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1、万科低价拿地六大秘诀，值得深入学习万科低价拿地六大秘诀，值得深化学习发展到肯定阶段的大企业，保持一个高增速的发展水平原来就是一个特别困难的事情，而且在楼市降温的背景下，万科能够交出如此亮眼的成果不行谓不惊人。那么，万科是怎么做到的呢？通过快进快出的市场策略，万科构建了一条穿越周期的护城河。但是在当前的楼市背景下，在上有利润要求，下有政府承诺，一二线城市不好拿地，三四线城市不敢拿地的背景下，万科是如何做到大规模拿地储备的？万科拿地模式可概括为：主题地产拿地、新区开发拿地、大配套拿地、城市更新拿地、商业综合体拿地以及产业地产拿地等六种方式，这六种方式也是市面上最流行的六种做法，接下来我们一一来分析
2、： 1主题拿地模式 主题地产模式就是将地产与主题嫁接，满意特定人群的需求，追求更高生活品质的开发模式；依据主题定位方向，目前我国主流地产取地模式可分为两种：1）旅游地产：即依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 2017 年万科受让云南城投华商之家投资开发有限公司40%的股权，负责太阳山项目的后续操盘开发。 澄江太阳山项目旅游地产因为取地成本低，住宅开发盈利空间大，经营性业务获得稳定性现金流一度成为各大房企争相拿地的方式。但是要胜利运营旅游地产并非易事，必需尊崇以下几个要素：首先是对选址具有很强的挑剔性，一般是自
3、然、人文资源较为丰富且旅游需求旺盛的城市；取地规模在2000 亩以上，一般位于非核心城市的城郊区，要求旅游性配套持续性经营实力跟上，资金实力较强，人造资源性旅游地产模式可复制，但是部分项目对政策依靠性较高，如高尔夫、农业生态等。 2）养老地产：从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，供应护理、医疗、康复等专业服务。 2009 年，万科在杭州良渚文化村核心区种下了一颗养老的种子随园嘉树，堪称当代中国高端养老里程碑式的作品。随园嘉树是万科在杭的首个养老公寓项目，也是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，打响了万科旗下居家养老品牌随园之家。随后，随园在城际之间的复制不断铺开，以浙江为
4、例，随园立足于杭州、宁波两大重镇，向南京、苏州等长三角重点城市拓展。 万科随园嘉树养老项目 养老地产因为拿地成本低，启动快，概念圈地效应明显，政策补贴福利大等优点也曾一度吸引了诸多一线房企的青睐，但是养老地产只适用与人口结构老龄化，且环境优质具备养老资源性的城市，取地规模一般在 200-5000亩，大多数位于城市周边，须要专业护理、医疗、康健等专业的团队运营，对政策的依靠性强，与政府资源的捆绑性不高。2新区开发拿地模式 新区开发模式是指依据新区规划，为满意城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式，依据操作方式不同，新区开发拿地模式也可以分为两种类型：1）快速造城：由开发商主导，快速开发、快
5、速周转的可复制的开发操作模式；或者是协作卫星城规划，快速实现造城安排及人口导入目标，完成城市建设预期效果。 长阳山项目快速造城模式的拿地规模在 1500 亩以上，只进行二级开发，这种模式主要依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，汇报周期快，但是前期须要大规模建设投入，而且须要选择在较大经济实力支撑的重心城市，同时也特别考验企业的开发组织实力和基建实力，没有那个金刚钻就不要揽这个瓷器活，否则项目烂尾的风险巨大。2）区域运营：通过土地一二级联动开发与运营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现，或者通过区域运营实现地块价值的最大化。万科台湖新城区域运
6、营模式拿地规模在 2000 亩以上，一般是一二级联动开发，这种模式拿地成本低，主要依靠低价控地获得优质土地实现土地增值，以及后续的持续性经营盈利，后期往往能够实现高盈利，但是须要有新区规划的城市，同时要去企业具备较强的市政基建实力，开发阅历和精力，资金雄厚，资源协调协作实力强。与快速造城最明显的区分在于前者须要丰富的物业建设实力，而后者须要资源的整合和运营管理实力。3大配套拿地模式 大配套拿地模式是指因代建或者配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式，依据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种模式： 1）一般性配套：建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教化、医疗、城市地标等
7、配套设施，提升区域以及物业价值；以规模开发、配套先行的理念打造复合城区。万科君澜一般性的配套拿地规模在 1000 亩以上，只进行二级的配套开发，取地成本低，以低价控地，快销盈利或者限制优质土地的开发权，以高性价比的产品设计为主，启动快，项目周期敏捷，但是对企业的要求也较高，须要操作模式清楚，具备高效开发组织实力，大配套运营实力较强，资金实力强，可复制性强。2）专业性配套：依据政府需求，代建城市基建、轨道交通等专业性配套设施，以此置换土地资源进行开发。地铁万科红树湾项目专业性配套拿地规模一般在 3000 亩以上，一二级开发均可，拿地成本低，启动快，主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开
8、发获利，但是这种隔膜式的前期资金需求量大，但是项目周期长，假如没有肯定的城市专业基建企业的背景很难做到专业性的配套。 4综合体拿地模式 综合体拿地顾名思义是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通灯城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一般状况下，综合体均位于城市的核心地段，追求长期高溢价经营回报。 东莞万科商业综合体商业综合体一般的拿地规模在 100-1000 亩，地处城市核心区域或新区发展方向，只进行二级开发，这种模式的赢利点主要是住宅开发获得现金流回报，商业持续经营收入以及资产抵押贷款实力，中后
9、期享受高额增值利润，其缺点是拿地成本高，部分拆迁难度大，前期投入大，假如商业部分没有很好的运营实力，极简单出现账算不过来的尴尬局面。（温馨提示：万科投拓总曾老师共享的土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地限制、成本风险、政企合作、资金运作与案例探讨课程已在报名中，有需求的挚友们记得要扫码报名噢） 5城市更新拿地模式城市更新拿地是指对城市某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和旺盛。它包括对客观存在实体以及各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造和持续。万科深圳南苑新村旧城改造项目城市更新一般的拿地规模在 50
10、-3000 亩，须要大量的拆迁，通过获得核心优质地段的物业开发权或者高溢价产品来获利，但是这种模式面临各方面的不确定性，风险极其高，要求企业具备很强的操作协调实力以及旧改阅历，资金实力强，能够实现政企合作，政府资源的捆绑性很高。尽管将来城市更新还有很大的拿地空间，但是拆迁成本也会越来越大。 6产业拿地模式产业拿地是指通过产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，一般聚焦在经济活跃度较高的城市，依据操盘人可分为以下三大类型： 1）政府主导工业园区：政府主导，通过政策支持、税收实惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这种模式的特点主要是基于区域经济建
11、设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。典型的案例是苏州工业园区、广州经济技术开发区。 2）实体企业进驻型产业园：由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业产业链。这种模式的特点是某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝合力与号召力，引进其他同类企业的聚集。典型的案例是长虹工业园，以及五粮液工业园。3）工业地产商运营型产业园：有工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建立厂房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。典型的案例是天安数码城联动 U 谷津通工业园。上海万科 VMO产业用地一般的拿地规模在 1000 亩以上，这种模式对政策的依靠性适中，供应适度的政策实惠。对开发企业的要求较高，须要有雄厚的产业背景或者很强的园区运营实力（招商、服务等）。这种模式的主要盈利点在于取地成本较低，通过产业培育实现区域增值，从而开发物业或持有收租回现，但这种模式的前期资金投入较大，项目周期长，对企业的资金实力要求较强。