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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第1卷(2022真题) 房地产估价机构等级分为一、二、三、四级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，设一年的暂定期。 根据以下材料，请回答 110111 问题：某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金
2、贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。第 110 题 W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABCD关于路线价法的说法，错误的是（）。A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大C.路线价为若干标准临街
3、宗地的平均价格D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐答案：C解析：本题考查的是路线价法。选项A错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。参见教材P370。由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。参见教材P311。下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改
4、良B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升答案：C解析： 本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第2卷征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（）答案：对解析：征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征
5、收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格和运行机制构成的一个系统。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升答案：C解析： 本题考查的是保值增值。房地
6、产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30
7、（13%）29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：1010/（15%）0.510/（15%）29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.0528.5714（万元）；选项D，分年等额付款额255%/11/（15%）103.2376（万元），实际付款额53.2376/5%11/（15%）1052530（万元）。P107。21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第3卷 住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。A门窗翘裂B卫生洁具C供热、供冷系统和设备D屋面防水正确答案：D 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。此题为判断题(对，错)。正确答案：封
8、闭型指不允许证券持有人向发行人请求赎回证券，如持有人不满意该基金的经营和收益时，可在公开市场上将其持有的证券卖出，收回投资。开放型指允许持有人申购或赎回所持有的单位或股份。当基金发行新证券时，应持净资产价值加上经销手续费售出，赎回时则按净资产价值减除一定比例的手续费计算。开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债;而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。完成任何一个房地产估价项目，都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。（）答案：对解析：考点:房地产估价程序的作用。完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要
9、的工作步骤和工作内容）。对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A、建筑规模 B、经营商品的特点 C、服务人口的收入水平 D、周围环境 E、商业辐射区域的范围答案：A,B,E解析：本题考查的是零售商业物业分析。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。 某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/，现房出租的年末净收益为500元/。若按折现率10%和风险补偿值100元/计，计算该期房目前的价格应为（ ）。A4400元/B4409元/C4445元/D4455元/正确答案：C21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第4卷 某
10、地区某类房地产1999-2022年价格如下表所示：某类房地产1999-2022年价格 单位：元/m2 年份 1999 2000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 房地产价格 1800 2000 2220 2460 2730 3030 3360 ？根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产2022年的价格为（ ）元/m2。A3700B3785C3729D3156正确答案：C(2022真题) 保障房建筑适宜的结构形式为（）。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。平均层数4.2/50%8.4层，为中高层建筑。从多层到高
11、层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。砖混、砖木结构都不合适。排除。筒体主要适用于高层和超高层。排除。选项中只有剪力墙结构合适。 一切财产，或为动产，或为不动产。对动产与不动产的划分，通常是依据其使用性质是否可以自由移动为标准的。 （ ）正确答案：依据财产的自然性质是否可以自由移动将其分为动产与不动产。 房地产开发前期的规划管理包括（ ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书正确答案：ABCD 收益
12、递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。A最佳用途和最佳规模B最佳集约度C最佳规模和最佳集约度D最佳用途正确答案：C21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第5卷房产分户图的主要内容有（）。A房屋权界线B房屋建筑面积C用地面积D四面墙体的归属和楼梯、走道等部位E房屋边长答案：A,B,D,E解析：房产分户图表示的主要内容包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。房产分丘图反映本丘内所有房屋权界线、界址点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属等各项房地产要素。 如果张某是通过按揭贷款方购买
13、的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为( )。A20%的首付款，加上该首付款2年利息B20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月至2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和正确答案：C工程造价指建设
14、一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（）角度来定义工程造价的A.投资者 B.承包商 C.分包商 D.政府部门答案：A解析： 本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的
15、，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例，而不能“劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例。下列关于不动产登记的表述正确的是（）。A.不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费B.不动产权证书和不动产登记证明记载的事项不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准C.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力D.住宅类不动产登
16、记费每件80元，非住宅类不动产登记每件550元E.向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费20元答案：A,B,C,D解析：不动产登记机构按上述规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。参见教材P163。21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第6卷 下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。A减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D遵循谁
17、叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：BCD 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D建筑技术进步正确答案：AA经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。 单位缴存的住房公积金属个人所有。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对
18、象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现( )的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933正确答案：C (2022真题) 某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是关于土地增值税若干问题的通知的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行
19、投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第7卷某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A、 50B、 60C、 70D、 80答案：A解析：知识点 零售商业物业的
20、租金 人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D竞买人正确答案：A依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）。A.房地产使用管制 B.异议登记 C.设立了抵押权 D.住宅带有上学指标 E.被人民法院查封答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地
21、用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。 对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。A28日B28个工作日C30日D30个工作日正确答案：C21年房地产估价师考试真题精选及答案8卷 第8卷下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费 B.失业
22、保险费 C.医疗保险费 D.劳动保护费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等）、其他（技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。选项ABC，属于规费中的社会保险费，即政府规定必须缴纳的。(2022真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素
23、消耗综合关系编制的定额。（）答案：错解析：本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。 房地产的位置优劣，取决于该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场正确答案：C答案 C 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。