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1、22年房地产估价师考试历年真题精选6章22年房地产估价师考试历年真题精选6章 第1章 在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金正确答案：ABCD为了公共利益的需要，可以做出国有土地上房屋征收决定的情形有( )。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。2022 年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保
2、障性安居工程。已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A、 65.4B、 81.8C、 87.2D、 109.0答案：A解析：知识点 路线价法 职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收
3、益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。A10%B1127%C1418%D2255%正确答案：D22年房地产估价师考试历年真题精选6章 第2章估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。(2
4、022真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：期限短，一般都在一年以内；面额固定，起点高；利率比同期限的定期存款高；不记名，可自由转让；不能提前提取现金。 理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值
5、来表示变动程度的大小D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同正确答案：C需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。 下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是()。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等正确答案：D房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。因为：1.房地产量大面广，其他财产相对较少。房地产的存
6、量和增量都很大。2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。3.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。 城镇住房制度改革的四项基本原则是在城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段提出的。（ ）正确答案：该政策是在1991年11月提出的，属全面推进和配套改革阶段。22年房地产估价师考试历年真题精选6章 第3章对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）答案：错解析：本题
7、考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。P21。 国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括（ ）。A公债B国库券C商业票据D政府对外担保正确答案：C有时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。（）答案：对解析：考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。有
8、时根据土地的“生熟”程度，将土地粗略分为生地、毛地和熟地三类。建筑排水系统的组成部分通常包括( )。A.卫生器具B.排水管道C.消防设施D.分区分压设施E.中水道设施答案：A,B解析：排水系统通常由下列部分组成：(1)卫生器具。(2)排水管道。 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。A避强定位方式B产品差别化方式C对抗性定位方式D重新定位方式正确答案：D22年房地产估价师考试历年真题精选6章 第4章某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2 万元，最高可被处以（ ）万元罚款。A.1B.2C.3D.6答案：C解析：本题考
9、查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师管理办法第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。某城市对某高速公路的投资行为属于下列（）投资类型。A.居住物业投资 B.商用物业投资 C.工业物业投资 D.特殊物业投资答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站
10、、码头、高速公路、桥梁、隧道等。某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A该房地产的收益价格为136.73万元B该房地产的收益价格为143.89万元C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D该房地产的合理经营期限为15年E该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：该房地产的合理经营期限n=28/2+1=15（年）。根据收益法中净收益按一定数额递减的公式计算该房地产的收益价格，V=（A/Yb/Y2）11/（1+Y）n+b/Yn/（
11、1+Y）n=（28/8%2/8%2）11/（1+8%）15+2/8%15/（1+8%）15=143.89（万元）。净收益乘数是房地产的价格除以未来第一年的净收益所得的倍数，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。 物业管理的准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A、概率抽样 B、随机抽样 C、估计抽样 D、定额抽样答案：A解析：本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方
12、法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。22年房地产估价师考试历年真题精选6章 第5章就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）答案：对解析：本题考查的是价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。我国不动产物权的公示方式采取( )方式。A.占有 B.登记 C.交付 D.备案答案：B解析：一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法；动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。 功能定位的目的，是为市场体共有较高性能的产品。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房产税的纳税人，表述错误的是（）。A.凡是中
13、国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B.产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人 C.产权出典的，以出典人为纳税人 D.产权所有人.承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人答案：C解析：本题考查的是房产税。产权出典的，以承典人为纳税人。 当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。（ ）正确答案：当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。22年房地产估价师考试历年真题精选6章 第6章 13在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应
14、在（ ）万元之间。A60-100B64-80C64-100D80-100正确答案：C下列可以认定是闲置土地的有（）。A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地 B.中止开发建设满一年的建设用地 C.超过规定动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地 D.已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地 E.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3，中止开发建设满一年的国有建设用地答案：A,D,E解析：本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十
15、五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。 （ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A总效用B边际效用C总效用率D边际效用率正确答案：B土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，土地所有权的性质和土地用途将改变。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2,预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时 价值为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670答案：A解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（1+ 5%）1.5/（1+12%）1.5=7261.84（万元）。参见教材P323。