，凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关
39、的税务处理。凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。42结算开发产品计税成本的处理结算开发产品计税成本的处理开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对
40、象的间接成本，应按占地投影法、建筑面积法或概算法等方法计算分配。43占地投影法：占地投影法：指按已动工开发成本对象占地投影面积占开发用地总投影面积的比例进行分配。地价、拆迁费、广告地价、拆迁费、广告费费等应当按照本方法计算比例后予以分摊。计算公式：计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积全部成本对象占地总面积应分配的开发成本对于分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。建筑面积法：建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。前期费用、公共设施配
41、套前期费用、公共设施配套费、基础设施建设费费、基础设施建设费等项目应当按照本方法予以分摊。计算公式：计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积应分配的开发成本。44概算法：概算法：按期内某一成本对象概算收入（成本）总价占期按期内某一成本对象概算收入（成本）总价占期内全部成本对象概算收入（成本）总价的比例进行分配。内全部成本对象概算收入（成本）总价的比例进行分配。本方法仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。本方法仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。不能分清负担对象的间接成本，应按照各成本对象概算予不能分清负担对象的间接成本，应按照各成本对象概算予以计算分配，
42、再将其分入各成本对象。以计算分配，再将其分入各成本对象。计算公式：计算公式：某一成本某一成本对对象象应应分配的成本分配的成本=该该成本成本对对象象概概算算期期内内全部成本全部成本对对象象概概算算应应分配的分配的开开发发成本。成本。注意：注意：对于共同成本分摊一般应采用上述三种方法，企业对于共同成本分摊一般应采用上述三种方法，企业采取特殊分配方法或对于特定项目不按上述方法分配的，采取特殊分配方法或对于特定项目不按上述方法分配的，需在申报前向主管税务机关备案，主管税务机关可根据实需在申报前向主管税务机关备案，主管税务机关可根据实际情况对其方法进行调整。际情况对其方法进行调整。45直接成本直接成本包
43、括建筑成本、销售收入提成、规费等项目包括建筑成本、销售收入提成、规费等项目公司形象广告公司形象广告及不能分清负担对象的间接成本，应按照及不能分清负担对象的间接成本，应按照各项目工程概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。各项目工程概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。成本。46可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计算算可售面积单位工程成本=成本
44、对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本47应计入开发产品成本中的费用应计入开发产品成本中的费用包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：应根据实际发生额按以下规定进行分摊：属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。定和其他有关规定直接计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，应按计
45、税成本结算的规属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊摊 48应付费用应付费用开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。注意：注意：在开发企业实务中，企业拖欠工程款、拆迁补偿费、银行利息、广告费、土地出让金等现象非常普遍。如
46、何处理，此次文件将此问题进行明确，强调内资企业必须凭借合法凭证才能进入成本或者直接作为期间费用。注意：注意：合法凭证合法凭证是指填制内容、方式符合有关税收法规、财务会计制度规定的原始凭证，包括套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证（如工资单、领料单等）49广告费、业务宣传费、业务招待费广告费、业务宣传费、业务招待费1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销
47、售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。注意：注意：新办开发企业是指2006年1月1日后依法设立的内资房地产开发企业。50例例如如：某某内内资资房房地地产产开开发发企企业业第第一一笔笔销销售售收收入入取取得得于于2006年年9月月份份，则则2006年年就就是是取取得得第第一一笔笔销销售售收收入入前前发发生生的的三三费费享享受受最最长长可可结结转转三三年年税税收收政政策策的的第第一一个个年年度度，尽尽管管其其取取得得收收入入的的月月份份仅仅为为9月月12月月。如如该该企企业业9月月份份之之
48、前前发发生生的的广广告告费费20万万元元、业业务务宣宣传传费费6万万元元、业业务务招招待待费费6万万元元，912月月发发生生的广告费的广告费30万元、业务宣传费万元、业务宣传费4万元、业务招待费万元、业务招待费8.1万元，那么：万元，那么：1、关于广告费的扣除：、关于广告费的扣除：若当年共实现销售收入是100万元，则其2006年扣除限额为100*8%8万元，那么9月份之前发生广告费20万元只可以在2007和2008年递延扣除，而9月之后发生的剩余30822万元广告费不得在2006年度扣除，但可以无限期向以后年度递延结转。若当年共实现销售收入是375万元，则其2006年扣除限额为375*8%30
49、万元，那么9月份之前发生广告费20万元只可以在2007和2008年递延扣除，而9月之后发生的30万元广告费可在2006年度扣除。若当年共实现销售收入是625万元，则其2006年扣除限额为625*8%50万元，那么9月份之前发生广告费20万元和9月之后发生的30万元广告费均可在2006年度扣除。512、关于业务宣传费的扣除：、关于业务宣传费的扣除：当年共实现销售收入当年共实现销售收入300万元，则其万元，则其2006年扣除限额是年扣除限额是300*0.5%1.5万元，那么万元，那么9月份之前发生业务宣传费月份之前发生业务宣传费6万元万元只可以在只可以在2007和和2008年递延扣除，而年递延扣除
50、，而9月之后发生的月之后发生的41.52.5万元业务宣传费不可在万元业务宣传费不可在2006年度扣除，也不得向以后年度年度扣除，也不得向以后年度递延结转。递延结转。当年共实现销售收入当年共实现销售收入800万元，则其万元，则其2006年扣除限额是年扣除限额是800*0.5%4万元，那么万元，那么9月份之前发生业务宣传费月份之前发生业务宣传费6万元只万元只可以在可以在2007和和2008年递延扣除，而年递延扣除，而9月之后发生的月之后发生的4万元业务万元业务宣传费可在宣传费可在2006年度扣除。年度扣除。当年共实现销售收入当年共实现销售收入2000万元，则其万元，则其2006年扣除限额是年扣除限