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1、 华府项目整合营销策划方案目 录引言第一部分分 市市场解构构基本描述述项目SWWOT分分析目标市场场定位与与分析第二部分分 客客户分析析目标市场场定位与与分析目标消费费群购买买心理及及行为分分析第三部分分 产产品策略略策划思路路产品规划划卖点梳理理第四部分分 价价格策略略价格策略略价格结构构价格预期期第五部分分 营营销通路路营销展示示中心接待中心心VIP营营销第六部分分 营营销推广广推广策略略及遵循循原则案名与LLOGOO推广总精精神营销推广广工作阶阶段划分分与工作作要点一期市场场和策略略整体营销销战略入市策略略推广策略略推广部署署阶段销售售周期划划分及策策略附录引 言对于华府府项目的的市场研
2、研究，是是一件富富有激情情与创造造力的事事。其与与生俱来来的魅力力及复杂杂性，决决定了本本次华华府项目目营销策策略总体体思路方方案也也如其本本身一样样充满着着难度，更更具有与与生俱来来的冲击击力：如何将如如此庞大大而复杂杂的推广广体系理理顺、理理清，并并且富有有执行性性？如何从种种种困难难与矛盾盾中找出出正解，解解决变数数及不确确定的风风险？如何构架架一个从从战略到到战术到到战役一一气呵成成，打动动市场的的市场攻攻击体系系？如何建立立一个战战略发展展体系及及战略性性发展平平台，实实现项目目高中低低多种推推广平台台的立体体推广体体系？一个项目目的推广广成功，需需经多方方面努力力及细致致铺排，而而
3、这些工工作必须须经多方方面的专专业人士士担当，本本项目的的市场定定位，形形象包装装，广告告及宣传传策略等等工作，均均需严谨谨地执行行。本策略，仅仅做概要要性阐述述，并将将随市场场变化情情况适时时调整。房产是开开发商品品牌的载载体，产产品的定定位与开开发理念念，需与与开发商商的经营营理念相相一致，才才能使品品牌深入入人心。将将“用心、品品位、感感动六安安”作为华华府项目目的开发发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。策划目的的 1树立立产品品品牌，
4、体体现华府府项目的的三个价价值：中心区六安安政务文文化核心心区和未未来商业业中心区区；升值空间间华府府项目及及项目区区域具有有很大的的升值潜潜力；新生活与与个人价价值、身身份体现现个人人、家庭庭在精神神层面的的成功感感受。2使产产品具有有较高的的市场认认可度，保保证产品品顺利去去化。3以成成功的项项目操作作和品牌牌树立，打打造开发发商在业业界的良良好品牌牌形象，为为开发商商的后期期开发铺铺平道路路。策划思路路 详细请参参阅六六安华府府项目整整合营销销推广系系统方案案逻辑图图第一部分分 市场场解构基本描述述 六安市地地理位置置优越，临临近合肥肥市，为为皖西地地区的中中心城市市，区域域人口规规模较
5、大大，城区区人口近近30万万；六安历史史悠久，自自然资源源及旅游游资源丰丰富，又又为红色色老区，在在政策上上得到国国家的倾倾斜和支支持；六安交通通便捷，宁宁西铁路路的贯通通将有力力带动区区域经济济的发展展，对本本项目产产生极大大的利好好；六安经济济平稳增增长，增增速较低低，年增增幅约为为6.55%，在在安徽省省各地级级市中处处于第三三集团，经经济实力力及居民民消费能能力有限限，20003年年城镇居居民可支支配收入入51339元，为为安徽省省最低水水平，低低于全省省平均水水平16628.55元元；六安是劳劳务输出出大市，全全市外出出务工人人员达到到1077万人，其其务工所所得为六六安市居居民的一
6、一个重要要收入来来源，返返乡置业业者为一一潜在的的有效需需求群体体；旧城改造造以及行行政新区区的建设设是六安安城市建建设的推推动力；也是推推动当地地房地产产业迅速速发展的的主要动动力。项目介绍绍 1地块块四至北面：北北依佛子子岭路与与27万万方的天天盈星城城相望；西面：西西临解放放南路和和安徽水水利投资资开发占占地6000亩的的24万万方住宅宅和沃尔尔特五星星级酒店店的和顺顺名都城城；东面：东东接天盈盈星城新新地块和和六安行行政服务务中心；南面：南南靠3112国道道和规划划中的森森林公园园并紧贴贴六安火火车站；2主要要规划指指标土地面积积：26619331平方方米。用地性质质：住宅宅用地。容
7、积 率：11.3。建筑退让让：退让让佛子岭岭路255米，解解放南路路40米米，退其其它道路路不少于于5米，商商业仅沿沿解放路路布置，其其他道路路不得布布置对外外的商业业门面。3地块块周边规规划项目所处处位置为为南部新新区，除除规划建建有市府府办公区区外，还还将建设设一所小小学、体体育运动动中心、华华山综合合城、汽汽车南站站及3112国道道旁森林林公园等等公共设设施，项项目旁安安徽水利利投资开开发占地地6000亩的224万方方住宅和和沃尔特特五星级级酒店的的和顺名名都城正正在建设设，东面面天盈星星城新地地块也准准备建造造一高端端产品别墅墅住宅小小区。4周边边配套设设施档次次与项目目档次存存在差异
8、异，有待待提高1 目前地块块周边商商业没有有大型市市场和超超市和商商业经营营，无法满满足项目目住宅中中高档品品位的需需求，需需要全面面提升；2 项目距市市中心33公里，77路和2201路路公交车车将本项项目和市市区相连连。项目目的外部部交通优优势很明明显，紧紧靠3112国道道，向东东可达合合肥，向向西可通通河南，紧紧邻火车车站，而而且车站站近期开开通客运运将大大大带动本本项目周周边的人人气；3 教育、医医疗等社社会配套套严重不不足。4 其他配套套设施现现状； 政府机构构：项目目东面临临近六安安行政服服务中心心和市委委市政府府新办公公大楼。 教 育：项目北北面有六六安六中中、交通通小学和和国防科
9、科技学校校。 医 院：项目向向西北磨磨子潭路路上有六六安市第第二医院院。 娱 乐：项目对对面是在在建的五五星级沃沃尔特酒酒店。 景 观：项目向向北是沿沿河的城城市公园园。5环境分分析：1 区域环境境：地块块位于政政务新区区，火车车站广场场附近，是是规划确确定的城城市发展展方向，周周边新建建住宅项项目渐趋趋增多，区区域整体体形象看看好。2 居住环境境：地块块所处区区域为新新区，交交通条件件便利通通达，但但生活配配套很不不完善，临临近火车车站广场场对居住住条件有有噪音污污染、人人流量大大等方面面的负性性影响。3 景观环境境：项目目南边有有规划中中的森林林公园，享享有景观观优势。4 商业环境境：火车
10、车站的客客运开通通将为本本项目制制造一定定的商业业气氛，尤尤其是住住宿、餐餐饮产业业等。5 竞争环境境：作为为居住新新区，规规划及在在建了一一批体量量较大的的住宅项项目，后后期市场场竞争环环境比较较激烈。6 类比环境境：目前前区域市市场新增增楼盘定定位均为为中高档档住宅，并并规划有有部分别别墅产品品。SWWOT分分析 1优势势（STTRENNGTHH）地段段优势项目地块块位于城城南新区区，近接接火车站站，该区区域为六六安市未未来建设设重点，尤尤其是市市政府迁迁移到本本区域，各各种新建建项目和和配套设设施将逐逐步完善善成熟。交通通优势项目地块块紧邻火火车站和和3122国道，火火车站客客运业务务将
11、于近近期运营营，对外外交通便便捷。后发发优势本项目所所在区域域为新建建城区，各各种市政政配套和和规划可可以从一一个较高高的起点点进行，而而无任何何历史遗遗留的负负担，这这样可以以使设计计、规划划从一个个科学合合理的角角度出发发。规模模优势本项目用用地面积积超过了了26万万平方米米，社区区规模在在六安本本地属前前列。大大规模社社区有其其集约优优势，规规模推广广优势，各各种配套套诸如商商场、幼幼儿园等等在社区区内部就就可实现现，满足足区内居居民各种种生活需需求。同同时大型型居住社社区也为为区内商商业设施施带来了了大量的的终端消消费者。2劣势势（WEEAKNNESSS）项目目所在区区域尚处处于开发发
12、初期，目目前各种种配套设设施并不不齐全，特特别缺乏乏商业及及娱乐餐餐饮设施施及居民民日常生生活配套套设施。同同时本地地居民对对老城区区还有一一定的依依赖度，因因此目前前本项目目所在区区域人气气尚显不不足。毗邻邻火车站站及3112国道道，对居居住区产产生噪声声影响较较大。3机会会点（ooppoortuunitty）六安安社会经经济发展展迅速，外外出务工工者较多多，而且且收入也也在逐年年提高，使使市民购购买力得得到了有有效的提提高。目前前当地住住宅、商商业房产产市场产产品较为为单一，雷雷同性大大，这就就为本案案细分目目标市场场，提供供差异化化产品、顺顺利入市市提供了了较大的的契机。六安安本地家家庭
13、代际际数少，年年轻人成成家多会会另购新新房，为为市场提提供了有有效的客客源.本地地政府旧旧城改造造的力度度逐步较较大，为为房产市市场的发发展提供供了有力力的支撑撑。4威胁胁点（tthreeateen）1 六安本身身对周边边地区辐辐射力较较小，客客源局限限性较大大，尤其其临近合合肥，削削弱其作作为区域域中心城城市的辐辐射力。2 近年来六六安经济济有了很很大的发发展，但但相对而而言六安安本地居居民对房房价的承承受力还还相当受受限。而而购买力力较强的的客源选选择在合合肥投资资购房可可能性较较大。3 20055年为六六安大盘盘开发上上市最集集中的一一年，同同时也是是市场供供应量放放大关键键时期，市市场
14、供给给方将会会重视对对客户的的争夺，稀稀缺的客客户资源源将会加加剧市场场激烈的的竞争局局面，将将使本项项目面临临较大的的市场压压力。本本案附近近天盈星星城已经经先期入入市，且且预计在在本案开开盘时该该案恰好好已经全全部竣工工，安徽徽水利开开发的和和顺名都都城体量量在244万方左左右，因因此现有有个案将将会对本本案的销销售会产产生一定定影响。4 区域住宅宅三级市市场并不不活跃，购购房自用用仍然是是六安市市民的主主要购房房目的，同同时对房房产的增增值保值值作用无无明确认认识，房房地产投投资意识识薄弱。5 宏观调控控政策的的影响：随着政政府通过过金融手手段与政政策控制制对房地地产市场场调控力力度的加
15、加大，市市场操作作不成熟熟的地区区受到较较大冲击击，居民民形成房房价迟早早要降的的判断，加加剧了持持币观望望心态的的出现。第二部分 客户分析目标市场场定位与与分析 1目标标消费群群定位先前（市市场分析析及产品品建议报报告中）经经过我们们的阐述述，已经经确定了了产品走走中档偏偏高的路路线，而而作为一一个中高高档楼盘盘，它所所面对的的客户群群也必然然是有选选择性的的。由消消费群金金字塔的的结构也也可以看看出，中中高档消消费群数数量并不不为多，但但要求并并不为低低，可以以说对于于“质”与“价”的平衡衡与协调调，他们们是几类类消费群群体中最最头痛的的族群。介介于本项项目为大大盘属性性，市场场客户定定位
16、方面面应尽可可能扩大大客源，故故此，客客源基本本上以中中等，中中高等阶阶层客户户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：客源源区域一级级区域：六安主主城区内内；二级级区域：六安主主城区以以外的其其它县乡乡及车程程在1小小时内的的周边城城镇。客源源职业 私营业主主、个体体经营者者； 六安在外外务工者者； 六安本地地政府公公务员； 企业高级级管理人人员； 学校、医医院、银银行等企企事业职职工； 六安本地地效益较较好的企企业职工工； 富裕进城城的农民民。客源源购房目目的 新增型：新婚或或分家的的购房，拆拆迁购房房，外出出务工返返乡购房房； 改善型：改善原原有住宅宅环境和和居住层层次的； 工作
17、型：因为工工作原因因来六安安，为了了工作方方便的人人群。吸引引客源种种类 以个体买买家为主主，集团团客户为为辅； 立足于中中高收入入阶层，争争取吸引引工薪阶阶层。22主力力客源分分析年龄职业年收入家庭结构25岁以下公务员1-2万独身25-35岁公务员1-3万独身或新婚夫妇或有未独立子女家庭36-45岁公务员2-4万有未独立子女或独立子女家庭46岁以上公务员4万以上有独立子女家庭或子女已成家本案体量量35万万平方米米，客源源定位为为公务员员阶层、当当地富裕裕阶层、工工薪阶层层、返乡乡置业者者四大主主力群体体。一期期确定以以公务员员阶层为为客源群群体的引引导者，以以吸引带带动主力力群体和和其他购购
18、买力群群体的购购买，从从而达到到提升本本案品质质形象和和顺利去去化目的的。公务务员阶层层收入入状况：公务员员阶层在在当地属属于中高高收入人人群，年年收入如如上图。居住住现状：目前公公务员居居住环境境以单位位自建经经济适用用房和定定向公务务员商品品房为主主，中心心区域内内徽商集集团开发发国贸中中心住宅宅客源定定向公务务员，住住宅体量量5万平平方米左左右，不不对外发发售，公公务员购购买享有有政府补补贴政策策，现已已结构封封顶，二二次交易易价格118000-20050元元/平方方米。未来来居住需需求：25岁以以下人群群：一般般是处于于工作起起步阶段段，经济济基础薄薄弱，购购买商品品房承受受能力有有限
19、，这这类人群群大部分分暂时没没有考虑虑购买商商品房，少少数在父父母经济济支持的的情况下下考虑购购买，是是市场的的潜在需需求者，主主力房型型需求为为二房，面面积900平方米米左右。25335岁人人群：一一般是事事业处于于发展和和稳定阶阶段，在在父母经经济支持持的情况况下，打打算购买买商品房房作婚房房使用或或从原父父母家中中分离，独独自生活活。这类类人群不不全部是是目前的的需求者者，但是是很明显显他们具具有更强强的购买买力，是是市场的的潜在需需求者，主主力房型型需求为为二房和和三房，面面积900-1110平方方米。最需要关关注的人人群是336-445岁的的年龄段段群体：这类人人群事业业已经稳稳定，
20、并并有较大大的发展展，他们们已经有有了较为为牢靠的的经济基基础，开开始打算算购买商商品房以以改善目目前的居居住条件件，因而而这部分分人群是是现实的的主流需需求者，主主力房型型需求为为三房，面面积1110-1120平平方米。另一较为为值得关关注的人人群是446岁以以上人群群：他们们多在国国家机关关部门担担任领导导职务，家家庭年收收入一般般在4万万元以上上，收入入水平在在六安属属于高层层阶级，二二次置业业购买商商品房以以改善居居住品质质的愿望望较为强强烈，主主力房型型需求为为三房以以上，面面积1330平方方米以上上及别墅墅产品。 年龄职务年收入家庭结构30-45岁企事业中层干部3-4万新婚夫妇或有
21、未独立子女家庭46岁以上企事业领导4万以上有未独立子女家庭或独立子女家庭25-45岁私营主3万以上独身、新婚夫妇或有未独立子女家庭富裕裕阶层：收入入状况：富裕阶阶层包括括私营主主、事业业单位领领导、中中层干部部和效益益好企业业的领导导、中层层干部等等。年收收入如图图。居住住现状：企事业业领导及及中层干干部居住住环境以以单位自自建房为为主，为为改善居居住环境境，现已已有相当当数量的的企事业业领导及及中层干干部购买买了商品品房。私私营主自自建房屋屋和与父父母同住住比例较较高，为为追逐更更高生活活品质，购购买商品品房的比比例逐年年增加。未来来居住需需求：企事业领领导家庭庭年收入入一般在在4万元元以上
22、，二二次甚至至多次置置业购买买商品房房以改善善居住品品质的愿愿望较为为强烈，主主力房型型需求为为三房以以上，面面积1330平方方米以上上及别墅墅产品。企事业中中层干部部收入相相对已步步入稳定定期，因因此存在在购买大大面积户户型的经经济实力力，但同同时存在在由于要要抚养未未成年子子女、需需要负担担一笔很很大的支支出，因因此不确确定因素素较大，从从而导致致在对购购买商品品房的面面积及户户型需求求上相对对均匀分分布。其其中由于于家庭人人口的要要求该类类家庭对对三房需需求比重重稍大，面面积1110-1130平平方米。私营主家家庭年收收入3万万元以上上，由于于年龄结结构及收收入的不不等，需需求户型型也不
23、尽尽相同。225-335岁区区间相对对需求户户型以三三房为主主，面积积1100平方米米左右；36-45岁岁区间相相对需求求户型以以三房及及以上为为主，面面积1110-1120平平方米及及以上。少少数私营营主会考考虑购买买别墅。工薪薪阶层收入入状况：工薪阶阶层年收收入1-3万元元，包括括企事业业单位基基层员工工、教师师、退休休职工等等。居住住现状：目前工工薪阶层层绝大部部分居住住环境以以经济适适用房为为主，居居住品质质较低。政政府开始始对3.3平方方公里的的老城区区分块实实施改造造，首期期启动老老城改造造面积00.944平方公公里，先先后改造造地块440个，拆拆除各类类旧房屋屋面积1770万平平
24、方米，工工薪阶层层商品房房的需求求较强。未来来需求：工薪阶阶层鉴于于家庭收收入的不不足，需需求主力力户型以以二房及及三房为为主，面面积900-1220平方方米。单身人群群：由于于家庭人人口单一一以及购购买力约约束的问问题，相相应的对对户型及及面积要要求相对对较小，主主要集中中在二房房户型，面面积需求求主要集集中在990平方方米左右右区间。新婚夫妇妇家庭：购买力力较单身身人群稍稍胜一筹筹，该类类家庭人人口以两两人为主主，因此此面积需需求属于于中下等等，但部部分家庭庭考虑到到今后不不久的时时间内存存在由于于生儿育育女使家家庭人口口有扩展展的可能能，因此此该类家家庭对户户型及面面积需求求上也有有一定
25、向向上扩展展的要求求。另一一部分家家庭由于于家庭成成员年纪纪较轻总总体收入入不高，受受总价约约束，在在户型面面积需求求上也存存在向下下缩小的的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。子女未独独立家庭庭：该类类家庭由由于主要要家庭成成员工作作及收入入相对稳稳定，但但同时存存在由于于要抚养养未成年年子女、需需要负担担一笔很很大的支支出，因因此不确确定因素素较大，从从而导致致该类家家庭在对对购买商商品房面面积及户户型需求求上相对对均匀分分布。其其中由于于家庭
26、人人口的要要求该类类家庭对对三房需需求比重重稍大。子女已成成家的家家庭：由由于子女女已经成成年并独独立成家家，原有有之家庭庭进入了了空巢期期，多数数家庭的的人口又又回复至至两人，因因此受居居住人口口减少及及退休后后收入减减少的影影响，该该类家庭庭户型需需求主要要集中在在1100-1330平方方米区间间。务工类型年限年收入家庭结构体力型10年1-2万单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭专业型5年4万以上有未独立子女家庭或 已婚技术型5-8年2-4万以上已婚夫妇或有未独立子女家庭返乡乡置业者者收入入状况：六安是是一个劳劳务输出出大市，全全市外出出务工人人员达到到1077万人，返返乡置业业者为一一潜在的
27、的有效需需求群体体。外出出务工人人员以体体力劳动动为主，决决定了这这个阶层层主导是是中低收收入阶层层，但从从中分化化出来的的置业者者，其外外来收入入高于一一般六安安人均收收入，相相对六安安的房价价水平，具具备较强强的购买买力，同同时处于于对外出出城市的的向往和和生活的的习惯，往往往会选选择在城城市安居居。居住住现状：目前外外出务工工群体的的在六安安的居住住条件是是以原有有私房为为主，且且以农村村居民为为主，居居住条件件较差。随随着城市市化步伐伐的加快快，六安安城市人人口将从从目前的的不足330万人人达到220100的400万人，在在这一过过程中，对对照六安安经济发发展的背背景，返返乡置业业者占
28、有有绝对大大的比重重。未来来需求：外出务务工家庭庭，需求求商品房房主力户户型以二二房、三三房及带带阁楼的的大面积积住房为为主900-1220平方方米，部部分面积积在1330平方方米以上上。具体体房型的的目标客客户：二居居室：新新婚夫妇妇、单身身一族、老老年夫妇妇等；三居居室：经经济较好好的企事事业职工工、私营营企业职职员、一一般公务务员、两两代同堂堂家庭；四居居室：经经济收入入超高阶阶层、追追求家居居舒适型型及两代代同堂家家庭的家家庭。目标消费费群购买买心理及及行为分分析 本案的中中等及中中高等阶阶层目标标消费群群应当定定位于改改善住房房的再次次购房消消费群或或多次置置业者中中，他们们的消费费
29、需求不不低，对对房型、小小区的生生态、文文化环境境的有一一定的要要求，但但在房价价方面却却表现出出相当的的谨慎，因因为目前前六安的的不同的的楼盘和和地段的的选择具具有一定定的差异异性。现现将着重重分析他他们对住住宅产品品的购买买心理及及行为。1 宽敞舒适适的房型型；2 高质量的的居住环环境；3 有一定规规模的小小区；4 高标准的的社区文文化需求求；5 追求自由由个性和和实际效效用的统统一。公务员阶层：90120二房、三房工薪阶层：90120二房、三房返乡置业者：90120和130以上，复式富裕阶层：90120二房、三房、和130以上四房复式主力：90120m2二房、三房；部分130以上的四房、
30、复式目标消费费群需求求分析第三部分分 产品品策略策划思路路 通过调查查发现，目目前六安安市已经经面市的的住宅产产品尚在在发展阶阶段（特特别是中中高档产产品、大大型住宅宅社区），另另外消费费者的消消费理念念相对不不是很成成熟，大大部分居居民认为为“小区的的绿化、景景观、环环境是一一个中高高档小区区必须具具备的基基本硬件件条件”。我们们的项目目地块地地处六安安市郊区区，空气气清新，舒舒适安静静，结合合我们项项目特点点，项目目概念定定位为：人文品质质 清新新健康结合区域域的市场场环境分分析，针针对本项项目周边边尚有规规划和在在建的大大面积的的竞争体体量（接接近1000万方方），因因此确定定本项目目的
31、产品品定位为为：中高端的的“品牌社社区”路线据此我们的目目标：提提升地段段价值、创创新生活活理念。我们的策策略：由由人文景景观引入入、塑造造华府高高端品牌牌形象。赢得消费费者认同同借品牌与与地域规规划之势势而上，撬撬动区域域市场项目自身身胜出同时通过过行为主主张，产产品、景景观差异异性跳出出周边竞竞争楼盘盘我们的品品牌在六六安乃至至安徽市市场三级级跳行为主张（领导品牌）品牌认同精神感受（生活）物理感受（建筑）生活品位 增值空间地段价值 社区品质1“阳阳光化”的生活活由于气候候的原因因，区域域居民对对住宅的的朝向要要求较高高，因此此我们在在产品概概念中，应应该营造造出一种种“阳光化化”的生活活，
32、在建建筑单体体设计时时，可以以设置一一些公共共阳光会会客室、阳阳光书房房等设置置，另外外在底层层（一层层）部分分与宅前前绿化结结合，营营造阳光光花园环环境；顶顶层（阁阁楼）适适当面积积设置露露台，让让住户享享受更多多阳光，打打造空中中花园概概念。2优美美的人文文环境百花汇聚聚，唐诗诗宋词景景观小品品营造古古典文化化意境。在我们的的调查中中了解到到，区域域居民对对小区的的人文环环境要求求较高，大大家认为为小区居居民的层层次要大大致相同同，小区区的环境境、配套套都要满满足居民民“人性化化”的要求求。但现现在区域域的楼盘盘基本没没有在这这方面做做的比较较好的，导导致区域域居民不不知道什什么是好好的人
33、文文环境，我我们要做做的就是是告诉我我们居民民：什么么是“好的生生活”，什么么是“高品质质生活”。我们们在小区区的环境境建设时时，应重重点提倡倡社区的的文化营营造，给给居民足足够的活活动空间间和交流流空间，用用大面积积的绿化化、清新新的空气气、充足足的阳光光、邻里里之间浓浓浓的友友谊，打打造一种种好生活活、好文文化的理理想居家家环境，提提供住户户一种高高品质的的生活。3提供供大众运运动空间间、创造造健康生生活社区居民民提供开开放的运运动场地地，把健健康的群群众体育育、运动动、休闲闲开展在在自家庭庭院，倡倡导现代代人健康康文明的的新生活活。总体规划划构思 小区的规规划及建建筑设计计以创建建21世
34、纪纪居住水水准为目目标，充充分体现现“以人为为本”的设计计理念，创创造出具具有良好好居住环环境、配配套设施施齐全的的“百花汇汇聚，诗诗情画意意”的住宅宅社区（以以四季不不同的观观赏性花花卉和寓寓意唐诗诗宋词的的景观小小品，以以及大面面积的绿绿化构成成景观体体系）。住住宅室内内外功能能齐全的的环境综综合体，使使“人、建建筑、环环境”这三者者有机统统一。考考虑区域域实际的的消费模模式及习习惯，根根据区域域的气候候条件，结结合我们们对住宅宅建设发发展潮流流、趋势势的研究究与判断断，总结结确立了了以下几几条设计计原则：1以人人为本贯彻“以以人为本本”的思想想，以建建设生态态型居住住环境为为规划目目标，
35、创创造一个个布局合合理、功功能齐备备、交通通便捷、绿绿意盎然然、生活活方便，具具有文化化内涵的的住区。注注重居住住地的生生态环境境和居住住的生活活质量，合合理分配配和使用用各项资资源，全全面体现现可持续续发展思思想，把把提高人人居环境境质量作作为规划划设计、建建筑设计计的基本本出发点点和最终终目的。充充分考虑虑现代人人的生活活方式，形形成一种种绿意盎盎然，自自然和谐谐，经典典高尚的的居住环环境。2尊重重自然贯彻“尊尊重自然然”与“可持续续发展”的思想想。贯彻彻生态原原则、文文化原则则与效益益原则，强强调绿脉脉与居民民生活活活动的融融合。以以点状的的组团绿绿地、带带状的林林荫步行行道和局局部集中
36、中块状的的绿地为为主的居居住区绿绿化系统统，最大大限度地地发挥了了绿地的的均好性性功效，满满足不同同层次的的居民活活动的需需求，将将住宅群群与绿色色和水活活动空间间融为一一体，贯贯穿可持持续发展展原则。3经济济开发规划以满满足开发发建设的的客观规规律为宗宗旨，加强规规划的弹弹性与灵灵活性，使使规划设设计便于于分期实实施和房房地产的的经营，形形成良性性循环、滚滚动发展展的机制制。4人文文内涵通过景观观以百花花汇聚，唐唐诗宋词词景观小小品节点点营造使使小区赋赋予厚重重的文化化内涵。唐唐宋是中中国古典典文化的的全盛时时期，这这一阶段段留下的的诗词作作品数量量丰富，内内容包罗罗万象，是是中华民民族文化
37、化的瑰宝宝。通过过寓意唐唐诗宋词词的景观观小品，和和四季不不同的观观赏花卉卉，塑造造风花雪雪月、诗诗情画意意的意境境，使项项目的人人问内涵涵饱满，充充满张力力。5科技技生活强调高科科技在建建设、管管理和生生活中的的运用，以以科技为为向导，适适应时代代的发展展和科技技的进步步，e生活（宽宽带等）不不仅是一一种时尚尚，且已已上升为为必需，小小区内按按照国标标进行智智能化配配备为此此提供基基础。6安全全节能为居民提提供健康康、舒适适、安全全的居住住和活动动空间，同同时在建建筑全寿寿命周期期中高效效的利用用资源，最最低限度度地影响响环境。此外，在在建筑材材料的选选择上，选选用那些些占地少少、排污污少、
38、安安全又环环保的建建材，减减少建筑筑耗能，以以及对环环境资源源的破坏坏。7配套套完善项目所在在区域目目前的配配套设施施较少，因因此功能能齐全、高高起点的的配套设设施将成成为我们们打败竞竞争对手手的王牌牌之一。根根据六安安市民的的生活特特点，在在项目内内配备商商业、娱娱乐、休休闲、文文化、养养生、餐餐饮等一一系列的的功能建建筑，为为客户提提供舒适适、便捷捷的生活活环境。8管理理周全对于大体体量的住住宅项目目而言，管管理一直直是业主主关心的的问题，直直接决定定了业主主后期入入住的品品质。因因此，本本案的物物业管理理分两步步走。硬件件在小区内内安装红红外线周周界和可可视系统统；并在在每栋楼楼的入户户
39、口安装装对讲系系统，确确保安全全。管理理公司的的提前介介入在项目开开发的前前期即选选择一家家在区域域内或是是国内有有声誉的的物业管管理公司司作为管管理顾问问，提早早物业管管理的介介入时机机，同时时也借助助其品牌牌优势，强强强联合合，提升升项目的的附加值值和市场场形象。同时兼顾顾1多样样性在小区建建筑规划划设计中中贯穿多多样性原原则：小小区品质质体现文文化多元元化；住住宅类型型多样化化；住宅宅形式多多样性；小区功功能多样样化，包包括围绕绕居住生生活的娱娱乐、休休闲等系系列化的的功能；环境设设计多媒媒体化，包包括建筑筑媒体、绿绿化媒体体、水域域媒体、音音乐媒体体、光媒媒体等。2合理理性理性原则则体
40、现在在对小区区功能区区块分析析，路网网的布置置设计，对对户型的的精心调调整，对对造型时时尚的分分析和重重新创作作等诸多多方面，对对各项感感性及理理性指标标综合进进行量化化的理解解贯彻，由由理性途途径到达达合理性性目的。合合理规划划商业、会会所、幼幼儿园、居居住等功功能区，各各功能分分区明确确，互不不干扰，平平面组织织科学，结结构造型型经济合合理，使使用方便便。3安全全性为保证良良好的居居住环境境，合理理地组织织人流、车车流，正正确处理理好人流流与车流流、人流流与环境境的关系系，处理理好住宅宅与周围围环境的的关系。在在设计中中，采取取人车相相对分流流的方式式，以减减弱对居居民生活活干扰，人人流、
41、车车流的入入口位置置与数量量要合理理规划，以以方便、安安全、经经济为主主要要求求。闭路路电视监监控系统统、防盗盗报警红红外线闯闯入报警警系统、出出入口控控制系统统、244小时电电子巡更更系统，利利用先进进的保卫卫系统，做做到安全全无误。4生态态性对自然条条件的关关注成为为在设计计中情趣趣与感性性表现的的基础。人人类的外外在环境境已不再再是过去去的自然然生态系系统，它它是一种种复合人人工生态态系统。自自然形态态与建成成形态之之间的界界线变得得日益模模糊，自自然要素素透入建建筑，建建筑构成成景观的的框架。而而对自然然条件的的理解，现现在已经经扩展到到对人文文、历史史等因素素的关注注。应充充分考虑虑
42、区域气气候特点点和项目目地形地地貌的特特点，利利用低洼洼水塘，挖挖掘水景景资源，创创造出优优美舒适适的现代代居住环环境景观观。以及及结合地地域气候候特征，注注重环境境景观朝朝向及通通风采光光朝向与与基地合合理的结结合，建建筑单体体布局上上使每户户都有一一定的日日照和景景观要求求。差异化选选折产品规规划 1产品品定位品质质定位根据对周周围竞争争楼盘及及该区域域客户潜潜在市场场的判断断，将产产品定位位为中高高档品质质，中高高级物业业管理，中中档偏上上价格的的商品房房。形象象定位 政务别苑苑针对对公务人人员，新新政务中中心的后后花园，形形象正面面、高贵贵，又不不失浪漫漫主意情情调。 文化宅苑苑针对对
43、富裕阶阶层，利利用其对对“权利、文文化”的特殊殊情结，满满足其“与官亲亲近、附附庸风雅雅”的心理理需求。 都市花园园针对对工薪阶阶层，迎迎合普通通民众的的“趋同、攀攀高”心理，糅糅合现代代、时尚尚元素，营营造都市市、花园园的新生生活空间间。 精神家园园针对对劳务输输出阶层层，在前前期产品品形象饱饱满、丰丰富的基基础上，利利用已经经形成的的家园氛氛围，为为其带来来强烈的的“自豪感感、满足足感和归归属感”。形态态定位开发多层层为主，小小高层为为辅，多多层以66+跃层层为宜，小小高层111+跃跃层。为为了小区区的环境境优美，日日照充足足，应适适当降低低建筑密密度，把把容积率率控制在在1.331.44，高层层住宅不不宜开发发过多，宜宜主要集集中在北北部和后后期开发发的地块块东部，充充