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1、第一部分分 项项目投资资环境分分析一、经济济、政策策、市政政环境分分析1.1 宏观观经济、政政策、市市政环境境分析1.1.1重庆庆市宏观观经济发发展状况况1. 城市GDDP值自97年年设立直直辖市以以来，重重庆市面面对前所所未有的的机遇，实实现国内内生产总总值继续续保持稳稳步快速速增长态态势。据统计，220022年重庆庆市经济济发展实实现了五五大突破破：、GDDP总量量增幅高高达100.4%，自119977年来首首次突破破两位数数；、财政政收入增增幅达99%，全全年达到到1500亿元；、金融融形势良良好，存存款金额额约28800亿亿元，同同比增长长22%；、固定定资产投投资增幅幅达255%，2
2、20022年达到到10000亿元元；、农民民收入继继续保持持快速增增长，220022年实现现增收77%，实实现人均均21000元的的水平，实实现了跨跨越性突突破。20033年1-5月全全市完成成国内生生产总值值8100.299亿元，同同比增长长10.9%，比比去年同同期提高高1.33个百分分点。三三大产业业共同支支撑经济济增长，分分别增长长3.22%、114.55%和99.2%；三大大需求拉拉动经济济增长，完完成全社社会固定定资产投投资3228.331亿元元，增长长28.2%（剔剔除城乡乡集体和和个体，投投资增长长34.2%）；完成社社会消费费品零售售总额3339.3亿元元，增长长8.88%；
3、实实现出口口总额55.555亿美元元，同比比增长552.44%。全全市地方方预算内内财政收收入733.277亿元，增增长388.6%。工业业企业经经济效益益综合指指数达到到1144,提高高22个个点。城城市居民民人均可可支配收收入34499元元，增长长12.4%。图1-11 历历年重庆庆市GPPD增长长（单位位：人民民币亿元元）数据来源源：重庆庆市统计计局年报报数据119966-200012. 城市FDDI值20022年全市市新签利利用外资资合同项项目1669个，协协议利用用外资66.488亿美元元，比上上年下降降9.88%；实实际利用用外资44.500亿美元元，比上上年增长长6.11%，其其
4、中外商商直接投投资2.81亿亿美元，增增长9.5%。外商投资资企业对对重庆的的经济发发展前景景较为看看好，预预计在未未来增加加投资的的行业主主要以工工业、房房地产企企业为主主，工业业企业占占53.7%，房房地产企企业占229.66%。此此外批发发零售贸贸易业和和服务业业各占77.4%，建筑筑业占11.9%。从投投资领域域看，主主要涉及及建立新新的生产产线、扩扩建改造造、房地地产、酒酒店（度度假村、餐餐饮）以以及旅游游等。1.1.2 产业政政策重庆房地地产市场场相对于于全国而而言属于于较为封封闭和相相对落后后的区域域，整个个市场尚尚处于发发育期。设设立直辖辖市之后后，重庆庆房地产产市场才才开始真
5、真正起步步，市场场的政策策把控程程度体现现的较弱弱，主要要体现在在产业政政策主要要依照国国家房产产政策执执行，着着重于规规范管理理房产市市场；而而相对调调整、监监控、规规范地方方房地产产发展的的调整政政策极少少。表1-11 重重庆市主主要公布布主要产产业政策策列表发布年份份产业政策策名称19977年关于规范范发展重重庆市城城镇集资资合作建建房工作作的通知知19977年关于取消消福利住住房建设设和分配配的通知知19977年关于印发发重庆庆市公有有住房出出售后再再交易试试点暂行行办法的的通知 19977年关于印发发重庆庆市购房房保证金金管理暂暂行办法法的通通知19977年关于印发发重庆庆市职工工购
6、房抵抵押委托托贷款试试行办法法的通通知19977年重庆市物物价局关关于提高高公有住住房租金金标准的的通知19977年关于印发发重庆庆市单位位资助职职工购买买经济适适用住房房管理办办法的的通知19988年重庆市建建筑管理理条例20000年重庆市城城市房地地产开发发经营管管理条例例20022年重庆市城城市房地地产开发发经营管管理条例例20033年重庆城市市建设综综合开发发管理办办公室关关于填报报开发企企业在小小城镇投投资开发发情况的的通知数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部1.1.3重大大城市规规划、市市政状况况重庆是全全国闻名名的“山城”，交通通问题一一直困扰扰着城市市的发展展。故重重庆市政政府
7、将在在未来几几年建设设完备的的综合交交通运输输体系，为为未来经经济起飞飞铺设跑跑道。3. 外部交通通立体系系统重庆目前前已有成成渝、川川黔、襄襄渝三条条铁路干干线，将将规划建建设达万万铁路、渝渝怀铁路路、渝遂遂铁路、渝渝汉铁路路新干线线。成渝渝高速公公路连接接重庆、成成都两大大城市，正正在建设设和规划划建设的的几条高高速公路路将贯通通巴渝大大地。长长江黄黄金水道道将日日益发挥挥其通航航的重要要性。4. 轨道交通通随着轻轨轨二号线线（较新新线）建建设进入入尾声和和三号线线（二塘塘-江北北机场）规规划出台台，重庆庆已经形形成未来来贯穿南南北和东东西的两两条轨道道交通路路线。220100年以前前，还
8、将将启动一一号线、轨轨道交通通环线、轻轻轨四号号线和六六号线，轻轻轨总长长度达到到1355公里，总总投资达达到5000多亿亿元，占占到未来来几年城城市大型型投资项项目总投投资额的的5%以以上。5. 城市交通通半小时时圈重庆市出出台的新新建设方方案中，将将斥资887000亿元建建设新重重庆的3300个个项目，涉涉及基础础设施、生生态环境境、产业业结构调调整、社社会事业业等四方方面，其其中包括括两路机机场、菜菜园坝长长江大桥桥、人民民剧场、重重庆国际际医院、重重庆生态态公园等等重点项项目。据据估计，其其中的996个项项目将在在20005年前前开工建建设，总总体项目目在20010年年完成。目目前重庆
9、庆正开展展城市交交通半小小时圈的的建设，力力图在年年内完工工。6. 体育场馆馆重庆市政政府重点点工程在在袁家岗岗地区建建立奥林林匹克中中心，规规划中的的主体育育场，将将能容纳纳6万名名观众，工工程计划划于20004年年6月完完成，届届时，一一个现代代化的、全全新的体体育运动动中心将将呈现，220044年亚洲洲杯预选选赛也将将在此举举行。目目前，大大型游泳泳馆已经经落成开开放。1.2 上述述因素发发展对重重庆房地地产市场场之影响响 7. 良好的经经济运行行为房地地产市场场发展提提供强大大的支持持近年来，重重庆在国国家继续续实施积积极的财财政政策策和稳健健的货币币政策，在在国家大大力开发发西部地地
10、区加大大投入力力度的推推动下，抓抓住加快快发展的的大好时时机，进进一步加加大经济济结构调调整的力力度，继继续推进进改革开开放，国国民经济济保持良良好发展展势头，经经济运行行质量和和效益进进一步改改善，各各项社会会事业全全面进步步，城乡乡人民生生活水平平有所提提高。8. 规划、市市政的强强大力度度为房地地产市场场的多样样发展提提供了强强大动力力重庆行政政级别的的变化导导致了其其在中国国西部经经济地位位的定位位和经济济发展定定位的改改变，让让城市产产生了新新的发展展格局。为为满足居居住、购购物、办办公、娱娱乐、出出行等种种种要求求的情况况下，重重庆结合合自身特特点在发发生着新新的布局局规划、发发展
11、。新新的市政政工程、规规划动态态和特殊殊事件都都在不断断刺激着着城市房房地产市市场热点点的诞生生，为城城市房地地产市场场的多样样发展提提供了强强大动力力。但仍仍然应该该看到，目目前重庆庆市场的的热点依依旧相对对分散。表1-22 重重庆房地地产市场场热点发发展态势势市场热点点关键促进进因素目前发展展态势轨道交通通周边住住宅轨道交通通发展预计将成成为重庆庆住宅格格局发展展变化的的关键因因素奥体中心心附近住住宅体育文化化中心将逐渐形形成独特特的“奥体房房地产拉拉动效应应”小户型公公寓烂尾楼改改造作为过渡渡型和投投资型物物业，被被很多人人所看好好产权式酒酒店（含商务务型）烂尾楼改改造逐渐引入入先进理理
12、念，未未来发展展势头看看好江景住宅宅江景自然然资源重庆市江江景资源源相对富富足，缺缺少的只只是规划划，合理理利用将将打造新新外滩商铺投资资内需拉动动相关政政策市场运行行态势良良好江北区住住宅政府行政政支持新的行政政中心带带动新的的住宅、商商业区域域发展数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部二、重庆庆市房地地产市场场环境分分析2.1 总体体供求及及价格特特征 19966年至今今重庆的的房地产产市场商商品房供供求经历历了几大大阶段。119966年房产产市场供供求均较较为低迷迷，空置置比率高高。19997年年重庆升升为直辖辖市后为为房地产产发展带带来了强强大的动动力，119977-19998年年房产发
13、发展势头头良好，供供需平稳稳上升，空空置率逐逐渐被控控制。119988年-119999年供应应量、需需求量均均明显缩缩减，空空置率再再度上升升。999年后在在良好的的经济环环境和相相应的政政策拉动动下，重重庆商品品房的供供应量与与需求量量开始大大幅增大大。图1-22 重重庆市历历年商品品房供求求分布数据来源源：重庆庆市统计计局年报报数据119966-20001（单单位：万万平方米米）9. 价格特征征96年至至今重庆庆商品房房价格基基本保持持了平稳稳向上的的趋势。但但价格涨涨幅不大大；20001年年后，随随着经济济发展及及各项相相关政策策的拉动动下，220033年价格格比20002年年上涨了了1
14、1%。 图1-22重庆历历年商品品房平均均销售价价格变化化表数数据来来源：重重庆市统统计局年年报数据据2.2 房产产市场特特征 10. 市场供大大于求，总总体销售售速率较较缓 较大的市市场供应应已经使使得重庆庆的房产产市场销销售速度度明显减减缓，市市场出现现了不应应有的疲疲态，这这一点使使得开发发商不得得不考虑虑当地人人目前的的购买力力情况，价价格导向向是重庆庆人购房房的特点点。11. 房地产开开发重心心向次中中心城区区及郊区区转移区域经济济的发展展和道路路交通环环境的改改善，使使“宁要渝渝中一张张床，不不要郊区区一间房房”的择居居观受到到挑战，也也促使购购房区域域重心发发生转移移。继渝渝中半
15、岛岛和江北北、南岸岸之后，北北部城区区和其他他主城各各区相继继成为房房地产开开发投资资和消费费的热点点区域。12. 高尚地段段创造高高价位楼楼盘综观重庆庆楼市，不不难发现现，重庆庆高价位位的楼盘盘主要位位于一些些高尚地地段，产产品塑造造价格的的空间很很小，但但高尚地地段内的的优秀产产品仍是是市场的的宠儿。13. 房产开开发商大大力开发发临水楼楼盘 重庆有丰丰富的江江景资源源，临水水楼盘也也颇受买买房者的的青睐。亲亲水性是是重庆人人与生俱俱来的天天性，不不少开发发商迎合合市场需需求利用用得天独独厚的地地理环境境开发临临江或临临湖楼盘盘。随着着城市化化发展，城城市规划划与建设设越来越越注重对对城市
16、气气质的把把握和与与自然环环境的融融合。尤尤其是社社会生活活水平的的不断提提高，让让人们对对居住环环境的要要求也日日益提高高。14. 预售房房比现房房受宠 随着重庆庆开发企企业的市市场定位位和行销销策划水水平，以以及规划划设计水水平正在在不断改改善和提提高，产产品适销销，得到到了消费费者的认认同，新新开发预预售房的的销售情情况良好好，比现现房更赢赢得市场场。15. 商品房房销售实实施双轨轨制重庆商品品房销售售采用套套内面积积和建筑筑面积双双轨制。第二部分分 项项目住宅宅竞争环环境分析析一、普通通公寓住住宅1、竞争争区域市市场界定定1.1 竞争争区域市市场范围围界定本项目位位于重庆庆市袁家家岗高
17、新新区奥林林匹克体体育中心心，属九九龙坡区区。总建建筑面积积70万万平方米米。总体体规划区区域内临临袁石路路和袁茄茄路的BB1、BB2、CC1、AA9地块块及临谢谢陈路的的E7地地块。先期启动动部分为为临袁石石路和袁袁茄路的的B1、BB2、CC1的三三地块，总总建筑面面积约为为55-60万万平方米米。根据本项项目的预预计档次次，规模模和容积积率情况况，为了了更好的的进行市市场比较较和深入入研究，拟拟采用同同类竞争争项目为为研究范范围，先先以重庆庆主要城城区范围围的中高高档、规规模大盘盘界定本本案竞争争对手样样本框，局局部考虑虑区域分分类法。采样基本本标准：1. 建筑面积积规模在在20万万平方米
18、米；2. 容积率在在2.00以上。1.2 竞争争对手样样本框界界定根据以上上研究范范围的确确定，根根据竞争争区域市市场楼盘盘的区位位、类型型、开盘盘时间来来界定竞竞争对手手样本框框。并以以之为根根据，选选取以下下二十个个楼盘作作为项目目竞争对对手样本本。3. 南 岸 区：上上海城、融融桥半岛岛、泰正正花园、回回龙湾、海海棠晓月月4. 江 北 区：南南方上格格林、华华新都市市花园、长长安华都都、龙湖湖*枫香香庭、金金砂水岸岸5. 沙坪坝区区：天骄骄年华、学学林雅园园、华宇宇广场6. 渝 中 区：新新东福花花园、海海客嬴洲洲7. 九龙坡区区：华宇宇名都城城、美茵茵河谷、珠珠江花园园、上江江城、广广
19、厦经典典表2-11 竞竞争对手手样本框框情况 物业名称称物业规模模（万MM2）物业区位位成为样本本之原因因上海城58南岸区 规模、档档次融桥半岛岛350南岸区 规模、档档次泰正花园园30南岸区 规模、档档次回龙湾55南岸区 规模、档档次海棠晓月月80南岸区 规模、档档次南方上格格林40江北区 规模、档档次华新都市市花园23江北区规模、档档次、建建筑形态态长安华都都28江北区 规规模龙湖*枫枫香庭27江北区规模、档档次、建建筑形态态金砂水岸岸18江北区规模、档档次、建建筑形态态天骄年华华27沙坪坝区区规模、档档次、学林雅园园21沙坪坝区区规模、档档次、华宇广场场38沙坪坝区区规模、档档次、新东福
20、花花园14渝中区地段、档档次、海客嬴洲洲25渝中区规模、档档次、华宇名都都城32九龙坡区区地段、规规模、档档次、建建筑形态态美茵河谷谷60九龙坡区区地段、规规模、档档次珠江花园园30九龙坡区区地段、规规模、档档次上江城16九龙坡区区地段、档档次广厦经典典13九龙坡区区地段、档档次数据来源源：上海海中瑞市市场研究究部2 市市场特征征分析2.1 供应应特征1. 重庆楼市市步入大大盘时代代，北部部新城和和南岸区区成为热热点区域域从近阶段段的房地地产住宅宅市场来来看，随随着重庆庆本地企企业的发发展壮大大及外地地开发商商的进入入，重庆庆楼市开开始逐步步进入大大盘时代代。从近近期看开开盘与亮亮相的多多是建
21、筑筑面积110万平平方米以以上大盘盘，其中中既有占占地30000亩亩的融侨侨半岛，占占地10000亩亩的广厦厦城及天天骄美茵河河谷等“地产航航母”，也有有诸如建建筑面积积为800万平方方米的海海棠晓月月、588万平方方米的上上海城、555万平平方米的的回龙湾湾等大型型社区，此此外其他他如金砂砂水岸、海海客瀛州州、晋愉愉上江城城、广厦厦经典等等楼盘基基本上都都在100万平方方米以上上。小盘盘的生存存空间将将越来越越小，出出现这一一变化是是市场竞竞争的结结果，也也与近一一两年主主管部门门提高地地产准入入门槛有有关。中高档规规模楼盘盘主要集集中于北北部新城城和南岸岸区，北北部新城城新开楼楼盘以龙龙湖
22、枫香庭庭、金砂砂水岸和和南方上上格林等等楼盘为为代表，南南岸区新新开楼盘盘以融侨侨半岛、海海棠晓月月、回龙龙湾、上上海城等等楼盘为为代表。除除此之外外，新开开楼盘还还有九龙龙坡区的的天骄美茵河河谷、高高新区的的华宇名名都城等等。从目前市市场已亮亮相楼盘盘的档次次来看，中中高档楼楼盘占据据大部分分，预计计这一档档次物业业在20003年年将是市市场争夺夺的焦点点；从规规模及体体量来看看，100-200万平方方米所占占比例较较大，这这类规模模楼盘除除在绿化化景观、物物业氛围围营造方方面注重重投入外外，在营营销推广广方面也也会不遗遗余力，更更为激烈烈的竞争争在所难难免。 2. 大盘总的的推案规规模将影
23、影响重庆庆住宅市市场竞争样本本总的推推案体量量共计9984.9万平平方米，而而未来将将推出的的还有5588.1万平平方米。大大盘市场场将成为为重庆住住宅市场场的主流流，大盘盘的推案案时间、营营销手法法、推广广力度和和价格定定位都将将对重庆庆房地产产市场起起到引导导作用。表2-22 竞竞争对手手（样本本）供应应量及分分布物业名称称物业区位位占地规模模（万M22）规划面积积（万M22）物业已供供应量（万M22）未来预计计供应量量（万MM2）上海城南岸区1658652融桥半岛岛南岸区20035010340泰正花园园南岸区7.54430300回龙湾南岸区26.9955.111837.11海棠晓月月南岸
24、区33.44807010南方上格格林江北区2340355华新都市市花园江北区8.323158长安华都都江北区2.7281810龙湖*枫枫香庭江北区627270金砂水岸岸江北区618810天骄年华华沙坪坝区区10.6627198学林雅园园沙坪坝区区721210华宇广场场沙坪坝区区4.63338380新东福花花园渝中区7.413.8813.880海客嬴洲洲渝中区1.425718华宇名都都城九龙坡区区8321715美茵河谷谷九龙坡区区6760555珠江花园园九龙坡区区13.33302010上江城九龙坡区区716610广厦经典典九龙坡区区2.513130小计458.67984.9396.8588.1资
25、料来源源：上海海中瑞市市场研究究部3. 项目规模模面积分分组分析析，建筑筑规模在在20-30万万平方米米占主力力研究样本本中高档档规模楼楼盘，总总建筑规规模为220-330万平平方米的的占了440%。除除此之外外便是550万平平方米以以上的超超大规模模项目。南岸区新新开楼盘盘的建筑筑规模较较大，如如80万万平方米米的海棠棠晓月、558万平平方米的的上海城城、55万平方方米的回回龙湾、3350万万平方米米的融桥桥半岛等等超大型型社区。表2-33：项目目规模面面积分组组表 10-220万MM220.11-300万M230.11-500万M250.11万M2以上新东福花花园海客嬴洲洲华宇广场场上海城
26、金砂水岸岸泰正花园园华宇名都都城融桥半岛岛上江城天骄年华华南方上格格林回龙湾广厦经典典龙湖*枫枫香庭海棠晓月月学林雅园园美茵河谷谷华新都市市花园长安华都都珠江花园园资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部2.2 需求求特征2.2.1 销售情情况分析析4. 小高层、高高层住宅宅类型销销售情况况较好从楼盘本本身而言言，良好好的销售售情况体体现出消消费者对对已供应应的楼盘盘性价比比的认同同。如龙龙湖*枫枫香庭靠靠近江北北繁华商商业区，其其面积户户型设计计考虑大大众消费费者的需需求，以以1066平米左左右的两两房为主主力面积积户型，销销售率很很高。再再如南岸岸区规模模大盘海海棠晓月月为例，该该项目依依山傍
27、水水，拥有有市区独独一无二二的温泉泉公园，毗毗邻繁华华的滨江江美食一一条街，完完善的配配套设施施在消费费者中形形成了良良好的口口碑。5. 销售控制制技巧不不足，大大盘销售售周期过过长重庆住宅宅项目销销售目前前大部分分仍由开开发商进进行销售售，并且且在销售售过程中中并未采采取强有有力的销销售策略略，销售售控制技技巧不足足。这主主要体现现在很多多项目前前60-70%的住宅宅销售形形势很好好，但之之后剩余余较差的的单位则则去化缓缓慢，从从而导致致整个项项目的销销售周期期过长。从从表2-4中基基本可以以看出这这一显著著的规律律。当然然，这也也和重庆庆目前是是买方市市场有直直接的关关系。表2-44 竞竞
28、争对手手项目销销售情况况物业名称称销售面积积（万MM2）销售率销售周期期（月）上海城642%8融桥半岛岛-风临洲1060%10泰正花园园3080%35回龙湾1880%15海棠晓月月7095%34南方上格格林3570%27华新都市市花园1570%33长安华都都1870%21龙湖*枫枫香庭2798%15金砂水岸岸875%1天骄年华华1980%32学林雅园园2140%28华宇广场场3895%35新东福花花园1490%48海客嬴洲洲345%4华宇名都都城1785%15美茵河谷谷5100%10珠江花园园2080%60上江城660%3广厦经典典1398%36资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部2.2.2
29、客户情情况分析析（客户户来源、客客户特征征等）重庆的购购房客源源还是以以价格导导向型为为主，客客源对价价格最为为敏感，在在同等区区域、同同类产品品的情况况客源更更为关注注的是价价格。下下面从几几个方面面来分析析客源特特征：6. 区域：地地段情节节较为显显著本土客源源由于地地段情节节，主要要以区域域客源为为主。外来客源源主要集集中在开开发量较较大的北北部新城城和南岸岸区，此此外九龙龙坡区石石桥铺高高新开发发区也汇汇集了部部分外地地客源。7. 职业：集集中在支支柱产业业员工和和外来农农村人口口重庆的几几大支柱柱产业为为汽车、摩摩托车、旅旅游、生生物医药药等，其其它的主主要是农农业成分分。应该该说重
30、庆庆的高收收入群体体主要集集中在各各大企业业，初步步描述应应该是各各大企业业的中上上层管理理人士。另另外则是是一些餐餐饮、旅旅游等小小企业主主，他们们的收入入也很高高，他们们是目前前重庆购购房的生生力军。另另外重庆庆有着118000万左右右的农业业人口，这这些将是是重庆未未来100几年内内城市化化进程需需要改变变的对象象，当然然也是一一大购房房团体。8. 年龄：中中年为主主通过对重重庆现有有在售楼楼盘的调调查，通通过业内内人士的的介绍，可可以发现现重庆购购房群体体的消费费年龄基基本上在在35岁岁以上，这这与重庆庆的收入入水平有有关，重重庆的年年人均收收入基本本在60000100000元元人民币
31、币之间，较较大比例例的收入入还不足足10000元人人民币/月。这这也就决决定了很很多的年年轻群体体目前还还没有能能力购房房。购房房群体相相对单一一。9. 价格承受受力：缺缺乏中间间层面重庆购房房群体的的消费能能力大体体可以分分为两种种，一种种是有很很高的价价格承受受力，他他们是大大企业的的管理人人士，或或者是一一些小企企业主，他他们的年年收入有有几十万万甚至是是上百万万。他们们是重庆庆豪宅市市场锁定定的对象象，还有有很大的的一部分分则是中中等收入入偏低的的群体，有有很多一一部分还还是农村村进城的的农民，相相对于其其他房地地产发展展相对比比较成熟熟的发达达城市，购购房群体体的相对对购买力力则较弱
32、弱。基本本上在224000元/平平方米左左右。重重庆的中中高档购购房群体体很少。2.3 价格格特征10. 价格大多多数为225000元/平平方米（套套内面积积）以上上竞争样本本的销售售价格均均在25500元元/平方方米（套套内面积积）以上上，但主主力价格格段集中中在25500-30000元/平方米米（套内内面积），330000元/平平方米（套套内面积积）以上上的项目目比例较较小。这这说明重重庆中高高档住宅宅的主体体价格水水平线较较为整齐齐，并且且每个区区差别性性并不太太大。上上江城一一期的价价格定的的比较低低，销售售情况良良好，而而目前该该盘处于于封盘阶阶段，预预计在下下次开盘盘时候价价格将会
33、会有较大大幅度的的上升。11. 滨江题材材开始受受到关注注重庆江景景资源丰丰富，而而且由于于地势的的关系，江江景住宅宅比比皆皆是，并并且在早早年居住住在江边边交通非非常不方方便，属属于“穷人区区”。但随随着滨江江道路、过过江桥梁梁的修建建和两岸岸江景、夜夜景的不不断改善善，滨江江题材将将越来越越受到重重视。目目前，沿沿江的规规模楼盘盘定价较较高，如如海棠晓晓月、金金砂水岸岸、珠江江花园等等均价都都在30000元元/平方方米以上上；地处处朝天门门码头的的超高层层住宅海海客嬴洲洲均价高高达45500元元/平方方米，市市场有一一定的抗抗性。12. 价格的涨涨幅差异异较大近年重庆庆住宅市市场的价价格有
34、一一定的上上涨幅度度，特别别是体现现在一些些销售好好的项目目之中，但但是在竞竞争项目目之中，价价格的涨涨幅差距距很大。有有一年涨涨幅达到到5000-10000元元/平方方米的项项目，例例如海棠棠晓月；也有基基本未变变动的，例例如珠江江花园。而而竞争项项目普遍遍价格增增长幅度度不大。表2-55 竞竞争对手手项目价价格情况况 物业名称称销售面积积（万M22）销售价格格范围（元/ M2）平均销售售价格（元/ M2）销售面积积加权销售均价价（元/ M2）上海城622000-288002500025000融桥半岛岛-风临洲1022000-39900（套套内）2700028000泰正花园园3023000-
35、32200（套套内）2800026000回龙湾1823000-28800（套套内）2550025000海棠晓月月7025000-50000（套套内）3500030000南方上格格林3523000-35500（套套内）2600026000华新都市市花园1525000-35500（套套内）3000030000长安华都都1823000-28800（套套内2600026000龙湖*枫枫香庭2724000-30000（套套内）2800028000金砂水岸岸825000-35500（套套内）3000030000天骄年华华1926500-40000（套套内）3000028000学林雅园园2126000-30
36、000（套套内）280002800032000-43300（套套内） 38000（5500装修价价）38000华宇广场场3825000-35500（套套内）3200030000新东福花花园1423000-30000（套套内）2600026000海客嬴洲洲340000-50000（套套内）4500045000华宇名都都城1125000-35500（套套内）3100030000美茵河谷谷523000-28800（套套内）2600026000珠江花园园2025000-45500（套套内）3000028000上江城620000-26600（套套内）2300023000广厦经典典1320000-3000
37、0（套套内）2550025000资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部备注：销销售面积积加权销销售均价价是根据据市场调调研选取取当期推推出的新新盘和上上期推出出的次新新盘的单单价进行行估算。 3 产产品特征征分析3.1 规划划设计分分析13. 研究样本本都注意意利用景景观设计计，提升升项目档档次各项目对对于自己己小区内内部均进进行了较较为明确确的功能能分区，体体现了居居住、购购物、休休闲不同同的要求求和品位位。在道道路系统统的设计计过程中中，有部部分项目目提出了了人车分分流的概概念，更更有融桥桥半岛还还依据自自身地形形特征打打造了四四级道路路系统。在景观系系统设计计过程中中，各楼楼盘极力力打造小
38、小区内外外环境，充充分利用用周围景景观，如如融桥半半岛、海海棠晓月月、南方方上格林林、金砂砂水岸、珠珠江花园园、上江江城充分分利用江江景海岸岸线打造造沿江住住宅观景景视线。部部分中心心城区的的个案也也都在小小区内做做了中心心水景、主主题园林林、景观观广场等等，营造造优雅舒舒适的居居家环境境。由于竞争争项目的的样本选选取条件件因素，各各项目均均在景观观系统的的打造方方面花费费了较多多的功力力。此外外，重庆庆地形的的变化对对于住宅宅项目景景观的设设计带来来了天然然的起伏伏感、层层次感和和空间感感，但是是对于实实现小区区交通系系统的理理想畅通通却带来来了一定定困难。表2-66 竞竞争对手手项目规规划
39、设计计情况物业名称称功能分区区道路系统统景观系统统上海城生活区、休休闲区-景观泛会会所融桥半岛岛-风临洲生活区、商商业区、文文化区四级道路路系统依山面水水泰正花园园生活区、休休闲区、运运动区小区密度度较大，地下车库库欧洲宫廷廷园林景景观回龙湾生活区、休休闲区住区外环环及内环环人车分流流横贯东西西的视觉觉走廊海棠晓月月生活区、商商业区、休休闲区自建海棠棠大道依山面水水，社区区水景南方上格格林生活区、休休闲区-山水园林林华新都市市花园生活区、休休闲区-坡地绿景景长安华都都生活区、休休闲区-龙头寺森森林公园园龙湖*枫枫香庭生活区、休休闲区人车分流流40000平方米米架空庭庭院金砂水岸岸生活区、休休闲
40、区人车分流流500米米纯美海海岸线天骄年华华生活区、休休闲区-多层次园园林景观观学林雅园园生活区、休休闲区-生态园林林规划华宇广场场生活区、休休闲区-毗邻城市市步行广广场、名人雕塑塑广场、绿绿色艺术术广场新东福花花园生活区、休休闲区-坡地绿景景海客嬴洲洲空中园林林，五个个主题景景区：游乐区、亲亲水区、园园林区、运运动区、休休闲区私家车道道直达业业主大堂堂1.1万万空中园园林华宇名都都城生活区、商商业区、休休闲区多个车行行入口人行入口口坡地绿景景230000平方方米天然然氧吧美茵河谷谷生活区、商商业区、休休闲区人车分流流坡地绿景景120米米的商业业水街珠江花园园生活区、休休闲区- 山水水园林上江
41、城生活区、休休闲区- 依山山面水广厦经典典生活区、休休闲区-北接4万万平米景景观休闲闲广场资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部3.2 项目目产品线线分组分分析14. 样本建筑筑类型以以小高层层、高层层为主竞争样本本中，小小高层为为主要住住宅类型型，高层层也占了了一定的的比重。往往往规模模大的楼楼盘多将将小高层层和高层层分批推推出，如如海棠晓晓月、华华宇名都都城、珠珠江花园园、上江江城、广广厦经典典。从各各楼盘的的销售情情况来看看，小高高层的市市场认可可度最大大。15. 多层、别别墅等低低密度物物业较为为缺乏受到地形形地貌的的影响，重重庆住宅宅的密度度普遍较较高。相相对而言言，除了了部分私私宅和
42、公公房之外外，重庆庆市民已已经习惯惯居住在在小高层层、高层层等住宅宅之中。但但是对于于低密度度物业的的居住向向往和喜喜爱程度度可以从从融桥半半岛、美美茵河谷谷等项目目的销售售之中看看出来。此外，重重庆目前前也已经经有较多多大规模模的别墅墅物业推推出，但但由于不不适合与与本项目目做对比比，故本本报告之之中对此此不作展展开分析析。表2-77 项项目产品品线分组组表产品线分分组多层小高层高层超高层上海城18 33融桥半岛岛-风临洲5+1后期后期泰正花园园33回龙湾12海棠晓月月1232南方上格格林11、118华新都市市花园18长安华都都11、118龙湖*枫枫香庭30金砂水岸岸30天骄年华华18学林雅园园9、122、188、277华宇广场场32新东福花花园22海客嬴洲洲 52华宇名都都城1528、330美茵河谷谷5珠江花园园1232上江城1732广厦经典典1232资料来源源：上海海中瑞市市场研究究部，备备注：表表中数据据代表楼楼层数目目3.3 项目目单位面面积分组组分析16.