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1、21年房地产估价师历年真题和解答7章21年房地产估价师历年真题和解答7章 第1章下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是( )。A.收入效应价格效应+替代效应 B.价格效应替代效应+收入效应C.替代效应收入效应+价格效应 D.替代效应收入效应价格效应答案：B解析：价格效应=替代效应+收入效应 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2，张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总
2、价140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。 股票市场价格的变动，与其他一般性商品市场价格的变动相同，大起大落不是它的基本特征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（）答案：对解析：开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时，可
3、能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。以下属于买方应缴纳税费的是( )。A、 营业税B、 城市维护建设税C、 土地增值税D、 契税答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。21年房地产估价师历年真题和
4、解答7章 第2章以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途且在开发期限内开发土地。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A2.00B7.30C8.53D9.00答案：A解析：按月计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/12）3 错误121=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/4）4 错误31=
5、268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24268.24=2.00（万元）。下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A.共有房地产B.未解决权属争议的房地产C.已出租的房地产D.被执法机关查封的房地产E.经济适用住房答案：B,D解析：本题考查的是房地产抵押的条件。选项BD不得设定抵押，所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产均不得设定抵押。土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个人B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解析：本题考查的
6、是土地增值税纳税人、征税范围。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。外商投资企业和外籍人员包括在内。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映负债及所有者权益类，右方反映资产类。（）。答案：错解析：本题考查的是资产负债表和损益表。资产负债表是根据会计恒等式的原理设计的，它的左方反映资产类，右方反映负债和所有者权益类。21年房地产估价师历年真题和解答7章 第3章 某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。A农用地B工业用地C建没用地D乡镇企业用地正确答案：C 城市房屋拆迁估价的目的是为确定
7、被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格正确答案：C与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。（）答案：错解析：统计数据的收集方法有：直接观察法、采访法和报告法。 （二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用
8、权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。正确答案：1选用成本法、收益法和比较法中任两种。 2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。 3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。 4答：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金。或评估完全产权条件的价值，然后扣除需要补交的土地使用权出让金。说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。 5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。21年房地产估价师历年真题和解答7章 第4章 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前
9、者不包含（ ）。A所得税B房地产抵押贷款还本休息额C改扩建费D房屋火灾保险费E会计上的折旧额正确答案：ABCED项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A、区域结构分心B、租买结构分析C、供求结构缝隙D、投资结构分析答案：D解析：本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。 房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入
10、为每年300元/（年末收取）。出租运营费用为每年50元/。假设折现率为5%，风险补偿为200元/，则该房地产的期房价格为（ ）元/。A3300B3324C3335D3573正确答案：C该房地产的期房价格=4000元/-（300-50）元/（1+5%）-（300-50）元/（1+5%）2200元/=3335元/ 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。A中华人民共和国城市房地产管理法自1994年7月1日起施行B1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法C2022年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立D中华人民共和国
11、行政许可法自2022年9月l 日薄西山正确答案：B某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化 C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化答案：D解析：本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。21年房地产估价师历年真题和解答7章 第5章为评估某宗房地产2022年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2
12、022年10月1日。另调查获知2022年6月1日至2022年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2022年2月1日至2022年9月1日平均每月比上月上涨2%。将该价格调整为（ ）元/m2。A. 2453.4 B.2484 C.3596.4 D.3658答案：D解析：利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A、导致房地产实际价值折损 B、增加收益现金流 C、加大投资者融资成本 D、增加市场供给 E、抑制市场投资需求答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导轉房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财
13、务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法正确答案：ABCE 下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。A警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活
14、动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能正确答案：ABD 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求正确答案：CD21年房地产估价师历年真题和解答7章 第6章 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。A下降B上升C不变D不能
15、确定正确答案：A长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。A.短期投资和长期投资 B.实物投资和金融投资 C.商品房投资和土地开发投资 D.直接投资和间接投资 E.固定资产投资与流动资产投资答案：A,B,D解析：本题考查的是投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种
16、主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。国有土地所有权由( )代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门答案：A解析：全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。土地管理法规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。” 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元
17、/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/。A48652B52174C55950D139876正确答案：B 某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（ ）万元。A8.0B8.4C9.0D10.0正确答案：B由40=5*A1/(1+5%)得出A1=8.421年房地产估价师历年真题和解答7章 第7章李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限
18、为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（ ）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29答案：B解析：复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=1220=240个月，P=30万元，A1=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3000000.5%（1+0.5%）240/（1+0.5%）240-1=2149.293（元），第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2= 1000000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=
19、1110.205（元），则从第11年开始的月还款额为A= A1- A2=2149.293-1110.205=1039.09（元）。本题考查的是一次性提前偿还本金的相关计算 。第一步：计算出等额的月供第三步：提前偿还本金之后的月还款额0.214929-0.1110210.103908（万元）设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人
20、为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1
21、月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。乙公司应承担的民事责任有（）。A.停止侵害B.消除危险C.返还财产D.赔偿损失答案：B,D解析：消除危险是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。赔偿损失是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。停止侵害，是指行为人停止其正在实施的侵害行为。返还财产，是指不法
22、侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。某房地产的土地面积2000，建筑面积8000，土地于2022年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/。建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/，2022年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2022年10月1日的总价。答案：解析：（1）建筑物重置价格
23、80003000600020001200万元（2）建筑物累计折旧额1200（12%）6/39180.92万元（3）建筑物价格1200180.921019.08万元（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A60002000/（P/A，6%，40）；再计算33年土地使用权价格PA（P/A，6%，33）（P/A，6%，33）600020006%/1（1/1.06）40/6%1（1/1.06）331134.92万元（5）该房地产的总价1019.081134.922153.99万元 某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。A25B35C40D45正确答案：B答案 B F(NPV1)220.2+180.6140.218(万元)F(NPV2)280.15+220.7+160.15=22(万元)F(NPV)=F(NPV1)(1+i)+F(NPV2)(1+i)218(1+10%)+22(1+10%)235(万元)