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1、2022房地产经纪人历年真题解析8章2022房地产经纪人历年真题解析8章 第1章关于不动产登记的生效时间，下列说法中错误的是()。A:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力B:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力C:因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠生效时发生效力D:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效答案：C解析：本题考核的知识点为不动产登记的生效时间。不
2、动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。对于环境是整个地球甚至包括太阳辐射等宇宙因素的表述是由环境的主体指向（）而言的。A、 地球B、 整个人类C、 生物D、 居住区答案：B解析：环境是相对于某一事物而言的，是指围绕着某一事物并对该事物
3、会产生某些影响的所有外界事物，即环境是指某个主体周围的情况和条件。如果这个主体是指生物，那么环境就是围绕着生物有机体周围的一切。如果这个主体是指整个人类，那么环境就是整个地球甚至包括太阳辐射等宇宙因素。某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）准备参与竞标。1.甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的（）等需求信息。A、 空置率B、 建筑面积C、 用户行业D、 企业规模答案：C,D解析：对于商业房地产调查，应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息，然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信
4、息，停车坊情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。楼宇智能化系统的组成部分不包括（）。A、办公自动化B、重构自动化C、通信自动化D、楼宇自动化答案：B解析：楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。该系统主要由通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）组成。重构性是综合布线系统的主要优点之一国家
5、征税必须通过法律形式，征税之前预先规定（ ）。A.纳税人B.征税对象C.加成D.违章处理E.税率答案：A,B,E解析：税收的固定性是指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、征税对象、税率、征税额度等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。这是税收区别于其他财政收入的重要特征。2022房地产经纪人历年真题解析8章 第2章房地产经纪行业组织的职责有（）。A.维护房地产经纪人员合法权益B.拟订并推行房地产经纪执业标准C.组织房地产经纪人员业务培训D.组织开展房地产经纪理论研究E.开展房地产经纪业务活动答案：A,B,C,D解析：房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，履行下列
6、职责：保障房地产经纪会员依法执业，维护会员合法权益。组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察。拟订并推行房地产经纪执业规范。协助行政主管部门组织实施房地产经纪人员资格考试。接受政府部门委托办理房地产经纪人员职业资格登记。开展房地产经纪业务培训，对房地产经纪人进行继续教育，推动知识更新。建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案，开展房地产经纪资信评价。进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查。调解房地产经纪人员之间在执业活动中发生的纠纷。按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分。提供房地产经纪咨询和技术服务。编辑出版房地产经纪刊物、著作，建立有关网站，开展行业
7、宣传。代表本行业开展对外交往、交流活动，参加相关国际组织。向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业。办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。在我国，商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据是（）。A、商业房地产客户登记表B、房地产经纪服务合同C、租赁合同备案D、租赁合同答案：C解析：在我国，商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承
8、租方及时办理租赁合同备案。姚某是甲房地产经纪机构的注册房地产经纪人，在执业过程中，下列属于被禁止的执业行为有()。A:姚某将注册证书借给同胞弟弟开展经纪业务B:姚某推荐同胞弟弟的房地产评估公司为委托人提供估价服务C:姚某同时在乙房地产经纪机构兼职从事经纪活动D:姚某拖延支付买方支付给卖方的购房款E:姚某将标的房地产产权方面的瑕疵告知当事人，导致交易价格下降答案：A,B,C,D解析：在我国，负责房地产经纪行业自律管理的组织是（ ）。A.房地产交易管理部门B.房地产经纪主管部门C.房地产经纪行业学（协）会D.建设（房地产）主管部门答案：C解析：房地产经纪行业组织；房地产行业组织一般指房地产经纪行业
9、学（协）会，是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织，单位性质是社团法人。房地产经纪行业组织通常由房地产经纪机构和房地产经纪人员发起设立，通过制定章程和社团登记来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。二、多项选择题（每题2分，每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）在经纪人员的日常工作中，需要进行各种案头工作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人员提供了丰富的信息化辅助工具，包括（）。A、制作类B、计算器C、发布器D、文本类E、应用类答案：A,B,C,D解析：在房地产经纪人员的日常工作中，需要进行
10、各种案头工作，如客户购房能力评估、贷款还款额计算、对外发布信息的文件（如房型图、房源视频等）制作，目前一些专业化的软件为房地产经纪人员提供了丰富的信息化辅助工具，大大方便了房地产经纪人，如某软件为房地产经纪人提供了五大类二十多种辅助工作，包括：制作类。包括视频制作、全景图制作、房源介绍制作（单页、多页）、房型图制作、网上门店制作器、地图集成等。计算器。包括购房能力评估、等额本息还款计算、提前还款计算、等额本金还款计算、个人住房公积金贷款计算、税费计算等。发布器。包括网站发布器、报纸发布器、短信发布器、邮件发布器等。文本类。包括通信录、记账本、工作日志（计划安排）、文本工具（公文秘书）、辅助决策
11、（置业顾问）等。其他。包括业务提醒、钥匙管理、聊天工具、房源搜索器等。2022房地产经纪人历年真题解析8章 第3章智能化住宅要充分体现（ ）的原则。A.适宜居住B.经济适用C.环境优美D.以人为本答案：D解析：智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则，其基本要求有：在卧室、起居室（厅）等房间设置电线、电视插座，在卧室、书房、起居室（厅）等房间应设置信息插座，要设置客对讲和住宅出入口门锁控制装置，在厨房内设置燃气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。 房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其（）。A、人员规模B、发展阶段C、资金实力D、面向的客户类
12、型 答案：D解析：房地产经纪机构经营模式的选择包括：组织结构的选择；企业规模的选择；规模化经营方式选择。其中，在组织结构的选择过程中，房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。下列选项中，（）是品牌战略中的基础部分，其质量高低决定了整个品牌战略的成败。A、品牌规划B、品牌定位C、品牌愿景D、品牌结构答案：A解析：品牌规划是对品牌愿景、品牌定位和品牌结构的研究、筹划，它是品牌战略中的基础部分，其质量高低决定了整个品牌战略的成败。共用题干Z县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用
13、权，并缴纳了土地出让金。该项目建设工期为10个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了D监理单位。依据国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为()年。A:30B:40C:50D:70答案：B解析：将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据（）不同来划分的A、征税主体B、征税对象C、税基D、税率答案：B解析：征税对象又称课税对象，是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据征税对象性质的不同，全部税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。2022房地产经纪人历年真题解析8
14、章 第4章对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法不包括（）。A、 建议业主修复缺陷B、 通知业主准备好土地使用证、室内家具清单及客户违约责任C、 留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适D、 建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨答案：B解析：对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法包括：建议业主修复缺陷，如打扫灰尘、油漆墙壁、修补裂缝渗漏、电灯更新、暗处使用玻璃补光、歪斜处摆放饰品家具等；留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适；建议业主花费适当的成本加以整修，甚至装潢，提升房屋
15、的格调；建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨；准备好赠送家具电器清单，贵重家具如不想赠送，则宜提前搬出，免生异议；通知业主准备好房地产证、室内平面图、物业管理公约及其他文件。房地产经纪人要向买卖双方讲解合同的意义，简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款，其重点条款包括（ ）等。A.保证金B.双方责任义务C.违约金D.违约条款E.付款方式答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人要向买卖双方讲解签订合同的意义，简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款。重点条款主要包括：双方责任义务；违约条款；违约金；付款方式。讲解后
16、让双方再确认合同，若无异议，经纪人即可正式填写合同。 房地产经纪执业的平等原则主要体现在（）。A、房地产经纪人员在每宗经纪业务中的佣金分成比率一律相等B、房地产经纪机构在每宗经纪业务中的佣金费率一律相等C、房地产经纪活动当事人的法律地位平等D、房地产经纪活动当事人的权利义务对等E、房地产经纪机构之间应当公平竞争 答案：C,D解析：平等原则是指在房地产经纪活动当事人，法律地位平等、权利义务对等，在充分协商达成一致的基础上，实现互利互惠的经济利益目的的。这一原则包括两方面内容：房地产经纪活动当事人的法律地位平等；房地产经纪活动当事人的权利和义务对等下列有关诚信问题存在的原因中，为出现诚信问题提供了
17、现实条件的是()。A:房地产经纪自身条件的不成熟B:行业协会没发挥其作用C:政府行政管理职责不明确，引起与行业自律管理发展方向的偏离D:供需双方之间的信息不对称答案：A解析：李某用价值89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税率为3，则（）。A、李某应缴纳契税3、15万元B、李某应缴纳契税0、48万元C、王某应缴纳契税2、67万元D、王某应缴纳契税0、48万元答案：D解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的
18、一方缴纳契税。本题中，王某应缴纳的契税=（10589）3%=0.48（万元）。2022房地产经纪人历年真题解析8章 第5章房地产经纪人接受委托后需要核查存量房的实物状况，这反映了存量房销售具有（）的特点。A、差异大B、侧重服务C、产权纠纷多D、价格浮动空间大答案：A解析：存量房销售的特点包括：房屋产权关系复杂；销售对象坐落分散；主要为现房销售；待售房屋实体差异大；价格浮动空间大；存量房销售更加侧重体验式服务。其中，差异大体现在：存量房房源遍布各个小区，每一小区的社区环境，配套设施，物业管理等都存在差别，甚至每套物业都会存在很大差别，房地产经纪人需要为每套物业“诊断”，判断物业的物理属性，核查物
19、业的产权关系。本题中，受委托后需要核查存量房的实物状况反映了存量房销售差异大的特点甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据房地产经纪执业规则，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。如果该
20、经纪业务的性质不变，张某因故放弃购买李某的住房，则无权购买李某住房的为（）。A.陈某B.甲公司C.张某的朋友D.陈某的朋友答案：A,B解析：在房地产买卖经纪服务中，委托人因故不能购买房屋，则承办该业务的房地产经纪机构及相关人员均不能购买该房屋。目前，我国约有（）的房地产经纪机构采用单店经营模式。A.1/2B.1/3C.2/8D.3/4答案：B解析：单店经营模式是指房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营，没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式，即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式，数量约占房地产经纪机构总量的三分之一。某住宅小区规划设计新颖
21、时尚，定位高档，有大量名人居住，居民张某特意在该小区确定购买了一幢住宅，这表现出张某的购买动机有（ ）。(2022年真题)A.求实动机B.求新动机C.求名动机D.求奇动机E.求同动机答案：B,C,D解析：常见的消费者购买动机有：求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品
22、的品牌、知名度、生产商等。求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、质量等。“有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交”的客户属于（ ）。(2022年真题)A.试探型客户B.引导型客户C.加强型客户D.成熟型客户答案：D解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：试探型客户，有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情；引导型客户，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大；加强型客户，有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未
23、形成购房意愿；成熟型客户，有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。2022房地产经纪人历年真题解析8章 第6章提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是（）。A.报酬B.中介费C.佣金D.劳务收入答案：C解析：经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。房地产经纪服务属于中介活动，其收取的费用称作佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。(2022、2022年真题)A.1B.2C.3D.5答案：D解析：2022年11月，建设部联
24、合国家发展改革委等7部门出台的经济适用住房管理办法（建住房2022258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。下列房地产市场周期图中，（）阶段是萧条阶段。A.ABB.BCC.CDD.BC答案：C解析：一个完整的房地产市场周期如图5-3所示，一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。图中的AB为繁荣阶段，BC为衰退阶段，CD为萧条阶段，DE为复苏阶段；最高点B称为波峰（顶峰），也是市场由盛转衰的转折点，此
25、后市场进入下降阶段；最低点D称为波谷（谷底），也是市场由衰转盛的转折点，此后市场进入上升阶段。市场从一个波峰到另一个波峰，或者从一个波谷到另一个波谷，就是一次完整的市场周期。图5-3房地产市场周期由于（ ），承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。A.出租人提高租金水平B.租赁住房的权属产生争议C.承租人找到更舒适的住房D.承租人找到了租金更低的住房E.租赁住房被司法机关依法查封导致房屋无法使用答案：B,E解析：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；租赁房屋权属有争议的；租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋
26、使用条件强制性规定情况的。下列关于房地产市场调研特点的表述中，正确的是（）。 A:调研内容具有广泛性B:调研不同阶段侧重点不同C:调研方法比较单一D:调研结果存在误差E:调研时效性要求高答案：A,B,D,E解析：2022房地产经纪人历年真题解析8章 第7章共用题干张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈
27、某与刘某约定的租赁期限尚未界满。根据以上内容，回答8690题。刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（）。A:应签订书面抵押合同B:刘某和甲、乙银行应办理变更登记C:不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权D:抵押权自抵押合同签订之日起成立答案：A,D解析：刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。在利润贡献方面老客户是新客户的（ ）倍。A.4B.5C.10D.16答案：D解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5
28、倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。而不是只顾眼前利益，做一单算一单。为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金是指（）。A、抵押价值B、保险价值C、征收价值D、计税价值答案：D解析：计税价值，又称计税价格，是指为征税目的而评估的价值或价格，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或价格、租金。个性心理特征以（ ）为核心。(2022年真题)A.能力B.性格C.气质D.经验答案：B解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出
29、来的心理特征，主要表现在性格、气质和能力三个方面，以性格为核心。房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实产权和（）。A、核实售卖目的B、核实业主身份C、核实房屋所处位置D、现场查勘答案：B解析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。2022房地产经纪人历年真题解析8章 第8章国有土地所有权由（ ）代表
30、国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门答案：A解析：土地的全民所有制；土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。土地管理法第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的，视为（）。A.定期租赁B.不定期租赁C.长期租赁D.短期租赁答案：B解析：当事人对租赁期限有约定的合同为定期租赁合同，对租赁期限没有约定的合同为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时
31、解除，但出租人解除租赁合同的，应在合理期限之前通知承租人。租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是（ ）。A.租赁用途B.租赁期限C.租金交付方式D.租金标准答案：D解析：房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，应当明确约定租金标准及支付方式。新建商品房客户营销的方式一般分为现场营销和( )。A:网络销售B:电话销售C:上门销售D:批发性销售答案：B解析：下列各项影响房地产经纪机构是否采取无店铺经营模式的关键因素是（）。A.房地产经纪机构所在地的社会经济特征B.潜在客户类型C.房产类型D.房地产经纪机构所在地的社会文化特征答案：A解析：房地产经纪机构是否采取无店铺经营模式，受多方面因素的影响，主要包括：客户类型；房地产经纪机构所在地的社会经济特征。