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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】 D2. 【问题】 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为20005元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为( )元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】 A3. 【问题】 2012年6月1日，某市政府根据城市规划
2、进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万m2的房屋，其中有3万m2的房屋未登记，包括1.20万m2的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A.房地产管理部门B.估价师协会C.房屋征收部门D.评估专家委员会【答案】 D4. 【问题】 对于位于某省的非经济适用房开发项目，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，其预计利润率可暂（ ）计。A.20%B.15%C.10%D.5%【答案】 A5. 【问题】 关于报酬率的说法，正确的是（ ）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.
3、报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率【答案】 D6. 【问题】 房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信用保证保险【答案】 B7. 【问题】 一套建筑面积为100m2，单价为13000元/m2的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65万元，第二期于第一年年中一次性支付50万元，余款于第二年年中结清，则此房地产的实际单价为（）元/m2。（年折现率为8%）A.1.2416B.1.2597C
4、.1.2648D.1.2700【答案】 C8. 【问题】 在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用（ ）测算结果。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法【答案】 A9. 【问题】 （2016年真题）因继承取得不动产物权的，自（ ）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载于登记簿D.领取不动产权证书【答案】 A10. 【问题】 （2016年真题）某房地产开发企业预收一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2，买受人实际应付购房款（ ）万元。A.100B.101C.103D.105【答案】 C11. 【问题
5、】 2012 年，王某出租住房免征（）。A.营业税B.个人所得税C.房产税D.城镇土地使用税【答案】 D12. 【问题】 有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B.前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平C.在全部经营期内保持不变D
6、.在全部经营期内持续增长【答案】 B13. 【问题】 关于债务融资的说法，错误的是（ ）。A.债务融资需要还本付息B.债务融资所得资金属于资本金C.债务融资支付的利息可在税前扣除D.租赁融资属于债务融资【答案】 B14. 【问题】 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】 A15. 【问题】 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效
7、供给C.降低契税D.提高购房贷款利率【答案】 C16. 【问题】 与房地产投资“开发-销售”经营模式相比，“开发-持有出租-出售”模式的现金流出项中增加了（）。A.运营成本B.装修费用C.土地费用D.开发成本【答案】 A17. 【问题】 2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员
8、工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.担保型中间业务B.管理型中间业务C.衍生金融工具业务D.融资型中间业务【答案】 B18. 【问题】 可将房地产
9、开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】 B19. 【问题】 有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 C20. 【问题】 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业
10、化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于房地产估价机构的表述正确的是（）。A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师B.采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年【答案】 ABC2. 【问题】 市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调
11、查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】 ABD3. 【问题】 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E 固定性【答案】 ACD4. 【问题】 估价中的最高最佳使用具体包括( )等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境E 最佳集约度【答案】 AC5. 【问题】 在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（）。A.比例调整B.加法调整C.减法调整D.乘法调整E.换位调整【答案】 BD6. 【问题】 在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物
12、质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目【答案】 D7. 【问题】 运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。A.档次相当B.区位相近C.价格相同D.成交日期接近价值时点E.权利性质相同【答案】 ABD8. 【问题】 运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】 CD9. 【问题】 从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反
13、映了房地产泡沫的程度。A.房价收入比B.实际价格理论价格C.房价租金比D.收入租金比E.住房市场指数【答案】 ABC10. 【问题】 下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（）。A.比较安全B.流动性较差C.流动性强D.转让时手续复杂E.转让手续简便【答案】 C11. 【问题】 下列( )情况的房地产，不得发布广告。A.在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的B.司法机关依法决定查封的房地产C.预售房地产，未取得该项目预售许可证的D.权属有争议的E 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的【答案】 BCD12. 【问题】 建筑平面设计常见的组合方式包括（）。A.走廊式组合B.套间式
14、组合C.单间式组合D.大厅式组合E.整体式组合【答案】 ABD13. 【问题】 长期趋势法可以用于（）。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 ABD14. 【问题】 关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响B.相对较高的收益水平C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较短E.投资数额较小【答案】 ABC15. 【问题】 有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有( )。A.须领取建设工程规划许可证
15、B.须领取国有土地使用权证书C.须领取施工许可证D.须领取广告许可证【答案】 ABC16. 【问题】 某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。A.契约型REITsB.公司型REITsC.权益型REITsD.抵押型REITs【答案】 AC17. 【问题】 投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标
16、文件一般应包括的内容有（）。A.投标函及投标函附录B.施工组织设计C.合同条款及格式D.技术标准和要求E.资格审查资料【答案】 AB18. 【问题】 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.市场法中交易情况调整C.比较相同类型不同期限价格的高低D.不同类型房地产不同使用年限价格的高低E 直接用于测算价格【答案】 AC19. 【问题】 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。A.酒泉卫星发射基地B.南水北调工程用地C.北京某CBD.某市政府办公楼E 经济适用房【答案】 ABD20. 【问题】 物权法规定，不动产登记机构应当
17、履行的职责有( )。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.就登记有关事项询问当事人D.必要时对被登记房屋进行实地查看E.及时登记有关事项【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：2015第号估价项目名称：市路号商业房地产价值评估估价委托人：法院房地产估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号），（注册号）估价作业期：2015年6月1
18、4日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。4.估价原则中有谨慎原则错误。5.估价结果报告估价依据中缺少房地产估价基本术语标准。6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适
19、合的方法进行评估。7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95。12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40（2015年6月17日2004年10月18日）29.33年。13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建
20、筑物剩余年限为60（2015年6月17日2007年10月18日）52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。2. (2017年真题)计算题（二）某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，
21、在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土
22、地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）【答案】1.面积计算（1）土地面积：100亩66666.67（m2）；（2）建筑面积：66666.672.6173333.34（m2）。保障性住房建筑面积：600001.272000（m2）；商品住房建筑面积：173333.3472000101333.34（m2）。2.项目价值计算（1）保障性住房收益：72000600043200（万元）；（2）商品住房收益1）第一年：900020%101333.3418240.00（万元）；2）第二年：900060%101333.3454720.00（万元）；3）第三年：900020%101
23、333.3418240.00（万元）。（3）增值税和税金及附加1）第一年：18240.005.5%1003.2（万元）；2）第二年：54720.005.5%3009.6（万元）；3. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某别墅房地产估价结果报告(略）某别墅房地产估价技术报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价目的为该别墅整体转让提供价格依据。四、估价时点2001年7月。五、估价依据（略）【答案】(1)估价时点应具体为某一天。(2)缺少估价人员姓名及注册房地产估价师签名。(3)土地权属情况介绍不全。(4)缺少土地使用年限。(5)缺少土地
24、的自然状况介绍。(6)缺少土地开发利用状况介绍。(7)对项目规划条件介绍不全面。(8)利用成本法进行土地估价的计算公式有误。(9)土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或客观成本。(10)利用市场比较法进行土地估价的交易实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有6年，相差时间过长。(11)在区域因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(12)在个别因素修正中，B与C的分子与分母颠倒，修正出错，且B与C的修正系数不恰当。(13)土地估价的综合结果没有作年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。4. 某旧厂房的建筑面
25、积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价
26、，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本
27、、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价
28、45002640015001250010005万元契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）5. 某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积
29、1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完
30、成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金
31、收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005万元契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）