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1、小小区物业业管理方方案 一、投标标函 第二章：小区物物业概况况； 第三章：小区物物业管理理服务方方案 第一节：小区环环境管理理 第二节：小区卫卫生绿化化管理 第三节：小区的的安全保保卫管理理 第四节：设施的的维修管管理 第五节：小区的的文化建建设 第六节：其他物物业服务务项目 第四章：小区管管理组织织结构图图 第五章：人员配配备 ； 第五章：金费收收支预算算； 一、投 标 函函 致：小区区业主委委员会： 根据贵区区日前发发布的招招标公告告，现决决定参加加“小区区物业管管理”项目的的竞标，并并作出如如下法律律承诺： 1、严格格遵守中中华人民民共和国国合同法法和物物业管理理条例等等法律法法规的一一
2、切规定定，履行行相关义义务。 2、受法法定代表表人 授授权 全全权处理理与本次次投标项项目有关关的事务务。 3、投标标文件的的内容真真实可*。如果果中标，本本投标文文件即成成为中标标合同必必然的附附属法律律文件。 4、同意意提供招招标人所所要求的的其他资资料。 5、招标标人无义义务必须须接受或或有权拒拒绝我们们的投标标。 6、所有有有关本本次投标标的联络络请函、电下列列地址： 地址： 邮编电电话： 传真 法定代表表人（签签字或盖盖章）： 投标人全全称： （投标标单位公公章） 年 月 日 第二章 小区物物业概况况 小小区住宅宅部分面面积约为为210000平平方米，共共4栋2252套套单元房房；公
3、共共部分面面积约为为10000平方方米，有有一个自自行车棚棚和一个个值 班班室。楼楼楼之间间独立成成为封闭闭小院，与与周边围围墙组成成一个封封闭式的的小区，由由一个大大门出入入。小区区原由青青城物业业公司托托管，后后由业主主委员会会 负责责日常卫卫生等部部分物业业服务工工作。 第三章 小区物物业管理理服务方方案 根据小区区的实际际情况，并并贯彻物物业公司司“尽心服服务，超超值服务务”的服务务宗旨，我我公司拟拟将物业业服务重重点放在在环境管管理、卫卫生 绿绿化、.安全保保卫.设设施维修修.文化化建设五五个方面面。 第一节 环境管管理维护规划划的严肃肃性，定定期进行行检查维维修，禁禁止乱凿凿洞，乱
4、乱开门窗窗的破坏坏行为，禁禁止个别别业主随随意改动动房屋结结构或乱乱搭建行行为，保保证业主主的 居居住安全全。我公公司将严严格按照照国家有有关的装装修规定定制定符符合小区区实际情情况的管管理制度度，保证证住宅楼楼的结构构不被破破坏，从从根本上上使小区区不动 产保值值增值。 第二节 卫生绿绿化管理理 小区的卫卫生环境境和绿化化环境是是体现小小区面貌貌的重要要因素，为为搞好小小区的卫卫生和绿绿化，我我公司将将严格按按照ISSO90001质质量标准准的 要要求，规规范作业业。我们们要树立立全员保保洁意识识，制定定严格的的保洁制制度、工工作标准准和奖惩惩措施，并并层层落落实。目目标管理理达到：一日三三
5、清扫，垃垃 圾日日日清，严严格控制制二次污污染。具具体实施施方案如如下： 一、每栋栋住宅楼楼后添置置两只垃垃圾桶 二、配备备两名保保洁人员员，负责责小区的的环境卫卫生： （一）公公共卫生生： 1、路面面净、花花坛净、绿地净净、无杂杂草枯叶叶； 2、垃圾圾桶保持持光亮、无锈渍渍、无污污迹； 3、各明明沟沟盖盖无积尘尘、无锈锈迹，站站立侧目目可清晰晰见字。 （二）室室内卫生生： 1、楼道道净、玻玻璃净、楼梯扶扶手净 2、定期期清扫、保洁； （三）绿绿化环境境： 1、保护护：在草草坪上树树立温馨馨提示标标牌，防防止花草草人为伤伤害； 2、养护护：定期期浇水、修剪花花草树木木，营造造优雅、温馨的的花园
6、式式居住环环境； （四）装装潢垃圾圾： 会同业主主委员会会制定室室内装潢潢管理制制度，室室内装潢潢有可能能影响建建筑物的的结构，减减少建筑筑物寿命命，并且且在装潢潢中出现现大量的的建筑垃垃圾， 影响环环境，对对于室内内装潢必必须要有有严格的的规定，这这关系到到各业主主的切身身利益，也也是物业业管理公公司义不不容辞的的责任。 （五）张张贴警示示牌，倡倡导文明明新风。 第三节 小区的的安全保保卫 小区住户户以科大大、省教教院教师师为主，文文化层次次较高，素素质较好好，故安安全保卫卫工作除除消防安安全外，我我们将以以“人防为为主，技技防为辅辅”的方式式 重点点对外安安全的保保卫，具具体做到到以下几几
7、点： （一）整整体排查查，清除除消防安安全隐患患； 我们将按按国家消消防标准准对各住住宅楼的的消防设设施进行行排查，配配齐所需需的消防防器材，培培训消防防员，消消除消防防隐患。 （二）实实行封闭闭式管理理， 224小时时保安值值班、巡巡逻，保保障住户户安全； 我们将南南北两个个铁门按按实际情情况定时时开关,以中间间的大门门为主出出入口，保保安尽快快熟悉住住户，对对进出的的外来人人员，严严格实行行登记制制度，禁禁止 无无关人员员入内，大大力加强强夜间巡巡查力度度，保障障业主人人身、财财产安全全。 （三） 报警电电话，为为随时处处理紧急急情况做做好准备备。 “急住户户之所急急，想住住户之所所想”，
8、设立立报警电电话，对对于突发发的各种种事件，制制定突发发事件应应急处理理程序，保保证突发发事件的的及时解解决。 第四节 设施的的维修管管理 小区的公公共设施施，极大大地方便便了住户户生活。为解决决住户的的后顾之之忧，我我们将做做到以下下几点： （一） 对于公公共设施施进行全全面检查查； 在正式接接管小区区时我们们将对公公共设施施进行检检查、登登记，对对于损坏坏的公共共设施进进行修理理，如11号、22号楼的的部分防防盗门，公公共的照照明灯等等。 （二）配配备专业业水电工工，制定定合理价价格，设设立保修修电话，保保证及时时维修服服务。 我们将和和业主委委员会按按国家的的相关维维修规定定，对于于住户
9、水水、电等等维修项项目制定定合理的的收费标标准，配配备专业业水电工工，在小小区管理理处设立立一部 便民热热线，在在住户提提出维修修要求时时，及时时完成维维修工作作。 维修管理理的目标标达到： 1、244小时受受理报修修，一般般情况下下10分分钟内维维修人员员到场，维维修及时时率1000%。紧急情情况随叫叫随到，确确因特殊殊情况不不能及时时到场处处 理的的，应向向保修人人说明情情况，做做好解释释工作，并并尽快安安排处理理。维修修结束后后，将地地面清理理干净，物物品归位位，经用用户签字字确认方方可离去去。维 修满意意率1000%。 2、定期期对公共共照明设设备系统统进行巡巡查，及及时更换换损坏的的
10、灯器具具。公共共照明完完好率998%以以上。 第五节 小区文文化建设设 为各业主主创造和和谐、友友爱、健健康的生生活氛围围是我们们追求的的另一个个重要的的目标，由由于小区区住户文文化素质质较高，完完全可以以利用现现有资源源 做到到以下几几点： (一） 建立老老年活动动室 住户中有有不少是是老年人人，应该该为老年年人创造造一个能能和外界界沟通交交流的好好环境，这这样既给给老年人人带来了了欢乐，也也让其子子女少了了一份担担心。 （二）用用小区文文化资源源组织文文艺社团团 小区住户户多为教教师，物物业公司司和业主主委员会会共同邀邀请具有有一定文文艺功底底的住户户，成立立文艺社社团，在在空闲时时间组织
11、织诸如舞舞蹈，书书法，歌歌咏活 动，相相互学习习，相互互交流，增增进邻里里了解，全全面提高高小区精精神风貌貌。 第六节 其他物物业项目目的管理理 此外，还还有其他他的一些些物业项项目的管管理，如如自行车车、轿车车的停放放管理，宽宽带网接接入、水水电费的的收取等等，我们们将本着着为住户户着想、便利住住户 的的宗旨和和业主委委员会共共同协商商，从而而使业区区内所有有的工作作都能有有条不紊紊的开展展。 第四章 小区管管理组织织结构图图 （3人）（2人人）（11人）（11人） 第五章：人员配配备 一、 管管理处经经理（11名）针针对小区区实际情情况制定定工作计计划，费费用收缴缴工作 二、 管管理员（1
12、1名）绿绿化养护护、监督督各项工工作的开开展情况况，执行行主任安安排的具具体事务务。 三、 保保洁人员员(2名名)负责责小区卫卫生； 四、 保保安人员员（3名名）负责责小区安安全，224小时时巡逻； 五、 水水电维修修工（11名）公公共设施施维护，水水电维修修。 第六章费费用核算算 一、 人人员工资资 1、 管管理区主主任：11人X 8000元/月月8000元 2、 管管理员： 1人人 X 7500元/月月7550元 3、 保保洁： 2人 X 5500元元/月10000元 4、 保保安： 3人XX 6000元/月118000元 5、 水水电维修修工：11人X 6500元/月月6550元 二、
13、垃垃圾清运运费：22车/日日X 110元/车X330日6000元 三、 公公共用电电：3000元/月 四、 每每月水损损：3000元/月 五、 日日常维护护保养费费、保洁洁材料费费：5000元/月 六、 固固定资产产折旧（220000元按33年）：56元元/月 合计每月月共需费费用：667566元/月月 按小区为为210000平平方米计计算合00.322元/每每平方米米某小区物物业管理理方案（上上）第一章 前言“”小区区，位于于“国家44A级旅旅游度假假区”位位于，与大大海近在在咫尺。小区总总建筑面面积200万多平平方米，由由多层低低密度住住宅、特特色点式式楼和纯纯版式小小高层组组成。小小区内
14、设设有大型型超市、大型酒酒店以及及商办服服务区等等，其中中公寓面面积；商商铺面积积；地地下停车车场；地地上停车车场；车车库个。房房屋配套套设施齐齐全：暖暖气、燃燃气、通通讯、电电视、宽宽带系统统。小区区设备设设施先进进，设有有电视监监控，周周界防范范，电子子巡更，楼楼宇对讲讲系统，背背景音乐乐，远程程抄表系系统等，让让您感到到方便、舒适、安全。 高档的小小区应该该有高档档的物业业管理服服务来体体现小区区的价值值，从而而确保小小区保值值、增值值。公公司是具具有物业业管理二二级资质质的股份份制企业业。公司司专业从从事住宅宅小区、写字楼楼、商场场等物业业项目的的管理工工作。现现已管理理物业面面积达多
15、万。其中中涉及智智能化写写字楼、综合商商厦、花花园别墅墅、住宅宅小区等等。我们们的企业业精神是是“银滩物物业，勇勇争第一一”。我公司将将利用我我们“天时、地利、人和”的得天天独厚的的管理优优势，以以及公司司先进的的管理模模式，丰丰富的管管理经验验，专业业化的管管理队伍伍，使小小区更增增魅力，更更上档次次。通过过全方位位的服务务，提高高小区的的知名度度，使真真正达到到增值保保值的目目的，为为业主营营造一个个方便、快捷、温馨、舒适的的居住环环境。我我公司服服务宗旨旨是以人人为本、规范管管理、追追求创新新、至诚诚服务。追求目目标：以以公司经经营为主主导，寓寓管理于于服务之之中，为为业户推推出完善善的
16、管理理服务，为为企业打打造物业业品牌。第二章 物业管管理要点点 运用用持续发发展的战战略，确确保物业业的保值值与增值值； 人性性化的管管理方针针为业户户铺架沟沟通的桥桥梁，增增进了解解与信任任，以诚诚信为本本提高管管理服务务的信誉誉； 结合合物业实实际情况况，导入入切合实实际的管管理理念念，以高高效率的的管理降降低成本本，全心心全意为为业户服服务； 采用用PDCCA循环环整改的的方法，不不断提高高物业管管理水平平；管理处采采用的管管理体制制是：企企业化、专业化化、一体体化。管管理思想想是：安安全第一一，不断断满足业业户日益益增长的的对服务务的需求求，打造造物业管管理精品品。最终终达到经经济效益
17、益、社会会效益、环境效效益的统统一。在实际服服务管理理中，公公司将抓抓住以下下三个重重点： 1、 完完善服务务、诚信信待人。物业管理理是以服服务为主主的行业业，为此此我们将将在今后后的服务务工作中中，充分分体现我我们的服服务宗旨旨和追求求目标，奉奉行“以人为为本，业业户至上上”的原则则和服务务周到的的服务理理念，为为业户提提供全方方位、高高品质的的优质服服务，并并将日常常服务紧紧密融合合于管理理之中，与与业户建建立良好好的服务务关系。同时以以走访沟沟通的方方式及时时了解业业户的意意见与需需求，在在不断完完善的过过程中真真正为业业户创造造安心、舒心、称心的的生活和和工作环环境。2、环境境管理责责
18、任到人人小区的环环境管理理极为重重要，如如何为业业户创造造一个良良好的环环境，是是我们非非常重视视的问题题。多年年的管理理经验告告诉我们们，保洁洁工作责责任到人人，督导导检查、培训落落实到位位，才能能充分发发挥每个个人的才才能，使使其认真真地做好好每天的的工作，树树立环保保意识，从从而保证证小区的的环境卫卫生状况况达到最最佳，为为小区增增加一道道清洁、卫生、亮丽的的风景线线。3、安全全、消防防真抓实实干为确保业业户的生生命、财财产的安安全，我我们主张张以切合合实际的的人员防防范为主主，紧密密联系职职能部门门，齐抓抓共管，使使所辖物物业在长长年平安安的条件件下为业业户服务务。在日日常管理理中，制
19、制定与之之相适应应的应急急处理安安全操作作程序，在在发生特特殊事件件时尽量量将损失失降低到到最小程程度。公司本着着服务第第一，以以人为本本，在管管理中导导入ISSO90001质质量管理理体系、ISOO140001环环境管理理体系。运用现现代的科科技手段段及管理理方法来来管理与与服务，最最终实现现社会效效益、环环境效益益、经济济效益的的统一。公司将通通过良好好的物业业管理，使使“”保保值、增增值，真真正为业业户营造造一个方方便、温温馨、舒舒适的生生活和工工作环境境。一、公司司追求目目标： 房屋屋建筑的的完好率率达到998以以上； 报修修及时率率达到1100； 清洁洁管理无无盲点； 设备备设施完完
20、好率达达到988以上上； 小区区路灯完完好率达达到1000； 管理理区域内内不发生生重大安安全与火火灾责任任事故； 有效效投诉处处理率1100； 服务务满意率率达955以上上； 绿化化完好率率达到998以以上； 道路路完好率率达到998； 各类类管理人人员岗前前岗中培培训1000； 无服服务安全全事故发发生。二、主要要措施 完善善各项管管理制度度和管理理规定； 所管管辖区卫卫生无死死角，绿绿地存活活茂盛； 治安安良好，环环境清洁洁，辅助助设备及及建筑良良好； 管理理人员及及服务人人员上岗岗要佩带带标志，规规范制服服，设立立立岗、巡岗、监控岗岗，并明明确岗位位职责及及考核标标准； 建立立各种资资
21、料档案案、报修修、养护护记录； 各种种收费项项目、标标准公开开，合理理收费； 制定定大、中中修年度度计划，并并负责实实施； 制定定并组织织员工培培训计划划的实施施； 结合合创优评评比标准准，进一一步提高高物业管管理水平平。遵循服务务第一，业业户至上上，依法法经营，务务实奋进进的企业业宗旨，弘弘扬银滩滩物业，勇勇争第一一的企业业精神，以以优质文文明的服服务，为为业户创创造美丽丽温馨的的家园。三、组织织运行机机制：1、 建建立监督督机制；2、 建建立信息息反馈及及处理机机制；3、 制制定工作作流程、各项管管理服务务项目的的长远计计划和短短期计划划；4、 管管理人员员的培训训管理；5、 增增强服务务
22、意识，量量化管理理及标准准运作；6、 企企业内部部岗位责责任制、管理维维护运作作制度及及标准、管理人人员考核核制度及及标准。四、物业业管理制制度1、 管管理处经经理职责责；2、 管管理人员员岗位职职责；3、 作作业人员员岗位职职责；4、 员员工培训训；5、 管管理处运运作管理理工作规规程；6、 人人事管理理及员工工培训、考核制制度；五、管理理处运作作管理规规程1、 内内部运作作管理办办法2、 小小区秩序序管理；3、 清清洁管理理；4、 绿绿化管理理；5、 消消防弱电电设备设设施管理理；6、 供供配电设设备管理理；7、 给给排水设设备管理理；8、 共共用设施施和共用用场地管管理；9、 安安全操作
23、作规程；10、 特约服服务管理理规定。（以上各各种规定定及制度度略）第三章 拟采用用的管理理模式一、 物物业管理理架构物业管理理服务，要要求有一一个高效效率及科科学的组组织架构构，使人人力、物物力、财财力得到到合理的的配置，以以要求达达到降低低管理成成本、提提供优质质服务的的目的。本物业管管理处按按“直线制制”设置管管理架构构。公司司设立办办公室、保洁部部、设备备维修部部、绿化化部、秩秩序管理理部、接接待部等等部门。其优点点是集指指挥和职职能于一一身，命命令统一一，责权权分明，指指挥及时时，既能能满足本本物业管管理的要要求，又又能为将将来业务务的发展展留下充充足的空空间。1、 办办公室（1）
24、负责人人力资源源管理，招招聘人员员，开展展员工培培训工作作，为其其它部门门储备人人才。（2） 负责收收集、整整理和保保存物业业管理公公司筹备备、建立立和发展展的资料料及人事事档案管管理。（3） 负责内内部运行行工作的的综合协协调。（4） 负责对对外承办办、接待待工作，物物业管理理市场营营销和招招投标。（5） 总经理理指派的的其它工工作。2、 保保洁部（1） 负责管管辖区域域内的清清扫工作作以及单单元楼道道、栏杆杆的保洁洁。（2） 负责小小区内的的垃圾清清运工作作。（3） 上级领领导交办办的其它它工作。3、 设设备维修修部（1） 负责物物业全部部公共设设备、设设施的运运行管理理，保证证设备正正常
25、运转转。（2） 负责物物业机电电设备的的日常维维修保养养工作。（3） 制定长长期和日日常的维维修保养养计划并并付诸实实施。（4） 上级领领导指派派的其它它工作。4、 绿绿化部（1） 负责小小区花草草树木的的浇水、培土、施肥、除病虫虫害、修修剪工作作。（2） 负责小小区内的的园景设设施的养养护工作作。（3） 上级领领导指派派的其它它工作。5、 秩秩序管理理部（1） 负责物物业的防防火、防防盗、防防破坏和和警卫工工作。（2） 建立健健全、制制定物业业的各项项安全规规章制度度。（3） 负责小小区的日日常巡视视工作以以及车辆辆停放管管理。（4） 负责小小区应急急处理的的抢救工工作。（5） 上级领领导交
26、办办的其它它工作。6、 接接待部（1） 负责日日常业户户来访接接待工作作。（2） 负责业业户档案案的建立立和管理理工作。（3） 负责业业主的投投诉和咨咨询，并并提供帮帮助。（4） 配合办办公室开开展员工工培训工工作。（5） 上级领领导指派派的其它它工作。二、 物物业管理理岗位编编制及管管理架构构物物业管理理有限公公司物业管理理办公室室业户接待待主管 设备维维修主管管 保洁洁主管 绿化主主管 秩秩序管理理主管业户接待待员 设设备维修修工 保保洁员 绿化工工秩序管理理员备注：根根据小区区概况，以以上岗位位编制 人。其其中，绿绿化主管管、保洁洁主管由由一人兼兼职。岗岗位编制制原则上上不设闲闲岗、不不
27、留闲人人，一人人多岗，精精简高效效。第四章 物业管管理人员员培训一、 新新员工上上岗培训训根据物业业管理思思想，为为打造物物业管理理精品，对对新员工工上岗进进行工作作培训。1、 新新员工上上岗培训训期为1180天天。2、 培培训内容容包括：物业管管理概述述，小区区物业管管理流程程，物业业管理服服务理念念，专业业服务技技能与技技巧、投投诉、应应急工作作处理程程序，军军事化训训练等。二、 在在岗员工工循环培培训1、 通通过实际际工作中中所产生生的问题题，不定定期地安安排当事事人（指指员工）参参加班后后的专题题培训。2、 每每位在岗岗员工每每月参加加公司组组织的工工作指引引培训。组织员员工座谈谈会，
28、交交流事件件处理技技巧及与与业户沟沟通的经经验。3、 上上岗循环环培训的的考核办办法。在实际工工作当中中，业户户的投诉诉率和员员工违章章的行为为是评价价员工工工作的基基础。并并通过理理论与实实践考核核，淘汰汰不合格格的员工工，达到到优化管管理的目目的。某小区物物业管理理方案（二二）第五章 物业管管理工作作岗位职职责一、 物物业经理理岗位职职责1、 全全面负责责对所管管辖的物物业实施施一体化化综合管管理，贯贯彻执行行ISOO90001质量量体系及及ISOO140001环环境管理理体系，完完成年度度管理目目标和经经济指标标。2、 制制定管理理处年度度、月度度工作计计划并组组织实施施，业务务上接受受
29、上级领领导的指指导和监监督。3、 负负责检查查、监督督各项制制度的执执行情况况。4、 合合理调配配人员，协协调各岗岗位的分分工协作作，责任任到人，同同时关心心员工的的生活，确确保管理理处员工工有良好好的精神神面貌和和积极的的工作态态度。5、 负负责所管管辖物业业的装修修审批，协协调违章章和投诉诉的处理理工作，落落实安全全、防火火工作。6、 协协调本部部门与各各方面的的关系，便便于开展展各项工工作。7、 认认真完成成管理处处其它工工作职责责内容和和公司安安排或委委托的其其它工作作任务。二、业户户接待岗岗位职责责1、 负负责小区区业户接接待工作作，做到到仪表端端庄、态态度和蔼蔼，热情情大方，反反应
30、敏捷捷，处事事稳健。2、 负负责为业业户办理理入住手手续，装装修手续续，非公公共性服服务手续续，建立立业户档档案。3、 负负责管理理费、维维修资金金及其它它费用的的催缴、收缴工工作。4、 负负责接待待及处理理业户咨咨询、来来访、投投诉工作作，并定定期进行行回访工工作。 5、 走走访业户户，征求求和收集集业户对对管理与与服务方方面的意意见。6、 保保持与业业户的联联系和相相互沟通通，做好好日常接接待工作作。7、 协协助管理理处经理理做好其其它工作作。三、保洁洁服务岗岗位职责责1、 严严格遵守守公司各各项管理理制度和和操作规规程。2、 负负责本辖辖区的卫卫生清扫扫工作。3、 负负责本辖辖区内的的公
31、共设设施的清清洁工作作。4、 负负责公司司及管理理处业户户的服务务工作。5、 负负责小区区内的垃垃圾收集集及清运运工作。6、 完完成领导导交办的的其它工工作。四、绿化化服务岗岗位职责责1、 负负责小区区内苗木木的移栽栽和修剪剪。2、 负负责小区区内花草草树木的的养护和和管理。3、 对对花草树树木定期期进行浇浇水、施施肥、除除草、修修剪，防防止病虫虫害的发发生。4、 熟熟悉园林林机械的的操作使使用步骤骤，并对对机械进进行简单单的维修修保养。5、 负负责对绿绿化修剪剪场地的的清理、清洁。6、 认认真完成成领导交交办的其其它工作作。五、秩序序管理员员岗位职职责1、 服服从领导导，听从从指挥，以以军人
32、的的风度处处事。2、 负负责本辖辖区内的的车辆进进出、停停放管理理。3、 负负责本辖辖区的人人员进出出管理。4、 负负责小区区的安全全、防火火、防盗盗、防破破坏的防防范工作作。5、 负负责小区区应急处处理的抢抢救工作作。6、 完完成领导导交办的的其它工工作。六、设备备维修工工岗位职职责1、 定定期清洁洁所管理理的设备备和设备备房，确确保设备备设施、设备机机房的整整洁。2、 严严格遵守守操作规规程，防防止安全全事故发发生。3、 发发生突发发情况，应应迅速赶赶往现场场，及时时采取应应急措施施，保证证设施、设备的的正常、完好。4、 定定期对设设施、设设备进行行全面巡巡视、检检查，发发现问题题及时处处
33、理。5、 负负责业户户的日常常报修工工作，并并做到工工完料清清。6、 认认真完成成领导交交办的其其它工作作任务。第六章 各项专专业管理理工作方方案一、业户户入住通过有效效的管理理，使入入住工作作规范，为为业户入入住提供供方便，保保证入住住工作正正常有序序。同时时做好入入住资料料的收集集、归档档。1. 管管理处在在业户入入住前准准备好以以下文件件，此项项工作由由管理处处经理负负责组织织落实。1.1房房屋验收收表1.2住住宅使用用公约1.3业业主手册册1.4装装潢管理理办法1.5装装潢管理理协议1.6业业主入住住手续流流转单1.7代代办服务务委托书书1.8保保管钥匙匙委托书书1.9保保管钥匙匙承诺
34、书书1.100钥匙签签收表1.111业主信信息表1.122入住资资料签收收表1.133入住须须知2. 入入住发放放文件业户入住住时以下下文件由由业户接接待负责责发放并并请业户户签收。2.1入入住须知知2.2业业主手册册2.3住住宅使用用公约2.4装装修管理理协议3.入住住记录管理处在在受理业业户入住住时由业业户接待待和陪同同验房人人员做好好以下记记录。3.1业业户登记记。3.2验验房签收收记录。3.3入入住资料料签收记记录。3.4领领取钥匙匙签收记记录。3.5委委托代办办服务记记录。3.6业业主信息息登记表表。3.7入入住收费费记录。4入住工工作方式式4.1入入住程序序4.1.1业户户办妥售售
35、房手续续后到管管理处办办理入住住手续。4.1.2管理理处接待待人员审审核业户户入住住通知书书、业业主入住住手续流流转单及及售房单单位要求求的相关关资料。4.1.3管理理处接待待人员审审核资料料无误后后按入住住收费项项目开具具票据并并收费。4.1.4管理理处接待待人员介介绍小区区管理服服务情况况，与业业户签订订住宅宅使用公公约、装修修管理协协议。4.1.5管理理处接待待人员向向业户发发放入住住文件并并请业户户签收。4.1.6管理理处接待待人员登登记业户户委托的的代办服服务项目目。4.1.7管理理处接待待人员陪陪同业户户验房，抄抄水、电电表底数数，业户户验房合合格后办办理收房房、钥匙匙交付签签收手
36、续续。填写写房屋屋验收单单，验验收不合合格限期期整改。4.2入入住流程程图售房合同同 否5 收费费管理5.1 管理处处按照物物业管理理委托合合同的内内容向业业户收取取物业管管理费、有偿服服务费；向开发发商收取取空房管管理费。5.2 物业收收费项目目、标准准应上墙墙公布。5.3 业户管管理人员员应做好好费用的的日清月月结、解解缴与妥妥善保管管工作。5.4管管理处每每月制作作费用收收缴月报报表，由由管理处处经理审审核。5.5 对逾期期不交纳纳费用的的业户，管管理处经经理应及及时组织织力量催催缴。5.6 对无故故逾期不不交纳费费用的业业户，管管理处应应依据住住宅使用用公约或或有关规规定处理理。二、业
37、户户装修管管理1装修管管理流程程1.1业业户向管管理处提提出装潢潢申请，携携带装修修图纸，施施工单位位资质证证书及施施工人员员的身份份证复印印件到各各管理处处填写住住宅装修修申请表表与施施工人员员登记表表，签签署装装修管理理协议。1.2管管理处经经理协同同秩序管管理人员员向业主主和施工工队介绍绍小区管管理规定定。1.3管管理处在在接受装装修申请请后，经经管理处处审批合合格后，方方可施工工。1.4在在办妥以以上手续续后，接接待人员员办理施施工人员员临时出出入证。由施工工人员负负责人持持施工人人员身份份证或暂暂住证及及照片，到到管理处处办理施施工人员员临时出出入证，填填写施工工人员登登记表，并并缴
38、纳施施工人员员出入证证工本费费10元元/张。1.5现现场跟踪踪：秩序序管理人人员必须须每天到到装修户户施工现现场跟踪踪视察，了了解施工工情况并并做好记记录，必必要时请请设备人人员同往往。1.6装装修完毕毕后，经经管理处处验收后后，在装装修申请请表上填填写装修修验收情情况，并并签名。1.7在在跟踪时时，如发发现有违违章和妨妨碍公共共行为，应应及时采采取措施施进行整整改，必必要时填填写整整改通知知单、现场拍拍照等，以以备留用用与归档档。1.8违违章处理理办法，对对违反装装修规定定者将依依有关条条例采取取如下措措施：1.8.1批评评、规劝劝1.8.2责令令停工整整改1.8.3报业业主委员员会、前前期
39、管理理发展商商、或政政府有关关部门。1.9对对于材料料进出、施工人人员办证证、施工工工具的的管理：业主的装装修材料料搬运出出小区时时，必须须由业主主亲自到到管理处处办理出出门证，签签字认可可，否则则任何人人一律不不准把材材料带出出小区。办理临临时施工工人员出出入证和和工具出出小区手手续必须须由业主主或施工工负责人人来管理理处办理理，其它它人不得得办理。1.100管理处处经理每每月不定定期抽查查4次装装修管理理情况。装修管理理流程图图2.装修修管理规规定2.1装装修申请请程序：2.1.1业主主办完所所有入住住手续并并仔细阅阅读装装修管理理办法。2.1.2业主主携带装装修图纸纸、施工工单位资资质证
40、书书到管理理处填写写住宅宅装修申申请表签签署装装修管理理协议；施工单单位填写写施工工人员登登记表。2.1.3管理理处审验验业主、施工单单位装修修资料时时，如发发现有不不合理处处应立即即告知业业主、施施工单位位对方案案进行修修改，直直至修改改合格后后，方准准予施工工单位办办理施工工管理手手续，开开始施工工，发放放施工许许可证。2.1.4施工工单位负负责人带带好施工工人员身身份证或或暂住证证到管理理处办理理施工管管理手续续，交纳纳出入证证工本费费，领取取施工人人员出入入证。2.1.5为避避免有违违政府和和有损自自己和邻邻居利益益，为保保证住宅宅小区的的完整、安全、安静、整洁，维维护全体体业主的的共
41、同利利益，促促进物业业的保值值升值。在装修修过程中中，请您您在装修修前仔细细地阅读读有关规规定。2.2装装修前2.2.1住户户应明确确，您只只能对自自己名下下住宅的的自用部部位进行行必要的的装修（户户门之内内的四壁壁、地面面、顶面面）,不不要对室室外公用用部位、走道进进行任何何的改、移、加加、拆类类施工。2.2.2装修修禁止行行为：2.2.2.11拆改原原房屋的的承重墙墙。2.2.2.22改变房房屋及配配套设施施的使用用功能。2.2.2.33随意封封闭阳台台。2.2.2.44以安装装防盗门门为由，私私自占用用楼道公公用部位位及占用用公用管管道间。2.2.2.55在预留留或指定定以外的的位置安安
42、装空调调机、衣衣架与排排放冷凝凝水。2.2.2.66在外墙墙、门外外搭建、加建、悬挂任任何建筑筑物及晾晾衣架。2.2.2.77 大量量使用易易燃装修修材料。2.2.2.88随意改改变或移移动电话话、电视视、对讲讲、煤气气、水管管、电线线管等设设施。2.2.3填写写装修修申请表表、施施工人员员登记表表并将将装修图图纸、施施工单位位资质证证书一并并交物业业公司各各管理处处审验批批准。签签订装修修管理协协议、安安全责任任书及办办理其它它相关手手续。2.3装装修施工工中2.3.1随时时接受物物业公司司管理处处工作人人员上门门检查、监督、核实，是是否严格格按照装装修图纸纸要求施施工，检检查施工工人员是是
43、否办理理了临时时滞留证证手续。2.3.2业主主应自行行随时督督查施工工人员在在为您装装修时，是是否将装装修材料料以次充充好，工工艺简单单粗糙，质质量能否否保证可可靠。2.3.3装修修施工应应于每天天8:000时18:00时时之间进进行，晚晚间188:000次日上上午8:00（包包括节假假日、双双休日）不不得进行行有噪音音的施工工。某小区物物业管理理方案（三三）三、 日日常服务务与联系系管理处的的日常服服务与联联系是物物业管理理服务最最基本的的一项日日常工作作。物业业管理的的宗旨是是为业户户提供服服务，物物业公司司通过有有效的服服务来保保证业户户的需求求树立企企业的形形象。管理处经经理负责责日常
44、服服务与联联系工作作，对管管理处业业户接待待的服务务质量进进行检查查、指导导。1.日常常服务与与联系的的内容1.1 日常服服务内容容1.1.1维修修保养服服务；1.1.2绿化化养护服服务；1.1.3治安安消防服服务；1.1.4环境境卫生管管理服务务；1.1.5停车车管理服服务；1.1.6特约约服务；1.2日日常联系系内容1.2.1 小小区中设设置业户户联系箱箱，每天天定时开开箱；1.2.2 设设立投诉诉电话接接受业户户的投诉诉；1.2.3 及及时回访访业户征征询意见见。2. 日日常服务务与联系系的质量量控制2.1业业户人员员应多途途径与业业户保持持沟通，经经常走访访业户听听取意见见，满足足合理
45、要要求，及及时提供供各类服服务。2.2每每半年至至少开展展一次公公益性活活动，事事先做好好可行性性调研，报报计划并并做好策策划，事事后要分分析小结结，使该该项工作作不断改改进提高高。2.3业业户接待待要做好好清洁、绿化、停车工工作巡检检，保证证服务质质量。3.日常常服务与与联系的的质量要要求质量要求求以物物业管理理条例为为依据，以以威海市市物业行行业服务务规范为为依据，严严格按各各项服务务的管理理制度及及标准进进行操作作，做到到业户评评议满意意率900%以上上；业户户投诉率率万分之之五以下下；投诉诉处理率率1000%。四、业户户档案管管理管理处建建立业户户权籍档档案时，应应将业户户的个人人资料、报修记记录、服服务记录录等一并并归档。1.管理理处负责责建立业业户档案案，业户户档案一一户一档档。2.业户户档案的的管理办办法按公公司档案案要求操操作。3.物业业管理处处经理负负责业户户档案的的收集、整理、归档、利用。4.管理理处在每每月5日日