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1、房地产估价师历年真题和解答6节房地产估价师历年真题和解答6节 第1节投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。答案：对解析： 下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是（ ）。A财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于 零时的折现率B财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是 指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算 到开发活动起始点的现值之和C动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映
2、开发项目投资回收能力 的重要指标D开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本 之比正确答案：D应为年净经营收入与总开发成本之比。 一般来说，认知定价法所确定的价格（ ）价值定价法所确定的价格。A高于B低于C等于D高于等于正确答案：A认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。价值定价法确定的价格即“物美价廉”。2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣
3、工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（）。A、依法要求退房 B、不退房，应补缴购房款3.96万元 C、要求甲公司双倍返还定金 D、不退房，应补缴购房款9.30万元答案：A,B解析：本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，买房人选择
4、不退房时，应补缴购房款88150003%=3.96万元。参见教材P133134。由于高新技术开发区的建设，李某拥有的三间瓦房，一个豆腐作坊，还有相应的300平方米大院列入征收范围内，李某拥有土地契约，但没有房屋产权证，请问如何处理未经登记的房地产，由于李某刚重新装修了三间瓦房，因此李某的装修费用是否可以找征收人进行补偿？李某的大院属于自己违章扩建的，李某要求给予补偿的要求是否合理？答案：解析：被征收范围内有未经依法登记的建筑的，市、县级人民政府在作出征收决定前，应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理，并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事
5、人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时，所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值，并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明；违章建筑不予补偿，由政府规划部门确认违章建筑。房地产估价师历年真题和解答6节 第2节固体废物污染中，城市垃圾不包括（）。A.居民生活垃圾 B.商业垃圾 C.工业固体废物 D.建筑垃圾答案：C解析： 本题考查的是固体废物污染。城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾，但不包括工厂排出的工业固体废物。某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的
6、投资回收是（ ）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C解析：本题考查的是投资回收与投资回报。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-1689787.5%=23326.7（元）。P177。 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑正确答案：D建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于
7、丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（）答案：错解析：房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )正确答案：答案 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的
8、重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。房地产估价师历年真题和解答6节 第3节具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建
9、筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。 宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。A刺激对企业产品的需求，增加销售B改善形象C提高知名度D提高产品品质正确答案：ABC宣传不能改变产品品质商品房预售合同登记备案的申请人是（）。A商品房销售代理
10、机构B商品房预售人C商品房购买人D商品房购买人和商品房预售人答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产估价师历年真题和解答6节 第4节 某建筑物的建筑面积1OO，单位建筑面积的重置价格为500元/，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某家庭以80万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还
11、贷款本金10万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A、1110.21 B、1244.10 C、1776.32 D、2109.38答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。将第6年初的10万元看作P，在余下的10年中每月等额还款数就是从第6年开始的抵押贷款月还款额减少值。月利率=6%12=0.5%，运用公式评估确定被征收房屋价值的主要依据有（）。A.权属 B.区位 C.用途 D.建筑面积 E.户主的地位答案：A,B,C,D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。 税收制
12、度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发项目的占地面积为8000mz，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二
13、年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2/年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值
14、。正确答案：(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第1年年初投入自有资金9000万元；第2年年初投入自有资金3250万元，借款10000万元；第3年年初销售收入7750万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000(万元)第4年年初借款本息和共计：10000(1+10%)2+5000(1+10%)=17600(万元)销售收入12600万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，第5年年初借款本息和共计：5000(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清：还盈余21650+1080-5500=17230(万元
15、)则该项目借款计划为：第2年年初借10000万元，第3年年初借5000万元；还款计划为：第4年年初还款12600万元，第5年年初还款5500万元。(2)项目投资现金流量表如下表所示：年 份O123453940销售收入77501260021650租金收人108010801080服务用房残值20全部投资-9000-3250-2750自有资金投入-9000-3250还本付息-12600-5500全部投资净现金流量-9000-13250-5000126002273010801100自有资金净现金流量-9000-3250-5000O1723010801100 房地产估价师历年真题和解答6节 第5节下列各
16、项中，不属于建设工程规划许可管理主要内容的是（）。A.建筑管理 B.放线.验线管理 C.审定设计方案 D.进度管理答案：D解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。A线条图B散点图C网络计划技术D统筹法E抛物线正确答案：ACD答案 ACD拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技术也可称为统筹法。关于任意拍卖，下列说法错误的是( )。A、 以生效
17、的法律文书为依据B、 属于民事行为C、 必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D、 目的在于将物品换价兑现答案：A解析：任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的
18、债权数额，以及其他法定优先受偿款。估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2022年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2022年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2022年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2022年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略
19、）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2022年9月5日。七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3.房地产估价规范KGB/T 502911999)。4.A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定。6.A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）(A房市2022148号）。7.市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字202274号）。8.房屋拆迁许可证(证号：X规拆许（2022)第
20、X X号）。9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。八、估价原则（略）九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略)。十、估价结果（略）十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）答案：解析：1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因
21、素的影响。2.估价时点错，应为2022年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。房地产估价师历年真题和解答6节 第6节 无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下哪些属于重新购建价格（ ）。A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价格E房地的重建价格正确答案：AC土地和房地没有重置价格和重建价格之说。 业主分户账面住宅专项维修资金余额
22、不足首期交存额50%的，应当及时续交。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。A 工程建设费用B 措施费C 规费D 直接工程费正确答案：B通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析： 本题考查的是平均增减量法。d（51924682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V5P0di468217055532（元m2）。