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1、珠江新城城住宅、商商铺、写写字楼市市场分析析一、珠江江新城概概况3（一）总总体概况况3（二）土土地利用用现状及及特征331、西区区A、E、I区32、中轴轴线区BB、F、J区43、东11区C、G、K区44、东22区D、H、L区55、东33区M、N区5（三）各各项配套套设施现现状51、文化化教育设设施配套套52、金融融配套553、饮食食配套664、商业业配套66（四）交交通组织织现状及及规划661、交通通现状662、交通通规划66（五）大大型建筑筑工程771、广州州图书馆馆新馆772、广东东省博物物馆新馆馆83、广州州市第二二少年宫宫84、广州州歌剧院院85、电视视观光塔塔86、双子子塔9（六）S
2、SWOTT分析91、优势势分析（S）92、劣势势分析（W）93、机会会分析（O）94、威胁胁分析（T）9二、住宅宅市场分分析100（一）供供应量分分析1001、已售售住宅项项目1002、在售售住宅项项目1113、潜在在供应住住宅项目目11（二）住住宅产品品及价格格特征分分析1221、住宅宅使用用用地现状状122、住宅宅开发情情况1333、住宅宅产品分分析1334、住宅宅价格分分析1555、住宅宅二手市市场现状状及前景景分析116（三）竞竞争区域域比较分分析1771、天河河北板块块172、东风风东板块块183、滨江江东板块块19三、珠江江新城商商铺市场场分析223（一）商商铺概况况23（二）分分
3、布特点点23（三）商商铺类型型及经营营特点分分析2331、专业业市场2232、裙楼楼商场225（四）商商铺面积积及租售售价格分分析2771、裙楼楼商场2272、专业业市场228（五）裙裙楼商场场经营定定位建议议30（六）投投资风险险提示330（七）前前景展望望31四、珠江江新城写写字楼市市场分析析34（一）写写字楼供供应量分分析3441、20004年年前珠江江新城竣竣工写字字楼项目目342、20005年年珠江新新城竣工工写字楼楼项目3353、20006-20007年年竣工的的写字楼楼项目3374、初步步预计220088年-20010年年竣工的的写字楼楼项目339（二）写写字楼产产品特征征分析4
4、41（三）价价格特征征分析445（四）客客户群分分析455（五）竞竞争区域域比较分分析4771、天河河北-体育中中心商务务区4772、琶洲洲商务区50二零零五五年七月月一、珠江江新城概概况（一）总总体概况况珠江江新城，位位于天河河区西部部，广州州新城市市中轴线线上，东东起华南南大道，西西至广州州大道，南南临珠江江，北达达黄埔大大道。总总规划用用地面积积6.444平方方公里，核核心地区区约1平平方公里里，商建建面积约约4500万平方方米，规规划将容容纳177-188万居住住人口，提提供近330万个个就业岗岗位。珠江江新城规规划中是是21世世纪广州州市中心心商务区区的重要要组成部部分，具具体的功功
5、能定位位为：作作为广州州市211世纪城城市中心心商务区区硬核的的一个重重要组成成部分，将将发展成成为集国国际金融融、贸易易、商业业、文娱娱、外事事、行政政和居住住等城市市一级功功能设施施区，推推动国际际文化交交流与合合作的基基地。珠江新城城建成后后以冼村村路为界界，分东东、西两两区，东东区以居居住为主主，西区区以商务务办公为为主，两两区以珠珠江滨水水绿化带带和东西西向商业业活动轴轴线贯通通。在广广州城市市中轴线线和珠江江新城景景观轴的的交汇处处，规划划拟建多多个标志志性建筑筑，如广广州歌剧剧院、博博物馆、图图书馆、青青少年宫宫等重要要公共设设施，中中轴线广广场群、海海心沙市市民广场场等。（二）
6、土土地利用用现状及及特征珠江江新城总总规划用用地面积积6.444平方方公里，城城市主次次干道将将珠江新新城划分分为144个街区区。规划划功能区区由西到到东主要要有以下下几个：西区、中中轴线区区、东11区、东东2区和和东3区区。1、西区区A、EE、I区区A区区以商务务办公为为主。该该区目前前土地开开发进度度较慢，投投入使用用的仅有有广东省省检察院院、广州州市检察察院和美美居中心心；在建建项目也也很少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。E区区为商住住区。该该区开发发较早，几几块居住住用地已已有商住住楼建成成并入住住，如丽丽晶华庭庭、南天天广场
7、、漾漾晴居、星星汇园和和双城国国际，建建成在售售的也有有星汇国国际大厦厦和华普普广场。另另外，广广州海关关新业务务技术综综合楼和和1100千伏花花穗变电电站工程程仍在建建当中。I区区为商务务办公与与商住综综合区。该该区配套套较齐全全，空置置地块不不多。建建成已入入住的住住宅包括括名门大大厦、新新大厦、远远洋明珠珠大厦、浩浩瀚华轩轩和碧海海湾，在在售的也也有星辰辰大厦和和保利香香槟花园园；而写写字楼则则大部分分处于建建设当中中，包括括保利大大厦、发发展中心心大厦、南南方电力力调度通通信大楼楼、广州州国税大大厦和广广州信合合大厦。此此外，广广东检验验检疫大大厦、国国门酒店店和恒福福中学珠珠江新城城
8、校区都都已投入入使用，广广州市房房地产交交易中心心也已进进驻浩瀚瀚华轩的的裙楼写写字楼办办公。2、中轴轴线区BB、F、JJ区B区区为入口口广场与与金融办办公区。该该区位于于珠江新新城新城城市中轴轴线入口口，有较较大面积积的绿化化用地，其其余用地地大多未未开发。投投入使用用的仅有有珠江新新城广场场，在建建的仅有有富力的的写字楼楼项目富富力盈隆隆大厦，而而珠江新新城金融融业务楼楼也处于于停工状状态。F区区为商贸贸办公区区与中央央广场。该该区用地地较少，除除绿化外外皆为商商务金融融办公用用地。除除美居中中心投入入使用外外，富力力君悦大大酒店、广广东全球球通大厦厦和珠江江金穗大大厦都在在建设当当中，其
9、其余用地地还未开开发。J区区为商务务办公区区与文化化广场。该该区以商商务和文文化设施施用地为为主，多多个项目目在如火火如荼地地建设当当中，其其中包括括珠江新新城七大大地标中中的四个个-广广州市第第二少年年宫、广广州图书书馆新馆馆、广州州歌剧院院和广东东省博物物馆新馆馆。在建建的还包包括富力力中心大大厦和合合景大厦厦两个写写字楼项项目和富富力丽思思卡尔顿顿酒店，其其余还有有美居中中心的临临时建筑筑和少量量空地。3、东11区C、GG、K区区皆为为自然村村庄与村村留商住住用地。CC区现为为冼村的的村镇用用地。GG区有几几块中海海地产的的地块，暂暂时仍未未开发，在在建的有有一个冼冼村商住住楼项目目。其
10、余余还包括括一些食食肆，美美居建材材中心、车车展中心心和装饰饰材料中中心的用用地。KK区一半半的用地地现时为为猎德村村的村镇镇用地，住住宅项目目利雅湾湾已建成成入住，此此外利雅雅湾南区区和中海海地产的的几个地地块正准准备动工工。4、东22区D、HH、L区区D区区为商务务办公与与商住综综合区。该该区现时时主要为为专业市市场的集集中地，包包括有晶晶都汽车车城、南南兴装饰饰材料城城、金天天马石材材街、金金天马家家私广场场和广东东国际名名车城专专业市场场，也有有少部分分的住宅宅区，如如石牌村村回建房房、华骏骏花园、君君怡大厦厦和汇豪豪大厦。写写字楼仅仅有勤建建商务大大厦在售售，住宅宅有合景景太富和和中
11、海地地产两个个项目在在动工之之中。H区区为别墅墅区与珠珠江公园园。该区区地块较较少，除除珠江新新城别墅墅和珠江江公园外外，剩下下都是比比较小的的地块，有有个天河河石东甲甲子村复复建房的的项目在在建。L区区为商住住用地。该该区已建建成三个个大型住住宅小区区，包括括金碧华华府、凯凯旋新世世界和新新城海滨滨花园，大大部分已已入住，还还有一个个力迅的的大型住住宅项目目-上上筑也在在建当中中。此外外还有部部分猎德德村的村村镇建设设用地。5、东33区M、NN区M区区为文化化娱乐综综合区与与赛马场场。该区区除已改改变为汽汽车城的的赛马场场外，还还未见任任何文化化娱乐的的味道。已已有住宅宅包括天天骏花园园、跑
12、马马地花园园和骏逸逸苑，在在售住宅宅有新推推的马赛赛国际公公寓，而而写字楼楼项目就就有富力力科迅大大厦和联联通新时时空广场场在建。其其他仍有有不少面面积的空空地和谭谭村的村村镇用地地。N区区为商住住与酒店店区。猎猎德污水水处理厂厂占据该该区的几几乎一半半用地，住住宅仅有有已建成成入住的的南国花花园，其其余大部部分为空空地。（三）各各项配套套设施现现状1、文化化教育设设施配套套广州州市恒福福中学（珠珠江新城城校区）、南南国花园园中学、天天河第一一中心小小学、南南国花园园小学、猎猎德小学学、红线线女艺术术中心等等。2、金融融配套中国国工商银银行、中中信银行行、招商商银行、深深圳发展展银行、上上海浦
13、东东银行、中中国建设设银行等等。3、饮食食配套丽晶晶明珠酒酒店、春春都酒店店、稻香香园酒店店、广州州船餐厅厅、海涛涛酒店、六六合茶香香米食府府、恒生生渔港；星汇园园餐厅、汕汕尾渔港港、茂澳澳渔港、头头啖汤等等。4、商业业配套珠江江新城广广场；美美居装饰饰材料中中心、南南兴装饰饰材料城城；美居居车展中中心、广广东国际际名车城城、名车车市场、晶晶都汽车车城、赛赛马场汽汽车城；金天马马家私广广场等。（四）交交通组织织现状及及规划1、交通通现状开发发至今，珠珠江新城城已完成成2条城城市景观观道路-临江江大道和和珠江大大道，22条交通通主干道道-花花城大道道和猎德德路，还还有300余条次次干道及及小区内
14、内道路的的建设，完完成道路路面积1160万万平方米米。路网网虽然较较为完善善，但公公共交通通配套仍仍相对缺缺乏。目目前途径径珠江新新城的公公交线路路只有77条，包包括633、1338、1194、1195、1197、2230、2293和和旅游22号，线线网布局局简单，接接驳区域域较少，不不少已入入住珠江江新城的的买家和和在其办办公的人人士也明明显感觉觉到交通通不便。而而且珠江江新城现现存有较较多的断头路路，打打通将会会牵涉较较多的拆拆迁问题题。交通通问题仍仍然是影影响珠江江新城整整体发展展的瓶颈颈。2、交通通规划地铁铁三号线线和五号号线的建建成将会会对缓解解珠江新新城的交交通起到到巨大的的作用。
15、地地铁三号号线为南南北走向向，在珠珠江新城城有花城城大道一一个站点点，目前前在紧张张施工当当中，预预计20005年年底将会会开通首首段广州州东站至至客村。五五号线为为东西走走向，在在珠江新新城有珠珠江新城城、猎德德和赛马马场三个个站，并并在珠江江新城站站与地铁铁三号线线换乘，这这将均衡衡辐射珠珠江新城城的东西西部，使使交通问问题得到到大为缓缓解。地面面交通路路网设计计也正在在完善。目目前珠江江新城的的布局和和路网骨骨架规划划在实施施过程中中，将根根据各具具体项目目、地块块规划和和设计进进行深化化和完善善。未来来将在珠珠江新城城内建设设多个对对外出口口：花花城大道道出口正正在建设设沿广州州大道双
16、双方向的的车行隧隧道，规规划控制制了东西西向接寺寺右新马马路的跨跨线桥，交交通分流流后，地地面的左左转交通通压力将将会大大大减少；广州大大桥北桥桥头预留留了接临临江大道道和连通通沿江路路的立交交工程，可可通过此此处与东东山区直直接连接接。将将建设猎猎德大桥桥、天河河东路系系统工程程，这将将是穿过过珠江新新城南北北向的主主要交通通通道。过江后后与海珠珠区连通通，并通通过石榴榴岗路和和新光快快速路直直接到达达番禺区或或新规划划的快捷捷路南段段的新蟯蟯南路。一直延延伸至广广园东路路和粤垦垦路，通通过广园园东快速速路可分分流大量量车辆。目目前该项项目已由由广州市市政园林林局负责责委托设设计单位位进行前
17、前期方案案设计。结合地地铁五号号线建设设，同步步实施花花城大道道东沿线线工程，接接上快捷捷路组成成部分的的科韵路路，规划划考虑了了设置进进出华南南路匝道道的控制制条件；正在做做前期方方案设计计的临江江大道东东沿线，将将进一步步提高珠珠江新城城东西向向的通行行能力。此外外，珠江江新城中中部的兴兴盛路将将兴建一一条步行行街，西西连接珠珠江大道道东路，东东连接珠珠江公园园西门。加加上位于于金穗路路和华夏夏路交叉叉路口的的8号人人行隧道道和位于于马场路路和花城城大道交交叉路口口的188号人行行隧道，和和打通断头路路都是是近期珠珠江新城城交通建建设的重重点。（五）大大型建筑筑工程包括括广州歌歌剧院、广广
18、州图书书馆、广广东省博博物馆、广广州市第第二少年年宫、双双子塔（分分东塔和和西塔）和和电视观观光塔在在内的七七大标志志性建筑筑将在广州亚亚运年20110年前前建成，目目前该七七大地标标均已动动工建设设或即将将奠基。1、广州州图书馆馆新馆选址址J2-6地块块，占地地面积由由原先的的1.55万平方方米增加加到2.1万平平方米，估估算总投投资8.4亿元元，设计计藏书4400万万册。目目前已进进入方案案评审的的紧张阶阶段，预预计20005年年底开工工，20007年年建成，将将成为一一个集学学习阅读读、信息息交流、文文化休闲闲等功能能为一体体的信息息化、网网络化、智智能化、现现代化、安安全环保保的、具具
19、有鲜明明时代风风格和岭岭南人文文蕴涵图图书馆。2、广东东省博物物馆新馆馆选址址J5地地块，总总建筑面面积6万万平方米米，预计计投资99亿元。2004年12月12日正式启动建设，预计2007年7月建成。 在新馆的规划中，文物库房将物库、包括书画库、陶瓷库、铜器库、钱币库、木雕库、玉器杂项库、出土文物库、近现代文物库、民俗文物库、石刻库、矿物化石库、自然标本库、寄存文物库房、临时周转库房。面积约2万多平方米的陈列与展览区主要分为历史、自然和艺术3部分。专家预计广东省博物馆新馆建成后年参观人数可达100万人次。3、广州州市第二二少年宫宫选址址J1-7地块块，总建建筑面积积459917平平方米。200
20、04年55月311日开始始动工，已于2005年六一建成并投入使用。按照设计方案，第二少年宫共有大小课室约140多间。其中培训项目的外语、电脑、美术、舞蹈等大小教室约90个，大型展览厅，收藏馆，乐器、合唱、舞蹈排练厅7个，国际交流中心会议室7个。还设置了一个功能先进的演艺中心，约能容纳700人。整座少年宫可同时容纳2万名少年儿童培训和活动。4、广州州歌剧院院选址址J4地地块，总总建筑面面积约44.6万万平方米米，设118000个座位位，40000平平方米的的前厅及及休息厅厅，25500平平方米的的多功能能厅和775000平方米米可容纳纳约2550辆车车的地下下停车库库等。广广州歌剧剧院在2200
21、55年1月月18日日正式破破土动工工，预计计20007年建建成，其其工程总总造价约约10亿亿元。5、电视视观光塔塔位于于珠江南南岸，占占地面积积约177.9万万平方米米，总建建筑面积积约4.68万万平方米米，项目目总投资资约155.8亿亿元。目目前已选选中三个个优胜投投标方案案。据悉悉，观光光塔周边边地区城城市设计计范围用用地面积积56万万多平方方米。用用地范围围内包括括拟建的的观光塔塔、绿化化休闲广广场、广广电中心心以及规规划的赤赤岗塔公公园、公公共设施施等用地地。6、双子子塔双双塔位位于珠江江新城的的J区，是是规划中中的两座座超高层层物业。双双塔周边边地区城城市设计计范围总总面积为为115
22、55222.944平方米米。其中中，西塔塔是近期期将启动动的重点点项目，现现已开展展设计方方案国际际邀请竞竞赛。其其基地面面积3110855平方米米（包括括城市绿绿化广场场面积885311平方米米），建建筑控制制高度（建建议值）是是33003990米。据据悉，西西塔内330%的的主楼将将建成超超五星级级酒店、660%的的主楼建建成高档档写字楼楼。东塔塔规划将将随后展展开。（六）SSWOTT分析1、优势势分析（SS）广州州重点规规划发展展区域，靠靠近市中中心区和和天河中中心区；路网较较为完善善，绿化化率高，且且有临江江的景观观优势；已有多多个政府府部门和和国内外外企业抢抢先进驻驻办公，商商务气氛
23、氛渐浓。2、劣势势分析（WW）公共共交通配配套相对对缺乏，各各项生活活配套暂暂未完善善；且有有较大面面积的城城中村用用地，成成为区域域房地产产发展的的一大制制约。3、机会会分析（OO）地铁铁三号线线和五号号线均在在此设站站，建成成后将对对区域内内外的交交通状况况大为缓缓解；多多个写字字楼、酒酒店及地地标建筑筑正在动动工，未未来将极极大的提提高区域域商务及及文化氛氛围。4、威胁胁分析（TT）发展展成熟的的天河中中心区和和土地供供应充足足的琶洲洲都对珠珠江新城城产生竞竞争威胁胁。二、住宅宅市场分分析（一）供供应量分分析1、已售售住宅项项目项目名称称所处地块块位置住宅建筑筑面积（）住宅供应应套数备注
24、汇豪大厦厦D8-223594422882栋299层君怡大厦厦D8-223390082492栋300层金骏大厦厦D8-22986881201栋166层安骏大厦厦D8-221765502001栋288层丽晶华庭庭E1-225059944722栋300层漾晴居E1-443323343842栋333层星汇园E2-11、E2-21583350150008栋333层南天广场场E5-335569905723栋333层双城国际际E5-44146224336公寓1栋栋26层名门大厦厦I1-114153364061栋322层1栋344层新大厦I1-553618802202栋299层远洋明珠珠I1-66311114
25、2602栋255层皓瀚华轩轩I3-551705561281栋244层金碧华府府L590833085613栋新城海滨滨花园L9-55、L9-6、L14414799421066612栋骏逸苑M4-443443306809栋9层层南国花园园N4-11、N4-217999781244412栋总计9889926898112、在售售住宅项项目项目名称称所处地块块位置住宅建筑筑面积（）住宅供应应套数备注星汇国际际E1-11128337252公寓1栋栋28层保利香槟槟花园I3-11、I3-2、I3-37205526173栋分别别12、22、28层马赛国际际公寓M3-11约100003栋333层碧海湾I7-55
26、6693374464栋288层利雅湾K310311778442栋299层3栋311层凯旋新世世界L4、LL817911281070020栋天骏花园园M1-333640002962栋311层星辰大厦厦I2-442379912382栋200层总计4094433289443、潜在在供应住住宅项目目项目名称称所处地块块位置规模现状备注合景太富富珠江公公园项目目D7-44、D7-7占地2万万打地基规划建高高层住宅宅中海珠江江公园项项目D7-55、D7-6占地2万万打地基施工紧紧张进行行中富力爱丁丁堡国际际公寓I5-11占地58800在建地地上部分分施工紧紧张进行行中力迅上筑筑L9-11、L9-2、L9-
27、3、L9-4占地2.7万已建出地地面数层层6栋高层层、2栋小高高层中海项目目K2占地3.3万在打地地基施工紧紧张进行行中珠江江新城早早期住宅宅用途土土地开发发得比较较多，并并有相当当部分已已建成入入住。珠珠江新城城发展至至今，共共推出住住宅楼盘盘超过220个，住住宅总建建筑面积积接近1140万万平方米米，总套套数也接接近1220000套单位位，由于于不少发发展商预预测楼盘盘未来的的升值潜潜力，推推货速度度会减慢慢，且时时有保留留部分单单位待售售。目前前区域内内仍在发发售的住住宅楼盘盘有8个个，从销销售情况况来看，短短期内难难以完全全被市场场消化。目前前正在动动工的也也有几个个发展商商的大型型住
28、宅项项目，未未来一年年内会陆陆续推出出市场，为为珠江新新城带来来充足的的住宅供供应。从从项目分分布情况况来看，未未来住宅宅供应将将主要集集中在珠珠江新城城东区，而而东区地地块较大大，也有有不少发发展商一一并拿下下相连的的地块，因因此东区区住宅基基本上为为大型项项目，其其市场吸吸纳程度度仍主要要取决于于东区周周边配套套的完善善情况。现时时珠江新新城住宅宅用地的的开发率率已超过过50，而政政府手中中的最后后一块住住宅用地地也在近近期以高高价拍出出，从长长远来看看，该区区的住宅宅项目将将会不断断减少。（二）住住宅产品品及价格格特征分分析1、住宅宅使用用用地现状状珠江江新城按按规划共共有3000多块块
29、规划用用地，其其中住宅宅用地约约占总规规划用地地的300%，主主要集中中在珠江江新城的的中部和和东部。此此外还须须说明的的是，在在珠江新新城内还还有冼村村、猎德德村和谭谭村三个个城中村村。珠江江新城住住宅用地地现已全全部拍出出，今后后只有商商务用地地供应。3月8日，政府手中最后一幅珠江新城的住宅用地I1-2地块拍出，此用地面积为5264.68平方米，容积率为8，规划建筑面积42117.44平方米，最低交易价为11800万元，增价幅度每次100万元。经过10多轮竞价，珠江新城I1-2地块以高出底价2300万元被蓝色康园的开发商广州保税区瑞丰实业有限公司夺得，折合楼面地价每平米3348元。至此，政
30、府在珠江新城已无住宅用地。珠江新城自1992年决定开发以来，现已历时13年，前面近十年时间由于市政配套等基础设施缺乏等众所周知的原因，商业氛围一直没有形成，大多商务项目都处于观望状态，没有动工，导致了商务未动，住宅先行的局面。发展商大多对住宅用地虎视眈眈，拿下后就会进入开发，加上当时政府土地供应政策的原因，导致现在这种土地供应现状。2、住宅宅开发情情况已开开发完的的住宅楼楼盘有南南国花园园、华骏骏花园、丽丽晶华庭庭、南天天广场、名名门大厦厦、跑马马地花园园、誉城城苑、南南国花园园、汇豪豪大厦、君君怡大厦厦、安骏骏大厦、骏骏逸苑、远远洋明珠珠、皓瀚瀚华轩、漾漾晴居、金金碧华府府、新城城海滨花花园
31、、跑跑马地花花园等。现在在售（包包括尾货货单位）或或在建的的住宅楼楼盘有碧碧海湾、凯凯旋新世世界、天天骏花园园、星汇汇园、珠珠江新城城别墅、利利雅湾、星星辰大厦厦、马赛赛国际公公寓、保保利香槟槟花园、新新城雅居居花园、珠珠江新城城商住楼楼（D77-2）、商商住楼（DD7-66）、冼冼村村民民商住楼楼（G22-1）、天河石东甲子村复建房（H3-1）等。3、住宅宅产品分分析珠江江新城从从19992年决决定开发发以来，现现已历时时十多年年，由于于众所周周知的原原因，出出现了规规划的CCBD却却是住宅宅先行的的局面。如如深入比比较分析析，我们们可以发发现，如如以20003年年作为分分界线，220033
32、年前珠珠江新城城可以说说是商务务办公氛氛围最初初时期，除除了政府府自用的的办公楼楼之外，没没有一栋栋落成的的商务写写字楼，珠珠江新城城板块只只是住宅宅在作支支撑，现现在售完完的楼盘盘大多是是那时开开发的。由由于市政政配套跟跟不上，商商业氛围围能否形形成对住住宅产品品的开发发具有相相当影响响，因此此我们分分析住宅宅产品也也就以开开发完楼楼盘和在在售楼盘盘的单位位套数作作为样本本量来进进行分析析：住宅产品品户型分分析分析析珠江新新城的产产品我们们可以发发现，现现在已售售完的楼楼盘产品品较为单单一，呈呈现两头头轻，中中间重的的形态。在在早期开开发时，由由于此时时天河已已逐渐成成为新的的城市中中心，天
33、天河北也也成为取取代环市市路的新新的商务务中心，而而珠江新新城离天天河北仅仅一步之之遥，因因此谁都都不怀疑疑这是一一块居住住宝地。但但各方面面因素的的不确定定性及相相关配套套的不完完善性，导导致住宅宅开发以以自住型型为主，投投资户型型较少的的状况。由由于此时时的配套套不好，买买家多以以看好此此地的成成功人士士为主，交交通和生生活配套套不行，但但有车便便无所谓谓，因为为天河北北近在咫咫尺。所所以买家家多选择择三房或或四房为为主，其其中四房房占了一一半以上上，而三三房也近近三成，如如再加上上选择二二房的买买家，三三者合计计就超过过八成，由由此可见见其它户户型产品品的比重重是较小小，户型型也较为为单
34、一。对比现在在售的楼楼盘的户户型，我我们可以以发现，现现在在售售楼盘产产品呈多多样化，分分布也更更为合理理。由于于从20003年年下半年年开始，受受政府利利好带动动，珠江江新城商商务写字字楼全面面启动，当当年更有有十多栋栋商务写写字楼动动工，并并且第一一栋在售售的写字字楼发售售也取得得了相当当好的销销售业绩绩，CBBD初现现雏形。这这也直接接拉动了了住宅产产品的多多元化，虽虽然还是是以自住住的三房房和四房房为主，但但自住产产品更为为多元化化，四房房三厅、五五房三厅厅和六房房二厅等等超大户户型日渐渐增多；随着商商务氛围围渐浓，导导致公寓寓市场急急剧上升升，占了了统计套套数的二二成以上上，如双双城
35、国际际、马赛赛国际公公寓和星星汇国际际等都有有大量的的公寓产产品。珠江新城城已售或或在售楼楼盘户型型分析表表住宅产品品面积分分析在分分析珠江江新城住住宅楼盘盘单位面面积时，我我们可以以发现，已已售完楼楼盘的单单位面积积呈现明明显的以以大户型型为主，中中小户型型较少的的特点。其其中以1120-1500平方米米这个区区间为最最多，而而1500平方米米以上单单位也占占较大比比重，两两者合计计有近七七成比重重。而880平方方米以下下单位比比重合计计不到77%，由由此可见见，这个个阶段主主要是有有实力的的成功人人士或二二次以上上置业者者为主的的面积段段，而首首次置业业面积段段明显较较少。此此外由于于商务
36、氛氛围不足足，投资资户型明明显不足足，只占占了极轻轻的比重重。而从从现在在在售的住住宅楼盘盘来看，随随着珠江江新城商商务办公公开始有有形成的的趋势，各各项配套套也比以以往更为为完善，因因此在售售的单位位面积也也随之发发生了较较大的变变化，特特别是配配合商务务办公的的60平平方米以以下的单单身公寓寓有了极极大的增增长，达达到统计计比例的的二成半半，而大大户型面面积段分分布也更更趋多元元化，其其中又以以1500平方米米以上为为最多，而而60-80平平方米这这个区间间却比以以往更小小。珠江新城城已售或或在售楼楼盘单位位面积分分析表4、住宅宅价格分分析珠江江新城作作为广州州新规划划的CBBD，其其前景
37、是是非常光光明的。所所以精明明的投资资者和置置业者都都把眼睛睛盯在这这里，而而开发商商在拿到到住宅用用地后，也也都悉数数将楼盘盘打造成成一个个个精品楼楼盘，使使得珠江江新城成成为广州州楼价最高高的板块块。特别别是当前前住宅用用地开发发日渐稀稀少，商商务写字字楼开发发大兴土土木之时时，住宅宅就显得得更为珍珍贵，甚甚至有住住宅价格格与写字字楼价格格平起平平坐的趋趋势。现在在在售的的住宅楼楼盘，位位于珠江江新城西西部的楼楼盘，受受珠江新新城西部部商务氛氛围形成成快的影影响，住住宅楼盘盘的均价价也比东东部高，现现西部在在售楼盘盘都在990000元/平平方米左左右，如如保利香香槟、星星汇国际际公寓等等。
38、而我我们再看看看西部部现在售售的写字字楼，如如华普广广场、星星汇国际际等，其其均价也也只在885000-90000元元/平方方米。珠珠江新城城中部是是住宅用用地最多多的区域域，但现现在售的的楼盘并并不多，但但价格都都不菲，如如新城海海滨花园园北向单单位目前前均价880000多元/平方米米，南向向单位价价格已高高达1.2万元元/平方方米，凯凯旋新世世界的售售价也攀攀升到885000-1330000元/平平方米，珠珠江别墅墅4088平方米米的单位位价格竟竟高达112888万元。而而珠江新新城东部部则由于于发展较较慢，住住宅价格格较西部部就显得得稍低一一些，一一般都在在70000元/平方米米左右，而
39、而新城雅雅居由于于在污水水处理厂厂旁边，均均价都低低于50000元元/平方方米。此外外，珠江江新城楼楼盘本来来就定位位为豪宅宅，而如如有江景景的话，价价格就更更加不菲菲了，都都超过万万元/平平方米，如如利雅湾湾南向江江景单位位均价一一万多元元/平方方米，碧碧海湾更更是达到到了1330000元/平平方米，而而凯旋新新世界一一线江景景单位到到时做好好估计会会远远超超过1330000元/平平方米。5、住宅宅二手市场场现状及及前景分分析经过过10多多年的开开发，已已建成220多个个楼盘的的珠江新新城已经经形成一一定的居居住氛围围，从居居住环境境来看，珠珠江新城城大片的的绿化、宽宽阔的马马路和开开阔的江
40、江景等条条件都略略胜于同同为豪宅宅区的天天河北和和滨江东东一带。优优越的环环境越来来越吸引引不少事事业有成成的人士士前往置置业，由由此珠江江新城的的二手交交易也不不断兴旺旺。二手手交易的的热闹吸吸引了不不少大小小中介进进驻，在在市房管管局交易易中心所所在的皓皓瀚华轩轩前就集集中了将将近100家的二二手中介介公司，形形成珠江江新城有有特色的的地产一一条街。虽然然现在珠珠江新城城仍有几几个楼盘盘在售，一一手单位位仍有一一定存量量，但是是对二手手市场的的影响却却不大。因因为一手手货源除除了短期期内还未未交楼的的单位，就就是早期期楼盘的的尾货单单位，楼楼层和座座向都未未必理想想，相反反在二手手市场还还
41、能找到到投资者者以较低低价买入入不错的的单位，选选择机会会比买一一手还要要多。目前前珠江新新城的房房地产市市场是一一、二手手齐头并并进，交交易量齐齐头并进进，成交交价格也也不相上上下。购购买珠江江新城二二手住宅宅的客户户大部分分用于自自住，以以生意人人及企业业高层管管理人员员为主，同同时政府府官员及及事业单单位的管管理人员员也占一一定比例例。这批批高薪人人士对珠珠江新城城二手需需求的增增大，间间接上导导致了二二手楼价价的提升升。整体体而言，目目前珠江江新城大大部分楼楼盘的二二手市场场价主要要集中在在70000-990000元/平平方米，与与20003年的的60000-770000元/平平方米相
42、相比有了了较大的的上升幅幅度，特特别是双双城国际际、金碧碧华府和和新城海海滨花园园等楼龄龄较短的的楼盘，不不少单位位已突破破90000元/平方米米的水平平。租赁赁方面同同样不遑遑多样，众众多外籍籍人士和和中小企企业的需需求也使使珠江新新城的租租金水平平不断上上升，三三房单位位月租金金多在440000元以上上，产品品较为稀稀缺的小小户型公公寓月租租金则达达到20000元元上下，租租金单价价在300-500元/平平方米月的水水平。展望望珠江新新城未来来二手市市场的发发展，随随着多个个住宅项项目的动动工，在在未来一一段时间间住宅供供应量都都会相当当充足，有有放盘计计划的业业主也会会将手中中物业带带进
43、二手手市场；珠江新新城发展展的完善善也会对对越来越越多的置置业者形形成吸引引力，需需求量会会进一步步加大。供供求旺盛盛将会是是珠江新新城二手手市场的的一个长长期态势势。（三）竞竞争区域域比较分分析1、天河河北板块块板块现状状经过过近十年年的发展展，天河河北板块块已迅速速变为广广州最繁繁华的商商业中心心。区域域内云集集了众多多甲级写写字楼，商商务气氛氛十分浓浓厚，天天河北板板块亦成成为了广广州国际际化大都都市的象象征。而而在房地地产方面面，天河河北板块块一直是是广州豪豪宅最集集中的地地区。天天河北自自90年年代开始始开发了了荟雅苑苑、名雅雅苑和侨侨怡苑等等早期高高档住宅宅，到990年代代末开发发
44、的帝景景苑、芳芳草园，再再到现在在开发了了都市华华庭、中中怡城市市花园等等高档住住宅，确确立了其其在广州州的豪宅宅中心地地位。天河河北早期期的楼盘盘以多层层住宅为为主，如如侨怡苑苑、名雅雅苑、金金田花苑苑和南雅雅苑等。这这些楼盘盘楼龄大大多在十十年左右右，外观观均较为为残旧，而而且还欠欠缺小区区配套，所所以已日日渐失宠宠。而990年代代末至今今的豪宅宅楼盘则则以高层层建筑为为主，同同时由于于附近的的商务气气息浓厚厚，很多多住宅的的定位也也是商住住结合的的综合性性物业。在在外观设设计上尽尽显国际际化的气气息，而而楼盘的的设计亦亦更人性性化，注注重小区区园林和和社区文文化建设设。在户户型特点点上，
45、不不再是当当初单一一的大户户型设计计，还出出现了不不少中小小户型设设计，满满足年轻轻一族和和单身人人士的需需求。近年年来，天天河北板板块的楼楼盘竞争争激烈，一一些早期期开发的的楼盘成成交价和和租金水水平已逐逐步下降降。不过过经过几几年楼市市的低迷迷，在220044年楼市市则全面面反弹，一一些新开开发楼盘盘的二手手成交价价比一手手的购入入价还要要高，不不少自住住买家和和投资者者纷纷入入市，带带旺了天天河北的的楼市。以以天河北北中心的的芳草园园为例，220033年芳草草园的二二手成交交均价仅仅为55500元元/平方方米，220044年的二二手成交交均价已已上升至至67000元/平方米米，楼价价上升
46、的的幅度超超过两成成。与珠江新新城对比比在交交通方面面，天河河北交通通网络四四通八达达，但由由于车流流量过大大，经常常出现塞塞车现象象，严重重影响了了市民的的正常出出入。而而珠江新新城基础础交通网网络虽然然也较为为完善，但但公交线线路较少少，造成成市民出出行较难难的问题题。天河北板板块在生生活配套套方面有有着其它它区域无无法比拟拟的优势势，而珠珠江新城城的生活活配套主主要是依依靠住宅宅裙楼配配套。天河河北板块块的楼盘盘普遍存存在规模模小、环环境差，密密度高的的缺点，大大部分的的楼盘都都靠近马马路，汽汽车废气气污染和和噪音污污染都较较为严重重。珠江江新城有有多个大大型楼盘盘，居住住的条件件和小区区环境都都较为优优越，而而且部分分楼盘还还拥有江江景资源源。天河河北板块块大多以以豪宅为为主，目目前在售售楼盘只只有金碧碧翡翠华华庭，均均价在775000元/平平方米。由由于市场场上一手手住宅供供应量少少，天河河北的楼楼盘销售售率较高高。而珠珠江新城城在售楼楼盘均以以高档住住宅为主主，针对对高端的的客户和和投资者者，一手手单位均均价达到到100000元元/平方方米。2、东风风东板块块板块现状状东山区传传统上是是政府机机关及高高官、名名人府邸邸的所在在