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1、21年房地产估价师考试真题及详解5篇21年房地产估价师考试真题及详解5篇 第1篇企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）。A、市场调查B、市场细分C、市场分析D、市场定位答案：A解析：考点:市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）答案：对解析：本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见
2、教材P33。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合司规定的使用年限。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行
3、测算。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A.目前住宅市场价格 B.未来住宅市场价格，折现至价值时点 C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点 D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点答案：D解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。 下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本980万元B有3名一级建造师C有3名注册会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案：B设立房地产开发企业应具备的条件：(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开
4、发经营需要的固定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)4名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员； (5)法律法规规定的其他条件。21年房地产估价师考试真题及详解5篇 第2篇 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。A市场法B收益法C成本法D折现法E长期趋势法正确答案：ABE预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。 招标人采用邀请招标方式时，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A3B2C5D8正确答案：A答案 A 招标人采用邀请招标方
5、式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为 （）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520答案：B解析：本题考查的是成本法总结。3000/1.2+280090%=5020（元/m2）。#甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金
6、，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。对于项目A的项目资本金，若存在非专利技术作价出资，则其额度最多为（ ）万元。A.1280B.1920C.2880D.9600答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目A为综合地产项目，项目资本金比例为30%，以工业产权或者非专利技术作价出资，其总额不得超过资本金总额的20%。3200030%20%=1920（万元）。P107。物业管理
7、人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。（）答案：错解析：本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。21年房地产估价师考试真题及详解5篇 第3篇 进行拆迁房屋评估时，应充分考虑，被拆迁人拥有的附属设施(院落除外)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从200
8、0年10月1日起计。2022年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2022年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。答案：解析：(1) 计算出租人权益价值合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金1501221000360(万元)出租人权益价值360(1-30%)(1/1.082+1/1.084+1/1.08
9、16)1072.38(万元)(2) 完全产权下的市场价值第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金200121000240(万元)完全产权市场价值240(1-30%)1-(1.05/1.08)16/(8%-5%)2031.90(万元)(3) 承租人权益价值2031.90-1072.38959.52(万元)确定被征收房屋价值的主要依据包括被征收房屋的（）。A.权属B.区位C.朝向D.建筑面积E.用途答案：A,B,D,E解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据，对其他可能影响房屋
10、价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。 912 某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。第 9 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混合用途正确答案：B 业主大会履行的职责有（ ）。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C监督业主公约的实施D决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施E选聘、解聘物业企业正确答案：ABDE21年房地产估价师考试真题及详解5篇 第4篇 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该
11、项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。A2.0B3.0C4.0D5.0正确答案：B 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A直接资本化法B投资法C收益乘数法D利润法E现金流量折现法正确答案：AE根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于
12、（）元/m2。A.2427 B.2500 C.2575 D.2632答案：A解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）2500/（1+3%）2427（元/m2）。(2022真题) 房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。A.50% B.60% C.80% D.90答案：B解析：本题
13、考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。21年房地产估价师考试真题及详解5篇 第5篇 估价当事人是指与估计单位有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。答案：对解析： 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用收益的权利、但不享有处分的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产所有权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利是（ ）。A.房地产所有权B.房地产使用权C.地役权D.抵押权答案：C解析：本题考查的是房地产权益的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。P52。