房地产经纪协理历年真题5卷.docx

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1、房地产经纪协理历年真题5卷房地产经纪协理历年真题5卷 第1卷房地产经纪服务的主体是()。A.房地产开发商B.政府C.二手住房和新建商品住房D.房地产经纪机构和房地产经纪人员答案:D解析:房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员,为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。由于房屋翻修、改建而使房屋面积增加或减少应进行的房屋登记为()。A.变更登记B.更正登记C.撤销登记D.异议登记答案:A解析:变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。房屋翻修、改建只是使房屋面积增加或减少,房屋的权利归属主体没有发生变化,所以应进

2、行的登记为变更登记。二手房居间业务洽谈环节的主要内容有()。A.了解委托人的意图与要求B.查验委托人的房地产权证等相关证明文件C.接受委托人的委托,签订房地产居间合同D.引领委托人现场查验房地产的使用状况E.协商居间方式和佣金标准答案:A,B,E解析:二手房居间业务中,与客户进行业务洽谈的环节包括:倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力;要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项;要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。下列

3、关于抵押权效力的表述,错误的是()。A.债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让B.抵押权人不可以放弃抵押权或者抵押权的顺位C.应当先充抵收取孳息的费用D.抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产答案:B解析:B项,物权法规定,抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。因买卖房屋申请转移登记,申请人应当递交的材料包括()。A.登记申请书B.不动产权属证书C.申请人身份证明D.房屋价格评估报告E.公证书答案:A,B,C解析:根据不动产登记暂行条例规定,

4、申请人申请不动产登记应当提交下列材料:登记申请书;申请人身份证明材料,委托他人登记的需提供被委托人身份证明材料和授权委托书;相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书;不动产界址、空间界限、面积等材料;与他人利害关系的说明材料;法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。房屋价值评估报告在办理按揭贷款时提供,公证书不是必须携带的。房屋实物状况查看的注意事项包括()。A.看房顶是否有漏水B.看装饰装修情况C.户型是否方正D.关注电梯质量E.关注房龄情况答案:A,C,D解析:房屋实物状况查看的注意事项有:若房屋为一层,要注意下水是否畅通,或者有没有异味。如果一层是独立下水,查

5、看二层房屋时,要关注下水是否畅通。若是顶层,要注意是否有漏雨的痕迹。对于老旧小区,还要注意小区墙面是否渗水、脱落等。看房顶是否有漏水。户型是否方正。对于采光,要分两个层次:a各房间是否为全明格局,即每个房间是否有窗;b阳光照射时间的长短。关注电梯质量。个人住房贷款,采用等额本金还款法时,还款特点为()。A.各期还款压力相同B.初期还款压力较小,然后增大,到还款后期又减小C.初期的还款压力较大,以后依次递减D.初期的还款压力较小,以后依次递增答案:C解析:目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求是不同的,采用等额本息还款法

6、时,各期还款压力是一样的;采用等额本金还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减。下列属于房屋物业管理状况查看内容的是()。A.物业权属B.地段等级C.装修情况D.物业服务项目答案:D解析:房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括:物业服务企业名称;物业服务费标准和服务项目;基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。房地产经纪协理历年真题5卷 第2卷民法总则规定一般诉讼时效期为()年。A.2B.3C.2.5D.4答案:B解析:民法总则规定将现行民法通则规定的2年一般诉讼时效期间延长为3年,以适应交易方式与类型不断创新、权利义务关系更趋复杂

7、的现实情况,有利于更好地保护债权人合法权益。房源不仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的()。A.经纪人B.物业管理者C.户主D.业主答案:D解析:房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋,即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房屋,还包括该房屋的业主(委托方)。因此,房源通常是指业主(委托方)及其委托出售或出租的房屋。房地产交易中,()是最常用的房地产价格分析法。A.成本法B.比较法C.收益法D.回归分析法答案:B解析:房地产交易中,最常用的房地产价格分析法为比较法,即将拟交易的房地产与类似的已成交的房地产进行比较,进而得出拟交易房地产的价格。

8、在对房地产价格进行比较分析时应注意:交易实例的选取;建立比较基础;调整确定房地产价格。关于房地产抵押的说法,正确的有()。A.已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人B.在建工程不得为第三人提供担保C.抵押权人不得事先与抵押人约定债务人不履行到期债务时,抵押财产归债权人所有D.学校、医院等以公益为目的的事业单位的房地产一律不得设定抵押E.房屋登记簿记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,应当以房屋登记簿记载的内容为准答案:A,C,E解析:B项,在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银

9、行作为偿还贷款履行担保的行为。D项,用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。王先生有一套房屋,2022年可以售出价格为145万元,2022年可以售出价格为160万元。2022年5月王先生急需一笔资金,只得以142万元成交。引起该套房屋价格最终变化的是()。A.市场信息B.出售心态C.新旧程度D.市场供求答案:B解析:房源的心理属性中的“心理”是指业主(委托方)在委托过程中的心理状态。随着时间的推移,这种心理状态往往会发生变化,从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中,交易价格最容易受到影响。在交易过程中,受到业主(委托方)心理状态的波动,房源交易价格可能产生波动。房源的初始

10、委托价是由业主(委托方)决定的,随着其对市场信息的了解程度,以及最终出售或出租时的心态,决定了房源的最终交易价格。房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义()的行为。A.承租房屋B.出让房屋C.购买住宅D.购买商业用房E.出售商品房答案:A,C,D解析:房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响,目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟,这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。房地产买卖市场的特点不包括()。A.完全竞争性B.区

11、域性C.周期性D.易于形成泡沫答案:A解析:由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性,房屋买卖市场主要具备以下特点:垄断竞争性;区域性;周期性;易于形成泡沫。下列影响房屋租金的因素中,属于权益状况的是()。A.房屋位置好坏B.房屋得房率高低C.房屋是否为精装修D.房屋是否抵押答案:D解析:出租房屋的权益状况包括:规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。房地产经纪协理历年真题5卷 第3卷2022年7月,甲乙丙三人共同出资在丙所在城市成立了一家房地产经纪股份制公司的分支机构,

12、主要业务是二手房中介。在存量房买方代理业务中,()的作用是非常重要的。A.接待B.收集信息C.推荐房源D.看房答案:A解析:与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步,也是经纪人与客户建立联系的关键一步,而接待水平是否专业,将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系,进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务,2022年10月,该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2022年6月,王某购买了其中的一套住宅,该住宅合同建筑面积为150m2,单价8000元/m2。但在按照商品房买卖合同示范文本(建住房2000200号文)

13、签订合同时,由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误,致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误,拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2022年5月,该楼盘交房,王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。甲公司与乙公司之间需要签订房地产经纪合同,如果因乙公司失误给丁某造成损失,下列表述中正确的为()。A.丁某向乙公司追究责任B.甲公司向乙公司追究责任C.甲公司应协助丁某向乙公司追究责任D.乙公司直接赔偿丁某损失答案:B解析:房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系,如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失,应由房地经纪机构向委托人提出赔偿请求,由委托人对

14、房地产机构进行赔偿,然后,房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。丁某是甲房地产经纪公司的员工,丁某不能直接追究乙公司的责任,应由甲公司的向乙公司追究责任。2022年1月,张某将其住房出租给周某,月租金3000元,租期2年。签订租赁合同后,办理了租赁登记备案。2022年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,并办理了租赁登记备案。王某承租该住房的期限最长为()。A.6个月B.1年C.2年D.无限期答案:A解析:房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不超过原租赁合同剩余期限,但出租人与转租人双方协商一致的除外。202

15、2年1月,张某将其住房出租给周某,租期2年,则该租赁合同于2022年1月到期。2022年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,则原租赁合同还有6个月到期,因此转租期限最长不超过6个月。下列属于房屋物业管理状况查看内容的是()。A.物业权属B.地段等级C.装修情况D.物业服务项目答案:D解析:房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括:物业服务企业名称;物业服务费标准和服务项目;基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。对于房地产经纪人的资格条件、信用能力、服务标准等委托人应该知情的信息,房地产经纪人应()告知委托人。A.在合同签订前B.在合

16、同签订时C.在合同签订后D.随时答案:A解析:在与客户进行业务洽谈时,首要环节是倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次,要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后,要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。新建商品房销售委托书的内容包括()。A.房地产经纪机构法人代表B.委托期限C.新建商品房的项目名称D.委托方式E.违约责任答案:A,B,C解析:新建商品房销售委托书的主要内容有:委托书授权方与被授权方情况。委托方

17、房地产开发商和受托方房地产经纪机构的名称、注册地址、法人代表(或授权代表)。新建商品房的基本情况。新建商品房的项目名称、位置、性质和代理范围等。授权房地产经纪机构代理事务的项目名称、内容。委托期限。下列关于带领客户实地看房的注意事项的表述中,错误的有()。A.房地产经纪人员和客户约看房时间时,要征求客户意见B.经纪人员要学习专业知识,做好见面准备,与客户大方沟通C.对于房龄、面积等常见问题,房地产经纪人员绝对不能一知半解D.房屋业主的背景、居住情况、卖房原因等可在看房时现场咨询E.带看后静等客户的反馈意见,并根据反馈作出相应的回应答案:A,D,E解析:A项,房地产经纪人员和客户约看房时间时,应

18、适当强势,直接给出具体的可供选择的时间点。D项,对于业主的背景情况、目前房屋居住情况、卖房原因等,经纪人员要事先知晓,以免使房地产经纪人员形象受损。E项,房地产经纪人员在带看后,一定要根据实际情况安排回访,询问客户意向。税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时,交易双方应当()。A.重新申报成交价B.按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金C.书面说明成交价偏低的原因D.按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金答案:D解析:房地产管理部门在接到价格申报后,如发现成交价格明显低于市场正常价格,应当及时通知交易双方,并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格,但交易双方应当按

19、不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后,方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议,可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议,可以按照法律程序,向人民法院提起诉讼。房地产经纪协理历年真题5卷 第4卷房地产经纪机构公布房源信息的前提是()。A.信息真实B.委托人口头答应C.信息得到执行该业务的房地产经纪人的确认D.委托人书面同意答案:D解析:委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时,房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。房地产经纪人查看房屋具体情况后,需要编制(),让卖方签字确认。A.房屋使用说明书B.房屋状况说明书C.房屋交易说明书D.房屋保障说明书答

20、案:B解析:房地产经纪人员接受卖方委托后,要对房源进行现场查看,仔细核对委托出售的房屋是否与房地产权属证书描述信息一致,重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。产权核验和实地查看得到的信息,要做好记录,并据此编制房屋状况说明书,让卖方签字确认。房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是()。A.受众面广B.客户准确率高C.与客户沟通效果好D.易与客户建立关系答案:B解析:驻守的方式主要是,在一个特定的场所,可能是某个小区、可能是某个地段等,房地产经纪人设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括:成本较低;客户的准确性较高。其劣势包括:比较浪费房地产经纪人的时间;有时候驻守

21、会妨碍到行人。房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是()。A.受众面广B.客户准确率高C.与客户沟通效果好D.易与客户建立关系答案:B解析:驻守的方式主要是,在一个特定的场所,可能是某个小区、可能是某个地段等,房地产经纪人设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括:成本较低;客户的准确性较高。其劣势包括:比较浪费房地产经纪人的时间;有时候驻守会妨碍到行人。随着现代信息技术的快速发展,()已成为房地产经纪机构搜集和发布房源信息的重要途径。A.门店接待B.网络媒体C.老客户推荐D.派发宣传单答案:B解析:随着现代信息技术的发展,媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。实力较强的房

22、地产经纪机构通过建立自己的网站,接受房地产权利人委托;更多的房地产经纪机构则通过公共的房地产网络媒体获取信息。根据物权法,可以设定抵押的房地产是()。A.农村宅基地B.乡镇企业的厂房C.老年福利院的办公楼D.所有权有争议的房屋答案:B解析:物权法规定,下列财产不得抵押:土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在某城

23、市开设了多家连锁门店,采用计算机网络系统管理房源信息,建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息,看中了其中一套住房,但对该套住房出售价格有些不满意,于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。甲公司建立客户数据库应考虑的因素通常有()。A.尽可能保存客户原始资料B.区分客户内部资料与外部资料C.确保客户数据库运行的安全性D.能自动识别客户信息的真实性与有效性答案:A,B,C解析:现代客户关系管理(Customer Relationship Management,CRM)系统是一种先进的管理思想和管理方法,其核心思想是将企业的客户(包括最终客户、分销商和合作伙伴)作

24、为最重要的企业资源,利用智能解决方案,高效地收集、整理并分析相关数据,为企业的正确决策提供前瞻性支持,通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求,保证实现客户的终生价值。构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下四个方面:要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;要特别重视数据库管理的安全性,确保记录在计算机系统中的数据库安全运行;要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。不属于装饰用的陶瓷制品的是()。A.瓷砖B.面砖C

25、.水磨石D.陶瓷锦砖答案:C解析:常用的贴面材料中陶瓷制品有:瓷砖;面砖;陶瓷锦砖。C项,水磨石属于预制块材。房地产经纪协理历年真题5卷 第5卷在房地产居间业务中,房源的物理属性是指()。A.物业的用途B.物业的权属状况C.物业自身及其周边环境的物理状态D.委托方在委托过程中的心理状态答案:C解析:房源信息的物理指标,主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。如物业的区位(地段)、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况,一般情况下,房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房地产经纪人员的签名应当是()。A.电子签名B.个性签名C.手写签名D.艺术签

26、名答案:C解析:房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于电子签名法第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同,故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外,还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。下列关于住房公积金管理单位的说法,错误的是()。A.住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构,通过严格、规范的议事制度,实行民主决策B.住房公积金管理中心负责住房公积金的管理运作C.财政监督是指住房公积金的运营和管理,必须建立、健全监督机构D.住房公积金管理中心是以营利为目的的独立的

27、事业单位答案:D解析:D项,住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心,它直属于城市人民政府,是不以营利为目的的独立的事业单位,负责住房公积金的管理运作。房地产交易资金结算阶段,()是房地产经纪人员应当做的工作。A.划转客户交易结算资金B.提醒买卖双方收付款账户可以不是本地账户C.收取交易资金监管手续费用D.核对买卖双方收付款的姓名及账号,确保无误答案:D解析:房地产交易资金结算阶段,房地产经纪人员要做到以下几点:提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求;不得擅自划转客户交易结算资金;核对买卖双方收付款的姓名及账号,确保无误,否则可能导致无法

28、办理转款手续;提醒买卖双方收付款账户要求;向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项;买方需要贷款的,应提前提醒买方准备好贷款相关资料,到银行申请贷款;提前提醒买方当前申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关,最终以银行批复的结果为准;不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括()。A.有利于优化土地布局B.有利于保持国民经济平稳较快增长C.有利于人民群众安居乐业D.有利于满足广大居民的合理住房消费需求答案:A解析:引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济平稳较快增长,有利于满足广大居民的合理住房消费需求,有利于人民群众安居乐业

29、。以房产为主的房地产价格评估费,一般按照房地产的价格总额采取()计收。A.等额定率B.差额定率分档累进C.超定额累进加价制D.等额定率分档累进答案:B解析:银行贷款中发生的评估费用一般由贷款人承担,而为确定房地产税费缴纳额发生的评估费用则由有关主管部门承担。以房产为主的房地产价格评估费,一般按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收,如评估价格100万元以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。与服务过的客户建立良好的顾客关系,通过这些顾客介绍客源的方法是()。A.门店接待法B.广告法C.人际网络揽客法D.客户介绍法答案:D解析:客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人,资源积累越多,客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括:成本很低;客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护,以获得老客户的介绍。下列属于合同法的基本原则的有()。A.平等原则B.自愿原则C.追求利益原则D.公平原则E.诚实守信原则答案:A,B,D,E解析:合同法的基本原则包括:平等原则;自愿原则;公平原则;诚实守信原则;守法和公序良俗原则。

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