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1、2022房地产估价师考试试题及答案5章2022房地产估价师考试试题及答案5章 第1章 调查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成 B、评标委员会成员为五人以上单数 C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3 D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济
2、等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。账簿的基本内容包括（）。A.封面 B.扉页 C.账页 D.尾页 E.附录答案：A,B,C解析：本题考查的是看懂帐簿和会计核算形式。帐簿的基本内容包括封面、扉页和账页。关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是( )。A.商品房屋租赁合同应采用示范文本B.商品房屋租赁合同应采用书面形式C.商品房屋租赁合同应办理登记备案D.商品房屋租赁合同逐步实行网上备案答案：A解析：商品房屋租赁管理办法要求，直辖市、市、县房地产主
3、管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。 若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出的关系是（ ）。A成反方向变动B成同方向变动C价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等D没有多大关系正确答案：B当需求缺乏弹性时，价格与消费者支出成同向变动；当需求富有弹性时，价格与支出成反方向变动；C项为需求单一弹性时的表现。目前，某村集体经济组织人均耕地面积3亩，因建设现征收某村集体经济组织的耕地面积12亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。A、征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人B、该耕
4、地的土地补偿费最少为7.2万元C、该耕地的土地补偿费最高为12万元D、征收该耕地需要报A省人民政府审批答案：A解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为12/3=4（人）。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35h的，其他土地超过70h的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的
5、2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（ ）。A按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%B按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%C按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%D按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%E按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%正确答案：ACD因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
6、2022房地产估价师考试试题及答案5章 第2章相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。答案：对解析：瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，国务院建设主管部门予以注销注册。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，予以撤销注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：（1）注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准
7、予房地产估价师注册行政许可的；（2）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；（3）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；（4）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；（5）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。 我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列情形中，可以不办理出让手续的有（）。A.民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心B.林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C.私有住宅转让后改为副食品加工车间D.职工已购公有住房首次上市转让E.国有企业按国家住房制度改革政策
8、出售公有住房答案：A,B,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变可保留划拨土地使用。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。（）答案：对解析：考点:需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。控制工程造价的主要方法有（）。A.可行性研究 B.定额设计 C.价值工程 D.招标投标 E.合同管理答案：A,C,D,E解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。控制工程造价的主要方法包括：可行性研究、限额设计、价值工程、招标投标
9、、合同管理。 前期物业服务合同至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保（ ）。A财产损失保险B职业责任保险C信用保险D第三者责任保险正确答案：B2022房地产估价师考试试题及答案5章 第3章某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是（）。A.1.82% B.2.33% C.3.57% D.5.45%答案：C解析：本题考查的
10、是财务内部收益率。根据公式（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+16）=（1+12）（1+Rd），可算出Rd=3.57。根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括()。A.价值相对指标 B.结构相对指标 C.强度相对指标 D.动态相对指标 E.时期相对指标答案：B,C,D解析：动态相对指标是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B解析：是房地产估价机构资质等级。专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中
11、专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参见教材P154.与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长答案：A,C,D解析： 本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。 一般中长期贷款都选用（ ）。A名义利率B实际利率C固定利率D浮动利率正确答案：D答案：D。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些；但是，借贷双方承担的利
12、率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。在颗粒污染物中，（）是悬浮于空中的小液态粒子。A.粉尘 B.烟尘 C.尘粒 D.雾尘答案：D解析：本题考查的是大气污染物及其危害。雾尘是悬浮于空中的小液态粒子，如水雾、酸雾、碱雾、油雾等。 商品房交付使用时，有关最低保修期限规定中正确的是（ ）。A地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修B地面空鼓开裂、大面积起砂6个月C供热、供冷设备和系统1个采暖期或供冷期D灯具、电器开关2个月E屋面防水2年正确答案：AC 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷
13、款成数由50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元A2500B3000C3500D4000正确答案：B2022房地产估价师考试试题及答案5章 第4章在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（）A用地性质B容积率C人口容量D用地面积E建筑形式答案：A,B,D解析：控制性详细规划的控制体系中，规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。CE 两项属于指导性指标。 建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（ ）。A总包合
14、同B包工包料合同C计量估价合同D包工不包料合同正确答案：C某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入增加，当边际产量为0 时，达到最大值的是（）。A总产量B平均产量C总利润D平均利润答案：A解析：当劳动要素的投入增加到一定量时，边际产量将达到最大值。此前，边际产量曲线的斜率为正，边际产量递增；超过此点，边际产量曲线的斜率变为负，边际产量递减；而在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凹转为向下凹的拐点。当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。如图1 所示（TP 为总产量；AP 为平均产量；MP 为边
15、际产量）。房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设计答案：B,D解析：本题考查的是投资机会选择和决策分析。AC属于投资机会选择阶段，不属于投资决策分析阶段。投资机会选择阶段包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作；投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三个部分。E规划设计属于前期，不属于决策阶段。参见教材P6566。某居住项目规划建筑面积为25000，含土地费用在内的开发成本为9000万元，开发费用为3750万元，销售均价为7500元，则该项目的销售利润率为（）。A、32%B、38.97%C、4
16、4.08%D、26.98%答案：A解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入，销售利润=销售收入-总开发成本=750025000/10000-（9000+3750）=6000（万元），销售利润率=60000/（750025000/10000）=32%。10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离答案：B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。人民法院在裁定设定抵押的被执行
17、人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。A.1B.3C.6D.12答案：C解析：根据最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。六个月宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利
18、。（ ）正确答案：从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。2022房地产估价师考试试题及答案5章 第5章运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A正常B较低C平均D较高答案：B解析：谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。理
19、解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价；如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 关于安置李某的说法，正确的为（ ）。A应由拆迁人负责安置B应由刘某负责安置C如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住正确答案：BCD下列税收中，按
20、年计算、分期缴纳的是（）。A.契税 B.土地增值税 C.城镇土地使用税 D.个人所得税答案：C解析：本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额=（2.4+0.22
21、+602%）/（60-40）=19.1%。P201。常用的不确定性决策方法有（）。A.小中取大法 B.期望值法 C.大中取大法 D.最大可能法 E.最小最大后悔值法答案：A,C,E解析： 本题考查的是决策的方法。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集
22、体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。( )，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A、 2022年1月1日B、 2022年1月1日C、 2022年12月1日D、 2022年12月1日答案：D解析：某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（）。A、公司上市B、企业清算C、司法鉴定D、房屋征收E、在建工程抵押答案：A,B,C解析：考点:不应承接估价业务的情形。一级资质，都能做，无限制；二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算；三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定；暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。